Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 20.10.2010, Az. VIII ZR 73/10

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]ZR 73/10 Verkündet am: 20. Okto[X.]2010 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: [X.]§§ 556 Abs. 3 Satz 1; 315 Abs. 1 Sofern vertragliche Abreden dem nicht entgegen stehen, ist der Vermieter [X.]bei der Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten regelmäßig berechtigt, mehrere von ihm verwaltete und der Wohnnutzung dienende zusam-menhängende Gebäude vergleichbarer Bauweise, Ausstattung und Größe zu einer Abrechnungseinheit zusammenzufassen. Dies gilt auch dann, wenn nur hinsichtlich einzelner Betriebskosten (hier: Heizkosten) ein unabweisbares technisches Bedürf-nis für eine gebäudeübergreifende Abrechnung besteht (Weiterführung von BGH, Urteil vom 20. Juli 2005 - [X.]ZR 371/04, NJW 2005, 3135; Urteil vom 14. Juli 2010 - [X.]ZR 290/09, juris). BGH, Urteil vom 20. Okto[X.]2010 - [X.]ZR 73/10 - [X.] - 2 - Der VIII. Zivilsenat des [X.]hat gemäß § 128 Abs. 2 ZPO im schriftlichen Verfahren auf die bis zum 31. August 2010 gewechselten Schrift-sätze hin durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Hessel, [X.][X.]und die Richterin [X.] für Recht erkannt: Die Revision des [X.]gegen das Urteil der 13. Zivilkammer des [X.]vom 2. März 2010 wird zurückgewie-sen. Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen
Tatbestand: Der Kläger ist Mieter einer nicht preisgebundenen Wohnung der [X.]im [X.]in M.
. Im schriftlichen Mietvertrag vom 26. März 2004 ist unter § 5 Abs. 3 für die dort aufgeführten Betriebskosten (mit Ausnahme von vier Positionen) eine Verteilung "nach qm ges." vereinbart. Der Kläger leistete auf die Betriebskosten vereinbarungsgemäß monatliche [X.]in Höhe von 115 • und zahlte für den Zeitraum von 1. Januar 2006 bis 31. Dezem[X.]2007 dementsprechend 2.760 • an die Beklagte. Diese rech-nete die Betriebskosten für die [X.]und 2007 am 19. Novem[X.]2007 1 - 3 - und am 26. Novem[X.]2008 ab. Die Nebenkostenabrechnung für das [X.]ergab für die Wohnung des [X.]eine Gesamtsumme in Höhe von 1.549,38 • und eine Nachzahlungsforderung der [X.]von 169,38 •, [X.]die Abrechnung für das [X.]einen Gesamtbetrag von 1.673,83 • sowie einen Saldo zugunsten der [X.]in Höhe von 293,83 • auswies. 2 In beiden Abrechnungen wurden bei den Positionen (Allgemein-) Strom, Wasserkosten, Entwässerung, Müllabfuhr, Hauswart, Versicherungen, Grund-steuer, Heizkosten und - für das [X.]- [X.]nicht nur die im [X.]angefallenen Kosten berücksichtigt, sondern die Ge-samtkosten, die in der zusammenhängenden Häuserzeile mit der postalischen Anschrift [X.]57, 59 und 61 angefallen sind. Alle drei Gebäude werden von der [X.]vermietet. Die in ihnen gelegenen Wohnungen sind hinsicht-lich Ausstattung und Größe weitgehend baugleich. Auch die Gesamtwohnfläche der drei Häuser unterscheidet sich nur geringfügig (Nr. 57: 540,50 qm; Nr. 59: 549,50 qm; Nr. 61: 579,50 qm). Allerdings befinden sich auf dem Grundstück Nr. 61 zusätzlich 15 Garagen, deren Zugangsbereich nachts durchgehend be-leuchtet ist. Die Garagen stehen den Mietern aller drei Häuser zur Verfügung. Die Häuserzeile wird ü[X.]eine gemeinsame Heizungsanlage versorgt, die sich im [X.]befindet. Außer den Heizkosten werden auch die Gebühren für die Müllentsorgung und die Prämien für die Wohngebäudeversi-cherung und die Haftpflichtversicherung gemeinsam für die gesamte [X.]erhoben. Die Grundsteuer wird dagegen für die einzelnen Grundstücke ge-trennt festgesetzt. Die aufgrund der örtlichen Gegebenheiten seit mehreren Jahren prakti-zierte Zusammenfassung der drei Gebäude zu einer Abrechnungseinheit blieb längere [X.]unbeanstandet. Erstmals mit Schreiben vom 21. Januar 2009 wi-dersprach der Kläger den auf diese Weise erstellten [X.]