Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 09.05.2012, Az. XII ZR 79/10

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
XII ZR 79/10
Verkündet am:

9. Mai 2012

Breskic,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.] § 307 Abs. 1 Bb, [X.], § 315
In einem gewerblichen Mietvertrag hält eine Klausel, die dem Vermieter ein Leis-tungsbestimmungsrecht dahingehend einräumt, bei einer Änderung der ortsüblichen oder angemessenen Miete den vom Mieter zusätzlich oder weniger zu zahlenden Betrag nach billigem Ermessen (§
315 [X.]) festzusetzen, der Inhaltskontrolle ge-mäß §
307 Abs.
1 [X.] stand.
[X.], Urteil vom 9. Mai 2012 -
XII ZR 79/10 -
LG [X.]

[X.]

-
2
-
Der XII.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. Mai 2012 durch [X.], Dr.
Klinkhammer, Schilling, Dr.
Günter und Dr.
Ne[X.]en-Boeger
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 11.
Zivilkammer des [X.] vom 3.
Juni 2010 aufgehoben.
Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung -
auch über die Kosten des Revisionsverfahrens
-
an das [X.] zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die Klägerin verlangt von dem [X.] -
einem Segelverein
-
die Zah-lung eines "Nutzungsentgeltes" aus einem Vertrag, der den [X.] berech-tigt, eine Steganlage, eine Slipanlage sowie eine Wasserfläche in P.

an der [X.] P.

H.

, deren Eigentümerin die Klägerin ist, zu nutzen.
Die Parteien schlossen 1998 einen "Nutzungsvertrag", der für die [X.] ab dem 1.
Januar 1996 ein von der [X.] zu zahlendes jährliches Nutzungs-entgelt in Höhe von 2.099,00
DM vorsah.

1
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3
-
Der Vertrag enthielt folgende, von der Klägerin in einer Vielzahl ver-gleichbarer Verträge verwendete, Vereinbarungen:
"§
3 Vertragsdauer
(1) Dieser Vertrag tritt am 01.01.1996 in Kraft.
(2) Das Vertragsverhältnis endet am [X.] Es verlängert sich [X.] um ein Jahr, wenn es nicht drei Monate vor Ablauf eines Kalenderjahres von der [X.] oder dem Nutzer s

§
5 Nutzungsentgelt und Nebenkosten

(4) Die [X.] prüft nach Ablauf von jeweils drei Jahren, erstmals zum 1.
Januar 1999, ob das Nutzungsentgelt noch ortsüblich oder sonst angemes-sen ist. Bei einer Änderung setzt sie den zusätzlich oder den weniger zu zah-lenden Betrag nach billigem Ermessen (§
315 [X.]) fest und teilt dem Nutzer die Höhe des künftig zu zahlenden Nutzungsentgelts mit."
Nach einer ersten Entgeltanpassung zum 1.
Januar 1999, setzte die Klä-gerin zum 1.
Januar
2002 das jährliche Nutzungsentgelt auf 1.639,20

was der Beklagte auch akzeptierte. Mit Schreiben vom 14.
Oktober 2002 [X.] die Klägerin von dem [X.] zum 1.
Januar 2005 zunächst eine wei-tere Entgeltanpassung auf 3.197,00

ndlungen der Parteien von der Klägerin auf jährlich 2.049,00

Der Beklagte zahlte in den Jahren 2005, 2006 und 2007 jeweils nur den Betrag, den die Klägerin mit der Erhöhung zum 1.
Januar 2002 verlangt hatte 3
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(1.639,20

