Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 22.10.2003, Az. XII ZR 119/02

[X.] DES VOLKESURTEIL[X.] ZR 119/02Verkündet am:22. Oktober 2003Küpferle,[X.] Geschäftsstellein dem [X.] 2 -- 3 -Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] 22. Oktober 2003 durch die Richter [X.], [X.], die Richterin [X.], den Richter [X.] und die Richterin [X.] Recht erkannt:Auf die Rechtsmittel der [X.] zu 1 werden das Urteil des2. Zivilsenats des [X.] in [X.] vom8. Mai 2002 aufgehoben, soweit es die Beklagte zu 1 betrifft, unddas Urteil des [X.] vom 15. August 2001 dahin [X.], daß die Klage gegen die Beklagte zu 1 abgewiesenwird.Die Klägerin trägt die Kosten der Revision und die in den [X.] entstandenen ausscheidbaren außergerichtlichen Kostender [X.] zu 1. Die Beklagte zu 1 trägt keine Gerichtskosten.Die Klägerin trägt weiter die außergerichtlichen Kosten der Streit-helferinnen.Von Rechts [X.]:Die Klägerin verlangt wegen behaupteter [X.] aus einem "[X.] -Die Klägerin, ein Unternehmen der [X.], schloß [X.] März 1993 mit der [X.] zu 2 im Rahmen der von dieser veranstaltetenGarten- und Fertighausausstellung in E. einen Nutzungsvertrag über [X.] auf dem Ausstellungsgelände. Vertragszweck war die [X.] Musterhauses neben verschiedenen Musterhäusern anderer Hersteller [X.]. Die Beklagte zu 2 verpflichtete sich, die Ausstellung währendder fünfjährigen Mietvertragsdauer durchzuführen. Eigentümerin des [X.] war der Alleingesellschafter der [X.] zu 2, der [X.] (nicht beigetretener Streitverkündeter).Im Zusammenhang mit einer Änderung des Ausstellungskonzepts über-eignete der [X.] das Ausstellungsgelände an die [X.] zu 1, die am 7. August 1996 als Eigentümerin im Grundbuch eingetra-gen wurde. Die Beklagte zu 2 teilte der Klägerin mit Schreiben vom 28. [X.] mit, daß das Vertragsverhältnis ab dem 1. Juli 1995 auf die Beklagte zu 1übergehe und Zahlungen künftig an diese erfolgen sollten. Unter [X.] Februar 1996 informierten die damaligen Prozeßbevollmächtigten der [X.] zu 1 als deren Vertreter und als Vertreter des [X.] dieKlägerin darüber, daß das Eigentum an der vermieteten Fläche vom [X.], für welchen die Beklagte zu 2 "quasi als Verwalter" die Verträge [X.] habe, auf die Beklagte zu 1 übergegangen sei. Gleichzeitig wurdeder Nutzungsvertrag vom 18. März 1993 fristgemäß zum Ende der fünfjährigenVertragslaufzeit gekündigt. Mit Schreiben vom 29. April 1996 beanstandete dieKlägerin gegenüber der [X.] zu 2 die nicht ordnungsgemäße [X.] der Ausstellung und drohte eine Mietzinsminderung an.Seit Juni 1996 hat die Klägerin die Miete u.a. wegen angeblicher Beein-trächtigung der Ausstellung durch Verringerung der Anzahl der [X.] und behindernder Baumaßnahmen auf Null gemindert.- 5 -Mit der Klage verlangt die Klägerin von der [X.] zu 1 gemäߧ§ 538, 537 [X.] aus dem nach ihrer Ansicht gemäß § 571 BGB a.F. aufdiese übergegangenen Vertrag Schadensersatz, weil die Beklagte zu 1 und dievon ihr beauftragten Baufirmen die im Vertrag zugesicherte Durchführung einerMusterhausausstellung geradezu vereitelt hätten. Sie nimmt die Beklagte zu [X.] § 571 Abs. 2 Satz 1 BGB gleich einer [X.], die auf den Einwand [X.] verzichtet hat, in Anspruch.Das [X.] hat mit Grundurteil vom 15. August 2001 die Beklagtezu 1 dem Grunde nach zum Schadensersatz verurteilt und die Klage gegen [X.] zu 2 abgewiesen. Auf die Berufungen der Klägerin und der [X.]zu 1 hat das [X.] das Urteil des [X.]s nebst dem zugrun-deliegenden Verfahren aufgehoben und die Sache an das [X.] zurück-verwiesen. Mit der zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte zu 1 ihren [X.] auf Abweisung der gegen sie gerichteten Klage weiter.Entscheidungsgründe:Die Revision der [X.] zu 1 hat Erfolg, da ein Schadensersatzan-spruch der Klägerin gegen die Beklagte zu 1 weder aus [X.] aus gesetzlichem Übergang der Rechte und Pflichten aus dem [X.] begründet ist.1. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Das landgerichtliche Verfahrenleide an einem wesentlichen Mangel. Das [X.] habe eine Haftung der[X.] zu 1 aus § 538 BGB a.F. angenommen, ohne Beweis über das [X.] der streitigen Mängel zu erheben. Es stehe deshalb nicht mit der für den- 6 -Erlaß eines Grundurteils erforderlichen Wahrscheinlichkeit fest, daß der Klag-anspruch gegen die Beklagte zu 1 in irgendeiner Höhe bestehe. Ein [X.] sei dem Grunde nach nicht - wie vom [X.] angenommen - ausrechtsgeschäftlicher Vertragsübernahme durch die Beklagte zu 1 begründet.Eine konkludente Zustimmung der Klägerin zur Vertragsübernahme sei [X.]. Die Klägerin habe ausdrücklich erklärt, daß sie einer Vertragsübernah-me durch die Beklagte zu 1 nicht zustimme. Deshalb könne auch die [X.] an die Beklagte zu 1 nicht als stillschweigende Genehmigungdes Vertragsübergangs gewertet werden.Die Beklagte zu 1 hafte jedoch ab dem Zeitpunkt ihrer Eintragung als Ei-gentümerin im Grundbuch, da sie in entsprechender Anwendung von § 571Abs. 1 BGB a.F. kraft Gesetzes an die Stelle der Vermieterin getreten sei. [X.] die Anwendbarkeit von § 571 BGB a.F. geforderten Identität von [X.] veräußerndem Grundstückseigentümer stehe es gleich, wenn nicht [X.] selbst, sondern - wie hier - mit seiner Zustimmung seinVerwalter in eigenem Namen den Vertrag geschlossen habe. Dies folge ausdem Zweck dieser Regelung. Daß grundsätzlich Identität von [X.] und Vermieter erforderlich sei, diene in erster Linie dem Schutz [X.] vor einer Haftung gleich einem Bürgen für Verpflichtungen, die ernicht selbst eingegangen sei (§ 571 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F.). Diese Schutzbe-dürftigkeit des veräußernden Grundstückseigentümers bestehe nicht, wenn ermit dem Abschluß des [X.] einverstanden gewesen sei. Der Anwend-barkeit von § 571 BGB a.F. stehe auch nicht das Vorliegen eines gemischtenVertrages entgegen. Denn die mietvertraglichen Elemente seien nicht von un-tergeordneter Bedeutung.2. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand.- 7 -a) Allerdings ist die Annahme des Berufungsgerichts, eine rechtsge-schäftliche Vertragsübernahme durch die Beklagte zu 1 sei nicht erfolgt, revisi-onsrechtlich nicht zu beanstanden. Die von der Revision als ihr günstig hinge-nommene Auslegung des Verhaltens der [X.] zu 1 verstößt weder gegengesetzliche Auslegungsregeln noch gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze.Soweit die Revisionserwiderung in diesem Zusammenhang eine Verfahrensrü-ge erhoben hat, hat der Senat diese geprüft und für nicht durchgreifend erachtet(§ 565 a ZPO a.[X.]) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Beklagte zu [X.] nicht kraft Gesetzes nach § 571 BGB a.F. (§ 566 BGB) in die Rechte [X.] des zwischen der Klägerin und der [X.] zu 2 abgeschlossenenVertrages vom 18. März 1993 eingetreten, auf deren angebliche Verletzung dieKlägerin ihre Schadensersatzansprüche stützt.§ 571 BGB a.F. setzt voraus, daß das vermietete Grundstück durch [X.] veräußert wird. Wie das Berufungsgericht im Ansatz richtig sieht, ist§ 571 BGB a.F. deshalb grundsätzlich nur bei Identität zwischen Vermieter undveräußerndem Eigentümer anwendbar ([X.] Urteil vom 3. Juli 1974 - [X.] - NJW 1974, 1551; [X.]/[X.] Neubearbeitung 2003 § 566[X.]. 23; [X.]/[X.] 3. Aufl. § 571 [X.]. 10; [X.]