- 4 - gen für die Jahre 2004 bis 2009. Mit weiterem Schreiben vom 3. März 2009 for-derte er die [X.]auf, die Nebenkostenvorauszahlungen für die [X.]und 2007 zurückzuzahlen und ordnungsgemäße Abrechnungen für die [X.]und 2008 zu erstellen. 4 Im vorliegenden Verfahren nimmt der Kläger die [X.]auf Rückzah-lung der für die Abrechnungsperioden 2006 und 2007 geleisteten [X.]in Höhe von 2.760 • (nebst Zinsen) in Anspruch. Hilfsweise verlangt er die Erteilung ordnungsgemäßer Nebenkostenabrechungen für die [X.]und 2007 und die Feststellung, die monatlich fälligen [X.]bis zur Erstellung der geforderten Nebenkostenabrechnungen oder [X.]so lange zurückzubehalten zu dürfen, bis die geschuldeten [X.]den Betrag von 2.760 • erreicht haben. Das Amtsgericht hat der Klage in den [X.]stattgegeben; das weitergehende Begehren des [X.]hat es abgewiesen. Auf die Berufung der [X.]hat das [X.]die Klage insgesamt abgewiesen. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt der Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. [X.]Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, ausgeführt: 6 - 5 - Der Kläger könne nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB keine weitere [X.]seiner [X.]für die [X.]und 2007 ver-langen. Die [X.]habe den Anspruch des [X.]auf Erteilung einer [X.]Nebenkostenabrechnung mit den Abrechnungen vom 9. No-vem[X.]2007 und vom 26. Novem[X.]2008 erfüllt. Damit stehe dem Kläger auch das geltend gemachte Zurückbehaltungsrecht nicht zu. 7 Die erteilten Abrechnungen genügten den in § 259 BGB gestellten An-forderungen und wiesen keine zu ihrer Unwirksamkeit führenden formellen Mängel auf. Beide Abrechnungen enthielten die von der höchstrichterlichen Rechtsprechung geforderten Angaben. Neben den Gesamtkosten seien der aus sich selbst heraus verständliche Verteilerschlüssel, der Anteil des Mieters und die geleisteten Vorauszahlungen angegeben. Der Umstand, dass die [X.]den Abrechnungen nicht nur die auf das [X.]entfallenden Kosten, son-dern die in der zusammenhängenden Häuserzeile Nr. 57 bis 61 entstandenen Gesamtkosten zugrunde gelegt habe, berühre nicht die formelle Wirksamkeit der Abrechnung. 8 Durch den angegebenen Verteilungsschüssel und durch den Hinweis im Kopf der Abrechnung "[X.]- 61" sei offen gelegt worden, dass ein-heitlich ü[X.]den gesamten [X.]abgerechnet werde. Die [X.]sei auch berechtigt, die Häuserzeile zu einer Abrechnungseinheit zusammenzu-fassen. Dabei könne offen bleiben, ob sich eine solche Befugnis der [X.]schon aus dem im Mietvertrag vereinbarten Verteilungsschlüssel "nach qm ges." oder aufgrund der lückenlosen und einheitlichen Bauweise ergebe. Denn unabhängig davon stehe einer getrennten Kostenerhebung jedenfalls ein fakti-sches Hindernis entgegen. Die einheitliche Versorgung aller drei Häuser ü[X.]eine gemeinsame Heizungsanlage verhindere eine