Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 20.06.2012, Az. VIII ZR 110/11

BUNDES[X.]RI[X.]HTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
VIII ZR 110/11
Verkündet am:

20. Juni 2012

Ring,

Justizhauptsekretärin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.] § 554 Abs. 2 Satz 1
Ob eine vom Vermieter beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme eine Verbesse-rung der Mietsache darstellt, ist grundsätzlich nach dem gegenwärtigen Zustand der Wohnung einschließlich der vom Mieter vorgenommenen Verbesserungsmaßnah-men zu beurteilen; unberücksichtigt
bleiben lediglich etwaige vom (gegenwärtigen) Mieter vertragswidrig vorgenommene bauliche Veränderungen.

[X.], Urteil vom 20. Juni 2012 -
VIII ZR 110/11 -
LG [X.]

AG [X.]-Mitte

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Der VIII.
Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. Mai 2012
durch den Vorsitzenden [X.], die Richterin [X.], [X.] [X.], die Richterin [X.] und
[X.] Bünger
für Recht erkannt:

Auf die Revision der [X.] wird das Urteil der Zivilkammer 63
des [X.] vom 11. März 2011 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die [X.] sind seit dem Jahre 1996 Mieter einer Wohnung der Klä-gerin in [X.]. Die Wohnung verfügt über eine von der Vormieterin
mit Zustim-mung des
früheren Vermieters und Rechtsvorgängers der Klägerin
eingebaute Gasetagenheizung, für die die [X.] der Vormieterin eine Ablösesumme gezahlt haben. Zuvor war die Wohnung mit Kohleöfen beheizt
worden.
Mit Schreiben vom 21. Mai 2008 kündigte die Klägerin den
[X.] an, deren Wohnung durch eine Modernisierungsmaßnahme gemäß § 554 Abs.
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[X.] zum Zwecke der Energieeinsparung und der Wohnwerterhöhung an die im Haus vorhandene Gaszentralheizung anschließen zu wollen. Die hierdurch ent-1
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stehenden Kosten bezifferte die Klägerin mit 2.145

, die von den [X.] insoweit zu tragende monatliche Umlage mit und den nach [X.] an die Gaszentralheizung neu zu zahlenden Heizkostenvorschuss mit

pro Monat.
Die [X.] stimmten der Maßnahme
nicht zu.
Die Klägerin hat daraufhin mit der vorliegenden Klage die Verurteilung der [X.] zur Duldung des [X.]es an die Gaszentralheizung
begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen.
Auf die Berufung der Klägerin hat das [X.] das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die [X.]
an-tragsgemäß verurteilt.
Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die [X.] die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im [X.] ausgeführt:
Die Klägerin habe gegen die [X.] einen Anspruch gemäß § 554 Abs. 1 [X.]
(gemeint: § 554 Abs. 2 Satz 1 [X.])
auf Duldung des [X.]es der von ihnen innegehaltenen Wohnung an die Gaszentralheizung, da es sich hierbei um eine Modernisierungsmaßnahme handele. [X.] seien bauliche Veränderungen der Mietsache, die deren Gebrauchs-wert erhöhten und eine bessere Nutzung gegenüber dem vom Vermieter zur Verfügung gestellten Zustand ermöglichten. Dies sei vorliegend der Fall, da der vom Vermieter zur Verfügung gestellte Zustand derjenige ohne Sammelhei-3
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zung, mithin die Ausstattung mit Kohleöfen sei. Demgegenüber stelle der [X.] an die Gaszentralheizung eine Modernisierungsmaßnahme dar.
Maßgebend für die Beurteilung einer Verbesserung des Gebrauchswerts sei grundsätzlich der vom Vermieter zur Verfügung gestellte, nicht der vom [X.], sei es auch mit Genehmigung des Vermieters, geschaffene Zustand.
[X.] sei vorliegend die Ausstattung mit einer Ofenheizung. Hierfür spre-che schon die Regelung in
§ 3 der Anlage I des Mietvertrags, wonach der [X.] die Überprüfung und Wartung der Öfen und/oder Gasgeräte regelmäßig auf seine Kosten vornehmen solle. Darüber hinaus hätten die [X.] selbst eine Quittung der Vormieterin vorgelegt, nach deren Inhalt sie die Gasetagenheizung von dieser direkt gegen Zahlung einer Abstandssumme übernommen hätten. Die Gasetagenheizung sei daher nicht vom Vermieter gestellt worden.
Die darüber hinaus vorgebrachten Einwendungen der [X.] griffen nicht durch. Insbesondere lägen keine [X.] Härtegründe vor, denn die [X.] wendeten lediglich ein, sie müssten nun erhöhte Vorschüsse zahlen. Dass dies im Verhältnis zu ihrem Einkommen oder zu den bisher getätigten Aufwendungen auf die Heizung eine Härte darstelle, hätten sie nicht dargelegt.

