Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 28.04.2011, Az. V ZR 192/10

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS
V ZR 192/10

vom

28. April 2011

in dem Rechtsstreit

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Der V.
Zivilsenat des [X.] hat am 28. April 2011 durch den
Vorsitzenden Richter Prof.
Dr.
Krüger, die Richter [X.] und Prof. Dr.
Schmidt-Räntsch, die Richterin Dr.
Stresemann und [X.] Czub

beschlossen:
Die Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision in dem Urteil des 22. Zivilsenats des [X.] in [X.] vom 26.
August 2010 wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen.
Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens beträgt 221.263,49

Gründe:
I.
Mit notariellem Vertrag vom 25. Juni 2008 erwarb die Klägerin als Be-rechtigte nach dem [X.] landwirtschaftliche Flächen von der mit der Privatisierung dieser Flächen beauftragten Beklagten.
Der vereinbarte und von der Klägerin gezahlte Kaufpreis von 608.013,49

aus eigenen Verkäufen im Rahmen von bedingungsfreien Bieterverfahren er-mittelt worden. Die Beklagte meint, er entspreche den Vorgaben des §
3 Abs.
7 Satz
1 AusglLeistG aF (Verkehrswert abzüglich 35
%). Die Klägerin hält den angesetzten Verkehrswert für überzogen und einen um 221.756,72

e-ren Preis für berechtigt. Vor diesem Hintergrund haben die Parteien vereinbart, dass die Kaufpreisbildung gerichtlich überprüft und der Kaufpreis gemäß der rechtskräftigen gerichtlichen Entscheidung angepasst wird.
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Auf die entsprechende Klage hat das [X.] die Beklagte nach Ein-holung eines Verkehrswertgutachtens verurteilt, an die Klägerin 221.263,49

nebst Zinsen zurückzuzahlen. Die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten ist ohne Erfolg geblieben. Das [X.] hat die Revision nicht zugelas-sen; dagegen richtet sich die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten.
II.
Das Berufungsgericht meint, der Verkehrswert der Flächen sei mittels ei-nes Sachverständigengutachtens zu ermitteln, da die nach §
5 Abs.
1 Satz
2 und [X.] aF maßgeblichen regionalen Wertansätze durch die [X.] überholt und daher für die Wertermittlung ungeeignet seien. Das erst-instanzlich eingeholte Gutachten sei auf zutreffender rechtlicher Grundlage er-stellt worden. Der Sachverständige habe die von dem regionalen Gutachter-ausschuss ermittelten Verkaufsfälle zu Grunde legen dürfen und nur die statis-tisch abweichenden Werte einer Prüfung unterziehen müssen. Es sei nicht er-forderlich gewesen, alle Feststellungen des [X.] zu [X.]. Dass die Grundstücke aus diesen Verkaufsfällen nicht frei am Markt angeboten worden seien und in der Landwirtschaft "Unter-der-Hand-Verkäufe" üblich seien, sei nicht erkennbar. Entgegen der Auffassung der Beklagten [X.] der Verkehrswert nicht ausschließlich anhand von Verkäufen ermittelt wer-den, die in einem bedingungsfreien Bieterverfahren erzielt worden seien. Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus europarechtlichen Vorgaben. Die [X.] akzeptiere in Fällen des Verkaufs an Berechtigte nach dem [X.], in denen naturgemäß keine Ausschreibung stattfinde, die Erstellung eines Wertgutachtens durch einen unabhängigen Sachverständi-gen zur Ermittlung des Marktwerts. Ein Unterschied zwischen dem Verkehrs-wert nach §
194 BauGB und dem Marktwert im Sinne [X.] Vorgaben bestehe nicht.
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III.
Die Nichtzulassungsbeschwerde bleibt ohne Erfolg, da die Rechtssache keine entscheidungserheblichen Fragen von grundsätzlicher Bedeutung aufwirft und eine Entscheidung auch nicht zur Fortbildung des Rechts oder zur Siche-rung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich ist (§
543 Abs. 2 ZPO).
1. Entgegen der Auffassung der Beschwerde bedarf die Frage, nach welchen Grundsätzen der Verkehrswert von Grundstücken zu ermitteln ist, die von der öffentlichen Hand, insbesondere im Anwendungsbereich der Regelun-gen des [X.]es und der Flächenerwerbsverordnung, ver-äußert werden, keiner Klärung.
Wie der Verkehrswert eines Grundstücks zu bestimmen ist, ergibt sich aus der [X.] 1988 bzw. seit dem 1. Juli 2010 aus der Immobilienwertermittlungsverordnung (vom 19.
Mai 2010, [X.]). Die Annahme des Berufungsgerichts, bei der Verkehrswertermittlung sei nicht nach der jeweiligen Vermarktungsform zu unterscheiden, ist ohne Zweifel richtig und bedarf daher keiner höchstrichterlichen Überprüfung in einem Revisionsverfah-ren.
2. Nicht ernsthaft in Frage stellen lässt sich auch die Annahme des [X.], zwischen dem Verkehrswert im Sinne des §
194 BauGB und dem Marktwert im Sinne des Europäischen Rechts gebe es keinen Unterschied. Im [X.] Recht lässt sich diese Gleichsetzung aus der Änderung von §
194 BauGB durch Art.
1 Nr.
60 des Europarechtsanpassungsgesetzes Bau vom 24. Juni 2004 ([X.]
I S.
1359, 1376) ablesen, nach der es in der Vor-schrift jetzt heißt: "Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt

