Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 24.11.2004, Az. XII ZR 113/01

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/01 Verkündet am: 24. November 2004 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja

BGB §§ 705, 714 Zur Frage der Beschränkung der persönlichen Haftung eines Gesellschafters einer [X.] auf das Gesellschaftsvermögen im Zusammenhang mit dem Abschluß eines Mietvertrags über gewerbliche Räume (im Anschluß an [X.] Urteil vom 27. September 1999 - [X.] - NJW 1999, 3483).
[X.], Urteil vom 24. November 2004 - [X.]/01 - KG

LG Berlin - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 24. November 2004 durch die Vorsitzende Richterin [X.], [X.], [X.], die Richterin [X.] und [X.] für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 20. Zivilsenats des [X.] vom 27. November 2000 aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung - auch über die Kosten des Revisionsverfahrens - an das [X.] zurückverwiesen. Von Rechts wegen

Tatbestand: Die Parteien streiten über die persönliche Haftung des [X.]n als Ge-sellschafter einer [X.] (im folgenden: GbR) für rückständige Mietzinsen aus einem gewerblichen Mietverhältnis. Die Rechtsvorgängerin der Klägerin, die [X.]Immobiliengesellschaft mbH & Co. [X.] KG i. G., erwarb durch notariellen Kaufvertrag vom 30. Dezember 1992 und die ergänzenden Verträgen vom 5. November 1993 und vom 8. Dezember 1993 ein Teilerbbaurecht an einem mit einem Werk- und Bürogebäude bebauten Grundstück sowie das [X.] selbst. [X.] waren die H. W. [X.] AG (Verkäufer zu 1), die [X.]- 3 - [X.] GmbH (Verkäufer zu 2) und die [X.](Verkäufer zu 3), deren Gesellschafter der [X.] und die H. W. [X.] AG sind. In dem Kaufvertrag übernahmen die Verkäufer eine Vermietungsgarantie bis zu einer Höhe von 6.800.000 DM. In dem notariellen [X.] vom 5. November 1993 stellten die Vertragsparteien des Kaufvertrages klar, daß die GbR (Verkäuferin zu 3) in dem Kaufvertrag unrichtig bezeichnet sei und die richtige Bezeichnung "Grundstücksgemeinschaft [X.] mbH GbR" laute. Diese Bezeichnung der GbR, die sich auch in dem weiteren [X.] vom 8. Dezember 1993 findet, entsprach den in dem Gesellschaftsvertrag vereinbarten Regelungen, die der Klägerin bekannt waren. Danach sollte die GbR als [X.] mit beschränkter Haftung auftreten und der [X.] nur in Höhe seiner geleisteten Einlage von 25.000 DM haften. In einer weiteren Vereinbarung vom 5. April 1994 verpflichteten sich die H. W. [X.] AG, der [X.] und die [X.] GmbH, die Rechtsnachfolgerin der J. A.

[X.] GmbH ist, gegenüber der Klägerin, mit Wirkung zum 1. April 1994 einen Mietvertrag über die Flächen abzuschließen, die noch nicht vermietet waren. In dem daraufhin am 13. Mai/7. Juli 1994 abgeschlossenen Mietvertrag sind in dem Rubrum die H. W. [X.] AG, die [X.]

GmbH und der [X.] als Mieter aufgeführt. Die Vertragsurkunde ist von dem [X.]n und von den gesetzlichen Vertretern der in dem Rubrum aufgeführten Gesellschaften [X.] worden. Nach § 3 des Mietvertrags betrug der [X.] pro qm 28 DM bei einer Nutzfläche von 4.012 m² und pro PKW-Stellplatz 151,40 DM bei 86 Plätzen und damit insgesamt 125.356,40 DM. In § 15 des Vertrages vereinbarten die Vertragsparteien folgende Regelung: - 4 - "–15.1 Anlage 3 des [X.] enthält eine Mietaufstellung, die die Zusammensetzung der Jahresmiete darstellt. Die Anfangsjahresmiete von 6,8 Mio. netto/kalt muß immer erreicht werden. Unterdeckungen bei [X.] sind durch die Mieter dieses Vertrages auszugleichen. –" Die Klägerin verlangt von dem [X.]n gesamtschuldnerisch mit der H. W. [X.] AG und der [X.]