II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin auf Duldung
des [X.]es der Wohnung an die im Haus vorhandene [X.] nicht bejaht werden.
1. Im Ausgangspunkt zutreffend hat das Berufungsgericht den von der Klägerin auf der Grundlage der von der Revision nicht beanstandeten Moderni-7
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sierungsankündigung geltend gemachten Duldungsanspruch
unter dem Ge-sichtspunkt des Vorliegens einer Modernisierungsmaßnahme gemäß §
554 Abs. 2 Satz 1 [X.]
geprüft. Das Berufungsgericht hat jedoch bei der Beurtei-lung, ob mit der angekündigten Modernisierungsmaßnahme eine -
von ihm [X.] in den Blick genommene -
Wohnwertverbesserung gemäß § 554 Abs. 2 Satz 1 Alt. 1 [X.] verbunden ist, rechtsfehlerhaft den von der Klägerin erstreb-ten [X.] der Wohnung an die im Haus vorhandene Gaszentralheizung mit einer vor Beginn des streitgegenständlichen Mietverhältnisses gegebenen [X.] der Wohnung mit Kohleöfen verglichen.
a) In der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der Literatur wird [X.] überwiegend die Auffassung vertreten, dass das
Vorliegen einer Mo-dernisierungsmaßnahme gemäß § 554 Abs. 2 Satz 1 [X.]
nach der beabsich-tigten Veränderung des vom Vermieter geschuldeten Zustandes zu beurteilen sei. Maßgeblich hierfür sei allein der vom Vermieter zur Verfügung gestellte Zu-stand, so dass Verbesserungsmaßnahmen des Mieters auch dann außer [X.] zu bleiben hätten, wenn sie mit Zustimmung des Vermieters erfolgt seien (so etwa LG [X.], [X.] 2011, 57
f.; [X.] 2010, 1273; Urteil vom 4. Dezember 2007 -
63 [X.]/07, juris Rn. 5; [X.] 2004, 236;
jeweils zu § 554 [X.];
LG [X.],
[X.], 1036; [X.] 1998, 616; [X.], [X.], 60;
je-weils zur Vorgängerregelung in § 541b [X.] aF;
Staudinger/[X.], [X.], Neubearb. 2011, §
554 Rn. 23; [X.] in [X.]/Sonnenschein, Miete, 10. Aufl., §
554 Rn. 11;
[X.] in [X.]/[X.]/[X.], Miet-
und Mietprozess-recht, 6. Aufl., § 554 [X.] Rn. 55; [X.], Mietrecht,
2006,
§
554 Rn. 20;

Sternel, Mietrecht Aktuell, 4.
Aufl., Rn. [X.] f.; [X.]. in [X.], Neues Mietrecht, 2001,
S. 89, 102 f.; [X.], [X.], 13. Aufl., §
554 Rn. 24; jurisPK-[X.]/[X.], 5.
Aufl.,
§ 554 Rn. 9).