getrennte Kostenermittlung und erlaube daher nach höchstrichterlicher Rechtsprechung eine gebäudeüber-9 - 6 - greifende Abrechnung der betroffenen Betriebskosten. Hieran habe sich auch nach Inkrafttreten der Betriebskostenverordnung nichts geändert, da der Ge-setzge[X.]keine Änderung der Rechtslage beabsichtigt, sondern im Gegenteil sogar klargestellt habe, dass keine Verpflichtung des Vermieters zur [X.]in möglichst kleinen Einheiten geschaffen werden solle. Für die [X.]einer Abrechnung unter Zusammenfassung mehrerer Objekte spreche auch der in § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 2 BGB verankerte Grundsatz der Wirt-schaftlichkeit. Denn die Bildung einer Wirtschaftseinheit führe in der Regel zu einer einfacheren und verbesserten Bewirtschaftung. Aus diesem Grunde sei die [X.]nicht nur hinsichtlich der Heizkosten berechtigt, von einer nach Hausnummern getrennten Abrechnung abzusehen. Vielmehr brauche sie auch die übrigen Kostenpositionen nicht nach den einzelnen Objekten zu differenzie-ren, zumal hinsichtlich der Hauswart- und Versicherungskosten ohnehin Prob-leme bei der Verteilung auf die einzelnen Häuser entstünden. II. Diese Beurteilung des Berufungsgerichts hält rechtlicher Nachprüfung stand. Die Revision des [X.]ist daher zurückzuweisen. 10 Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht angenommen, dass der Kläger weder eine erneute Nebenkostenabrechnung verlangen (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB) noch hinsichtlich der laufenden Vorauszahlungen ein Zurückbehaltungs-recht (§ 273 BGB) geltend machen kann. Die [X.]hat mit den erteilten [X.]ihre Abrechnungspflicht ordnungsgemäß erfüllt (§ 362 Abs. 1 BGB). 11 1. Ohne Erfolg macht die Revision geltend, die Abrechnungen vom 9. Novem[X.]2007 und vom 26. Novem[X.]2008 seien schon deswegen formell unzureichend, weil der [X.]nicht nachvollziehbar erläutert 12 - 7 - sei. Nach der Rechtsprechung des Senats ist eine Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit - wie hier - keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamt-kosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten [X.](st. Rspr.; Senatsurteile vom 11. August 2010 - [X.]ZR 45/10, juris Rn. 10; vom 19. Novem[X.]2008 - [X.]ZR 295/07, NZM 2009, 78 Rn. 21; vom 28. Mai 2008 - [X.]ZR 261/07, NJW 2008, 2260 Rn. 10; vom 9. April 2008 - [X.]ZR 84/07, NJW 2008, 2258 Rn. 15; jeweils mwN). Eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs ist nur dann geboten, wenn dies zum Verständnis der Abrechnung erforderlich ist (Senatsur-teile vom 11. August 2010 - [X.]ZR 45/10, aaO, und vom 19. Novem[X.]2008 - [X.]ZR 295/07, aaO). Danach war vorliegend eine Erläuterung des [X.]entbehrlich. Bei beiden Abrechnungen sind mit [X.]der Positionen "Kabelfernsehen" und "Heizkosten" als Verteilerschlüssel die mit 1.669,50 bezifferte [X.]und der hierauf entfallende Anteil des [X.](60,50) ausgewiesen worden. Auch für einen durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter er-schließt sich durch diese Angaben, welche Bezugsgrößen (Gesamtfläche; Flä-che der Wohnung des Klägers) im Rahmen der Kostenverteilung in ein Verhält-nis zueinander gesetzt worden sind. Für das Verständnis dieses Verteilungs-maßstabs ist keine Erläuterung geboten, ob es sich bei der zugrunde gelegten Gesamtfläche um die Fläche des [X.]oder aller drei Häuser handelt. Die Verteilung der Betriebskosten lässt sich ohne gedankliche und rechnerische Schwierigkeiten allein aufgrund der in den Abrechnungen [X.]