Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 27.06.2012, Az. XII ZR 93/10

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
XII ZR 93/10
Verkündet am:
27. Juni 2012
Breskic
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

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2
-

Der XII. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 27.
Juni 2012 durch den Vorsitzenden Richter Dose
und [X.]
Klinkhammer, Dr.
Günter,
Dr.
Nedden-Boeger
und Dr.
Botur
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 11.
Zivilkammer des Landgerichts [X.]
vom 17.
Juni 2010 im Kostenpunkt und insoweit
aufgehoben, als zum
Nachteil der Klägerin erkannt ist.
Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur erneuten Verhand-lung und Entscheidung -
auch über die Kosten des Revisionsver-fahrens
-
an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die Klägerin verlangt von dem Beklagten, der gewerblich einen Jachtha-fen betreibt, die Zahlung eines "[X.]"
aus einem Vertrag, der den Beklagten berechtigt, eine Wasserfläche in [X.] an der [X.] P. H., deren Eigentümerin die Klägerin ist, zu nutzen.
Die Parteien schlossen 1997
einen "Nutzungsvertrag", der für die [X.] ab dem 1.
Januar 1997
ein vom
Beklagten zu zahlendes jährliches [X.] in Höhe von 7.400
DM (=
3.783,56

vorsah.
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Der Vertrag enthielt folgende, von der Klägerin in einer Vielzahl ver-gleichbarer Verträge verwendete, Vereinbarungen:
"§
3 Vertragsdauer
(1)
Dieser Vertrag tritt am 01.01.1997
in [X.].
(2)
Das Vertragsverhältnis endet am [X.] Es verlängert sich jeweils um ein Jahr, wenn es nicht drei Monate vor Ablauf eines Kalenderjahres von der [X.] oder dem Nutzer schriftlich

§
5 Nutzungsentgelt und Nebenkosten

(4)
Die [X.] prüft nach Ablauf von jeweils drei Jahren, erstmals zum 1.
Januar 2001, ob das Nutzungsentgelt noch ortsüblich oder sonst angemessen ist. Bei einer Änderung setzt sie den zusätzlich oder den weniger zu zahlenden Betrag nach billi-gem Ermessen (§
315 BGB) fest und teilt dem Nutzer die Hö-he des künftig zu zahlenden [X.] mit."

Mit
einer ersten Entgeltanpassung setzte die Klägerin zum 1.
Januar 2001
das jährliche Nutzungsentgelt auf 6.041,92

akzeptierte. Mit Schreiben vom 18.
Oktober 2004
verlangte die Klägerin von dem Beklagten zum 1.
Januar 2005 eine weitere Entgeltanpassung auf 7.855

.
Der Beklagte zahlte im Jahr
2005 nur den Betrag, den die Klägerin mit
der Erhöhung zum 1.
Januar 2001
verlangt hatte (6.041,92

). Die Klägerin 3
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4
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macht mit der Klage den
nicht gezahlten Unterschiedsbetrag von 1.813,06

geltend.
Das Amtsgericht hat nach Einholung eines schriftlichen Sachverständi-gengutachtens zur Höhe des ortsüblichen [X.] die Klage mit der Begründung abgewiesen, §
5 Abs.
4 des Vertrages sei gemäß §
307 Abs.
1 BGB unwirksam.
Die Berufung der Klägerin ist
erfolglos
geblieben. Eine
vom
Beklagten in der Berufungsinstanz erhobene Widerklage, mit der
dieser
eine teilweise
Rück-erstattung der in 2007 gezahlten Miete verlangt, hat das Berufungsgericht ab-gewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr erstinstanzliches Klagebegehren in vollem Umfang weiter.

