Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 02.07.2003, Az. XII ZR 34/02

[X.] DES VOLKESURTE[X.]L[X.]Verkündet am:2. Juli 2003Küpferle,[X.] Geschäftsstellein dem [X.]:ja[X.]Z:[X.]: [X.] §§ 571 a.F., 398, 399 Halbs. 1Der isolierten Abtretung von [X.] ohne gleichzeitige Übernahme [X.] aus einem Mietvertrag steht weder der Schutzzweck des § 571 BGB a.[X.] die enge Verknüpfung von Rechten und Pflichten aus dem Mietvertrag entge-gen.[X.], Urteil vom 2. Juli 2003 - [X.] - OLGRostockLGSchwerin- 2 -Der X[X.][X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] durch die Vorsitzende Richterin [X.], die Richter [X.],[X.], [X.] und die Richterin [X.] Recht erkannt:Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des [X.] desOberlandesgerichts Rostock vom 14. Januar 2002 aufgehoben.Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auchüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zurückverwiesen.Von Rechts [X.]:Die Klägerin verlangt aus abgetretenem Recht restlichen Mietzins.Am 1. Juli 1997 schloss die "[X.] folgenden: [X.].) mit der [X.](im folgenden: [X.]) einen notariellen Kaufvertrag über das zu deren [X.] an dem Grundstück [X.] in ... M. bestellte Erbbaurecht. MitVertrag vom gleichen Tag vermietete die [X.]. an die Beklagte Gewerberäumeauf dem Grundstück zum Betrieb eines Eiscafés.[X.]m Vorgriff auf ihre erwartete Eintragung im [X.] verkauftedie [X.]. an die Klägerin mit notariellem Vertrag vom 16. Januar 1998 einenMiterbbaurechtsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an den der Beklag-- 3 -ten vermieteten Räumen. Gemäß § 7 des Vertrages sollten die Rechte aus [X.] mit der Beklagten am Tag der [X.], dem [X.], auf die Klägerin übergehen.Die Kaufverträge über das Erbbaurecht wurden nicht vollzogen, weil dieEigentümerin des Grundstücks ihre Zustimmung schon zu dem Vertrag zwi-schen der [X.] und der [X.]. versagte.Die Beklagte hat an die Klägerin von Juni bis September 1998 wegenbehaupteter Mängel eine geminderte Miete bezahlt. Weitere Mietzahlungen andie Klägerin hat sie nicht erbracht.Das [X.] hat der auf rückständigen Mietzins gerichteten [X.] stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesge-richt die Klage abgewiesen; die Anschlußberufung der Klägerin hat es [X.]. Mit der zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Klagantragweiter.Entscheidungsgründe:Die Revision führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung undzur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.1. Das Berufungsgericht verneint die Aktivlegitimation der Klägerin undführt hierzu im wesentlichen aus: Die Klägerin sei nicht gemäß § 571 BGB a.F.(§ 566 BGB n.F.) in den Mietvertrag zwischen der [X.]. und der [X.], weil sie mangels Eintragung im Grundbuch nicht Erbbauberechtigtegeworden sei. Die Beklagte habe auch einem Eintritt der Klägerin in den [X.] -vertrag nicht dadurch konkludent zugestimmt, daß sie in der [X.] von Juni [X.] 1998 einen Teil der Miete an die Klägerin bezahlt habe. Denn [X.] habe unstreitig bereits im Oktober 1998 die Zahlungen mit der [X.] eingestellt, die Klägerin sei nicht wirksam in die Rechte und Pflichtender [X.]. aus dem Mietvertrag eingetreten.Die Mietzinsforderungen seien von der [X.]. auch nicht wirksam an dieKlägerin abgetreten worden. Die Vereinbarung in § 6 des Kaufvertrages vom16. Januar 1998 zwischen der [X.]