- 8 - gebenen Werte nachvollziehen. Dies genügt für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung (vgl. etwa Senatsurteile vom 28. Mai 2008 - [X.]ZR 261/07, aaO Rn. 13, und vom 17. Novem[X.]2004 - [X.]ZR 115/04, NJW 2005, 219 unter II 1 b). 14 Da es einer weiteren Erläuterung des Umlageschlüssels nicht bedurfte, ist die von der Revision problematisierte Frage, ob die im Kopf der Abrechnun-gen enthaltene Angabe "[X.]- 61" ausreichend verdeutlicht, dass die Fläche aller drei Häuser in die Berechnung der Gesamtfläche von 1.669,50 qm einbezogen worden ist, für den Streitfall ohne Bedeutung. Den beiden Abrech-nungen ist weiter zu entnehmen, dass die Kosten für den Kabelanschluss pro Wohneinheit (29 •) berechnet und bei den Heizkosten jeweils der nach den - dem Kläger direkt übermittelten - Heizkostenabrechnungen der Firma T. vom 16. August 2007 und vom 26. Septem[X.]2008 entfallende Anteil ange-setzt worden ist. 2. Die von der [X.]erteilten Abrechnungen sind auch nicht deswe-gen formell fehlerhaft und unwirksam, weil die [X.]alle Betriebskosten mit Ausnahme der [X.]nicht objektbezogen, sondern gebäu-deübergreifend abgerechnet hat. Die Abgrenzung zwischen formeller Wirksam-keit einer Betriebskostenabrechnung einerseits und deren inhaltlicher Richtig-keit andererseits richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilungsschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen (formel-le Wirksamkeit). Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den Gesamtkosten zu Grunde gelegt wird, betrifft dage-gen die inhaltliche Richtigkeit (Senatsurteil vom 19. Novem[X.]2008 - [X.]ZR 295/07, aaO Rn. 22). Gemessen an diesen Maßstäben berührt der Umstand, 15 - 9 - dass eine Nebenkostenabrechnung mehrere Häuser zu einer Wirtschafts- und Abrechnungseinheit zusammenfasst und nicht für jedes Gebäude getrennt die dort angefallenen Kosten ermittelt, nicht die formelle Wirksamkeit einer Neben-kostenabrechnung, sondern nur deren inhaltliche Richtigkeit (vgl. Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - [X.]ZR 371/04, NJW 2005, 3135 unter II 2, 3 a). 16 3. Der Kläger kann daher nicht schon wegen formeller Unwirksamkeit der erteilten Abrechnungen eine erneute Berechnung der Betriebskosten verlangen. Auch unter dem Gesichtspunkt der inhaltlichen Unrichtigkeit der erteilten [X.]kann er keine Neuberechnung beanspruchen. Zwar kann ein Mieter in bestimmten Ausnahmefällen berechtigt sein, auch bei einer formell ordnungs-gemäßen Abrechnung eine neue Berechnung zu fordern (aA LG Hamburg, WuM 1998, 727 f.; AG Wedding, [X.]2004, 353 f.; Staudinger/Bittner, BGB, Neubearb. 2009, § 259 Rn. 32). Der [X.]hat eine solche Befugnis in den [X.]anerkannt, in denen der Vermieter nach einem nicht vereinbarten Umlage-schlüssel abrechnete und der Mieter die erforderlichen Bezugsdaten für eine Berechnung auf der Grundlage des vereinbarten [X.]nicht kannte (Senatsurteil vom 17. Novem[X.]2004 - [X.]ZR 115/04, aaO unter II 1 b; vgl. ferner Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 BGB Rn. 279, 460). Vorliegend kann dahin stehen, ob auch eine unzulässige [X.]unter Zusammenfassung