Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 10.10.2012, Az. VIII ZR 25/12

BUNDES[X.]RICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
VIII ZR 25/12
Verkündet am:

10. Oktober 2012

Ermel,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

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Der VIII.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 10. Oktober 2012
durch den Vorsitzenden [X.], die Richterin Dr.
Milger
sowie
die Richter Dr.
Achilles,
[X.] und
Dr.
Bünger
für Recht erkannt:

Auf die Revision der
Beklagten wird das Urteil der [X.] des [X.]s
[X.] vom 10. Januar 2012 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die Beklagte mietete im Jahr 1989 vom Rechtsvorgänger des [X.] eine Wohnung in [X.] Mitte an, die damals mit einem Einzelofen und einem G.

-Heizgerät ausgestattet war. [X.] baute sie im Einverständnis mit dem damaligen Vermieter auf eigene Kosten eine Gasetagenheizung ein.
Mit Schreiben vom 17. November 2009 erbat der Kläger
von der [X.] vergeblich die Duldung des [X.]es ihrer Wohnung an die im Gebäude inzwischen vorhandene Zentralheizung. Das Amtsgericht hat
die Klage [X.]. Das [X.] hat das Urteil des
Amtsgerichts abgeändert und der Klage
stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision er-strebt der Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.
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Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht
(LG [X.], [X.] 2012, 270)
hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:
Der
Kläger habe gegen die Beklagte
einen Anspruch darauf, den [X.] ihrer Wohnung an die Zentralheizung
zu dulden. Es handele sich dabei um eine Modernisierung im Sinne des § 554 Abs. 2 BGB, weil die Wohnung der
Beklagten seitens des Vermieters nur mit [X.] ausgestattet sei. Der Um-stand, dass die
Beklagte die Wohnung aufgrund einer entsprechenden Moder-nisierungsvereinbarung mit dem Rechtsvorgänger des
[X.]
mit einer Gasetagenheizung ausgestattet
habe, bleibe außer Betracht, weil vom Mieter geschaffene Modernisierungen im Rahmen des § 554 Abs. 2 BGB nicht [X.] werden dürften; anderenfalls hätte es der Mieter in der Hand, eine Modernisierung des Vermieters durch eigene Investitionen zu blockieren.

Die
Beklagte könne auch nicht geltend machen, dass die Modernisierung für sie
mit Rücksicht auf die zu erwartende Mieterhöhung eine unzumutbare Härte darstelle, denn die Wohnung werde durch den [X.] an die [X.] lediglich in einen allgemein üblichen Zustand versetzt (§ 554 Abs. 2 Satz 4 BGB). Ausgangspunkt für die Beurteilung sei auch hier der für die Be-messung der Miete maßgebliche Zustand, mithin der vom Vermieter zur Verfü-gung gestellte Zustand mit [X.].
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II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch des [X.] ge-gen die Beklagte, den [X.] ihrer Wohnung an die Zentralheizung zu dul-den, nicht bejaht werden.
Wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden hat, kommt es für die Beurteilung der Frage, ob vom Vermieter geplante bauliche Maßnah-men als Verbesserung der Mietsache im Sinne des § 554 Abs. 2 BGB anzuse-hen sind, auf den gegenwärtigen Zustand der Mietsache einschließlich der vom Mieter rechtmäßig vorgenommenen Verbesserungen an; lediglich vom Mieter vertragswidrig vorgenommene Veränderungen bleiben außer Betracht (Senats-urteil vom 20. Juni 2012 -
VIII ZR 110/11, WuM
2012, 448

Rn. 13).
Dieser Maßstab gilt auch
für die Beurteilung der Frage, ob eine Härtefall-prüfung nach § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB unterbleibt, weil die Mietsache durch die vom Vermieter beabsichtigte Maßnahme lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist; auch insoweit ist der gegenwärtige Zustand einschließlich vom Mieter rechtmäßig vorgenommener Veränderungen [X.] zu legen.
Die in § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB vorgesehene Ausnahme von der [X.] soll im Interesse der Verbesserung der allgemeinen Wohnverhält-nisse verhindern, dass eine Modernisierung, mit der lediglich
ein allgemein übli-cher Standard erreicht wird, im Hinblick auf persönliche
Härtegründe des [X.] unterbleibt. Diese
Zielsetzung verbietet
es, einen vom Mieter rechtmäßig geschaffenen Zustand, der diesem Standard bereits entspricht,
außer [X.] zu lassen.
Ein Ausschluss der [X.] nach § 554 Abs. 2 BGB kann des-halb

nicht
damit
begründet

werden, dass die früher vorhandenen [X.] 7
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dem heutigen allgemein üblichen Zustand nicht entsprechen. Gegenüber der bereits vorhandenen Gasetagenheizung stellt die inzwischen eingebaute [X.] keine [X.] dar, denn in der Regel ist eine Gasetagenheizung, deren Einstellung der Mieter allein regeln kann, zumindest ebenso komfortabel wie eine Zentralheizung. Es kann daher nicht angenommen werden, dass erst mit dem [X.] der Wohnung der Beklagten an die Zen-tralheizung ein allgemein üblicher Wohnstandard erreicht würde.
III.
Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha-ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 2 ZPO). Die Sache ist nicht zur End-entscheidung reif, weil das Berufungsgericht -
vor dem Hintergrund der von ihm vertretenen Rechtsauffassung folgerichtig -
keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob der [X.] der Wohnung der
Beklagten an die Zentralheizung zu einer Einsparung von Energie führt und ob in ihrer
Person ein Härtegrund im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB vorliegt. Die Sache ist daher zur neuen

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Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§
563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).
Ball
Dr. Milger
Dr. Achilles

[X.]
Dr. Bünger
Vorinstanzen:
AG [X.]-Mitte, Entscheidung vom 30.03.2011 -
11 [X.]/10 -

LG [X.], Entscheidung vom 10.01.2012 -
63 [X.]/11 -