Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 11.03.2009, Az. VIII ZR 279/07

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] Verkündet am: 11. März 2009 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja MietHöheRegG § 10 Abs. 2 Die Wirksamkeit einer [X.], in der die jeweilige Miete oder der jeweilige Erhöhungsbetrag betragsmäßig ausgewiesen sind, wird nicht dadurch be-rührt, dass dem Mieter zusätzlich die Möglichkeit eingeräumt wird, sich zu seinen Gunsten auf eine niedrigere ortsübliche Vergleichsmiete zu berufen.
[X.], Urteil vom 11. März 2009 - [X.] - [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat im schriftlichen Verfahren ge-mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 23. Februar 2009 durch den Vorsitzenden [X.], [X.] sowie die Richterinnen [X.], [X.] und [X.] für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der [X.] des [X.] vom 27. September 2007 wird [X.]. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen
Tatbestand: Die Parteien streiten um die Wirksamkeit einer [X.]. 1 Die Klägerin war vom 1. Mai 1997 bis zum 30. November 2005 Mieterin einer Wohnung der Beklagten in [X.]. Die Beklagte hatte bei der Errichtung der freifinanzierten Wohnung öffentliche Fördermittel in Anspruch genommen und unterlag deshalb bestimmten Einschränkungen, die ihr durch den Vertrag mit der Investitionsbank [X.] auferlegt waren. Vor diesem Hintergrund ist in einer von beiden Parteien unterschriebenen Anlage zum Mietvertrag bestimmt: 2 "Die Investitionsbank [X.] ([X.]) hat – Aufwendungshilfen bewilligt. Die Aufwendungshilfen werden aus Landesmitteln ab mittlerer [X.] 3 - fertigkeit auf die Dauer von 15 Jahren gewährt. Die Wohnungen sind – für die Dauer des vereinbarten [X.] zweckgebunden. Durch die Verringerung der Aufwendungshilfen nach Ablauf von jeweils (15 Monaten) um 0,75 [X.] je qm Wohnfläche erhöht sich im gleichen Zeitraum die Miete um jeweils 0,75 [X.] je qm Wohnfläche. Der Abbau der Förderungsmittel wird insoweit begrenzt, wie die sich ergebenden Einzelmieten unter vorrangiger Berücksichtigung von Erhöhungen der Pauschalen für Verwaltungs- und Instandhaltungskosten die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigen. Für die ersten 10 Jahre ab Bezugsfertigkeit werden zwischen den [X.] die folgenden Erhöhungen der monatlichen Nettokaltmiete um 0,75/qm alle 15 Monate vereinbart: Mieterhöhung zum um [X.]/monatlich auf [X.]/monatlich 01.08.1998 67,29 1278,51 01.11.1999 67,29 1345,80 01.02.2001 67,29 1413,09 01.05.2002 67,29 1480,38 01.08.2003 67,29 1547,67 01.11.2004 67,29 1614,96 01.02.2006 67,29 1682,25 Die [X.] endet am 30.04.2007. Nach Ablauf der o.g. [X.] entwickelt sich die [X.] Nettokaltmiete bis zum Ende des [X.] gemäß dem Fördervertrag mit der [X.]. Der Abbau der Aufwendungshilfen kann frühestens nach Ablauf von 10 Förderungsjahren über den Betrag von 0,75 [X.] je qm Wohnfläche hin-aus erhöht werden, wenn dies infolge einer allgemeinen Anhebung des Mietniveaus oder aus anderen Gründen und im Rahmen der Wirtschaft-lichkeit des geförderten Objektes möglich wird und allgemein oder für eine Gruppe von Fällen durch die für das Bau- und Wohnungswesen zuständige Senatsverwaltung im Einvernehmen mit der für die Finanzen zuständigen Senatsverwaltung angeordnet wird. In diesen Fällen wird die nach § 2 zulässige Einzelmiete im Rahmen des Miethöhegesetzes ([X.]) entsprechend erhöht. Erhöhungen der Pauschalen für Verwaltungs- und Instandhaltungskos-ten nach der hierbei analog heranzuziehenden [X.] oder einer diese ersetzenden Regelung erhöhen entsprechend die mit der [X.] vertraglich vereinbarten [X.]