mehrerer Gebäude einen schwerwiegen-den, vom Mieter mangels Kenntnis der Basisdaten nicht selbst behebbaren in-haltlichen Mangel darstellt, der einen Anspruch des Mieters auf erneute [X.]auslöst. Denn die [X.]war - wie das Berufungsgericht rechtsfeh-lerfrei ausgeführt hat - berechtigt, gebäudeübergreifende Abrechnungen vorzu-nehmen. Dabei kann offen bleiben, ob die Parteien mit der Vereinbarung einer Abrechnung "nach qm ges." eine Abrede dahin getroffen haben, die Betriebs-kosten unter Einbeziehung sämtlicher in der [X.]57 - 61 anfallender Kosten vorzunehmen. Denn jedenfalls war die [X.]nach § 556 - 10 - Abs. 3 Satz 1, § 315 BGB befugt, die drei Gebäude zu einer Abrechnungsein-heit zusammenzufassen. 17 a) Nach der Rechtsprechung des Senats ist ein Vermieter bei preisfreiem Wohnraum nach billigem Ermessen gemäß § 315 BGB berechtigt, mehrere Gebäude zu einer Wirtschafts- und Abrechnungseinheit zusammenzufassen, soweit im Mietvertrag nichts anderes bestimmt ist (Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - [X.]ZR 371/04, aaO unter II 3 a). Der Mietvertrag vom 26. April 2004 enthält keine ausdrücklichen Regelungen, die der [X.]eine [X.]Abrechnung vorschreiben. Eine stillschweigende Abrede ü[X.]eine auf das Gebäude Nr. 59 beschränkte Nebenkostenabrechnung liegt ebenfalls nicht vor. Der Lagebeschreibung des Mietobjekts kann eine solche konkludente Vereinba-rung schon deswegen nicht entnommen werden, da eine rein hausbezogene Abrechnung schon deswegen von Anfang an nicht möglich war, weil die [X.]durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt wird (Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - [X.]ZR 371/04, aaO). Da die technischen Gegebenheiten von vornherein eine ausschließlich auf das [X.]beschränkte Abrechnung sämtlicher Betriebskosten verhinderten, kann aus Sicht eines ob-jektiven Empfängers der Objektbeschreibung nicht der [X.]werden, dass die Umlage der Nebenkosten nach Einzelgebäuden er-folgen soll. Zudem kann aus der Beschreibung des Mietobjekts im Regelfall oh-nehin keine rein [X.]der Betriebskosten hergeleitet werden, da die Parteien mit der Benennung des Orts, an dem die Mietsache belegen ist, regelmäßig nicht den Zweck verfolgen, auch die Abrechnungsein-heit festzulegen (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 556a BGB Rn. 5; i.E. auch Staudinger/Weitemeyer, BGB, Neubearb. 2006, § 556a Rn. 27; Langen-berg, Betriebskostenrecht, 5. Aufl., Rn. F 48). - 11 - b) Entgegen der Auffassung der Revision beschränkt sich die Befugnis der Beklagten, die Häuserzeile zu einer Wirtschafts- und Abrechnungseinheit zusammenzufassen, nicht auf die Heizkosten, sondern erstreckt sich auf alle abgerechneten Betriebskosten. Der [X.]hat - anders als die Revision meint - im Urteil vom 20. Juli 2005 ([X.]ZR 371/04, aaO) die Möglichkeit einer umfas-senden Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten nicht davon abhängig gemacht, dass bei sämtlichen Kostenpositionen eine gesonderte Abrechnung aus techni-schen Gründen unvermeidbar ist. Eine solche Aussage hat der [X.]schon deswegen nicht getroffen, weil in dem von ihm zu beurteilenden Fall lediglich ü[X.]die Berechtigung des Vermieters zu einer einheitlichen Abrechnung der Heizkosten zu befinden war. Außerdem hat der [X.]in der genannten Ent-scheidung die auf technischen