macht mit der Klage das nicht gezahlte [X.], 2006 und 2007 in Höhe von je 409,80

1.229,40

Das Amtsgericht hat nach Einholung eines schriftlichen Sachverständi-gengutachtens zur Höhe des ortsüblichen
Nutzungsentgelts die Klage mit der Begründung abgewiesen, §
5 Abs.
4 des Vertrages sei gemäß §
307 Abs.
1 [X.] unwirksam.
Die Berufung der Klägerin blieb erfolglos. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr erstinstanzliches Klagebegeh-ren in vollem Umfang weiter.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Revision hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des Beru-fungsurteils und Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt, die Klägerin kön-ne von der [X.] das erhöhte Nutzungsentgelt nicht verlangen, weil die Regelung in §
5 Abs.
4 des [X.] gegen §
307 Abs.
1 [X.] verstoße und daher unwirksam sei. Da die Klausel bezüglich der Preisanpassung darauf abstelle, ob die Miete noch "ortsüblich oder sonst angemessen" sei, verstoße die Regelung gegen das in §
307 Abs.
1 Satz
2 [X.] enthaltene Transparenz-gebot. Die Klausel sei unbestimmt, weil aus der Formulierung "sonst angemes-sen" die tatsächlichen Voraussetzungen
für die Berechtigung der Klägerin zu 11
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einer Preisanpassung nicht hinreichend deutlich ersichtlich seien. Die [X.] könne insbesondere nicht dahingehend ausgelegt werden, dass damit die ortsübliche Miete gemeint sei. Aufgrund der alternativen Formulierung in §
5 Abs.
4 des Vertrages werde die Bezeichnung "ortsüblich" nicht mit dem Begriff "sonst angemessen" gleichgesetzt. Wenn beide Begriffe jedoch unterschiedli-che Sachverhalte erfassen sollen, sei unklar, welcher Tatbestand unter den [X.] "noch angemessen" zu subsumieren sei.
Die Klausel genüge dem Transparenzgebot auch deshalb nicht, weil der Maßstab, nach dem die Klägerin die Höhe einer neu festzusetzenden Miete bestimmen könne, nicht ersichtlich sei. Die Klägerin sei bei Vorliegen der in der
Klausel genannten Voraussetzungen berechtigt, die Miete nach billigem [X.] gemäß §
315 [X.] festzusetzen. Nach welchem Maßstab dies zu erfolgen habe, könne nur anhand der im Vertrag genannten Kriterien der Ortsüblichkeit oder Angemessenheit erfolgen. Es sei aber gerade nicht ersichtlich, was unter der Festsetzung einer angemessenen Miete zu verstehen sei.
Die Klausel benachteilige den Vertragspartner auch deshalb unange-messen, weil es der Klägerin frei stehe, die Miete zu Gunsten der [X.] anzupassen oder dies nicht zu tun. In der Klausel sei nämlich nicht hinreichend deutlich geregelt, ob die Klägerin schon bei Vorliegen nur einer der beiden im Vertrag genannten Voraussetzungen zur Anpassung der Miete verpflichtet sei. Es stünde daher im willkürlichen Ermessen der Klägerin, ob sie eine Anpassung des Nutzungsentgelts vornehme.
Schließlich werde der Beklagte durch die Klausel auch deshalb unange-messen benachteiligt, weil die Klägerin aufgrund ihrer faktischen Monopolstel-lung die Ortsüblichkeit der Preise mittelbar selbst bestimmen könne. Die An-knüpfung an das Kriterium der Ortsüblichkeit benachteilige den Vertragspartner 15
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dann, wenn der zur Leistungsbestimmung Berechtigte auf die Entwicklung die-ser Preise wesentlichen Einfluss habe, weil er an den [X.], die zur Ermitt-lung des ortsüblichen Preises herangezogen würden, selbst beteiligt sei. [X.] sehe die Klausel kein Kündigungsrecht für den [X.] für den Fall vor, dass die Klägerin das einseitige Leistungsbestimmungsrecht wirksam aus-geübt
habe.

