Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 25.04.2018, Az. VIII ZR 176/17

[X.]:[X.]:[X.]:2018:250418UVIII[X.].17.0

BUN[X.]SGERICHTSHOF

IM NAMEN [X.]S VOLKES

URTEIL
VIII ZR 176/17
Verkündet am:

25. April 2018

Ermel,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.] § 535, § 566 Abs. 1, § 741, § 1008, § 1010 Abs. 1
a)
Überlässt eine Miteigentümergemeinschaft gemeinschaftliche Räume einem ihrer Mitglieder vertraglich gegen Entgelt zur alleinigen Nu[X.]ung, kommt hierdurch re-gelmäßig ein (Wohnraum-)Mietverhältnis zustande ([X.] an [X.], Urteile vom 8.
Januar 1969 -
VIII ZR 184/66, [X.], 298 unter 2 b; vom 17.
Dezember 1973 -
II ZR 59/72, NJW 1974, 364 unter [A] [X.] b; vom 15. September 1997
-
II ZR 94/96, [X.], 372 unter I; vom 11. September 2000 -
II ZR 324/98, [X.], 45 unter II 1 b; vom 15. September 2010 -
VIII ZR 16/10, [X.], 898 Rn.
14). Auf ein derartiges Mietverhältnis sind die zum Schu[X.] des Mieters vorgesehenen gese[X.]lichen Bestimmungen anzuwenden.
b)
Dem wirksamen Zustandekommen eines solchen Mietvertrags steht nicht entge-gen, dass der Miteigentümer hieran sowohl auf [X.] als auch
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neben anderen Miteigentümern -
auf Vermieterseite beteiligt ist (Bestätigung und Fortführung der [X.]surteile vom 27. April 2016 -
[X.], [X.], 341 Rn.
18 mwN; vom 24.
August 2016 -
VIII ZR 100/15, [X.]Z 211, 331 Rn. 21).
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c)
Der Erwerber eines Miteigentumsanteils tritt in ein zwischen der [X.] und einem oder einzelnen ihrer Mitglieder bestehendes [X.] gemäß § 566 Abs.
1 [X.] ein (Bestätigung des [X.] vom 23. November 2011 -
VIII ZR 74/11, [X.], 150 Rn. 23 mwN). Dies gilt auch, wenn die mietvertragliche Regelung nicht als Belastung des Miteigen-tumsanteils im Grundbuch eingetragen ist (§ 1010 Abs. 1 [X.]).
d)
Eine auf den Fortbestand eines ([X.] zwischen einer Miteigentümergemeinschaft und einem oder einzelnen ihrer Mitglieder gerichtete Feststellungsklage muss nicht gegen sämtliche Mitglieder der [X.] erhoben werden, wenn nur einzelne von ihnen das Bestehen eines Mietverhältnisses in Abrede stellen ([X.] an [X.], Urteile vom 26. Oktober 1990 -
V [X.], NJW-RR 1991, 333 unter
[X.]; vom 4. April 2014 -
V [X.], [X.], 522 Rn.
10).

[X.], Urteil vom 25. April 2018 -
VIII ZR
176/17 -
LG [X.]

AG [X.]-Schöneberg

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Der VIII. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 25. April 2018 durch die Vorsi[X.]ende Richterin [X.], die Richterin Dr.
Hessel, [X.] [X.], die Richterin [X.] und [X.] Bünger
für Recht erkannt:
Auf die Rechtsmittel der Kläger werden das Urteil der [X.] des [X.] vom 13. Juni 2017 aufgehoben und das Urteil des [X.] vom 28. Oktober 2016
-
in der Fassung des [X.] vom 16. [X.] -
abgeändert.
Es wird festgestellt, dass das zwischen den Klägern und den [X.] der Grundstücksgemeinschaft [X.]

bestehende Mietverhältnis gemäß Mietvertrag vom 3. Mai 2009 über die auf
dem Grundstück [X.]

,

[X.], erstes Oberge-schoss und Dachgeschoss links, gelegene Wohnung bis auf [X.] fortbesteht und insbesondere nicht mit dem Erwerb des [X.] durch die [X.] oder durch deren Schreiben vom 27. April 2016 beendet worden ist.
Die Widerklage wird abgewiesen.
Die [X.] hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Von Rechts wegen
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Tatbestand:
Die Parteien streiten über die Feststellung des [X.] über die von den Klägern bewohnte Wohnung in einem Mehrfami-lienhaus in [X.] sowie über das Recht der Kläger zur alleinigen Nu[X.]ung des hinteren Gartens des [X.].
Das vorbezeichnete Anwesen stand seit mehr als 100 Jahren im [X.] zu 1. Ende des Jahres 2006 wurden die Klägerin zu 1 und ihre Schwester im Grundbuch zu je einem Sechstel als Miteigentümer des [X.] eingetragen. Unter dem 3.
Mai 2009 schlossen sämtliche damaligen Miteigentümer, handelnd unter der Bezeichnung "Grundstücksge-meinschaft [X.]