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Revision hat Erfolg. Sie führt im Umfang der Anfechtung zur Aufhebung des Berufungsurteils und Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt, die Klägerin kön-ne von dem
Beklagten das erhöhte Nutzungsentgelt nicht verlangen,
weil die Regelung in §
5 Abs.
4 des [X.] gegen §
307 Abs.
1 BGB verstoße und daher unwirksam sei. Da die Klausel bezüglich der Preisanpassung darauf abstelle, ob die Miete noch "ortsüblich oder sonst angemessen"
sei, verstoße die Regelung gegen das in §
307 Abs.
1 Satz
2 BGB enthaltene Transparenz-6
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gebot. Die Klausel sei unbestimmt, weil aus der Formulierung "sonst angemes-sen"
die tatsächlichen Voraussetzungen für die Berechtigung der Klägerin zu einer Preisanpassung nicht hinreichend deutlich ersichtlich seien. Die [X.] könne insbesondere nicht dahingehend ausgelegt werden, dass damit die ortsübliche Miete gemeint sei. Aufgrund der alternativen Formulierung in §
5 Abs.
4 des Vertrages werde die Bezeichnung "ortsüblich"
nicht mit dem Begriff "sonst angemessen"
gleichgesetzt. Wenn beide Begriffe jedoch unterschiedli-che Sachverhalte erfassen sollen, sei unklar, welcher Tatbestand unter den [X.] "noch angemessen"
zu subsumieren sei.

Die Klausel genüge dem Transparenzgebot auch deshalb nicht, weil der Maßstab, nach dem die Klägerin die Höhe einer neu festzusetzenden Miete bestimmen könne, nicht ersichtlich sei. Die Klägerin sei bei Vorliegen der in der Klausel genannten Voraussetzungen berechtigt, die Miete nach billigem [X.] gemäß §
315 BGB festzusetzen. Nach welchem Maßstab dies zu erfolgen habe, könne nur anhand der im Vertrag genannten Kriterien der Ortsüblichkeit oder Angemessenheit bestimmt werden. Es sei aber gerade nicht ersichtlich, was unter der Festsetzung einer angemessenen Miete zu verstehen sei.
Die Klausel benachteilige den Vertragspartner auch deshalb unange-messen, weil es der Klägerin frei
stehe, die Miete zu Gunsten des
Beklagten anzupassen oder dies nicht zu tun. In der Klausel sei nämlich nicht hinreichend deutlich geregelt, ob die Klägerin schon bei Vorliegen nur einer der beiden im Vertrag genannten Voraussetzungen zur Anpassung der Miete verpflichtet sei. Es stünde daher im willkürlichen Ermessen der Klägerin, ob sie eine Anpassung des [X.] vornehme.
Schließlich werde der Beklagte durch die Klausel auch deshalb unange-messen benachteiligt, weil die Klägerin aufgrund ihrer faktischen Monopolstel-10
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lung die Ortsüblichkeit der Preise mittelbar selbst bestimmen könne. Die An-knüpfung an das Kriterium der Ortsüblichkeit benachteilige den Vertragspartner dann, wenn der zur Leistungsbestimmung Berechtigte auf die Entwicklung die-ser Preise wesentlichen Einfluss habe, weil er an den [X.], die zur Ermitt-lung des ortsüblichen Preises herangezogen würden, selbst beteiligt sei. [X.] sehe die Klausel kein Kündigungsrecht für den Beklagten für den Fall vor, dass die Klägerin das einseitige Leistungsbestimmungsrecht wirksam aus-geübt habe.