II.
Diese Ausführungen halten den Angriffen der Revision nicht stand. [X.] ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass der Beklagte durch die Regelung zur Anpassung des Nutzungsentgelts in §
5 Abs.
4 des [X.] unangemessen benachteiligt wird und die Klausel daher gemäß §
307 Abs.
1 Satz 2 [X.] unwirksam ist.
1. Durch §
5 Abs.
4 Satz
2 des Nutzungsvertrages wird der Klägerin die Berechtigung eingeräumt, alle drei Jahre, erstmals zum 1.
Januar 1999, bei [X.] Änderung der
in Satz
1 der Klausel genannten Voraussetzungen die Höhe der Miete nach billigem Ermessen neu festzusetzen. Die Parteien haben damit zur Wertsicherung der Miete einen sogenannten Leistungsvorbehalt zugunsten der Klägerin vereinbart. Eine Leistungsvorbehaltsklausel liegt vor, wenn dem [X.] hinsichtlich des Ausmaßes der Änderung der ge-schuldeten Miete ein Ermessensspielraum verbleibt, der es ermöglicht, die neue Höhe des zu zahlenden Betrages nach Billigkeitsgrundsätzen festzuset-zen ([X.]/[X.]/Stellmann [X.] 2.
Aufl. Kap.
10 Rn.
151; [X.] Handbuch der [X.] 4.
Aufl. Rn.
1212; [X.]/[X.] Gewerbliches Miet-
und Pachtrecht 7.
Aufl. Rn.
173). Eine solche Wertsicherungsklausel, durch die
einem der Vertragspartner ein 18
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7
-
einseitiges Leistungsbestimmungsrecht gemäß §
315 [X.] eingeräumt wird, unterfällt gemäß §
1 Abs.
2 Nr.
1 des Gesetzes über das Verbot der [X.] bei der Bestimmung von Geldschulden
vom 7.
September 2007 ([X.]l
I S.
2246, nachfolgend: [X.]) zwar nicht dem Preis-klauselverbot des §
1 Abs.
1 [X.]. Ist die Leistungsvorbehaltsklausel jedoch in vorformulierten Vertragsbedingungen [X.] §
305 Abs.
1 Satz
1 [X.] enthal-ten, unterliegt sie einer Überprüfung am Maßstab des §
307 [X.] ([X.]Z 179, 186 = NJW 2009, 578 Rn.
13). Eine Inhaltskontrolle nach dieser Vorschrift ist insbesondere nicht durch §
307 Abs.
3 Satz
1 [X.] ausgeschlossen. Denn durch die Einräumung und nähere Ausgestaltung eines einseitigen [X.], das eine Vertragspartei zu einer Preisanpassung berech-tigt, wird von dem Grundsatz abgewichen, dass Leistung und Gegenleistung im Vertrag festzulegen sind (vgl. [X.] Urteil vom 24.
März 2010 -
VIII
ZR
178/08
-
NJW 2010, 2793 Rn.
20 mwN zu einer Spannungsklausel in einem Erdgassondervertrag).
2. Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind [X.], wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen (§
307 Abs.
1 Satz
1 [X.]). Nach §
307 Abs.
1 Satz
2 [X.] kann sich eine unangemessene Benach-teiligung auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist. Verwender allgemeiner Geschäftsbedingungen sind daher nach den Grundsätzen von Treu und Glauben verpflichtet, Rechte und Pflichten ihrer [X.] möglichst klar und durchschaubar darzustellen. Die Beschreibung muss für den anderen Vertragsteil nachprüfbar und darf nicht irreführend sein ([X.]surteil [X.]Z 162, 39 = NJW 2005, 1183, 1184). Abzustellen
ist auf die Erkenntnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners ([X.]surteil [X.]Z 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn.
22). Dabei dürfen allerdings die [X.]
-
8
-
rungen an den Verwender nicht überspannt werden ([X.]Z 112, 115 = NJW 1990, 2383, 2384).
Bei einer [X.] erfordert das Transparenzgebot eine verständliche Formulierung, die insbesondere den Anlass der Mietänderung, die Bezugsgrößen sowie den Umfang der Mietanpassung umschreibt (vgl. Wolf/[X.]/[X.] Handbuch des gewerblichen
Miet-, Pacht-
und Leasingrechts 10.
Aufl. Rn.
478; [X.]/[X.] im Gewerberaummietrecht I.
Teil Rn.
397).
a) Diesen Anforderungen an die Klarheit und Verständlichkeit einer vor-formulierten Vertragsbestimmung wird die Regelung in §