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Nach
anderer
Ansicht ist
hingegen
bei der Beurteilung der Frage, ob es sich bei der
vom Vermieter geplanten
Maßnahme um eine Modernisierung han-delt, auf den gegenwärtigen Zustand der Wohnung einschließlich der vom [X.] vorgenommenen Verbesserungsmaßnahmen abzustellen
([X.], [X.], 41, 42; so wohl auch
LG [X.],
[X.] 2003, 193
[vgl. hierzu KG, [X.], 597];
AG Münster, [X.], 268 f.; [X.], Wohnraummiet-recht, 3.
Aufl., § 554 Rn. 41).
b)
Der Senat hat die vorstehend genannte Frage bisher nicht entschie-den. Er hat sie im Senatsurteil vom 24. September 2008 ([X.], [X.], 3630 Rn. 33 f.) mangels Entscheidungserheblichkeit offen lassen können. Er entscheidet sie nunmehr
im Sinne der letztgenannten Auffassung.
Bei der Frage,
ob die vom Vermieter beabsichtigte Maßnahme eine Verbesserung der Mietsache darstellt, ist grundsätzlich auf den gegenwärtigen Zustand der [X.] abzustellen; unberücksichtigt bleiben lediglich etwaige vom (gegenwärti-gen) Mieter vertragswidrig vorgenommene bauliche Veränderungen.
aa) Der
Verpflichtung des Mieters, Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters zu dulden, liegt die Zielsetzung des Gesetzgebers zugrunde, volks-wirtschaftlich und ökologisch sinnvolle Modernisierungsmaßnahmen und damit zugleich die Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse zu fördern (vgl. BT-Drucks. 14/4553, [X.] und 36; [X.]t-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 10.
Aufl., § 554 [X.] Rn. 5); zudem soll der
Vermieter in die Lage versetzt wer-den, den objektiven Gebrauchs-
und Substanzwert der Räume oder Gebäude-teile im Interesse einer besseren Vermietbarkeit zu erhöhen (vgl. Senatsurteile vom 13. Februar 2008 -
VIII ZR 105/07, [X.], 1218 Rn. 21; vom 28.
September 2011 -
VIII ZR 326/10, NJW 2011, 3514 Rn. 23; jeweils mwN; [X.]/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., §
554 Rn. 1).
Unter Berücksichti-gung dieser Zwecke ist es nicht gerechtfertigt, bei der Frage, ob eine vom Ver-12
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mieter beabsichtigte Maßnahme zu einer Verbesserung der Mietsache führt, auf einen fiktiven Zustand unter Außerachtlassung genehmigter Mieterinvestitionen abzustellen. Vielmehr verhielte sich der Vermieter wi[X.]prüchlich, wenn er ei-nerseits dem Mieter erlaubte, die Mietsache auf eigene Kosten zu modernisie-ren, und andererseits bei einer späteren eigenen Modernisierung den auf diese Weise vom Mieter geschaffenen rechtmäßigen Zustand unberücksichtigt lassen wollte. Erst recht gilt dies, wenn -
wie hier -
eine Verbesserung in Form des Einbaus einer Gasetagenheizung durch einen früheren Mieter durchgeführt und somit bei Beginn des aktuellen Mietverhältnisses schon vorhanden war.
bb) [X.] wird insoweit nicht unzuläs-sig eingeschränkt. Denn der Mieter hat grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm gestattet, selbst bauliche Veränderungen an der [X.] mit dem Ziel einer Modernisierung oder Erhöhung des [X.] (Senatsurteil vom 14. September 2011
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VIII ZR 10/11, [X.], 154 Rn. 11 mwN). Erteilt der
Vermieter die Zustimmung zu baulichen Maßnah-men des Mieters, hat er es zudem in der Hand, diese an Bedingungen zu knüp-fen und so sicherzustellen, dass die vom Mieter vorgenommenen
Maßnahmen sich mit den von ihm beabsichtigten Investitionen in Übereinstimmung bringen lassen und -