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Seitens der [X.] Institutionen wird der Begriff des Marktwerts ebenfalls nicht in einem abweichenden Sinn verstanden. In der Mitteilung der [X.] betreffend Elemente staatlicher Beihilfe bei Verkäufen von Bauten und Grundstücken durch die öffentliche Hand (ABl. EG Nr.
C 209/3 vom 10. Juli 1997) heißt es zwar, der Verkauf "nach einem hinreichend publizierten, allge-meinen und bedingungsfreien Bietverfahren (ähnlich einer Versteigerung)
und die darauf folgende Veräußerung an den [X.] oder den einzigen [X.] stellt grundsätzlich einen Verkauf zum Marktwert dar und enthält damit keine staatliche Beihilfe". Im Umkehrschluss folgt hieraus aber nicht, dass der [X.] in Fällen, in denen kein Bieterverfahren stattfindet, nur auf der [X.] von Verkäufen ermittelt werden darf, denen ein solches Verfahren [X.] lag. Vielmehr akzeptiert die [X.] in diesen Fällen ausdrücklich die Wertermittlung mittels Verkehrswertgutachtens (Nr. II. 2. der Mitteilung). Nichts anderes ergibt sich im Übrigen aus dem Urteil des [X.] vom 16. Dezember 2010 (2.
Kammer -
C-480/09
P, [X.] 2011, Nr.
[X.], 15).
Schließlich kann die Beklagte für ihren Rechtsstandpunkt nichts aus der Definition der
[X.] in Nr. II.
2. a der genannten Mitteilung herleiten, [X.] es sich bei dem Marktwert um den Preis handelt, "der zum Zeitpunkt der r-kaufswilligen Verkäufer und einem ihm nicht durch persönliche Beziehungen verbundeangeboten wurde, die Marktverhältnisse einer ordnungsgemäßen Veräußerung nicht im Wege stehen und eine der Bedeutung des Objekts angemessene [X.] zur Verfügung steht". Mit dieser Definition soll erkennbar der Normalfall eines Grundstücksverkaufs beschrieben und zum Maßstab für die Wertermittlung gemacht werden. Für diesen ist es -
auch nach [X.] Rechtsverständnis
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typisch, dass die Kaufgelegenheit prinzipiell für jedermann bestand ("offen am Markt"). Als Vergleichswerte ausgeschlossen sind danach 9
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Verkäufe, die von dem Üblichen abweichen, also unter ungewöhnlichen [X.] zustande gekommen sind. Das ist im [X.] Recht nicht anders (vgl. §
7 ImmoWertV).
3. Von einer weiteren Begründung wird gemäß §
544 Abs.
4 Satz
2 Halbsatz
2 ZPO abgesehen.
Krüger
Lemke
Schmidt-Räntsch

Stresemann
Czub

Vorinstanzen:
LG [X.], Entscheidung vom 27.10.2009 -
37 O 396/08 -

KG [X.], Entscheidung vom 26.08.2010 -
22 [X.]/09 -

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