" mit der Klägerin zu 1 und deren Ehemann, dem Kläger zu 2, einen als "[X.]" überschriebenen
([X.], wonach die Kläger die streitgegenständliche 214,47
m2
große Sechszimmerwohnung in der ersten Etage und im Dachgeschoss links auf unbestimmte Zeit für

Betriebskosten zuzüglich einer monatlichen Heizkostenvorauszahlung in Höhe

§ 20 des Mietvertrags enthält als Ziffer 2 unter der Überschrift
"weitere Vereinbarungen" die handschriftliche Bezugnahme auf eine Anlage des [X.], wonach die Kläger, da ihnen der Zustand des Hauses bekannt sei, als Mieter auf etwaige Minderungs-
oder Instandhaltungsrechte sowie Ansprüche gegen die Vermieterin,
die Grundstückseigentümergemeinschaft, wegen sämtli-cher bekannten und unbekannten Mängeln verzichteten. Weiter enthält § 20 des Mietvertrags unter Ziffer 4 folgende (handschriftliche) Regelung hinsichtlich der Gartennu[X.]ung:
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"Die Mieter haben den hinteren
Gartenteil hergerichtet. Ihnen steht ein alleiniges Nu[X.]ungsrecht zu."
Im Jahre 2014 erhielt die Klägerin zu 1 als Alleinerbin der Miteigentüme-rin N.

deren Miteigentumsanteil von einem Drittel, so dass sie fortan insgesamt die Hälfte der Miteigentumsanteile hielt.
Nach dem Tod des weiteren Miteigentümers B.

erwarb die [X.], eine aus den Gesellschaftern S.

-A.

H.

und Dr. J.

R.

bestehende Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, dessen Miteigen-tumsanteil von einem Drittel von dem Insolvenzverwalter aus dem Nachlass. Seit dem 4. April 2016 ist die [X.] als Miteigentümerin im Grundbuch ein-getragen. Die [X.] war sodann bestrebt, auch die übrigen, von der Klägerin zu 1 und deren -
inzwischen verstorbenen -
Schwester gehaltenen Miteigen-tumsanteile von insgesamt zwei Dritteln zu erwerben, was diese jedoch ablehn-ten.
Mit an die Klägerin zu 1 gerichtetem Schreiben vom 27. April 2016 vertrat die [X.] die Auffassung, der oben genannte [X.] sei ihr gegenüber gemäß § 1010 Abs. 1 [X.] mangels Eintragung im Grundbuch unwirksam, forderte die Kläger auf, aus der Wohnung auszuziehen, und [X.] die Beantragung einer Teilungsversteigerung an. Zugleich verlangte die [X.] für den Zeitraum ab ihrer Eintragung als Miteigentümerin im Grundbuch bis zur Räumung der Wohnung von den Klägern die Zahlung einer über die oben genannte monatliche Miete hinausgehenden Nu[X.]ungsentschädigung in [X.] vom 31. Mai 2016 er-klärte die [X.] schließlich die Kündigung des Mietverhältnisses zum nächstmöglichen Termin, spätestens zum 30. Oktober 2016.

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Mit der vorliegenden Klage begehren die Kläger die Feststellung, dass das Mietverhältnis gemäß dem oben genannten Mietvertrag bis auf weiteres fortbestehe und insbesondere nicht mit dem Erwerb des Miteigentumsanteils durch die [X.] oder durch deren Schreiben vom 27. April 2016 beendet worden sei. Die [X.] erstrebt im Wege der Widerklage die Feststellung, dass die Kläger mietvertraglich gegenüber der [X.]n nicht das Recht zum ausschließlichen Nu[X.]en und Besi[X.] an dem hinter dem Haus gelegenen Garten ("Hintergarten") des Anwesens haben.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage
stattge-geben. Die hiergegen gerichtete Berufung der Kläger hat das [X.] zu-rückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren und die von ihnen erstrebte Abweisung der
Widerklage weiter.

Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht (LG [X.], Urteil vom 13. Juni 2017 -
63 [X.], juris) hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:
Das Feststellungsbegehren der Kläger sei nicht begründet, weil ein Miet-verhältnis mit ihnen durch den [X.] nicht zustande gekom-men sei. Das Amtsgericht habe zutreffend unter Hinweis auf die Rechtspre-chung des [X.] ([X.]surteil vom 27. April 2016 -
[X.]) ausgeführt, dass der vorbezeichnete Vertrag tro[X.] dessen Bezeichnung 7
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als Mietvertrag mietvertragliche Beziehungen der Parteien nicht begründet ha-be. Zwar stimme der Sachverhalt des genannten [X.] mit dem vorlie-genden Fall insoweit nicht überein, als dort bei Abschluss des Mietvertrags eine Identität zwischen Mieter und Vermieter noch nicht vorgelegen habe, sondern der Mietvertrag erst später durch ein Zusammenfallen von Mieter und Vermieter weggefallen sei. Dies sei für den zugrunde liegenden Rechtsgedanken jedoch nicht maßgeblich. Denn ein Mietverhältnis könne, wie der [X.] in dem vorbe-zeichneten Urteil ausgeführt habe, von vornherein nicht zustande kommen, wenn auf Gebrauchsnu[X.]erseite eine Person beteiligt sei, die zugleich eine Vermieterstellung einnehme. Ein Schuldverhältnis se[X.]e voraus, dass Gläubiger und Schuldner verschiedene Personen seien.
Hieraus folge auch, dass das Begehren der [X.]n auf Feststellung des Nichtbestehens eines Mietverhältnisses (gemeint offenbar: die mit der Wi-derklage geltend gemachte Feststellung des Nichtbestehens eines mietvertrag-lichen Rechts zur alleinigen Nu[X.]ung des hinter dem Haus gelegenen Gartens) begründet sei.
Die Verhältnisse der Beteiligten seien danach tro[X.] der als Mietvertrag gekennzeichneten Vereinbarung vom 3. Mai 2009 grundsä[X.]lich nach dem [X.] zu beurteilen. Danach sei diese Vereinbarung als eine Ver-waltungs-
und Benu[X.]ungsregelung gemäß § 745 Abs. 2 [X.] anzusehen. [X.] spreche im Übrigen auch der Inhalt der Vereinbarung. Denn unstreitig gehe
die der Klägerin zu 1 eingeräumte Nu[X.]ungsmöglichkeit deutlich über den [X.] hinaus, der ihrem Miteigentumsanteil entsprochen habe, während die an-deren damaligen Miteigentümer einen geringeren Nu[X.]ungsanteil gehabt und dafür keine Entschädigung an die anderen zu zahlen gehabt hätten. Danach sei le[X.]tlich die vereinbarte Vergütung bemessen worden, die nicht dem Wert der 12
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gesamten Nu[X.]ung entsprochen habe, sondern den Mehrwert der Nu[X.]ung über den Miteigentumsanteil hinaus habe ausgleichen sollen.
Diese Vereinbarung binde die [X.] als Nachfolgerin des Miteigen-tümers B.