falls vom Vermieter gewünscht -
dauerhaft in der Wohnung ver-bleiben. Selbst wenn aber die
Vertragsparteien eine Vereinbarung über den dauerhaften Verbleib der Mieterinvestition in der Wohnung nicht getroffen ha-ben, wird der Vermieter eine Ausübung des Wegnahmerechts des Mieters (§
539 [X.]) in der Regel nach §
552 [X.] abwenden können.
cc) Entgegen der überwiegend vertretenen Auffassung sind die vom [X.] bereits getätigten Aufwendungen nach dem Gesetzeswortlaut nicht lediglich im
Rahmen der die Duldungspflicht ausschließenden Härte gemäß §
554 Abs. 2 Satz 2 [X.] zu berücksichtigen (so aber bereits [X.]t-Futterer/Blank, Wohn-15
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raumschutzgesetze, 6. Aufl., Rn. [X.] 166 g). Der Gesetzgeber wollte mit der Auf-nahme der vom Mieter getätigten
Verwendungen als Grund für eine Härte zwar sicherstellen, dass vorausgegangene eigene Verwendungen des Mieters auf die Mietsache bei der Abwägung, ob ein Duldungsanspruch ausgeschlossen ist, zu berücksichtigen sind (BT-Drucks. 9/2079, [X.]). Hieraus folgt aber nicht, dass bei der Frage, ob überhaupt eine Modernisierung vorliegt, der vom Mieter geschaffene Zustand außer Betracht zu bleiben hätte. Insoweit ist allein ent-scheidend, ob durch die geplante Maßnahme objektiv der Gebrauchs-
oder Substanzwert der gemieteten Räume oder des Gebäudes erhöht beziehungs-weise eine Einsparung von Energie oder Wasser erreicht wird (vgl. BT-Drucks.
9/2079, [X.]).
Nur wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, etwa weil die vom Vermieter geplante Modernisierung über das hinausgeht, was der Mieter zur Verbesserung der Mietsache unternommen hat, ist im Rahmen der dann grund-sätzlich bestehenden Duldungspflicht des Mieters zu prüfen, ob die Duldung der Modernisierungsmaßnahmen -
etwa wegen der vom
Mieter auf eigene Kosten vorgenommenen Umbau-
und Verbesserungsmaßnahmen -
eine unzumutbare Härte darstellt.
2. [X.] erweist sich auch nicht aus einem anderen Grund als richtig (§ 561 ZPO).
Die Ersetzung einer älteren Gasetagenheizung durch eine moderne Gaszentralheizung wird zwar häufig (jedenfalls) eine -
in der Modernisierungs-ankündigung der Klägerin auch angesprochene -
Maßnahme zur Energieein-sparung gemäß § 554 Abs. 2 Satz 1 Alt. 2 [X.] sein. Dies kann jedoch nicht losgelöst von den Umständen des Einzelfalls beurteilt werden. Das Berufungs-gericht hat -
von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig -
keine Feststellun-gen dazu getroffen, ob der in der Revisionserwiderung wiederholte, unter [X.] gestellte Vortrag der Klägerin zutrifft, die moderne Gas-17
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zentralheizung, an die alle Wohnungen des Hauses mit Ausnahme derjenigen der [X.] angeschlossen seien, sei erheblich energiesparender als die in der Wohnung der [X.] vorhandene Gasetagenheizung. Diese [X.] werden nachzuholen sein.

III.
Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif ist, an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit die erforderlichen Feststellungen getroffen werden können (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).
Ball
[X.]
Dr. [X.]

[X.]
Dr. Bünger
Vorinstanzen:
AG [X.]-Mitte, Entscheidung vom 11.08.2009 -
14 [X.] 342/08 -

LG [X.], Entscheidung vom 11.03.2011 -
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