. und der Klägerin, nach der Besitz, [X.] Lasten am Kaufgegenstand am 1. Februar 1998 auf die Klägerin überge-hen sollten, enthalte keine Abtretung von Rechten aus dem Mietvertrag. [X.] nur das Verhältnis zwischen Veräußerer und Erwerber hinsichtlich desübertragenen [X.]. § 7 des Kaufvertrages, nach dem die [X.] dem Mietvertrag mit dem Übergabetag auf die Klägerin übergehen sollten,enthalte zwar eine "gewollte Abtretung", diese sei aber unwirksam, weil [X.] einem Mietvertrag nur zusammen mit den hieraus bestehenden Pflichtenübertragen werden könnten. Dies folge zum einen aus der engen Verknüpfungvon Rechten und Pflichten der Mietvertragsparteien. Zum anderen gebiete diesder Schutzzweck des § 571 BGB a.F. (§ 566 BGB n.F.), wonach nicht nur fürden Erwerber der Mietsache, sondern insbesondere auch für den [X.] darüber bestehen müsse, wem gegenüber er Pflichten zu erbrin-gen habe und Rechte einfordern könne. Der Mieter solle bis zur Grundbuchein-tragung nicht mit Zweifeln und Unsicherheiten über die Person seines Vertrags-partners belastet werden.2. Das hält einer revisionsrechtlichen Prüfung in einem wesentlichenPunkt nicht stand.- 5 -a) Allerdings geht das Berufungsgericht zu Recht und von der [X.] davon aus, daß die Klägerin nicht nach § 11 Abs. 1 Satz 1ErbbauVO i.V. mit § 571 BGB a.F. (§ 566 BGB n.F.) in den Mietvertrag mit [X.] eingetreten ist, weil sie nicht Erbbauberechtigte geworden [X.]) Auch rügt die Revision ohne Erfolg, das Berufungsgericht habe zu Un-recht in der viermonatigen Zahlung eines Teils der Miete an die Klägerin keinekonkludente Zustimmung der Beklagten zu einem Eintritt der Klägerin in [X.] gesehen. Die Auslegung des Berufungsgerichts ist revisionsrecht-lich nicht zu beanstanden.c) Die Annahme des Berufungsgerichts, § 6 des Kaufvertrages vom16. Januar 1998 zwischen der Klägerin und der [X.]. enthalte keine Abtretungvon [X.], ist ebenfalls revisionsrechtlich nicht zu beanstandenund wird von der Revision auch nicht angegriffen. Diese Bestimmung regelt le-diglich im [X.]nnenverhältnis zwischen Veräußerer und Erwerber, wem nach Über-gabe des Kaufgegenstandes die Nutzungen im Sinne von § 446 Abs. 1 Satz [X.] zustehen ([X.] 1994, 1009; [X.], 175; Wolf/[X.]/[X.], Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- [X.] 8. Aufl. [X.]. 1398; Heile in: Bub/[X.] Handbuch der [X.]. [X.] [X.][X.] [X.]. 865; [X.]/[X.] BGB13. Aufl. § 571 [X.]. 57; a.[X.] Mietrecht 3. Aufl. [X.] [X.]. 59).3. [X.] hat das Berufungsgericht jedoch einen Übergang [X.] auf die Klägerin verneint. Die Klägerin ist aufgrund der [X.] in § 7 des mit der [X.]. abgeschlossenen Kaufvertrages vom16. Januar 1998 [X.]nhaberin der geltend gemachten Mietzinsforderungen gegendie Beklagte geworden.- 6 -Das Berufungsgericht hat in § 7 des Kaufvertrages, wonach mit derÜbergabe alle Rechte aus dem Mietvertrag auf die Klägerin übergehen, dieVereinbarung einer Abtretung der Rechte der [X.]. aus dem Mietvertrag an dieKlägerin gesehen. Das ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Zu Unrechtgeht das Berufungsgericht aber davon aus, daß dieser Abtretungsvertrag un-wirksam ist, weil die Parteien des [X.] nicht gleichzeitig aucheine Vereinbarung über den Übergang der Pflichten aus dem Mietvertrag aufdie Klägerin getroffen [X.]) Forderungen sind grundsätzlich übertragbar (§ 398 BGB). Nur in Aus-nahmefällen ist die Übertragbarkeit ausgeschlossen. Eine solche Ausnahmeenthält u.a. § 399 Halbs. 