gemäß § 1010 Abs. 1 [X.] nicht, weil sie nicht im Grund-buch eingetragen gewesen sei.
II.
Diese Beurteilung hält
rechtlicher Nachprüfung nicht stand.
Das Berufungsgericht hat zu Unrecht einen Anspruch der Kläger auf Feststellung des [X.] des Mietverhältnisses hinsichtlich der streitge-genständlichen Wohnung verneint, indem es den [X.] tro[X.] dessen eindeutigen Inhalts rechtsfehlerhaft nicht als Mietvertrag, sondern als eine bloße gemeinschaftsrechtliche Verwaltungs-
und Benu[X.]ungsregelung nach § 745 [X.] angesehen hat, welche die [X.] mangels Eintragung im Grundbuch nicht binde (§ 1010 Abs. 1 [X.]). Wie die Revision mit Recht rügt, kann ein Mietverhältnis über Wohnraum, anders als das Berufungsgericht auf-grund eines Fehlverständnisses des [X.] vom 27. April 2016 ([X.], [X.], 341 Rn. 18 und [X.]) gemeint hat, auch zwischen den [X.] einer Miteigentümergemeinschaft
und einem ihrer Mitglieder -
hier der Klägerin zu 1 (neben dem an der [X.] nicht beteiligten Kläger zu 2) -
begründet werden. Dem steht nicht entgegen, dass in einem solchen Fall das Mitglied der Miteigentümergemeinschaft an dem Mietvertrag sowohl
als Mieter als auch -
neben anderen Miteigentümern -
als Vermieter beteiligt ist. In die sich aus dem Mietvertrag vom 3. Mai 2009 ergebenden Rechte und Pflichten ist die [X.] nach § 566 Abs. 1 [X.] mit dem Erwerb ihres Miteigentumsanteils eingetreten.
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Ebenfalls zu Unrecht hat das Berufungsgericht -
infolge der rechtsfehler-haften Verneinung des Vorliegens eines Mietverhältnisses -
auf die Widerklage hin den Klägern die in § 20 Ziffer 4 des Mietvertrags vereinbarte alleinige Nut-zung des hinter dem Haus
gelegenen Gartens aberkannt.
1. Das Berufungsgericht ist allerdings ohne Rechtsfehler und von den Parteien im Revisionsverfahren unbeanstandet davon ausgegangen, dass so-wohl für die Feststellungsklage als auch für die ebenfalls auf Feststellung ge-richtete Widerklage das erforderliche Feststellungsinteresse (§ 256 Abs. 1 ZPO) gegeben ist. Nach ständiger Rechtsprechung des [X.] ist ein rechtliches Interesse an einer alsbaldigen Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses gegeben, wenn dem Recht oder der Rechtsposition des [X.] eine gegenwärtige Gefahr oder Unsicherheit droht und das erstrebte Urteil geeignet ist, diese Gefahr zu beseitigen. Eine solche Gefährdung liegt im Fall der -
hier von den Klägern erhobenen -
positiven Fest-stellungsklage in der Regel schon darin, dass der [X.] das Recht des [X.] ernstlich bestreitet (vgl. nur [X.], Urteile vom 19. November 2014 -
VIII ZR 79/14, NJW 2015, 873 Rn. 29; vom 25. Juli 2017 -
II ZR 235/15, [X.], 1940 Rn.
16; jeweils mwN). Bei einer negativen Feststellungsklage -
wie hier der Widerklage -
entsteht das erforderliche Feststellungsinteresse des [X.] regelmäßig aus einer vom [X.]n (nicht notwendig ausdrücklich) aufgestell-ten Bestandsbehauptung ("Berühmung") der vom Kläger verneinten Rechtslage (st.
Rspr.; vgl. nur [X.], Urteile vom 13. Januar 2010 -
VIII ZR 351/08, [X.], 1877 Rn. 19; vom 16. Mai 2017 -
XI [X.], NJW 2017, 2340 Rn. 13; jeweils mwN).
So liegt der Fall hier, da die [X.] das Bestehen des von den Klägern geltend gemachten Mietverhältnisses nachdrücklich in Abrede stellt und die Kläger gegenüber der [X.]n aufgrund des Mietvertrages das Recht der al-17
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leinigen Nu[X.]ung des hinteren Gartens für sich beanspruchen. Zur Beseitigung der
im Verhältnis zwischen den Klägern und der [X.]n jeweils bestehenden Gefahr ist grundsä[X.]lich ein zwischen diesen Parteien wirkendes Urteil geeig-net. Eine Einbeziehung Dritter, die an dem im Streit stehenden Rechtsverhältnis beteiligt sind -