II.
Diese Ausführungen halten den Angriffen
der Revision nicht stand. [X.] ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass der Beklagte durch die Regelung zur Anpassung des [X.] in §
5 Abs.
4 des [X.] unangemessen benachteiligt wird und die Klausel daher gemäß §
307 Abs.
1 Satz
2 BGB unwirksam ist.
1. Durch §
5 Abs.
4 Satz
2 des Nutzungsvertrages wird der Klägerin die Berechtigung eingeräumt, alle drei Jahre, erstmals zum 1.
Januar 2001, bei [X.] Änderung der in Satz
1 der Klausel genannten Voraussetzungen die Höhe der Miete nach billigem Ermessen neu festzusetzen. Die Parteien haben damit zur Wertsicherung der Miete einen sogenannten Leistungsvorbehalt zugunsten der Klägerin vereinbart. Eine Leistungsvorbehaltsklausel liegt vor, wenn dem [X.] hinsichtlich des Ausmaßes der Änderung der ge-schuldeten Miete ein Ermessensspielraum verbleibt, der es ermöglicht, die neue Höhe des zu zahlenden Betrages nach Billigkeitsgrundsätzen festzuset-zen ([X.]/[X.]/Stellmann [X.] 2.
Aufl. Kap.
10 Rn.
151; [X.] Handbuch der [X.] 4.
Aufl. 13
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Rn.
1212; [X.]/[X.] Gewerbliches Miet-
und Pachtrecht 7.
Aufl. Rn.
173). Eine solche Wertsicherungsklausel, durch die einem der Vertragspartner ein
einseitiges Leistungsbestimmungsrecht gemäß §
315 BGB eingeräumt wird, unterfällt gemäß §
1 Abs.
2 Nr.
1 des Gesetzes über das Verbot der [X.] bei der Bestimmung von Geldschulden vom 7.
Septem-ber 2007 (BGBl.
I S.
2246, nachfolgend: [X.]) zwar nicht dem Preisklauselver-bot des §
1 Abs.
1 [X.]. Ist die Leistungsvorbehaltsklausel jedoch in vorformu-lierten Vertragsbedingungen [X.]. §
305 Abs.
1 Satz
1 BGB enthalten, unter-liegt sie einer Überprüfung am Maßstab des §
307 BGB ([X.], 186 =
NJW 2009, 578 Rn.
13). Eine Inhaltskontrolle nach dieser Vorschrift ist [X.] nicht durch §
307 Abs.
3 Satz
1 BGB ausgeschlossen. Denn durch die Einräumung und nähere Ausgestaltung eines einseitigen Leistungsbestim-mungsrechts, das
eine Vertragspartei
zu einer Preisanpassung berechtigt, wird von dem Grundsatz abgewichen, dass Leistung und Gegenleistung im Vertrag festzulegen sind (vgl. Senatsurteil vom 9.
Mai 2012 -
XII
ZR
79/10
-
juris Rn.
19 und [X.] Urteil vom 24.
März 2010 -
VIII
ZR
178/08
-
NJW 2010, 2793 Rn.
20 mwN zu einer Spannungsklausel in einem Erdgassondervertrag). Auch findet die Vorschrift auf Geschäftsbedingungen Anwendung, die gegenüber einem Unternehmer verwendet werden (§
310 BGB).
2. Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind [X.], wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von [X.] und Glauben
unangemessen benachteiligen (§
307 Abs.
1 Satz
1 BGB). Nach §
307 Abs.
1 Satz
2 BGB kann sich eine unangemessene Benach-teiligung auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist. Verwender allgemeiner Geschäftsbedingungen sind daher nach den [X.] von [X.] und Glauben verpflichtet,
Rechte und Pflichten ihrer Vertrags-partner möglichst klar und durchschaubar darzustellen. Die Beschreibung muss für den anderen Vertragsteil nachprüfbar und darf nicht irreführend sein ([X.]
-
8
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natsurteil [X.]Z 162, 39 =
NJW 2005, 1183, 1184). Abzustellen ist auf die [X.] eines durchschnittlichen Vertragspartners (Senatsurteil [X.]Z 183, 299 =
NJW 2010, 671 Rn.
22). Dabei dürfen allerdings die [X.] an den Verwender nicht überspannt werden ([X.]Z 112, 115 =
NJW 1990, 2383, 2384).
Bei einer [X.] erfordert das Transparenzgebot eine verständliche
Formulierung, die insbesondere den Anlass der Mietänderung, die Bezugsgrößen sowie den Umfang der Mietanpassung umschreibt (vgl. Wolf/[X.]/[X.] Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht-