. Insoweit erhöhte Mietpreise - 4 - werden im Rahmen der allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften (na-mentlich [X.]) [X.] geltend gemacht. Übersteigen die sich ergebenden Einzelmieten die Höhe der ortsübli-chen Miete nach § 2 [X.], so dürfen - auch bei einer Neuvermietung in-nerhalb der Zweckbestimmung - nur die ortsüblichen Mieten vereinbart werden. Mieterhöhungen nach den §§ 3 und 5 [X.] aufgrund weiterer Finanzierungen, Umfinanzierungen und/oder Kapitalkostenerhöhungen sowie Überschreitungen der ortsüblichen Vergleichsmiete setzen im [X.] eine Zustimmung der [X.] voraus. Diese wird bei [X.] nach § 5 [X.] frühestens nach 10 Förderungsjahren und nur insoweit erteilt werden, wie ansonsten nach Ausschöpfung aller Möglichkeiten (Umfinanzierung, Verzichte auf - ggf. Teile der - Eigenka-pitalverzinsung und anderer pauschaler Ansätze) die Wirtschaftlichkeit des Objektes gefährdet ist. Die Umlage von Betriebskosten nach Maßgabe des § 4 [X.] ist zuläs-sig und vereinbart gemäß § 20 NMV ff. Nach Ablauf des [X.] enden die vertraglich vereinbarten Mietpreisbegrenzungen. Es ist mindestens die Miete zu zahlen, die sich ohne Förderung ergibt. Der Mieter kann sich unmittelbar auf diese Vereinbarung berufen und ist berechtigt, deren Einhaltung zu verlangen (§ 328 BGB). –." Die Klägerin hat Rückzahlung eines Betrages von insgesamt 6.055,01 • nebst Zinsen begehrt, den sie unter Zugrundelegung der ursprünglich verein-barten Miete von 1.211,22 [X.] - also ohne Berücksichtigung der sich aus der Staffelmiete ergebenden [X.] - als überzahlte Miete errechnet hat. 3 4 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das [X.] hat die [X.] zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren in vollem Umfang weiter. - 5 - Entscheidungsgründe: 5 Die Revision hat keinen Erfolg. [X.] 6 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im [X.] ausgeführt: 7 Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Rückzahlung erbrachter [X.] aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB nicht zu. Entgegen der Auffassung der Klägerin hätten die Parteien wirksam eine Staffelmiete vereinbart. Die ge-troffene Vereinbarung werde den Anforderungen des im Zeitpunkt des [X.] maßgeblichen § 10 Abs. 2 [X.] gerecht. Der Mieter werde in die Lage versetzt, sich bei Abschluss des Mietvertrags genau auf die [X.] einzustellen, die im Laufe des [X.] auf ihn - höchstens - zu-kämen, denn Mieterhöhungen auf die Vergleichsmiete und wegen Modernisie-rungsmaßnahmen seien während der Staffelmiete ausgeschlossen. Dass die einzelnen Stufen der Mieterhöhung zusätzlich jeweils auf die ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt seien, verstoße nicht gegen § 10 Abs. 2 [X.], denn es handele es sich dabei um eine für den Mieter günstige und [X.] zulässige Vereinbarung, die ihm im Einzelfall die Möglichkeit biete, sich darauf zu berufen, dass die ortsübliche Vergleichsmiete unter dem in der Staf-felmiete vereinbarten Betrag liege und er deshalb nur diesen (niedrigeren) [X.] zahlen müsse. 8 - 6 - I[X.] 9 Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. 