Gründen beruhende Notwendigkeit einer einheit-lichen Abrechnung auch im Rahmen der Heizkosten nicht zu einer unabdingba-ren Voraussetzung für die Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten erhoben, sondern diesem Gesichtspunkt nur im Hinblick auf die Auslegung der vertragli-chen Abreden Bedeutung beigemessen (Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - [X.]ZR 371/04, aaO unter II 3 a). Wenn der Mietvertrag - wie hier - keine Fest-legung darü[X.]enthält, dass die Abrechnung der Betriebskosten gebäudebe-zogen zu erfolgen hat, hängt die Befugnis eines Vermieters zur Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten davon ab, ob die gesetzlichen Bestimmungen eine solche Abrechnungsweise erlauben. Dies ist zu bejahen. 18 aa) § 556 BGB beschränkt einen Vermieter nicht darauf, eine gebäude-bezogene Abrechnung nur dann vorzunehmen, wenn dies aus technischen Gründen unvermeidbar ist (so a[X.]Blank/Börstinghaus, aaO, § 556a BGB Rn. 11; noch restriktiver Langenberg, NZM 2004, 41, 46). Eine solche Ein-schränkung ergibt sich auch nicht aus der auf der Ermächtigungsgrundlage des § 556 Abs. 1 Satz 3 geschaffenen und zum 1. Januar 2004 in [X.]getretenen Betriebskostenverordnung (BetrKV - BGBl. I S. 2346). Zwar hat der Gesetzge-19 - 12 - [X.]hierbei die frühere Verweisung in § 556 Abs. 1 Satz 2 auf § 27 [X.]und die dort erwähnte "Wirtschaftseinheit" mit Geltung zum 1. Januar 2002 durch die [X.]in § 1 Abs. 1 BetrKV ersetzt, die den Begriff der "Wirtschaftseinheit" nicht mehr kennt. Nach dem erklärten Willen des Gesetz-gebers sollte hiermit jedoch keine Änderung der geltenden Rechtslage be-zweckt und insbesondere keine Verpflichtung zur Abrechnung nach kleinstmög-lichen Einheiten begründet werden (BR-Drucks. 568/03, abgedruckt in WuM 2003, 675, 681). Vielmehr ist in der amtlichen Begründung zu § 1 Abs. 1 BetrKV der ausdrückliche Hinweis enthalten: "Die Bildung von Abrechnungs- und [X.]nach den bisher anerkannten Kriterien bleibt zulässig" (BR-Drucks. 568/03, aaO). bb) Der in der amtlichen Begründung zum Ausdruck kommende Wille des Gesetzgebers, die Abrechnung nach Wirtschaftseinheit auch weiterhin zu-zulassen, entspricht im Übrigen auch dem Wirtschaftlichkeitsgebot des § 556 Abs. 3 BGB, da sich bei Bildung größerer Abrechnungseinheiten regelmäßig Kostenvorteile ergeben. Der Einwand, dass sich die Abrechnung nach [X.]wegen der Einbeziehung eines größeren Nutzerkreises im Ein-zelfall auch nachteilig für den Mieter auswirken könne und somit die Vereinba-rung einer Abrechnung nach Wirtschaftseinheit oder eine diesbezügliche Be-stimmung des Vermieters gegen § 556 Abs. 4 BGB verstoße (vgl. hierzu etwa Blank/Börstinghaus, aaO; Langenberg, NZM 2004, aaO), ist schon deswegen nicht stichhaltig, weil nach der Einschätzung des Gesetzgebers eine [X.]nach größeren Einheiten bei Beachtung der in Rechtsprechung und Schrifttum entwickelten Kriterien den Mieter nicht unbillig oder unzumutbar be-lastet. Ein Vermieter ist daher in den Grenzen des § 315 BGB nach wie vor be-rechtigt, eine Abrechnung der Nebenkosten auf der Grundlage der von ihm ge-bildeten Wirtschaftseinheit vorzunehmen, soweit mietvertragliche Regelungen dem nicht entgegenstehen oder den [X.]eigenständig regeln 20 - 13 - (so auch Staudinger/Weitemeyer, BGB, Neubearb. 