Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 11.02.2014, Az. VIII ZR 220/13

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS
VIII [X.]/13
vom

11. Februar 2014

in dem Rechtsstreit

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Der VIII.
Zivilsenat des [X.] hat am
11. Februar
2014
durch [X.] Frellesen
als Vorsitzenden, die Richterinnen
Dr.
[X.] und Dr.
Fetzer sowie [X.]
[X.]
und Kosziol
beschlossen:
Der Senat beabsichtigt, die Revision der
Beklagten
durch ein-stimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen.

Gründe:
1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts besteht kein Grund für die Zulassung der Revision.
Das Berufungsgericht
hat die
Zulassung damit begründet, dass
es noch keine höchstrichterliche Entscheidung zu der Frage gebe, ob und auf welcher Basis dem Vermieter eines "einzigartigen"
[X.]s ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung zustehe.
Hieraus ergibt sich weder eine
grundsätzliche Bedeutung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO noch liegt einer der weiteren in § 543 Abs. 2 ZPO genannten Revisionszulassungs-gründe vor.
Vielmehr betrifft der Rechtsstreit einen ungewöhnlich gelagerten Einzelfall, dessen Entscheidung keine über die Sache hinausgehende Bedeu-tung zukommt.
2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass das Mieterhöhungsverlangen
der Klägerin vom 13. September 2007
den
gemäß § 558a Abs. 2 BGB
in formeller Hinsicht zu
stellenden Anforderungen genügt und
materiell begründet ist
(§ 558 BGB).
a) Die Klägerin hat ihr Mieterhöhungsverlangen durch das der Beklagten übersandte Gutachten des öffentlich bestellten und
vereidigten Sachverständi-1
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gen Dr. S.

vom 25. August 2007 begründet, das die
Vorinstanzen als aus-reichende Begründung gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB angesehen haben. Ei-nen Rechtsfehler dieser tatrichterlichen Würdigung zeigt die Revision nicht auf. Es kann dahinstehen, ob das Gutachten, wie die Revision geltend macht, um-fangreiche Mieterinvestitionen nicht oder nicht ausreichend berücksichtigt hat. Denn etwaige Mängel in dieser Hinsicht hätten nicht zur Folge,
dass das Miet-erhöhungsverlangen bereits mangels der nach § 558a Abs. 2 BGB erforderli-chen Begründung aus formellen Gründen unwirksam wäre. Das [X.] soll den Mieter lediglich in die Lage versetzen, der [X.] nachzugehen und diese zumindest an-satzweise nachzuvollziehen (Senatsurteile
vom 19. Mai 2010 -
VIII ZR 122/09, [X.], 576 Rn. 10, 12; vom 10. Oktober 2007 -
VIII ZR 331/06, [X.], 848 Rn. 18). Ob das dem Mieterhöhungsverlangen beigefügte Sachverständi-gengutachten Investitionen des Mieters
ausreichend berücksichtigt hat, betrifft nicht die formellen Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen, sondern ist eine Frage von dessen Begründetheit.
b) Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht auch die ortsübliche Vergleichsmiete mit Hilfe des von ihm beauftragten Sachver-ständigen rechtsfehlerfrei ermittelt. Es ist zutreffend davon ausgegangen, dass die vom Mieter
geschaffenen Ausstattungen mangels anderweitiger [X.] Vereinbarung nicht bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete berücksichtigt werden dürfen
(vgl. Senatsurteil vom 7. Juli 2010 -
VIII ZR 315/09, [X.], 735 Rn. 12). Entsprechend diesen Vorgaben ist der vom Berufungsgericht

beauftragte Sachverständige vorgegangen und
hat die
Mie-terinvestitionen
durch Abschläge berücksichtigt.
Rechtsfehlerfrei hat
das Berufungsgericht ferner die Vorgehensweise des
Sachverständigen gebilligt,
zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete
den 4
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[X.]er Mietspiegel heranzuziehen, obwohl das Mietobjekt
bei der gebotenen Außerachtlassung der Mieterinvestitionen angesichts
des dann zugrunde zu legenden Standards nicht in eine konkrete Ausstattungsklasse des Mietspiegels eingeordnet werden kann. Der Sachverständige hat diesem Problem dadurch Rechnung getragen, dass er die schlechteste Ausstattungsklasse
laut Mietspie-gel
als Ausgangspunkt gewählt und hiervon mit Rücksicht auf die hier noch schlechtere vermieterseitige Ausstattung Abschläge vorgenommen hat; dies ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Entgegen der Auffassung der Revi-sion führt der Umstand, dass es (bei Außerachtlassung der Mieterinvestitionen) keine Vergleichsobjekte ähnlich schlechter Ausstattung gibt, nicht dazu, dass keine ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt werden könnte
und dem Vermieter eine
Mieterhöhung nach § 558 BGB daher dauerhaft verwehrt wäre.
Entsprechendes
gilt für die weiteren Besonderheiten des Mietobjekts. Entgegen der Auffassung der Revision ist das Berufungsgericht auch bei der Einordnung des Mietobjekts als "Einfamilienhaus"
oder "Mehrfamilienhaus"
nicht von unzutreffenden Tatsachen ausgegangen. Es hat vielmehr zutreffend darauf abgestellt, dass bei dem
ursprünglich als "hochherrschaftliche Villa"
in G.

errichteten
Mietobjekt (mit einem 252,74 qm großen Erdgeschoss, einem Obergeschoss von 220,74
qm, einem
70,12 qm großen Dachgeschoss sowie einem Souterrain mit einer Größe von 109,74
qm)
bereits bei dem [X.] des [X.] "im Ansatz"
eine Aufteilung in vier [X.] vorhanden war, auch wenn es sich
dabei -
mit Rücksicht auf die [X.] und fehlende separate Bäder und Toiletten -
nicht um [X.] nach heutigen Anforderungen gehandelt hat. Im Übrigen ist das [X.] nach dem mieterseitigen Ausbau von der Beklagten und ihren Untermietern auch tatsächlich als Mehrfamilienhaus (mit vier abgeschlossenen Wohnungen) genutzt worden. Angesichts dieser Umstände hat das Berufungsgericht rechts-fehlerfrei die Vorgehensweise des Sachverständigen gebilligt, der zur [X.]
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lung der ortsüblichen Vergleichsmiete des Mietobjekts von den Mietspiegelwer-ten für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ausgegangen ist und hiervon -
wie ausgeführt -
Abschläge wegen der dahinter zurückbleibenden vermieterseitigen Ausstattung vorgenommen hat.
3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses.
Dr. Frellesen
Dr. [X.]
Dr. Fetzer

Dr. [X.]
Kosziol
Hinweis:
Das Revisionsverfahren ist durch [X.] erledigt worden.

Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 17.11.2010 -
207 C 91/08 -

LG [X.], Entscheidung vom 10.07.2013 -
65 [X.]/11 -

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