und Leasingrechts 10.
Aufl.
Rn.
478; [X.]/Leo
AGB im Gewerberaummietrecht I.
Teil Rn.
397).
a) Wie der Senat in einem gleich
gelagerten Fall bereits entschieden hat
(Senatsurteil vom 9.
Mai 2012 -
XII
ZR
79/10
-
juris), wird die Regelung in §
5 Abs.
4 des Nutzungsvertrages diesen Anforderungen an die Klarheit und Ver-ständlichkeit einer vorformulierten Vertragsbestimmung gerecht. Aus dem Wort-laut des §
5 Abs.
4 Satz
1 des Nutzungsvertrages werden für einen Vertrags-partner der Klägerin [X.]punkt und Anlass für eine Mietanpassung hinreichend deutlich erkennbar.
aa) Die Regelung bestimmt, dass die Klägerin zur Vornahme einer An-passung der Miete dann berechtigt ist, wenn zu dem in der Klausel festgelegten Prüfungszeitpunkt die vereinbarte Miete nicht mehr ortsüblich oder sonst ange-messen ist. Das Leistungsbestimmungsrecht der Klägerin ist damit an Voraus-setzungen gebunden, die für einen Vertragspartner der Klägerin verständlich und nachprüfbar sind. Zur Auslegung des Begriffes der ortsüblichen Miete kann auf die Vorschrift des §
546
a Abs.
1 BGB zurückgegriffen werden, der für die Höhe der von einem Mieter zu leistenden Entschädigung bei einer verspäteten 16
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Rückgabe der Mietsache ebenfalls auf die Miete abstellt, die für die Vermietung vergleichbarer Sachen ortsüblich ist. Auch der Begriff der angemessenen Miete ist
hinreichend bestimmt im Sinne des §
307 Abs.
1 Satz
2 BGB. Angemessen ist der orts-
und marktübliche Mietzins, worunter derjenige verstanden werden kann, der für vergleichbare Objekte bei einem Neuabschluss üblicherweise [X.] und gezahlt wird (Senatsurteil vom 2.
Oktober 1991 -
XII
ZR
88/90
-
NJW-RR 1992, 517, 518; vgl. auch Senatsurteil vom 3.
Juli 2002 -
XII
ZR
39/00
-
NJW 2002, 3016, 3018; [X.] Urteil vom 4.
Juni 1975 -
VIII
ZR
243/72
-
NJW 1975, 1557, 1558).
[X.]) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts wird die Klausel auch nicht dadurch intransparent, dass das Recht der Klägerin zu einer Anpas-sung der Miete davon abhängig gemacht wird, dass das gezahlte [X.] "noch ortsüblich oder sonst angemessen"
ist.
Die gewählte Formulierung in §
5 Abs.
4 Satz
1 des Nutzungsvertrages bringt in verständlicher Art und Weise zum Ausdruck, dass die Klägerin nicht nur bei einer Veränderung der ortsüblichen Miete, sondern auch dann zu einer Mietpreisanpassung berechtigt ist, wenn zum Prüfungszeitpunkt die gezahlte Miete keinen ausreichenden Gegenwert mehr für die Nutzung des Mietgegen-stands darstellt. Der Begriff des angemessenen [X.] soll dabei erkennbar die Fälle erfassen, bei denen, unabhängig von einer Veränderung der ortsüblichen Miete, das von den Parteien bei Vertragsschluss [X.] zwischen Leistung und Gegenleistung aufgrund von sonstigen Veränderungen, etwa durch die allgemeine Preisentwicklung, nicht mehr gewahrt ist (vgl. [X.]Z 189, 131 =
NJW 2011, 2501 Rn.
36). Eine genaue-re Bezeichnung des Anlasses für eine Mietanpassung erfordert das Transpa-renzgebot nicht.
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[X.]) Rechtsfehlerhaft ist auch die Auffassung des Berufungsgerichts, die [X.] verstoße deshalb gegen das Transparenzgebot, weil sich aus ihr der Maßstab für die neu festzusetzende Miete nicht klar ergebe.
Nach §
5 Abs.
4 Satz
2 des Nutzungsvertrages kann die Klägerin den zusätzlich oder weniger zu zahlenden Betrag nach billigem Ermessen festset-zen. Durch die ausdrückliche Bezugnahme in dieser Klausel auf §
315 BGB wird der Klägerin nicht nur ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht i.S.d. §
315 Abs.