5 Abs.
4 des [X.] gerecht. Aus dem Wortlaut des §
5 Abs.
4 Satz
1 des [X.] werden für einen Vertragspartner der Klägerin [X.]punkt und Anlass für eine Mietanpassung hinreichend deutlich erkennbar.
[X.]) Die Regelung bestimmt, dass die Klägerin zur Vornahme einer An-passung der Miete dann berechtigt ist, wenn zu dem in der Klausel festgelegten Prüfungszeitpunkt die vereinbarte Miete nicht mehr ortsüblich oder sonst ange-messen ist. Das Leistungsbestimmungsrecht der Klägerin ist damit an Voraus-setzungen gebunden, die für einen Vertragspartner der Klägerin verständlich und nachprüfbar sind. Zur Auslegung des Begriffes der ortsüblichen Miete kann auf die Vorschrift des §
546
a Abs.
1 [X.] zurückgegriffen werden, der für die Höhe der von einem Mieter zu leistenden Entschädigung bei einer verspäteten Rückgabe der Mietsache ebenfalls auf die Miete abstellt, die für die Vermietung vergleichbarer Sachen ortsüblich ist. Auch der Begriff der angemessenen Miete ist hinreichend bestimmt im Sinne des §
307 Abs.
1 Satz
2 [X.]. Angemessen ist der orts-
und marktübliche Mietzins, worunter derjenige verstanden werden kann, der für vergleichbare Objekte bei einem Neuabschluss üblicherweise ge-21
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9
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fordert und gezahlt wird ([X.]surteil vom 2.
Oktober 1991 -
XII
ZR
88/90
-
NJW-RR 1992, 517, 518; vgl. auch [X.]surteil vom 3.
Juli
2002 -
XII
ZR 39/00
-
NJW 2002, 3016, 3018; [X.] Urteil vom 4.
Juni
1975 -
VIII
ZR 243/72
-
NJW 1975, 1557, 1558).
bb) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts wird die Klausel auch nicht dadurch intransparent, dass das Recht der Klägerin zu einer Anpas-sung der Miete davon abhängig gemacht wird, dass das gezahlte [X.] "noch ortsüblich oder sonst angemessen" ist.
Die gewählte Formulierung in §
5 Abs.
4 Satz
1 des Nutzungsvertrages bringt in verständlicher Art und Weise zum Ausdruck, dass die Klägerin nicht nur bei einer Veränderung der ortsüblichen Miete, sondern auch dann zu einer Mietpreisanpassung berechtigt ist, wenn zum Prüfungszeitpunkt die gezahlte Miete keinen ausreichenden Gegenwert mehr für die Nutzung des Mietgegen-stands darstellt. Der Begriff des angemessenen Nutzungsentgelts soll dabei erkennbar die Fälle erfassen, bei denen, unabhängig von einer Veränderung der ortsüblichen Miete, das von den Parteien bei Vertragsschluss [X.] zwischen Leistung und Gegenleistung aufgrund von sonstigen Veränderungen, etwa durch die allgemeine Preisentwicklung, nicht mehr gewahrt ist (vgl. [X.]Z 189, 131 = NJW 2011, 2501 Rn.
36). Eine genaue-re Bezeichnung des Anlasses für eine Mietanpassung erfordert das Transpa-renzgebot nicht.
cc) Rechtsfehlerhaft ist auch die Auffassung des Berufungsgerichts, die [X.] verstoße deshalb gegen das Transparenzgebot, weil sich aus ihr der Maßstab für die neu festzusetzende Miete nicht klar ergebe.
Nach §
5 Abs.
4 Satz
2 des Nutzungsvertrages kann die Klägerin den zusätzlich oder weniger zu zahlenden Betrag nach billigem Ermessen festset-24
25
26
27
-
10
-
zen. Durch die ausdrückliche Bezugnahme in dieser Klausel auf §
315 [X.] wird der Klägerin nicht nur ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht [X.] §
315 Abs.
1 [X.] eingeräumt, sondern der Ausübung dieses Rechts verbind-lich der Maßstab des §
315 Abs.
1 [X.] zu Grunde gelegt. Der Klägerin wird durch die Bezugnahme auf §
315 [X.] bei der Anpassung der Miete ein [X.] eingeräumt, der durch den Begriff der Billigkeit begrenzt wird (vgl. MünchKomm[X.]/[X.] 6.
Aufl. §
315 Rn.
29). Damit ist der Maßstab für eine mögliche Mietpreisänderung [X.] §
307 Abs.
1 Satz