hier der weiteren Miteigentümer -, ist unter dem Gesichtspunkt des Feststellungsinteresses nicht geboten (vgl. [X.], Urteil vom 25. Juli 2017
-
II ZR 235/15, aaO Rn. 17).
2. Ebenfalls rechtsfehlerfrei und von der [X.]n bereits im Berufungs-verfahren und ebenso
im Revisionsverfahren nicht angegriffen ist das [X.] -
unausgesprochen -
dem Amtsgericht darin gefolgt, dass die Klä-ger für die Zulässigkeit ihrer auf den Fortbestand des [X.] Feststellungsklage diese jedenfalls unter den hier gegebenen Umständen nicht gegen sämtliche Mitglieder der Miteigentümergemeinschaft richten muss-ten, sondern die Klage -
selbst bei Annahme einer notwendigen Streitgenos-senschaft (vgl. hierzu [X.], Urteile vom 29. November 1961 -
V [X.], [X.]Z 36, 187, 188 f.; vom 4. Mai 1984 -
V [X.], NJW 1984, 2210 unter 1; vom 12. Januar 1996 -
V [X.], [X.]Z 131, 376, 378 f.; vgl. auch [X.]/
[X.], [X.], 77. Aufl., § 747 Rn. 6) -
allein gegen die [X.] richten durften. Denn nach den Feststellungen
des [X.] hat unstreitig nur diese das Bestehen eines Mietverhältnisses in Abrede gestellt und besteht daher auch nur ihr gegenüber ein Rechtsschu[X.]bedürfnis (vgl. [X.], Urteile vom 4.
Mai 1984 -
V [X.], aaO; vom 26. Oktober 1990 -
V [X.], NJW-RR 1991, 333 unter [X.]; vom 4. April 2014 -
V [X.], [X.], 522 Rn. 10; jeweils mwN; vgl. auch [X.], Urteil vom 14. April 2010 -
IV ZR 135/08, [X.], 1068 Rn. 19; [X.]/[X.], ZPO, 32. Aufl., § 62 Rn. 21).
3. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch -
wie die Revision mit Recht rügt -
das Zustandekommen und den Fortbestand eines Mietverhält-20
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nisses zwischen den Klägern und den Mitgliedern der [X.] über die streitgegenständliche Wohnung verneint. Hierbei hat das [X.] -
wie bereits das Amtsgericht -
die personellen Anforderungen an das wirksame Entstehen eines vertraglichen Schuldverhältnisses grundlegend verkannt. Dementsprechend hat es die Ausführungen des [X.]s in dessen Urteil vom 27. April 2016 ([X.], aaO), welches sich auf die -
hier
offensichtlich nicht gegebene -
Fallgestaltung bezog, dass der Mieter zugleich alleiniger Vermieter der Wohnung (geworden) ist, falsch verstanden und des-halb zu Unrecht gemeint, der Annahme eines Mietverhältnisses stehe im [X.] entgegen, dass die Klägerin zu 1 sowohl auf Seiten der Vermieter als auch auf Seiten der Mieter an dem Mietvertrag beteiligt sei. Dabei hat das [X.] zum einen rechtsfehlerhaft nicht berücksichtigt, dass die Klägerin zu 1 nicht alleinige Vermieterin war und ist, sondern neben ihr weitere Miteigen-tümer auf Vermieterseite beteiligt (gewesen) sind. Zum anderen hat das [X.] in diesem Zusammenhang grundlegend verkannt, dass nach der ständigen Rechtsprechung des [X.] und nach einhelliger Auf-fassung der Literatur die Mitglieder einer Miteigentümergemeinschaft [X.], die sich auf dem gemeinschaftlichen Grundstück befinden, an ein [X.] oder an einzelne Mitglieder der Miteigentümergemeinschaft (§§ 741 ff., 1008 ff. [X.]) vermieten können, ohne dass der Wirksamkeit eines solchen Mietvertrags -
schon anfänglich oder später infolge einer Konfusion -
entgegen-stünde, dass einer der Miteigentümer oder einzelne Miteigentümer sowohl auf Vermieter-
als auch auf [X.] an dem Vertrag beteiligt sind.
a) Im Ansa[X.] noch zutreffend ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass die Kläger und sämtliche damaligen Mitglieder der [X.] am 3. Mai 2009 den als "[X.]" überschriebenen Vertrag über die Nu[X.]ung der streitgegenständlichen Wohnung unterzeichnet haben. Dies zieht auch die [X.] nicht in Zweifel.