1 BGB eingeräumt, sondern der Ausübung dieses Rechts verbind-lich der Maßstab des §
315 Abs.
1 BGB zu Grunde gelegt. Der Klägerin wird durch die Bezugnahme auf §
315 BGB bei
der Anpassung der Miete ein [X.] eingeräumt, der durch den Begriff der Billigkeit begrenzt wird (vgl. MünchKommBGB/Würdinger 6.
Aufl. §
315 Rn.
29). Damit ist der Maßstab für eine mögliche Mietpreisänderung [X.].
§
307 Abs.
1 Satz
2 BGB hinrei-chend bestimmt. Der Vertragspartner der Klägerin kann erkennen, dass eine von der Klägerin vorgenommene Mietpreisänderung nur dann von der [X.] gedeckt ist, wenn die geänderte Miete einer Überprüfung an-hand der zu §
315 BGB entwickelten Grundsätze standhält. Nach der Recht-sprechung des [X.] entspricht eine einseitige Preisbestimmung in der Regel dann der Billigkeit [X.]. §
315 Abs.
1 BGB, wenn das verlangte Entgelt im Rahmen des Marktüblichen liegt und dem entspricht, was regelmäßig als Preis für eine vergleichbare Leistung verlangt wird (vgl. [X.] Urteil vom 2.
Oktober 1991 -
VIII
ZR
240/90
-
NJW-RR 1992, 183, 184). Eine weitere [X.] des Umfangs einer möglichen Mietanpassung verlangt das [X.] nicht.
b) Der
Beklagte wird durch die [X.] auch nicht aus anderen Gründen [X.]. §
307 Abs.
1 Satz
1 BGB unangemessen benachteiligt.
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aa) Nach §
307 Abs.
1 Satz
1 BGB sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie
den Vertragspartner des [X.] entgegen den Geboten von [X.] und Glauben unangemessen benachteili-gen. Eine Klausel ist unangemessen im Sinne von §
307 Abs.
1 Satz
1 BGB, wenn der Verwender die Vertragsgestaltung einseitig für sich in Anspruch nimmt und eigene Interessen missbräuchlich auf Kosten des Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein die Interessen seines Partners hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzu-gestehen (Senatsurteile vom 8.
Februar 2012 -
XII
ZR
42/10
-
GuT 2012, 26 Rn.
20 und vom 19.
Dezember 2007 -
XII
ZR
61/05
-
NJW-RR 2008, 818 Rn.
17 mwN). Bei der Inhaltskontrolle nach §
307 Abs.
1 Satz
1 BGB sind die Art des konkreten Vertrags, die
typischen Interessen der Vertragschließenden und die die jeweilige Klausel begleitenden Regelungen zu berücksichtigen (vgl. [X.] Urteil vom 24.
März 2010 -
VIII
ZR
304/08
-
NJW 2010, 2793 Rn.
33 mwN).
[X.]) [X.]n können grundsätzlich im Wege allgemeiner Geschäftsbedingungen vereinbart werden. Dies folgt bereits aus §
309 Nr.
1 BGB, der für [X.] ein uneingeschränktes Klauselverbot nur für Bestimmungen über kurzfristige Preiserhöhungen in [X.] über Wa-renlieferungen oder Dienstleistungen vorsieht und Dauerschuldverhältnisse ausdrücklich vom Anwendungsbereich dieser Vorschrift ausnimmt (vgl. [X.] Urteil vom 24.
März 2010 -
VIII
ZR
304/08
-
NJW 2010, 2793 Rn.
25
f. mwN). Sie unterliegen auch dann der weiteren Inhaltskontrolle nach §
307 Abs.
1 Satz
1 BGB, wenn sie dem Transparenzgebot des §
307 Abs.
1 Satz
2 BGB genügen.
[X.]) Nach der Rechtsprechung des [X.] stellen [X.] bei langfristigen Vertragsverhältnissen, insbesondere solchen, die auf Leistungsaustausch gerichtet sind, ein geeignetes und anerkanntes In-24
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strument zur Bewahrung des Gleichgewichts von Preis und Leistung dar. Denn sie dienen dazu, einerseits dem Verwender das Risiko langfristiger Kalkulation abzunehmen und ihm seine Gewinnspanne trotz nachträglicher ihn belastender Kostensteigerungen zu sichern, und andererseits den Vertragspartner davor zu bewahren, dass der Verwender mögliche künftige Kostenerhöhungen vorsorg-lich schon bei Vertragsschluss durch Risikozuschläge aufzufangen
versucht ([X.] Urteil vom 24.
März 2010 -
VIII
ZR
304/08