2 [X.] hinrei-chend bestimmt. Der Vertragspartner der Klägerin kann erkennen, dass eine von der Klägerin vorgenommene Mietpreisänderung nur dann von der [X.] gedeckt ist, wenn die geänderte Miete einer Überprüfung an-hand der zu §
315 [X.] entwickelten Grundsätzen standhält. Nach der Recht-sprechung des [X.] entspricht eine einseitige Preisbestimmung in der Regel dann der Billigkeit [X.] §
315 Abs.
1 [X.], wenn das verlangte Entgelt im Rahmen des Marktüblichen liegt und dem entspricht, was regelmäßig als Preis für eine vergleichbare Leistung verlangt wird (vgl. [X.] Urteil vom 2.
Oktober 1991 -
VIII
ZR 240/90
-
NJW-RR 1992, 183, 184). Eine weitere [X.] des Umfangs einer möglichen Mietanpassung verlangt das Trans-parenzgebot nicht.
b) Die Beklagte wird durch die [X.] auch nicht aus anderen Gründen [X.] §
307 Abs.
1 Satz
1 [X.] unangemessen benachtei-ligt.
[X.]) Nach §
307 Abs.
1 Satz
1 [X.] sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des [X.] entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteili-gen. Eine Klausel ist unangemessen im Sinne von §
307 Abs.
1 Satz
1 [X.], wenn der Verwender die Vertragsgestaltung einseitig für sich in Anspruch 28
29
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11
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nimmt und eigene Interessen missbräuchlich auf Kosten des Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein die Interessen seines Partners hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzu-gestehen ([X.]surteile vom 8.
Februar 2012 -
XII
ZR 42/10
-
GuT 2012, 26 Rn.
20 und vom 19.
Dezember 2007 -
XII
ZR 61/05
-
NJW-RR 2008, 818 Rn.
17 mwN). Bei der Inhaltskontrolle nach §
307 Abs.
1 Satz
1 [X.] sind die Art des konkreten Vertrags, die typischen Interessen der Vertragschließenden und die die jeweilige Klausel begleitenden Regelungen zu berücksichtigen (vgl. [X.] Urteil vom 24.
März 2010 -
VIII
ZR 304/08
-
NJW 2010, 2793 Rn. 33 mwN).
bb) [X.]n können grundsätzlich im Wege allgemeiner Geschäftsbedingungen vereinbart werden. Dies folgt bereits aus §
309 Nr.
1 [X.], der für [X.] ein uneingeschränktes Klauselverbot nur für Bestimmungen über kurzfristige Preiserhöhungen in [X.] über Wa-renlieferungen oder Dienstleistungen vorsieht und Dauerschuldverhältnisse ausdrücklich vom Anwendungsbereich dieser Vorschrift ausnimmt (vgl. [X.] Urteil vom 24.
März 2010 -
VIII
ZR 304/08
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NJW 2010, 2793 Rn.
25
f. mwN). Sie unterliegen auch dann der weiteren Inhaltskontrolle nach §
307 Abs.
1 Satz
1 [X.], wenn sie dem Transparenzgebot des §
307 Abs.
1 Satz
2 [X.] genügen.
cc) Nach der Rechtsprechung des [X.] stellen [X.] bei langfristigen Vertragsverhältnissen, insbesondere solchen, die auf Leistungsaustausch gerichtet sind, ein
geeignetes und anerkanntes In-strument zur Bewahrung des Gleichgewichts von Preis und Leistung dar. Denn sie dienen dazu, einerseits dem Verwender das Risiko langfristiger Kalkulation abzunehmen und ihm seine Gewinnspanne trotz nachträglicher ihn belastender Kostensteigerungen zu sichern, und andererseits den Vertragspartner davor zu bewahren, dass der Verwender mögliche künftige Kostenerhöhungen vorsorg-30
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12
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lich schon bei Vertragsschluss durch Risikozuschläge aufzufangen versucht ([X.] Urteil vom 24.
März 2010 -
VIII
ZR 304/08
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NJW 2010, 2793 Rn.
34; [X.]Z 172, 315 = NJW 2007, 2540 Rn.
22; [X.]Z 176, 244 = NJW 2008, 2172 Rn.
14 und [X.]Z 180, 257 = NJW 2009, 2051 Rn.
23 jeweils mwN).