GmbH die Zahlung von 268.091,87 DM. Sie stützt ihren Zahlungsanspruch auf den Nettokaltmiet-zins für die Monate Februar und März 1995, hilfsweise auf die in dem Kaufver-trag enthaltene Mietzinsgarantie. Das [X.] hatte den [X.]n gesamtschuldnerisch mit der H. W. [X.] AG und der [X.]

GmbH verurteilt, an die Klägerin 250.711,94 DM nebst Zinsen sowie beschränkt auf das Vermögen der Grundstücksgemeinschaft [X.] mbH GbR weitere 17.379,93 DM nebst Zinsen zu zahlen. Im übrigen hatte das [X.] die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des [X.]n hatte das [X.] - unter Zurückweisung der von der Klägerin eingelegten Berufung - das Urteil des [X.]s abge-ändert und die Klage abgewiesen ([X.]. 20 U 7604/96). Auf die Revision der Klä-gerin hatte der Senat das Urteil des [X.]s aufgehoben und die Sa-che zu erneuter Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen ([X.]. [X.] ZR 276/97). Der [X.] hat in dem sich anschließenden Berufungsverfahren ([X.]. 20 U 3641/00) ein an die [X.]

GmbH - das ist die Komman-di[X.] der [X.] Immobilien GmbH & Co M.

KG i. G. - gerichtetes Schreiben vom 16. Dezember 1992 eingereicht, das folgenden Inhalt hatte: "Sehr geehrter [X.] , ich beziehe [X.] auf unser Gespräch vom Freitag vergangener Woche. Anbei übersende ich Ihnen den Gesellschaftsvertrag der [X.]mbH. Für den Bau und alle Angelegenheiten - 5 - [X.] kann ich persönlich keine Haftung übernehmen, außer im Rahmen der Grundstücksgemeinschaft, also auf 25.000 DM beschränkt. Bevor wir Vertragskosten entstehen lassen, bitte ich um schriftliche Be-stätigung ihrer KG, die das Grundstück kaufen will, daß sie mit meiner beschränkten Haftung einverstanden ist. Bitte schicken Sie [X.] dieses Schreiben unterschrieben zurück." Unter dem Schreiben befinden sich die Unterschriften des [X.]n und des [X.]sowie ein Stempel der [X.] GmbH. Herr [X.]war im Zeitpunkt der Unterzeichnung allein berechtigt, die [X.] Immobiliengesellschaft mbH & Co. M.

KG i. G. zu vertreten. Er war nicht nur alleinvertretungsberechtigter Geschäftsführer der [X.] (Kommandi[X.]), sondern auch der [X.]

GmbH (Kom-plementärin). Das [X.] hat auf die Berufung des [X.]n das Urteil des [X.]s erneut abgeändert und die Klage abgewiesen. Gegen dieses Ur-teil richtet sich die von dem Senat angenommene Revision der Klägerin, mit der sie ihren Klageantrag weiter verfolgt.

Entscheidungsgründe:
[X.] Die Revision der Klägerin führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das [X.]. - 6 - Das [X.] meint, der [X.] hafte für die Zahlung der Miet-zinsen nicht persönlich, weil seine Haftung auf das Vermögen der [X.] beschränkt worden sei. Der Abschluß einer solchen Ver-einbarung gehe aus dem Schreiben vom 16. Dezember 1992 hervor. Darin ha-be der [X.] erklärt, daß er für den Bau und alle anderen Angelegenheiten "[X.] fi keine persönliche Haftung übernehmen könne, außer im Rahmen der Grundstücksgemeinschaft, also auf 25.000 DM beschränkt. Mit dieser [X.] des [X.]n sei [X.]

als gesetzlicher Ver-treter sowohl der [X.] als auch der [X.] GmbH einverstanden gewesen, da er das Schreiben vom 16. Dezember 1992 [X.] habe. Die in dem Schreiben enthaltenen Erklärungen müsse sich die Rechtsvorgängerin der Klägerin, die [X.] Immobiliengesellschaft [X.], zurechnen lassen, da [X.]