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NJW 2010, 2793 Rn.
34; [X.]Z 172, 315 =
NJW 2007, 2540 Rn.
22; [X.]Z 176, 244 =
NJW 2008, 2172 Rn.
14 und [X.]Z 180, 257 =
NJW 2009, 2051 Rn.
23 jeweils mwN).
Dabei ist das Interesse des Vertragspartners des Verwenders einer Preisänderungsklausel daran zu berücksichtigen, vor Preisanpassungen ge-schützt zu werden, die über die Wahrung des ursprünglich festgelegten Äquiva-lenzverhältnisses hinausgehen (vgl. [X.]Z 94, 335 =
NJW 1985, 2270; [X.]Z 158, 149
=
NJW 2004, 1588,1590 jeweils mwN). Der Verwender von in [X.] enthaltenen
[X.] hat [X.] -
insbesondere bei auf Dauer angelegten Geschäftsverbindungen
-
das ebenfalls anerkennenswerte Bedürfnis, seine Preise den aktuellen Kosten-
oder Preisentwicklungen anzupassen (vgl. etwa [X.] Urteil vom 12.
Juli 1989 -
VIII
ZR
297/88
-
NJW 1990, 115, 116). Andernfalls müssten die zukünftige allgemeine Preisentwicklung oder mögliche Veränderung des [X.] bei der Kalkulation der bei Mietbeginn festgesetzten Miete berücksichtigt werden, was in der Regel zu einer höheren Miete führen würde.
Eine Preisanpassungsklausel hält allerdings dann einer Inhaltskontrolle nach §
307 Abs.
1 Satz
1 BGB nicht stand,
wenn sie dem Vermieter die Mög-lichkeit bietet, seinen Gewinn einseitig zu Lasten des Mieters zu vergrößern (vgl. [X.]Z 185, 96 =
NJW 2010, 2789 Rn.
35 zu einer Preisanpassungsklausel in einem Erdgaslieferungsvertrag).
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dd) Danach hält
die [X.] in §
5 Abs.
4 des [X.] einer Inhaltskontrolle nach §
307 Abs.
1 Satz
1 BGB stand.
Das in §
5 Abs.
4 des Nutzungsvertrages enthaltene Recht zur Mietan-passung ermöglicht der Klägerin nicht, während
der Laufzeit des [X.] das Verhältnis von Leistung und Gegenleistung, das die Parteien bei [X.] des [X.] zugrunde gelegt haben, zu ihren Gunsten zu verän-dern und dadurch ihren Gewinn nachträglich zu maximieren. Die Ausübung des [X.] ist abhängig von einer Änderung der konkret fest-gelegten Bezugsgrößen des ortsüblichen oder angemessenen [X.]s und im Umfang dadurch begrenzt, dass die Mietanpassung nach billigem Ermessen [X.]. §
315 Abs.
1 BGB erfolgen muss. Durch die Klausel wird si-chergestellt, dass der
Beklagte als Mieter nur mit einer Veränderung der Miete rechnen muss, die der allgemeinen Preisentwicklung bei den Bezugsgrößen entspricht. Zudem sieht die Klausel auch die Möglichkeit einer Herabsetzung der Miete vor und berücksichtigt damit nicht nur einseitig die Interessen der Klägerin an einer Mietpreiserhöhung, sondern auch die Interessen des Mieters an einer Herabsetzung der Miete, wenn es aufgrund der allgemeinen Marktent-wicklung oder infolge sonstiger Umstände zu einem Absinken der Mietpreise gekommen ist.
c) Soweit das Berufungsgericht die Auffassung vertritt, die Klausel be-nachteilige den Vertragspartner deshalb, weil in ihr nicht geregelt sei, ob die Klägerin bei Vorliegen der im Vertrag genannten Voraussetzungen zur Anpas-sung der Miete verpflichtet sei, verkennt es die Rechtsfolgen, die sich aus der Bezugnahme in §
5 Abs.
4 Satz
2 des Nutzungsvertrages auf §
315 BGB erge-ben.
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Ist dem Gläubiger ein Leistungsbestimmungsrecht nach §
315 Abs.
1 BGB eingeräumt, so ist er auch verpflichtet, die Bestimmung zu treffen, sofern der Schuldner ein Interesse an der Vertragsanpassung
hat ([X.]/Grüneberg BGB 71.
Aufl. §
315 Rn.
12). Übt er das Leistungsbestimmungsrecht nicht oder verzögert aus, d. h. nicht innerhalb einer objektiv angemessenen [X.] (vgl. [X.] 6.
Aufl. §
315 BGB Rn.
46), kann der Schuld-ner den [X.] zwar nicht auf Abgabe einer Bestimmungs-erklärung gerichtlich in Anspruch nehmen. §