Dabei ist das Interesse des Vertragspartners des Verwenders einer Preisänderungsklausel daran zu berücksichtigen, vor Preisanpassungen ge-schützt zu werden, die über die Wahrung des ursprünglich festgelegten Äquiva-lenzverhältnisses hinausgehen (vgl. [X.]Z 94, 335 = NJW 1985, 2270; [X.]Z 158, 149 = NJW 2004, 1588,1590 jeweils mwN). Der Verwender von in [X.] Geschäftsbedingungen enthaltenen [X.] hat da-gegen -
insbesondere bei auf Dauer angelegten Geschäftsverbindungen
-
das ebenfalls anerkennenswerte Bedürfnis, seine Preise den aktuellen Kosten-
oder Preisentwicklungen anzupassen (vgl. etwa [X.] Urteil vom 12.
Juli
1989 -
VIII
ZR 297/88
-
NJW 1990, 115, 116). Andernfalls müssten die zukünfti-ge allgemeine Preisentwicklung oder mögliche Veränderung des [X.] bereits bei der Kalkulation der bei Mietbeginn festgesetzten Miete berücksichtigt werden, was in der Regel zu einer höheren Miete führen würde.
Eine Preisanpassungsklausel hält allerdings dann einer Inhaltskontrolle nach §
307 Abs.
1 Satz
1 [X.] nicht stand, wenn sie dem Vermieter die Mög-lichkeit bietet, seinen Gewinn einseitig zu Lasten des Mieters zu vergrößern (vgl. [X.]Z 185, 96 = NJW 2010, 2789 Rn.
35 zu einer Preisanpassungsklausel in einem Erdgaslieferungsvertrag).
[X.]) Danach hält die [X.] in §
5 Abs.
4 des [X.] einer Inhaltskontrolle nach §
307 Abs.
1 Satz
1 [X.] stand.
Das in §
5 Abs.
4 des Nutzungsvertrages enthaltene Recht zur Mietan-passung ermöglicht der Klägerin nicht, während der Laufzeit des Vertrages ein-32
33
34
35
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13
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seitig das Verhältnis von Leistung und Gegenleistung,
das die Parteien bei [X.] des [X.] zugrunde gelegt haben, zu ihren Gunsten zu verän-dern und dadurch ihren Gewinn nachträglich zu maximieren. Die Ausübung des [X.] ist abhängig von einer Änderung der konkret fest-gelegten
Bezugsgrößen des ortsüblichen oder angemessenen [X.]s und im Umfang dadurch begrenzt, dass die Mietanpassung nach billigem Ermessen [X.] §
315 Abs.
1 [X.] erfolgen muss. Durch die Klausel wird si-chergestellt, dass die Beklagte als Mieterin nur mit einer Veränderung der Miete rechnen muss, die der allgemeinen Preisentwicklung bei den Bezugsgrößen entspricht. Zudem sieht die Klausel auch die Möglichkeit einer Herabsetzung der Miete vor und berücksichtigt damit nicht nur einseitig die Interessen
der Klägerin an einer Mietpreiserhöhung, sondern auch die Interessen des Mieters an einer Herabsetzung der Miete, wenn es aufgrund der allgemeinen Marktent-wicklung oder infolge sonstiger Umstände zu einem Absinken der Mietpreise gekommen ist.
c) Soweit das Berufungsgericht die Auffassung vertritt, die Klausel be-nachteilige den Vertragspartner deshalb, weil in ihr nicht geregelt sei, ob die Klägerin bei Vorliegen der im Vertrag genannten Voraussetzungen zur Anpas-sung der Miete verpflichtet sei, verkennt
das Berufungsgericht die Rechtsfolgen, die sich aus der Bezugnahme in §
5 Abs.
4 Satz
2 des Nutzungsvertrages auf §
315 [X.] ergeben.
Ist dem Gläubiger ein Leistungsbestimmungsrecht nach §
315 Abs.
1 [X.] eingeräumt, so ist er auch verpflichtet, die Bestimmung zu treffen, sofern der Schuldner ein Interesse an der Vertragsanpassung hat ([X.]/Grüneberg [X.] 71.
Aufl. §
315 Rn.
12). Übt er das Leistungsbestimmungsrecht nicht oder verzögert aus, d. h. nicht innerhalb einer objektiv angemessenen [X.] (vgl. [X.] 6.
Aufl. §
315 [X.] Rn.
46), kann der Schuld-36
37
-
14
-
ner den [X.] zwar nicht auf Abgabe einer Bestimmungs-erklärung gerichtlich in Anspruch nehmen. §
315 Abs.
3 Satz
2 Halbs.
2 [X.] gibt ihm jedoch die Möglichkeit, eine