bei dem Abschluß der Vereinbarung nicht nur für die Kommandi[X.], sondern auch für die Kom-plementärin gehandelt habe. Die vereinbarte Haftungsbegrenzung des [X.] habe auch Eingang in den notariellen Kaufvertrag vom 30. Dezember 1992 nebst den getroffenen Nachtragsabreden gefunden. Dies gehe daraus hervor, daß der [X.] in der [X.] vom 5. November 1993 erklärt habe, er gebe die nachstehenden Erklärungen nicht für sich, sondern für die Grundstücksgemeinschaft [X.] mbH GbR ab. Durch diese [X.], die den Zusatz "mit beschränkter Haftung GbR" enthalte, sei allen [X.] klar gewesen, daß die Haftungsbeschränkung des [X.] für den notariellen Kaufvertrag gelten solle. Diese für den Kaufvertrag geregelte Haftungsbegrenzung des [X.]n hätten die Parteien auch in den Mietvertrag einbezogen. Eine wirksame Be-schränkung der Haftung des [X.]n setze zwar voraus, daß zwischen den Parteien des notariellen Kaufvertrages und des [X.] eine Personen-identität bestehe. Eine solche Identität liege hinsichtlich der Vertragsparteien - 7 - des [X.] aber vor. In der Vereinbarung vom 5. April 1994, in der sich die H. W. [X.] AG, die [X.] GmbH und der [X.] gegenüber der Klägerin verpflichtet hätten, einen Mietvertrag abzu-schließen, seien diese nicht als Mieter, sondern als Verkäufer bezeichnet [X.]. Dies zeige, daß der Wille der Parteien darauf gerichtet gewesen sei, daß die Vertragsparteien des Mietvertrags keine anderen Personen sein sollten als diejenigen des Kaufvertrags. Ein derartiger Wille gehe auch aus einem Schrei-ben der Klägerin vom 29. März 1994 hervor, in dem sie die Identität der Ver-tragsparteien gefordert habe. Gestützt werde diese Annahme auch dadurch, daß es bei dem Abschluß der Vereinbarung vom 5. April 1994 allein um die Abwicklung des Kaufvertrages und seiner Nachträge gegangen sei. Dem stehe nicht das Rubrum des Mietvertrags entgegen, worin die H. W. [X.] AG, die [X.] GmbH und der [X.] als Mieter aufgeführt seien. Die Auslegung des Mietvertrags ergebe vielmehr, daß die [X.] neben der [X.]

