Bundesgerichtshof, Urteil vom 25.03.2022, Az. V ZR 92/21

Die Parteien bildeten eine seit längerem zerstrittene, aus zwei Einheiten bestehende Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ([X.]). Seit dem [X.] war kein Verwalter mehr bestellt. Beide Parteien tilgten Verbindlichkeiten der Gemeinschaft und verlangten wechselseitig die Erstattung der jeweils verauslagten Kosten in Höhe des Miteigentumsanteils des anderen. Der Beklagte veräußerte seine Einheit im Jahr 2019.

Der Kläger hat von dem Beklagten Zahlung von 7.068,49 € verlangt. Das Amtsgericht hat der Klage unter teilweiser Berücksichtigung wechselseitig zur Aufrechnung gestellter Ansprüche in Höhe von 2.641,10 € stattgegeben. Die auf Zahlung weiterer 4.138,12 € nebst [X.] gerichtete Berufung des [X.] hat das [X.] in der Hauptsache abgewiesen; zuerkannt hat es einen Teil der Zinsen. Mit der von dem [X.] zugelassenen Revision, deren Zurückweisung der Beklagte beantragt, verfolgt der Kläger den aufgrund der Aufrechnung des Beklagten abgewiesenen Teil seiner Klage in Höhe von 4.138,12 € nebst Zinsen weiter.

Das Berufungsgericht bejaht einen unmittelbaren, aufrechenbaren Ausgleichsanspruch des Beklagten gegen den Kläger nach § 9a Abs. 4 [X.]. Nach der Rechtsprechung des [X.] finde die Vorschrift zwar auch bei einer zerstrittenen Zweiergemeinschaft keine Anwendung auf Sozialverbindlichkeiten, weil sonst die vorrangige Beschlussfassung der [X.] über die Kostenabrechnung umgangen würde. Von diesem Grundsatz sei aber eine Ausnahme zu machen, wenn der Anspruchsteller aus der [X.] ausgeschieden sei. Der ausgeschiedene Wohnungseigentümer könne weder auf Beschlussfassungen der [X.] Einfluss nehmen noch über die Beschlussersetzungsklage ihre Ausstattung mit den zur Erfüllung der Ausgleichsforderung erforderlichen finanziellen Mitteln erreichen. Seine Position entspreche damit nicht mehr der eines Miteigentümers, sondern der eines außenstehenden [X.]. Aus diesem Grund müsse ihm als ausgeschiedenem Miteigentümer der anteilige Rückgriff gegen andere Miteigentümer aus § 9a Abs. 4 [X.] eröffnet werden. Dem stehe das Urteil des [X.] vom 25. September 2020 ([X.]) nicht entgegen, weil in dem dort entschiedenen Fall nicht der Ausgleichsberechtigte, sondern der Ausgleichsverpflichtete ausgeschieden sei, so dass der Anspruchsteller weiterhin Einfluss auf die Beschlussfassungen der [X.] habe ausüben können.

Dies hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Die Revision hat Erfolg. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts scheitert die Erfüllungswirkung der Aufrechnung des Beklagten daran, dass es trotz dessen Ausscheiden aus der [X.] an einer Anspruchsgrundlage für einen unmittelbaren Aufwendungsersatzanspruch gegen den Kläger fehlt.

1. Ob dem Beklagten gegen den Kläger ein Ausgleichsanspruch zusteht, beurteilt sich mangels abweichender [X.] nach dem Wohnungseigentumsgesetz in der bis zum 30. November 2020 geltenden Fassung, da der maßgebliche Sachverhalt, nämlich die Tilgung von Verbindlichkeiten der [X.], bereits abgeschlossen ist (vgl. [X.], Urteil vom 10. Dezember 2021 - [X.], Rn. 6 mwN, zur Veröffentlichung bestimmt).

2. a) Im Ausgangspunkt nimmt das Berufungsgericht in Einklang mit der Rechtsprechung des [X.]s zutreffend an, dass dem einzelnen Wohnungseigentümer, der eine Verbindlichkeit der [X.] tilgt, nach den allgemeinen zivilrechtlichen Vorschriften - ungeachtet der Meinungsunterschiede über die zutreffende Anspruchsgrundlage - nur gegenüber der [X.] ein Aufwendungsersatzanspruch zusteht. Da der in Vorlage tretende Wohnungseigentümer für die [X.] tätig wird und sie von ihrer Schuld (vgl. § 10 Abs. 6 Satz 2 [X.] aF) befreit, ergibt sich ein Erstattungsanspruch gegen die übrigen Wohnungseigentümer weder aus den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag noch aus Bereicherungsrecht ([X.], Urteil vom 26. Oktober 2018 - [X.], [X.], 415 Rn. 5 ff.; Urteil vom 7. Mai 2021 - [X.], NJW-RR 2021, 945 Rn. 4).