Klage auf Leistungsbestimmung durch das Gericht zu erheben. Dadurch sind die Interessen eines Vertragspartners der Klägerin ausreichend gewahrt. Sieht er zum [X.]punkt der Überprüfung die Vo-raussetzungen für eine Mietanpassung als erfüllt an und nimmt die
Klägerin eine Leistungsbestimmung nicht vor, kann er nach Ablauf einer angemessenen [X.]spanne von der Rechtsschutzmöglichkeit des §
315 Abs.
3 Satz
2 Halbs.
2 [X.] Gebrauch machen und ggf. selbst eine Anpassung der Miete erreichen. Ein Verzug der Klägerin
mit der Ausübung ihres [X.] ist hierfür nicht erforderlich (MünchKomm[X.]/[X.] 6.
Aufl. §
315 [X.] Rn.
46).
d) Eine unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners der Klä-gerin ergibt sich auch nicht daraus, dass die Klägerin durch ihre faktische [X.] die zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens [X.] Vergleichsmiete mittelbar selbst bestimmen kann. Zwar ist dem [X.] zuzugeben, dass für [X.]n allein die Klägerin das Nutzungsentgelt festsetzt und sie damit maßgeblichen Einfluss auf die Höhe des Nutzungsentgelts für vergleichbare Mietobjekte an [X.]n ausübt. Eine Erhöhung der Miete für die Neuvermietung vergleichbarer Mietob-jekte führt nach der Regelung des §
5 Abs.
4 des Nutzungsvertrags jedoch nicht zwingend auch zu einer Mieterhöhung bei einem bestehenden Mietvertrag. Hält der Mieter die Mietanpassung für unangemessen, kann er sich auf die [X.] berufen und im Rahmen einer von der Klägerin erhobenen Zahlungsklage die Einrede erheben, die Bestimmung sei unbillig und damit gemäß §
315 Abs.
3 Satz
1 [X.] für ihn unverbindlich (Münch-Komm[X.]/[X.] 6.
Aufl. §
315 [X.] Rn.
39). Das mit der Sache befasste Gericht hat dann gemäß §
315 Abs.
3
Satz
2 [X.] zu prüfen, ob die [X.]
-
15
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zungen für die Ausübung des [X.] gegeben sind und die Mietpreisanpassung der Billigkeit entspricht. Dadurch wird der Mieter [X.] vor einem Missbrauch des [X.] geschützt.
e) Schließlich wird der Beklagte durch die Klausel auch nicht dadurch unangemessen benachteiligt, dass ihm für den Fall der wirksamen Ausübung des [X.] keine Kündigungsmöglichkeit eingeräumt wird. Eine Preisanpassungsklausel muss nicht zwingend die Möglichkeit einer vorzeitigen Kündigung des Vertragsverhältnisses vorsehen. Die Einräumung eines Kündigungsrechts kann bei einer Klausel, die für sich betrachtet eine un-angemessene Benachteiligung bewirken könnte, einen Ausgleich darstellen, damit die Klausel der Inhaltskontrolle nach §
307 Abs.
1 [X.] standhält (vgl. [X.] Urteil vom 15.
November 2007 -
III
ZR 247/06
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NJW 2008, 360 Rn.
13). Wird der Vertragspartner des Verwenders durch eine Preisanpassungsklausel jedoch nicht unangemessen benachteiligt, wird die Klausel nicht deshalb un-wirksam, weil sie für den Fall der Ausübung des Preisanpassungsrechts keine Kündigungsmöglichkeit für den anderen Vertragsteil vorsieht.
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16
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3. Nach alldem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben. Auf die Revision ist es aufzuheben. Der [X.] kann in der Sache nicht abschließend entscheiden, weil weitere Feststellungen dazu zu treffen sind, ob die von der Klägerin festgesetzte Miete der Billigkeit entspricht. Das Verfahren ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.
Dose

Schilling

Klinkhammer

Günter

Ne[X.]en-Boeger
Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 17.09.2009 -
28 C 49/08 -

LG [X.], Entscheidung vom 03.06.2010 -
11 S 1/10 -

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