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b) Ebenfalls noch frei von [X.] ist der -
auch von der Revision nicht angegriffene -
Ausgangspunkt des [X.], dass ein Schuld-verhältnis nach allgemeiner Auffassung vorausse[X.]t, dass Gläubiger und Schuldner (mindestens zwei) verschiedene Personen sind (siehe nur [X.]e vom 27. April 2016 -
[X.], aaO Rn. 18; vom 24. August 2016
-
VIII ZR 100/15, [X.]Z 211, 331 Rn. 21). So verhält es sich hier. Sowohl auf Vermieterseite als auch auf [X.] sind -
nach wie vor -
neben der Klägerin zu 1 Personen beteiligt, die nicht identisch sind. Mieter sind die Klägerin zu 1 und der Kläger zu 2, ihr Ehemann; demgegenüber sind Vermieter die Klägerin zu 1, die [X.] sowie der Rechtsnachfolger der Schwester der Klägerin zu 1.
c) Aus dem [X.]surteil vom 27. April 2016 ([X.], aaO mwN) ergibt sich -
entgegen der Auffassung des [X.] -
nichts anderes. Insbesondere ist diesem Urteil des [X.]s nicht zu entnehmen, dass ein Miet-verhältnis nicht wirksam zustande kommen kann, wenn auf Gebrauchsnu[X.]er-seite eine Person beteiligt ist, die zugleich Vermieterstellung neben anderen Personen einnimmt. Im Gegenteil ist der [X.] (auch) in dieser Entscheidung, wie dort im Einzelnen ausgeführt worden ist, von der seit langem gefestigten Rechtsprechung ausgegangen, dass ein Schuldverhältnis (nur dann) erst gar nicht entstehen kann beziehungsweise in der Regel erlischt, wenn sich die Ver-tragsparteien und damit die Gläubiger-
und Schuldnerstellung -
mithin Forde-rung und Schuld -
in einer Person vereinigen (vgl. bereits [X.], 285, 286; [X.]surteile vom 9. Juni 2010
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VIII ZR 189/09, [X.], 698 Rn. 18 f.; vom 27. April 2016 -
[X.], aaO mwN).
Ein solcher Fall liegt bei der im Streitfall zu beurteilenden Vermietung [X.] durch die Mitglieder einer Miteigentümergemeinschaft an eines oder einzelne
ihrer Mitglieder nicht vor. Dementsprechend hat der [X.] von den Vorinstanzen zur Begründung ihrer fehlerhaften Rechtsauffassung 23
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angeführten Urteil vom 27. April 2016 ([X.], aaO) auch nicht etwa zu erkennen gegeben, die hierzu seit langem bestehende, von den Vorinstanzen jedoch nicht berücksichtigte Rechtsprechung des [X.] ändern zu wollen.
d) In der Rechtsprechung des [X.] ist, wie die Revision zutreffend geltend macht, seit langem anerkannt, dass eine [X.] ihr Grundstück oder darauf befindliche gemeinschaftliche Räume einem ihrer Mitglieder durch vertragliche Vereinbarung mit diesem entgeltlich zur alleinigen Nu[X.]ung überlassen kann und in einem solchen Fall regelmäßig ein (Wohnraum-)Mietverhältnis zustande kommt (vgl. zule[X.]t [X.]surteil vom 15. September 2010 -
VIII ZR 16/10, [X.], 898 Rn. 14; so auch bereits [X.], Urteile vom 8. Januar 1969 -
VIII ZR 184/66, [X.], 298 unter 2 b; vom 17. Dezember 1973 -
II ZR 59/72, NJW 1974,
364 unter [A] [X.] b; vom 15.
September 1997 -
II ZR 94/96, [X.], 372 unter I; vom 11. September 2000 -
II ZR 324/98, [X.], 45 unter II 1 b; ebenso [X.]/[X.], aaO, §
744 Rn. 2; vgl. auch MünchKomm[X.]/[X.], 7. Aufl., § 743 Rn. 15;
[X.]/[X.], [X.], [X.]. 2018, Vorbemerkung zu § 535 [X.], Rn.
73a; [X.]/von [X.], aaO, [X.]. 2015, § 741 Rn. 75 f.).
Die Revisionserwiderung macht demgegenüber geltend, die streitgegen-ständliche Vereinbarung der damaligen Miteigentümer und der Kläger vom 3.
Mai 2009 stelle -
zumindest dem Schwerpunkt nach -
eine gemeinschafts-rechtliche Regelung über die Verwaltung und Benu[X.]ung des gemeinschaft-lichen Grundstücks dar. Dies trifft nicht zu. Vielmehr handelt es sich bei dieser Vereinbarung unter Berücksichtigung aller für deren Beurteilung maßgeblichen Umstände um einen Mietvertrag.