1 BGB. Danach kann eine Forderung nicht abgetretenwerden, wenn die Leistung an einen anderen als den ursprünglichen Gläubigernicht ohne Veränderung ihres [X.]nhalts erbracht werden kann. Eine solche [X.]n-haltsänderung wird nicht nur bei höchstpersönlichen oder unselbständigen ak-zessorischen Ansprüchen, sondern auch dann angenommen, wenn ein Gläubi-gerwechsel zwar rechtlich vorstellbar, das [X.]nteresse des Schuldners an [X.] einer bestimmten Gläubigerperson aber besonders schutzwürdigist ([X.]Z 96, 146, 149; [X.]-Roth 4. Aufl. § 399 BGB [X.]. 1, 8 ff.;[X.]/[X.] aaO § 399 BGB [X.]. 8, 11 ff.). Ein solches schutzwürdiges[X.]nteresse wird bei Ansprüchen angenommen, bei denen es für den [X.] darauf ankommt, wer die Leistung erbringt. So ist z.B. für [X.] von besonderer Bedeutung, wem er den Gebrauch der Mietsacheüberlassen muß ([X.] aaO § 399 [X.]. 8); gleiches gilt für den Empfän-ger einer bestimmten Dienstleistung für die Person des [X.]. Es genügt jedoch nicht allein der enge Zusammenhang, in dem [X.] aus gegenseitigen Verträgen stehen. Dies gilt auch für [X.], weil andernfalls die Bedeutung des § 398 BGB weitgehendausgehöhlt würde ([X.] aaO § 398 [X.]. 91). Die enge Verknüpfung- 7 -von Rechten und Pflichten in einem gewerblichen Mietvertrag rechtfertigt [X.] kein Abtretungsverbot für die Rechte aus dem Mietvertrag, wenn nichtgleichzeitig auch die Pflichten übertragen werden. Das gebietet auch nicht [X.] des § 571 BGB a.F. (§ 566 BGB n.F.), der den Mieter vor einervorzeitigen "Austreibung" durch Veräußerung des vermieteten Grundstücksbewahren soll ([X.] aaO § 571 [X.]. 4).Die Zulassung der Abtretung ist auch sachgerecht. Der Mieter [X.] sie keine besonderen Nachteile. [X.]hm verbleiben gemäß § 404 BGB sämt-liche Gegenrechte auch gegenüber dem neuen Gläubiger. Auch besteht für ihnbezüglich der Person des Vertragspartners keine Unklarheit. Denn der [X.] bleibt nach der Abtretung Vertragspartnerb) Mit der Abtretung sämtlicher Rechte aus dem Mietvertrag an die Klä-gerin hat die [X.]. daher auch die ihr zustehenden Mietzinsansprüche gegendie Beklagte an die Klägerin abgetreten (vgl. [X.]Z 95, 250, 255). Mietzinsan-sprüche können nach einhelliger Auffassung schon vor dem Eigentumserwerbvon dem alten Eigentümer an den Käufer abgetreten werden (Wolf/[X.]/[X.]aaO; Heile in: Bub/[X.] aaO). Auf die umstrittene Frage, ob [X.], wie das Recht zur Kündigung, übertragbar sind und von der Abtretung [X.] werden, kommt es hier nicht an (zum Streitstand: Senatsurteil vom 10. [X.] 1997 - X[X.][X.] ZR 119/96 - NJW 1998, 896, 897; [X.], 285,286; [X.] ZMR 1990, 121, 123). Eine Unwirksamkeit der Abtretung des [X.] hätte jedenfalls keine Nichtigkeit des gesamten [X.] nach § 139 BGB zur Folge. Denn es ist davon auszugehen, daß [X.] die übrigen Rechte aus dem Mietvertrag auch ohne das Kündi-gungsrecht übertragen [X.] 8 -4. Eine eigene Sachentscheidung ist dem Senat verwehrt. Das [X.] hat nach seiner Rechtsauffassung folgerichtig keine Entscheidungdarüber getroffen, ob das von der Beklagten ausgeübte Recht zur [X.] und die Einrede des [X.] sowohl dem Grunde wie derHöhe nach durchgreifen. Da die Klägerin bestritten hat, daß die von der [X.] behaupteten Mängel vorliegen, ist die Sache an das Berufungsgerichtzurückzuverweisen, damit es die erforderlichen Feststellungen treffen kann.Hahne[X.][X.][X.]Vézina