GmbH weiterer Mieter geworden sei. Für eine solche Vertragsstellung der Gesellschaft genüge es, daß die jeweiligen Gesellschafter der GbR genannt würden, da die GbR keine juristische Person sei. Eine Haftung der Gesellschaft sei auch wirksam begründet worden, da der Mietvertrag von ihren Gesellschaftern unterzeichnet worden sei. Aufgrund der "rechtlichen Verzahnungfi des Mietvertrags mit dem notariellen Kaufvertrag habe die Klägerin davon ausgehen müssen, daß der [X.] für die aus dem Mietvertrag folgenden Verpflichtungen nicht unbe-schränkt hafte. Der rechtliche Zusammenhang der beiden Verträge ergebe sich aus der von den [X.] im notariellen Kaufvertrag übernommenen Vermie-tungsgarantie in Höhe von 6.800.000 DM zuzüglich Nebenkosten. Diese Rege-lung finde ihre Entsprechung in § 15.1 Abs. 7 des [X.], der die Rege-lung enthalte, daß die Anfangsjahresmiete von 6,8 Mio. DM netto/kalt immer erreicht werden müsse und eine Unterdeckung bei den [X.] durch die - 8 - Mieter dieses Vertrages auszugleichen sei. Durch die Bezugnahme auf die im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Vermietungsgarantie habe die Klägerin nicht annehmen dürfen, daß der [X.] für die aus dem Mietvertrag folgenden Verpflichtungen persönlich haften wolle. Über das Bestehen einer persönlichen Haftung des [X.]n habe es auch keiner Beweiserhebung bedurft. Die Klä-gerin habe zwar unter Beweis gestellt, daß es anläßlich einer [X.] am 23./24. März 1996 in der Kanzlei des Rechtsanwalts [X.]um die Frage der persönlichen und unbeschränkten Haftung des [X.]n für die sich aus dem Mietvertrag ergebenden Verpflichtungen gegangen sei. Dieser Vortrag könne aber nur dahin verstanden werden, daß die Klägerin überhaupt die Un-terschrift des [X.]n unter den Mietvertrag gewünscht habe. Eine [X.] des [X.]n - unter Berücksichtigung der Haftungsbeschränkung auf das Gesamthandvermögen der GbR - komme nicht in Betracht, da die Klägerin nicht habe erkennen lassen, daß sie - wenn auch nur hilfsweise - Leistungen aus dem Gesamthandvermögen begehre. Vielmehr habe sie ausschließlich die Klage gegen den [X.]n als Gesellschafter gerichtet. I[X.] Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. Die bisherigen Feststellungen des [X.]s tragen nicht seine Auffassung, der [X.] hafte nicht persönlich, weil seine Haftung auf das Vermögen der [X.] beschränkt worden sei. 1. Die Gesellschafter einer GbR haften für die im Namen der Gesell-schaft begründeten Verpflichtungen kraft Gesetzes grundsätzlich persönlich. Diese Haftung des Gesellschafters kann nicht durch einen Namenszusatz oder - 9 - einen anderen - den Willen, nur beschränkt für diese Verpflichtung einzustehen, verdeutlichenden - Hinweis eingeschränkt werden, sondern nur durch eine indi-vidualvertragliche Vereinbarung. Für die Annahme einer solchen Vereinbarung ist erforderlich, daß die Haftungsbeschränkung durch eine individuelle Abspra-che der Parteien in den jeweils einschlägigen Vertrag einbezogen wird (vgl. [X.], Urteil vom 27. September 1999 - [X.] - NJW 1999, 3483, 3485).
2. Die Revision wendet sich nicht gegen die Auslegung des [X.]s, wonach eine rechtsgeschäftliche Verpflichtung für die GbR durch den Abschluß des [X.] begründet worden sei. Die Stellung der GbR als Vertragspartei sagt indes noch nichts darüber aus, auf welche Weise der [X.] als Gesellschafter für ihre Verpflichtungen haftet.
a) Die Revision greift zu Recht die Auffassung des [X.]s an, nach der sich der Abschluß einer Haftungsbeschränkung aus dem Schreiben vom 16. Dezember 1992 ergeben soll. Darin hat der [X.] mit [X.]als Geschäftsführer der P. K.

GmbH vereinbart, daß er für den Bau und alle anderen Angelegenheiten [X.] persönlich keine Haftung übernehme, außer im Rahmen der Grundstücksgemeinschaft in Höhe von 25.000 DM beschränkt. Das [X.] ist unzutreffend davon ausgegangen, daß sich die Rechtsvorgängerin der Klägerin die von [X.]abgegebenen Erklärungen zurechnen lassen muß. Eine solche Zu-rechnung käme nur dann in Betracht, wenn [X.]

bei Abschluß dieser Vereinbarung als gesetzlicher Vertreter der Komplementärin der [X.]Immobiliengesellschaft [X.], also der [X.] GmbH, gehandelt hätte. Hierfür ergeben sich jedenfalls aus dem Schreiben vom 16. Dezember 1992 keine Anhaltspunkte. Nach dessen Inhalt hat [X.]die darin enthaltenen Erklärungen für die [X.]- 10 - GmbH, also für die Kommandi[X.], als deren gesetzliche Vertreterin abgege-ben. Hierdurch ist die Rechtsvorgängerin der Klägerin, die [X.] Immobilien-gesellschaft mbH & Co. [X.] KG i. G., nicht verpflichtet worden, da ein Kommanditist zur Vertretung der Kommanditgesellschaft gemäß § 170 HGB nicht berechtigt ist.
b) Entgegen der Auffassung des [X.]s hat [X.] bei Abgabe der in dem Schreiben enthaltenen Erklärungen auch nicht zugleich als Geschäftsführer der [X.] GmbH gehandelt, die ihrerseits Komplemen-tärin der Rechtsvorgängerin der Klägerin war. Diese Auslegung des [X.]s wird durch den Inhalt der Vertragsurkunde nicht getragen. Die Auslegung eines Vertrages und damit auch die Vereinbarung einer Haftungsbeschränkung ist zwar grundsätzlich Sache des Tatrichters und in der Revisionsinstanz nur daraufhin überprüfbar, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Regeln, Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind oder ob sie auf ei-nem Verfahrensfehler beruht, indem unter Verstoß gegen [X.] wesentliches Auslegungsmaterial außer acht gelassen wurde (vgl. [X.], Urteil vom 14. Oktober 1994 - [X.] - NJW 1995, 45, 46). Diese Voraus-setzungen liegen hier indes vor, da das [X.] zu einem unvertretba-ren Auslegungsergebnis gekommen ist. Denn aus dem Inhalt der [X.] ergeben sich keine Anhaltspunkte dafür, daß [X.] für die [X.] GmbH, also für die Komplementärin, gehandelt hat. Das Schreiben vom 16. Dezember 1992 war nämlich nicht an die Komplementärin, sondern an die Kommandi[X.], die P. K.