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Anders als das Berufungsgericht und die Revisionserwiderung gemeint haben, spricht es auch nicht gegen, sondern sogar eher für die Annahme eines Mietvertrags, wenn -
wie hier vom Berufungsgericht zwar festgestellt, von der Revision jedoch angegriffen -
die dem Mieter (Miteigentümer) vertraglich einge-räumte Nu[X.]ungsmöglichkeit (deutlich) über den Umfang hinausgeht, der [X.] Miteigentumsanteil entspricht, und durch die vereinbarte Vergütung der Mehrwert der Nu[X.]ung über den Miteigentumsanteil hinaus ausgeglichen wer-den soll. Entscheidend ist, dass Gegenstand eines solchen

hier zwischen den Klägern und den Mitgliedern der Miteigentümergemeinschaft abgeschlosse-nen

Vertrags die Überlassung einer Wohnung gegen Entgelt ist (vgl. [X.] vom 15. September 2010 -
VIII ZR 16/10, aaO Rn. 13). Dies gilt auch, wenn das vereinbarte Entgelt niedrig ist. Denn die Miete braucht, anders als die Revi-sionserwiderung offenbar meint, nicht dem Mietwert der Sache zu entsprechen und kann daher, ohne dass dies der Annahme eines Mietvertrags entgegen-stünde, auch weit unter der Marktmiete liegen (vgl. [X.]surteil vom 20. Sep-tember 2017 -
VIII ZR 279/16, NJW-RR 2017, 1479 Rn. 17).
Selbst wenn in einem solchen Fall in dem Abschluss des Mietvertrags zugleich eine -
einvernehmliche -
gemeinschaftsrechtliche Regelung nach § 745 [X.] liegen und insoweit zusä[X.]lich auch die Regelungen des [X.]s-rechts zu berücksichtigen sein sollten (vgl. hierzu [X.], Urteile vom 17. [X.] -
II ZR 59/72, aaO; vom 15. September 1997 -
II ZR 94/96, aaO; [X.]/[X.], aaO; [X.]/von [X.], aaO
Rn. 76;
MünchKomm-[X.]/[X.], aaO), änderte dies nichts daran, dass beim Vorliegen der tat-sächlichen und rechtlichen Vorausse[X.]ungen eines ([X.] die für einen solchen Vertrag geltenden gese[X.]lichen Vorschriften, [X.] die vom Gese[X.]geber zum Schu[X.] des Mieters vorgesehenen Bestimmun-gen, grundsä[X.]lich auch im Rahmen einer Miteigentümergemeinschaft [X.] sind.
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aa) Nach diesen Grundsä[X.]en hätte das Berufungsgericht unter den hier gegebenen Umständen die Begründung eines Mietverhältnisses zwischen den Klägern und den damaligen Mitgliedern der Miteigentümergemeinschaft durch den [X.] nicht verneinen dürfen. Zwar darf die Auslegung einer Individualerklärung -
wie sie hier hinsichtlich der auf den [X.] gerichteten Erklärungen der damaligen Vertragsparteien vorliegt -
durch den Tatrichter
vom Revisionsgericht nur eingeschränkt daraufhin überprüft wer-den, ob gese[X.]liche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denkge-se[X.]e oder allgemeine Erfahrungssä[X.]e verle[X.]t sind, wesentlicher Auslegungs-stoff außer [X.] gelassen worden ist oder die Auslegung auf mit der Revision gerügten Verfahrensfehlern beruht (st.
Rspr.; vgl. etwa [X.]surteil vom 12.
Oktober 2016 -
VIII ZR 55/15, [X.]Z 212, 248 Rn. 35 mwN). Solche Rechtsfehler sind dem Berufungsgericht, wie die Revision mit Recht geltend macht,
hier jedoch unterlaufen.
bb) Dabei hat sich das Berufungsgericht aufgrund seines oben (unter II 3
c) im Einzelnen dargestellten rechtlich unzutreffenden Ausgangspunktes be-reits von vornherein den Blick für eine zutreffende Auslegung des Vertrags vom 3.
Mai 2009 verstellt. Es hat hierdurch, wie die Revision mit Recht rügt, sowohl den Inhalt des Vertrags und den darin zum Ausdruck gebrachten Willen der Vertragsparteien -
und damit wesentlichen Auslegungsstoff -
außer Betracht gelassen als auch den Grundsa[X.] einer nach beiden Seiten hin interessenge-rechten Auslegung des Vertrags (vgl. hierzu [X.]surteil vom 22. November 2017 -
VIII ZR 83/16, NJW 2018, 537 Rn. 30 mwN -
zur Veröffentlichung in [X.]Z vorgesehen) verle[X.]t.
Damit ist der [X.] an das Auslegungsergebnis des [X.] nicht gebunden und kann, da weitere tatsächliche Feststellungen insoweit nicht zu erwarten sind, die Auslegung selbst vornehmen (vgl. [X.]surteile vom 30
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September 2017 -
VIII ZR 279/16, aaO Rn. 21; vom 6. Dezember 2017
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VIII ZR 219/16, [X.], 671 Rn. 31; jeweils mwN). Danach hat die Mitei-gentümergemeinschaft den Klägern die streitgegenständliche Wohnung zur entgeltlichen Nu[X.]ung überlassen. Ein solcher Vertrag ist nach der oben (unter [X.]) dargestellten höchstrichterlichen Rechtsprechung regelmäßig als Miet-vertrag anzusehen. So liegen die Dinge auch hier.
Sowohl die Überschrift des Vertrages ("[X.]") als auch die Verwendung eines gängigen Mietvertragsformulars sprechen ein-deutig dafür, dass die Kläger und die damaligen Mitglieder der [X.] einen Wohnraummietvertrag abschließen wollten (vgl. [X.] vom 9. Juli 2014 -
VIII ZR 376/13, [X.]Z 202, 39 Rn. 37 mwN). Für einen solchen Willen der Vertragschließenden sprechen ebenso unmissverständlich der auf die Vermietung der Wohnung gerichtete Inhalt des Vertrags (vgl. [X.] vom 9. Juli 2014 -
VIII ZR 376/13, aaO) sowie die hierin zum Aus-druck gebrachte Interessenlage der Vertragsparteien, den Klägern mit der ent-geltlichen Überlassung der Nu[X.]ung der Wohnung auch den im Gese[X.] vorge-sehenen Schu[X.] für Wohnraummieter zukommen zu lassen. Das Vorliegen ei-nes Mietvertrags wird schließlich auch deutlich durch den Umstand belegt, dass der nicht an der Miteigentümergemeinschaft beteiligte Kläger zu 2 als weiterer Mieter in den Vertrag einbezogen worden ist.
4. In diesen zwischen den Klägern und den damaligen Mitgliedern der Miteigentümergemeinschaft abgeschlossenen Mietvertrag vom 3. Mai 2009 ist die [X.] durch den Erwerb des Miteigentumsanteils des verstorbenen [X.] B.