/[X.]Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. [X.] II [X.]. 861;Wolf/Eckert/[X.] Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts8. Aufl. [X.]. 1376 f.; [X.] Mietrecht 8. Aufl. § 566 [X.]. 40).Diese Voraussetzung liegt hier nicht vor. Die Beklagte zu 2 war Vermie-terin. Eigentümerin des Grundstücks war der [X.].§ 571 BGB a.F. ist auch nicht entsprechend [X.] 8 -Ob der Eigentümer - der [X.] - mit der Vermietung durchdie Beklagte zu 2 an die Klägerin einverstanden war, ist in diesem Zusammen-hang ohne Bedeutung. Ein solches Einverständnis des Eigentümers mit [X.], das bei jeder erlaubten Untervermietung vorliegt, ist nicht der Iden-tität zwischen Eigentümer und Vermieter gleichzusetzen. Ebensowenig recht-fertigt der Umstand, daß der [X.] Alleingesellschafter der [X.] zu 2 war, die analoge Anwendung des § 571 BGB a.F.. Bei der [X.] zu 2 handelt es sich um eine GmbH, also um eine juristische Person [X.] Rechtspersönlichkeit. Durch den von ihr abgeschlossenen Mietvertragmit der Klägerin sind keine vertraglichen Beziehungen zwischen der [X.] dem [X.] entstanden. Wer Gesellschafter der vermietetenGmbH ist, ist für die Anwendbarkeit des § 571 BGB a.F. ohne Bedeutung.Zu Unrecht beruft sich das Berufungsgericht für seine Ansicht, § 571[X.] sei im vorliegenden Fall zumindest analog anwendbar, auf eine Ent-scheidung des [X.] (Beschluß vom 27. November 1995- 1 BvR 1063/95 - [X.], 120 f.). Es kann dahingestellt bleiben, ob das Be-rufungsgericht dieser Entscheidung zu Recht entnimmt, § 571 BGB a.F. könneanalog anwendbar sein, wenn ein zum Abschluß von Mietverträgen [X.] Hausverwalter einen Mietvertrag im eigenen Namen - nicht im [X.] - abgeschlossen und der Eigentümer das Hausgrundstückanschließend veräußert habe (vgl. [X.], [X.], 284; [X.]/[X.], Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. II [X.]. 861;Wolf/Eckert/[X.], Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts,8. Aufl. [X.]. 1377). Im vom [X.] entschiedenen Fall hattezwar ein vom Eigentümer zum Abschluß von Mietverträgen bevollmächtigterHausverwalter den Mietvertrag im eigenen Namen abgeschlossen. Im übrigenunterschied sich seine Tätigkeit aber nicht von der Tätigkeit eines Hausverwal-ters, der den Mietvertrag im Namen des von ihm vertretenen [X.] 9 -gentümers abgeschlossen hat. Er hatte über die Verwaltertätigkeit hinaus keineigenes Interesse an dem Zustandekommen und der Durchführung des [X.]. In einem solchen Fall mag es gerechtfertigt sein, den [X.] mit § 571 BGB a.F. so zu behandeln, als hätte der [X.] vermietet.Der vorliegende Fall liegt grundlegend anders. Geschäftszweck der [X.] zu 2 war die Veranstaltung von Ausstellungen. Den Vertrag mit der Klä-gerin hat sie zur Erfüllung dieses ihres Geschäftszwecks abgeschlossen. [X.] an dem Mietvertrag ging deshalb über die Beteiligung eines reinenVerwalters hinaus. Auch wenn keine Feststellungen dazu getroffen sind, [X.] sie ihre Befugnis herleiten konnte, den Mietvertrag über ein ihr nicht gehö-rendes Grundstück abzuschließen, entspricht ihre Position der eines Unterver-mieters. Daß sie sich nach Abschluß des Vertrages ohne nähere [X.] Verwalterin für den [X.] bezeichnet hat, rechtfertigt keineandere [X.]) Da die (auch analoge) Anwendung des § 571 BGB a.F. schon an derfehlenden Identität von Eigentümer und Vermieter scheitert, kann offen bleiben,ob diese mietrechtliche Vorschrift auch deshalb nicht anwendbar wäre, weil es- 10 -sich bei dem Nutzungsvertrag nicht um einen reinen Mietvertrag handelt, [X.] um einen auch andere Elemente enthaltenden gemischten Vertrag.[X.][X.][X.][X.]Vézina