GmbH, gerichtet. Weiter geht aus den in der Urkunde befindlichen Unterschriften und dem darauf befindlichen [X.] nur hervor, daß [X.] für die [X.]

GmbH gehandelt hat. Es ist aus der Vertragsurkunde auch nicht ersicht-lich, daß die [X.] GmbH als Komplementärin das Handeln der [X.] 11 - [X.] nachträglich genehmigt hat. Durch das Schreiben vom 16. Dezember 1992 ist mithin nicht bewiesen, daß sich die Rechtsvorgängerin der Klägerin die von [X.] mit dem [X.]n vereinbarte Haftungsbeschränkung zurechnen lassen muß. Deshalb kann das angefochtene Urteil mit der gegebe-nen Begründung keinen Bestand haben.
3. Das angefochtene Urteil kann auch aus anderen Gründen nicht [X.] bleiben, da das [X.] keine weiteren Umstände [X.] hat, aus denen sich die Vereinbarung einer Haftungsbeschränkung des [X.]n ergeben könnte.

4. Der Senat kann in der Sache nicht selbst entscheiden, da es der [X.] weiterer Feststellungen bedarf. Diese sind erforderlich, weil die nach § 416 ZPO bestehende Vermutung, das Schreiben vom 16. Dezember 1992 gebe das Vereinbarte zutreffend und vollständig wieder, widerlegt werden kann. [X.] muß derjenige, der mündliche Abreden entgegen dem Inhalt der Urkunde behauptet, beweisen, daß die Urkunde unrichtig oder unvollständig ist und das mündlich Besprochene Gültigkeit haben soll (vgl. [X.], Urteil vom 11. Mai 1989 - [X.] - NJW-RR 1989, 1323, 1324; [X.]/[X.] ZPO 24. Aufl. § 416 Rdn. 10). Auf eine solche Vereinbarung hat sich der [X.] berufen. Er hat mit der in der mündlichen Verhandlung erhobenen [X.] geltend [X.], das [X.] habe seinen wesentlichen Sachvortrag in dem Schriftsatz vom 11. Juli 2000 übergangen (§ 286 ZPO). Darin hatte der [X.] unter Beweis gestellt, Herr [X.]habe ihm als Geschäftsführer der Klägerin bestätigt, daß er nicht nur für den Kaufvertrag, sondern auch für sämt-liche Verträge, die im Zusammenhang mit dem Grundstück abgeschlossen werden nur beschränkt auf seine Gesellschaftseinlage hafte. Hierzu hat das [X.] - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen - 12 - erhoben. Die Sache muß daher an das [X.] zurückverwiesen wer-den, damit es die notwendigen Feststellungen nachholen kann. 5. Für das weitere Verfahren weist der Senat auf folgendes hin: Bei der Einholung der erforderlichen Feststellungen hat das [X.] zu klären, ob sich die Klägerin die von dem [X.]n behauptete [X.] zurechnen lassen muß und ob diese für sämtliche Verträge gelten soll, die im Zusammenhang mit dem Grundstück [X.]

stehen. Sollte das [X.] dies bejahen, dürften weitere Feststellungen darüber erforder-lich werden, ob der [X.] anläßlich der am 23./24. März 1994 erfolgten [X.] über den Vorvertrag sich bereit erklärt hat, persönlich und in vollem Umfang für die sich aus dem Mietvertrag ergebenden Verpflichtungen zu haf-ten. Die Klägerin hat hierzu in dem Schriftsatz vom 4. September 1996 Beweis durch Vernehmung des [X.]angeboten. Hahne

Fuchs

Ahlt

[X.]

Dose