315 Abs.
3 Satz
2 Halbs.
2 BGB gibt ihm jedoch
die Möglichkeit, eine Klage auf Leistungsbestimmung durch das Gericht zu erheben. Dadurch sind die Interessen eines Vertragspartners der Klägerin ausreichend gewahrt. Sieht er zum [X.]punkt der Überprüfung die Vo-raussetzungen für eine Mietanpassung als erfüllt an und nimmt die Klägerin eine Leistungsbestimmung nicht vor, kann er nach Ablauf einer angemessenen [X.]spanne von der Rechtsschutzmöglichkeit des §
315 Abs.
3 Satz
2 Halbs.
2 BGB Gebrauch machen und ggf. selbst eine Anpassung der Miete erreichen. Ein Verzug der Klägerin mit der Ausübung ihres [X.] ist hierfür nicht erforderlich (MünchKommBGB/Würdinger 6.
Aufl. §
315 BGB Rn.
46).
d) Eine unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners der Klä-gerin ergibt sich auch nicht daraus, dass die Klägerin durch ihre faktische [X.] die zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens [X.] Vergleichsmiete mittelbar selbst bestimmen kann. Zwar ist dem [X.] zuzugeben, dass für [X.]n allein die Klägerin das Nutzungsentgelt festsetzt und sie damit maßgeblichen Einfluss auf die Höhe des [X.] für vergleichbare Mietobjekte an [X.]n ausübt. Eine Erhöhung der Miete für die Neuvermietung vergleichbarer Mietob-jekte führt nach der Regelung des §
5 Abs.
4 des Nutzungsvertrags jedoch nicht zwingend auch zu einer Mieterhöhung bei einem bestehenden Mietvertrag. [X.] 32
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der Mieter die Mietanpassung für unangemessen, kann er sich auf die Unbilligkeit
der Leistungsbestimmung berufen und im Rahmen einer von der Klägerin erhobenen Zahlungsklage die Einrede erheben, die Bestimmung
sei unbillig und damit gemäß §
315 Abs.
3 Satz
1 BGB für ihn unverbindlich
(MünchKommBGB/Würdinger 6.
Aufl. §
315 BGB Rn.
39). Das mit der Sache befasste Gericht hat dann gemäß §
315 Abs.
3 Satz
2 BGB zu prüfen, ob die Voraussetzungen für die Ausübung des [X.] gegeben sind und die Mietpreisanpassung der Billigkeit entspricht. Dadurch wird der [X.] ausreichend vor einem Missbrauch des [X.] ge-schützt.
e) Schließlich wird der Beklagte durch die Klausel auch nicht dadurch unangemessen benachteiligt, dass ihm für den Fall der wirksamen Ausübung des [X.] keine Kündigungsmöglichkeit eingeräumt wird. Eine Preisanpassungsklausel muss nicht zwingend die Möglichkeit einer vorzeitigen Kündigung des Vertragsverhältnisses vorsehen. Die Einräumung eines Kündigungsrechts kann bei einer Klausel, die für sich betrachtet eine un-angemessene Benachteiligung bewirken könnte, einen Ausgleich darstellen, damit die Klausel der Inhaltskontrolle nach §
307 Abs.
1 BGB standhält (vgl. [X.] Urteil vom 15.
November 2007 -
III
ZR
247/06
-
NJW 2008, 360 Rn.
13). Wird der Vertragspartner des Verwenders durch eine Preisanpassungsklausel
jedoch nicht unangemessen benachteiligt, wird die Klausel nicht deshalb un-wirksam, weil sie für den Fall der Ausübung des Preisanpassungsrechts keine Kündigungsmöglichkeit für den anderen Vertragsteil vorsieht.
3. Nach alldem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben. Auf die Revision ist es
im Umfang der Anfechtung
aufzuheben. Der Senat kann in der Sache nicht abschließend entscheiden, weil weitere Feststellungen dazu zu 34
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treffen sind, ob die von der Klägerin
festgesetzte Miete der Billigkeit entspricht. Das Verfahren ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.

Dose

Klinkhammer

Günter

Nedden-Boeger

Botur
Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 28.08.2009 -
33 C 229/08 -

LG [X.], Entscheidung vom 17.06.2010 -
11 [X.]/09 -