10 Das Berufungsgericht hat einen Anspruch der Klägerin aus ungerechtfer-tigter Bereicherung (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB) zu Recht verneint, weil die von ihr erbrachten Mietzahlungen - auch soweit es die jeweiligen [X.] betrifft - in der [X.] ihre Rechtsgrundlage ha-ben. Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die von den Parteien vereinbarte Staffelmiete den Anforderungen des im Zeitpunkt des [X.] geltenden § 10 Abs. 2 [X.] genügt. 1. Entgegen der Auffassung der Revision sind die jeweilige Miete und der Erhöhungsbetrag in der Vereinbarung betragsmäßig ausgewiesen (§ 10 Abs. 2 Satz 5 [X.]), so dass die Klägerin bereits bei Vertragsschluss Gewissheit dar-über hatte, welche Miete sie für die jeweiligen Zeiträume schuldete. Die ihr zu-sätzlich eingeräumte Möglichkeit, sich auf eine niedrigere ortsübliche Miete zu berufen, ändert daran nichts, sondern eröffnet ihr nur die Möglichkeit, bei ent-sprechender Entwicklung der Vergleichsmiete den ausgewiesenen Betrag zu ihren Gunsten nach unten zu korrigieren. Hierin liegt mithin eine - zulässige - Abweichung von § 10 [X.] zugunsten des Mieters. Anders als die Revision meint, hat auch der Umstand, dass der Fördervertrag zwischen der Beklagten und der Investitionsbank [X.] als echter Vertrag zugunsten Dritter ausgestaltet war und die Klägerin sich schon deshalb auf eine unterhalb der Staffelmiete liegende ortsübliche Vergleichsmiete berufen konnte, nicht zur Folge, dass es sich bei dieser zusätzlichen Grenze um eine zur Unwirksamkeit der Staffelmiet-vereinbarung führende, zum Nachteil des Mieters von § 10 Abs. 2 [X.] abwei-chende Vereinbarung handelte. Eine Benachteiligung der Klägerin lässt sich 11 - 7 - entgegen der Auffassung der Revision auch nicht damit begründen, dass sich die Klägerin über die jeweilige ortsübliche Vergleichsmiete informieren musste, um gegebenenfalls diese zusätzliche Grenze zu ihren Gunsten geltend zu ma-chen. 12 2. Der Revision kann auch nicht darin gefolgt werden, dass die von den Parteien vereinbarte Staffelmiete deshalb unwirksam sei, weil sie dem [X.] entgegen § 10 Abs. 2 Satz 3 [X.] während der Laufzeit der Staffelmiete zusätzlich Mieterhöhungen nach §§ 3 und 5 [X.] gestatte. Zwar werden in Anlage 1 des Mietvertrags auch Mieterhöhungen nach §§ 3 und 5 [X.] angesprochen. Wie die Revisionserwiderung zutreffend gel-tend macht, ergibt sich aber aus dem Sinnzusammenhang, dass [X.] nach §§ 3 und 5 [X.] erst für den weiteren Förderungszeitraum nach Ab-lauf der [X.] am 30. April 2007 vorgesehen sind. Die betref-fenden Regelungen in der Anlage zum Mietvertrag sind ersichtlich im Hinblick darauf getroffen worden, dass der Förderungszeitraum (15 Jahre) über die Dauer der Staffelmiete hinausgeht und die Klägerin auch in diesem weiteren Zeitraum aufgrund des [X.] mit der [X.] noch Einschränkungen zu-gunsten der Mieter unterliegt. Da der Vermieter nach der gesetzlichen Rege-lung nach Ablauf der Staffelmiete wieder von den allgemeinen gesetzlichen Mieterhöhungsmöglichkeiten (also auch nach §§ 3, 5 [X.] bzw. § 559 BGB) Gebrauch machen kann, wird die Klägerin durch die beanstandete Regelung nicht benachteiligt, sondern wiederum günstiger gestellt, so dass die von der 13 - 8 - Revision erhobenen Bedenken gegen die vertragliche Regelung von vornherein nicht durchgreifen können. Ball [X.] [X.] [X.] [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 17.04.2007 - 5 C 85/07 - [X.], Entscheidung vom 27.09.2007 - 67 S 137/07 -