2006, § 556, Rn. 16; § 556a, Rn. 27; MünchKommBGB/Schmid, 5. Aufl., § 556a Rn. 19 f.; Soergel/Heintz-mann, BGB, 13. Aufl., § 556a Rn. 3; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 556 Rn. 16; § 556a Rn. 23; einschränkend LG Itzehoe, ZMR 2004, 198; AG Pinneberg, WuM 2004, 537; WuM 2006, 379; ZMR 2006, 939; [X.]in Eisenschmid/Rips/Wall, Betriebskostenkommentar, 2. Aufl., Rn. 1263 ff.; Ster-nel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. [X.]f.; Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, § 556a BGB Rn. 61). cc) Gemessen am Maßstab des § 315 BGB ist die von der [X.]gewählte Abrechnung nach der Wirtschaftseinheit "[X.]- 61" nicht zu beanstanden. Die zu einer Wirtschaftseinheit zusammengefassten, der Wohn-nutzung dienenden drei Gebäude unterliegen einer einheitlichen Verwaltung. Außerdem sind sie Bestandteil einer zusammenhängend errichteten [X.]und in Bauweise, Gesamtwohnfläche und Ausstattung weitgehend baugleich. Damit liegen sämtliche von der Rechtsprechung und vom Schrifttum für eine der Billigkeit entsprechende Zusammenfassung mehrerer Gebäude zu einer einheitlichen Abrechnungseinheit geforderten Voraussetzungen vor (vgl. etwa OLG Koblenz, WuM 1990, 268, 269; LG Hamburg, WuM 2004, 498; MünchKommBGB/Schmid, aaO, § 556a Rn. 19; Bamberger/Roth/Ehlert, aaO Rn. 23; Staudinger/Weitemeyer, aaO, § 556a Rn. 27; Soergel/Heintzmann, aaO). Die Abrechnung nach der gebildeten Wirtschaftseinheit ist auch nicht deswegen unbillig, weil einzelne Kostenpositionen - etwa die Grundsteuer - ge-trennt abgerechnet werden könnten (so auch AG Pinneberg, ZMR 2006, 939, 940). Es kann zwar nicht ausgeschlossen werden, dass bei einzelnen [X.]auf den Kläger ein höherer Anteil entfällt als bei einer rein gebäude-bezogenen Abrechnung. Diese mögliche Mehrbelastung dürfte a[X.]regelmäßig schon dadurch aufgewogen werden, dass die einheitliche Bewirtschaftung meh-rerer Gebäude in bestimmten Bereichen (so etwa bei den Hauswartkosten oder 21 - 14 - den Versicherungsaufwendungen) weniger Kosten verursacht als die getrennte Verwaltung einzelner Objekte, so dass die hierbei auf den einzelnen Mieter ent-fallenden Gesamtkosten in aller Regel nicht höher ausfallen als bei einer ge-sonderten Veranlagung. Hinzu kommt, dass im Streitfall keine tragfähigen [X.]dafür ersichtlich sind, dass der Kläger durch die gebäudeübergrei-fende Abrechnung bei einzelnen Kostenpositionen mit übermäßigen, dem Wohnwert des Mietobjekts nicht mehr entsprechenden Aufwendungen belastet wird. Dies gilt auch für die Umlegung der Grundsteuer. Zwar ist das Grundstück [X.]größer als die beiden anderen Grundstücke, weil sich auf ihm zusätzlich 15 Garagen befinden. Diese Garagen stehen a[X.]nach den unan-gegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts den Mietern aller drei Ge-bäude zur Verfügung. Da somit dem Kläger durch die einheitliche Abrechnung keine greifbaren und unzumutbaren Nachteile entstehen und zudem bei einer Differenzierung des [X.]je nach [X.](einheitliche Abrechnung bei faktischen Hindernissen, ansonsten getrennte Abrechnung) nicht nur der Berechnungsaufwand, sondern auch die Fehleranfälligkeit erhöht würde und daher eine getrennte Abrechnung wirtschaftlich und abrechnungs-technisch unvernünftig erscheint, entspricht die von der [X.]gewählte Abrechnungsweise billigem Ermessen nach § 315 BGB. Der von der [X.]gewählte [X.]berechtigt den Kläger daher nicht, eine [X.]zu verlangen. 