gemäß § 566 Abs. 1 [X.] neben den verbleibenden Miteigentümern auf Vermieterseite eingetreten. Der Mietvertrag besteht daher, wie die Kläger mit ihrer Feststellungsklage zu Recht geltend machen, auch in Ansehung des Erwerbs des Miteigentumsanteils des verstorbenen Miteigentü-33
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mers B.

durch die [X.] fort, entfaltet mithin auch ihr gegenüber Wirkung und ist dementsprechend auch nicht durch das oben genannte, die Wirksamkeit des Mietvertrags und die daraus folgende Nu[X.]ungsberechtigung der Kläger in Abrede stellende Schreiben der [X.]n vom 27. April 2016 be-endet worden.
a) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt gemäß § 566 Abs. 1 [X.] der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Ei-gentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Dies gilt auch für den -
hier gegebenen -
Fall des Erwerbs eines Miteigentumsanteils durch eine Person, die -
wie die [X.] -
nicht bereits Miteigentümer ist (vgl. [X.]surteil vom 23. November 2011 -
VIII ZR 74/11, [X.], 150 Rn. 23 mwN; [X.]-Futterer/Streyl, Mietrecht, 13. Aufl., § 566 [X.] Rn. 76; [X.] in [X.]/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 566 Rn. 53; [X.]/[X.], aaO, §
566 Rn. 7).
b) Dieser Rechtswirkung des Mietvertrags gegenüber der [X.]n steht, anders als das Berufungsgericht und die Revisionserwiderung meinen, die Bestimmung des § 1010
Abs. 1 [X.] nicht entgegen.
aa) Nach dieser Vorschrift wirkt eine von den Miteigentümern eines Grundstücks getroffene Regelung über die Verwaltung und Benu[X.]ung gegen den Sondernachfolger eines Miteigentümers nur, wenn sie als Belastung des Anteils im Grundbuch eingetragen ist.
Eine solche Eintragung im Grundbuch war nach den Feststellungen des [X.] hinsichtlich der streitgegenständlichen vertraglichen [X.] vom 3. Mai 2009 nicht erfolgt. Diese Vereinbarung wirkt gleichwohl (auch) gegen die [X.], da es sich hierbei aus den oben (unter [X.]) im 35
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Einzelnen dargestellten Gründen jedenfalls nicht im Schwerpunkt um eine Ver-waltungs-
und Benu[X.]ungsregelung in dem vorbezeichneten Sinne (§§ 745, 1010 Abs. 1 [X.]), sondern um einen Mietvertrag gemäß § 535 [X.] handelt. Bei einem solchen richtet sich der Eintritt eines Rechtsnachfolgers nach der mietrechtlichen Vorschrift des § 566 Abs. 1 [X.].
bb) Anders als die Revisionserwiderung meint, steht der Anwendung des § 566 Abs. 1 [X.] bei der hier gegebenen Fallgestaltung auch nicht etwa ein Vorrang des § 1010 Abs. 1 [X.] entgegen. Vergeblich macht sie insoweit gel-tend, ein solcher Vorrang müsse schon deshalb bestehen, weil ansonsten ein klarer, dem Verkehrsschu[X.] dienender sachenrechtlicher [X.] (§ 1010 Abs. 1 [X.]) durch eine nur "quasi-dinglich" wirkende Schuldrechtsnorm (§ 566 Abs. 1 [X.]) unterlaufen würde. Zweck des § 1010 Abs. 1 [X.] sei es, den Er-werber des Miteigentumsanteils verlässlich durch [X.] gegen ihm unbekannte Vereinbarungen oder Ansprüche zu schü[X.]en.
Dieser Einwand greift nicht durch. Nach dem in § 566 Abs. 1 [X.] zum Ausdruck gebrachten Willen des Gese[X.]gebers ist der Eintritt des Erwerbers von vermietetem Wohnraum in den Mietvertrag nicht an ein Publizitätserforder-nis geknüpft. Es obliegt vielmehr dem Erwerber, sich vor dem Erwerb der [X.] über das Bestehen eines Mietvertrags zu informieren. Einen sachlichen Grund dafür, warum derjenige, der (nur) einen Miteigentumsanteil an dem ver-mieteten Wohnraum erwirbt, rechtlich stärker geschü[X.]t werden soll als derjeni-ge, der den vermieteten Wohnraum insgesamt erwirbt, vermag weder die Revi-sionserwiderung aufzuzeigen noch ist ein solcher sonst zu erkennen.
c) Das zwischen den Klägern und den Mitgliedern der [X.] -
einschließlich der [X.]n -
bestehende Mietverhältnis ist mithin, wie die Kläger mit ihrer Feststellungsklage zu Recht geltend machen, weder 39
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durch den Erwerb des Miteigentumsanteils durch die [X.] noch aufgrund deren Schreibens vom 27. April 2016 beendet worden. Dies gilt in gleicher [X.] für die mit Schriftsa[X.] der [X.]n vom 31. Mai 2016 ausgesprochene
(ordentliche) Kündigung des Mietverhältnisses. Denn diese ist -
unabhängig von der Frage einer Kündigungsberechtigung der lediglich über ein Drittel der Mitei-gentumsanteile verfügenden [X.]n -
schon mangels der Angabe eines Kündigungsgrundes (§ 573 Abs. 3 [X.]) unwirksam.
5. Das Berufungsgericht hat schließlich die auf Feststellung des Nichtbe-stehens eines Rechts der Kläger auf die in § 20 Ziffer 4 des Mietvertrags vorge-sehene alleinige Nu[X.]ung des hinteren Gartens gerichtete Widerklage zu Un-recht -
nach seinem Rechtsstandpunkt allerdings folgerichtig -
als begründet angesehen. Da durch den [X.], anders als das Berufungs-gericht gemeint hat, ein Mietverhältnis zustande gekommen und die [X.] in dieses Mietverhältnis gemäß § 566 Abs. 1 [X.] eingetreten ist, dürfen sich die Kläger (auch) ihr gegenüber auf das im Mietvertrag vorgesehene Recht zur al-leinigen Nu[X.]ung des hinteren Gartens berufen. Der von der [X.]n geltend gemachte Anspruch auf (negative) Feststellung besteht deshalb nicht.
Die [X.] hat zwar, wie dem Urteil des Amtsgerichts zu entnehmen ist, auf dessen tatsächliche Feststellungen das Berufungsgericht ergänzend Bezug genommen hat, erstinstanzlich geltend gemacht, es bestehe der [X.], dass die vorbezeichnete (handschriftliche) Regelung des Mietvertrags nachträglich zugese[X.]t worden sei. Diesen

nur in pauschaler Form erfolgten

Vortrag, hat die [X.] indessen weder im weiteren Verlauf des erstinstanzli-chen Verfahrens -
nach entsprechendem Gegenvortrag der Kläger -
vertieft noch im Berufungsverfahren aufgegriffen. Dementsprechend verfolgt auch die Revisionserwiderung diesen
Einwand nicht weiter und hat eine entsprechende Gegenrüge nicht erhoben.
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III.
Nach alledem kann das Urteil des [X.] keinen Bestand ha-ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der [X.] entscheidet in der Sache selbst, da es weiterer
Feststellungen nicht bedarf und die Sache zur
Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Da zwischen den Klägern und den damaligen Mitgliedern der Miteigentümergemeinschaft durch den Mietvertrag vom 3. Mai 2009 ein wirksames Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung zustande gekommen, die [X.] gemäß § 566 Abs. 1 [X.] in das Mietverhältnis eingetreten ist und dieses damit unter ihrer Beteiligung [X.], steht den Klägern der hierauf gerichtete Feststellungsanspruch zu. [X.] kann die [X.] die mit der Widerklage geltend gemachte (negative) Feststellung nicht beanspruchen, da die Kläger gemäß § 20 Ziffer 4 des [X.] ein alleiniges Nu[X.]ungsrecht hinsichtlich des hinteren [X.] ha-ben. Auf die Berufung der Kläger ist daher das Urteil des Amtsgerichts abzuän-dern und der Klage stat[X.]ugeben sowie die Widerklage abzuweisen.
[X.]
Dr. Hessel
Dr. [X.]

[X.]
Dr. Bünger

Vorinstanzen:
AG [X.]-Schöneberg, Entscheidung vom 28.10.2016 -
15 [X.]/16 -

LG [X.], Entscheidung vom 13.06.2017 -
63 [X.] -

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