4. Soweit der Kläger schließlich die Höhe einzelner Nebenkostenpositio-nen beanstandet hat (insbesondere Hauswart-, Versicherungs-, Kabelfernseh-, Strom-, Wasserkosten, Müllgebühren und Heizölverbrauch), berühren diese Einwendungen nicht die Abrechnungspflicht, sondern allein die materielle Be-rechtigung der einzelnen Kostenpositionen, ü[X.]die in einem Rechtsstreit auf Nachzahlung oder Rückerstattung von Betriebskosten zu befinden ist (vgl. etwa 22 - 15 - LG Hamburg, aaO). Der Kläger kann daher sein Abrechnungsverlangen nicht mit Erfolg auf diese Einwände stützen. 23 5. Ohne Erfolg macht die Revision schließlich geltend, dass die be-schriebenen Einwendungen dem Kläger jedenfalls nach § 273 BGB das Recht gewähren, die laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zurückzubehalten, bis eine erneute Abrechnung erteilt oder der in den Jahren 2006 und 2007 vom Kläger gezahlte Gesamtbetrag von 2.760 • erreicht ist. Nach der [X.]ist ein Mieter zwar berechtigt, die weiterlaufenden [X.]nach § 273 BGB zu verweigern, wenn der Vermieter seiner Abrech-nungspflicht nicht oder nicht ausreichend nachgekommen ist (vgl. etwa Senats-urteile vom 29. März 2006 - [X.]ZR 191/05, NJW 2006, 2552 unter [X.]aa, und vom 9. März 2005 - [X.]ZR 57/04, NJW 2005, 1499 unter II 3 d, jeweils mwN). Vorliegend schuldet die [X.]jedoch - wie vorstehend ausgeführt - keine erneute Abrechnung. Da § 273 BGB lediglich ein Druckmittel gewährt, um eine bestehende Verpflichtung durchzusetzen, eine solche a[X.]vorliegend nicht existiert, ist der Kläger nicht zur Einbehaltung der laufenden Nebenkos-tenvorauszahlungen befugt. Die [X.]ist - anders als die Revision meint - auch nicht gehalten, die laufenden Vorauszahlungen im Hinblick auf die Einwendungen des [X.]ge-gen die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnungen für die [X.]und 2007 herabzusetzen. Maßgebend für die Höhe der geschuldeten Vorauszahlungen sind die vertraglichen Vereinbarungen. Daneben kann jede Partei auf der Grundlage der vorausgegangenen Abrechnung eine angemessene Anpassung der Vorauszahlungen verlangen (§ 560 Abs. 4 BGB). Da hierbei eine Mitwir-kung der Gegenseite nicht erforderlich ist, ist für das Druckmittel des § 273 BGB kein Raum. Davon abgesehen ist ein Anspruch des [X.]auf Herabset-zung der laufenden Vorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB nicht dargetan. 24 - 16 - Zum einen sind hierfür nicht die streitgegenständlichen Abrechnungen, sondern die jüngste zum Zeitpunkt der Klageerhebung vorliegende Abrechnung (2008 oder 2009) maßgebend, zu deren Inhalt der Kläger keine Angaben gemacht hat. Zum anderen ist für eine Anpassung nach § 560 Abs. 4 BGB allein die for-melle Wirksamkeit der Abrechnung und nicht deren inhaltliche Richtigkeit ent-scheidend (vgl. Senatsurteile vom 16. Juni 2010 - [X.]ZR 258/09, juris Rn. 26, und vom 28. Novem[X.]2007 - [X.]ZR 145/07, NZM 2008, 121 Rn. 15, 18). Die vom Kläger gerügten inhaltlichen Fehler begründen daher aus mehreren Grün-den keinen Anspruch auf Herabsetzung der laufenden Vorauszahlungen. Ball Dr. Milger [X.] Dr. [X.][X.] Vorinstanzen: AG Mülheim an der Ruhr, Entscheidung vom [X.]- 27 C 1028/09 - LG Duisburg, Entscheidung vom 02.03.2010 - 13 S 243/09 -