b) Wie das Berufungsgericht weiter richtig ausführt, scheidet auch die Haftung eines Wohnungseigentümers nach § 10 Abs. 8 Satz 1 [X.] aF (entsprechend § 9a Abs. 4 Satz 1 [X.]) für Verbindlichkeiten der [X.] gegenüber einem anderen Wohnungseigentümer aus, wenn es sich - wie hier - um Ansprüche handelt, die aus dem [X.]sverhältnis herrühren (sog. Sozialverbindlichkeiten), zu denen Aufwendungsersatzansprüche wegen der Tilgung einer Verbindlichkeit der [X.] gehören. Dies gilt unabhängig davon, ob eine Befriedigung aus dem [X.]svermögen zu erwarten ist oder nicht. Andernfalls würden die im Wohnungseigentumsgesetz für das Innenverhältnis der Wohnungseigentümer getroffenen Regelungen und das im Gesetz vorgesehene Finanzsystem der [X.] der Wohnungseigentümer unterlaufen (vgl. im Einzelnen [X.], Urteil vom 26. Oktober 2018 - [X.], [X.], 415 Rn. 5 ff.). Nichts Anderes gilt in einer (zerstrittenen) Zweiergemeinschaft, in der ein Verwalter nicht bestellt ist und in der wegen des Kopfstimmrechts keine [X.] möglich sind, oder wenn der zwischenzeitlich aus der [X.] ausgeschiedene Wohnungseigentümer für die während seiner Zugehörigkeit zu der [X.] entstandenen oder während dieses Zeitraums fällig gewordenen Verbindlichkeiten der [X.] der Wohnungseigentümer in Anspruch genommen werden soll ([X.], Urteil vom 25. September 2020 - [X.], [X.], 146 Rn. 7 ff., 22 ff.).

c) Nach diesen Maßstäben kann der Beklagte allein die [X.] auf Ersatz der für sie getätigten Aufwendungen in Anspruch nehmen. Anders als das Berufungsgericht meint, haftet der Kläger dem Beklagten nicht deshalb ausnahmsweise unmittelbar, weil der Beklagte infolge der Veräußerung seiner Einheit nicht mehr Mitglied der [X.] ist. Ein Wohnungseigentümer, der Verbindlichkeiten der [X.] der Wohnungseigentümer getilgt hat, kann von den anderen Eigentümern auch dann keine unmittelbare (anteilige) Erstattung seiner Aufwendungen verlangen, wenn er später aus der [X.] ausgeschieden ist; das gilt auch bei einer zerstrittenen Zweiergemeinschaft.

aa) Zwar nimmt ein ausgeschiedener Wohnungseigentümer nach der Veräußerung seiner Einheit die Stellung eines außenstehenden [X.] ein. Es ist ihm nicht mehr möglich, unmittelbar auf die Beschlussfassung der [X.] Einfluss zu nehmen und eine Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 [X.] anzustrengen.

bb) Das Ausscheiden ändert aber nichts daran, dass es sich bei dem noch während seiner Mitgliedschaft entstandenen Erstattungsanspruch gegen die [X.] um eine Sozialverbindlichkeit handelt, auf die § 10 Abs. 8 [X.] aF nicht anwendbar ist (a.[X.] in Jennißen, [X.], 7. Aufl., § 9a Rn. 120; [X.]/[X.], 9. Aufl., § 9a [X.] Rn. 263). Ob der Haftungstatbestand des § 10 Abs. 8 Satz 1 [X.] aF nach Sinn und Zweck der Vorschrift eingreift, bestimmt sich nach der Art des gegen die [X.] begründeten Anspruchs in dem Zeitpunkt seines Entstehens. Forderungen eines Wohnungseigentümers auf [X.] wegen der Tilgung einer Verbindlichkeit der [X.] haben ihre Grundlage ausschließlich in dem [X.]sverhältnis und sind untrennbar mit der Stellung des [X.] als (früherem) Wohnungseigentümer verbunden ([X.], Urteil vom 26. Oktober 2018 - [X.], [X.], 415 Rn. 15 ff.). Ansprüche dieser Art werden deshalb auch nicht durch die spätere Beendigung der Mitgliedschaft zu „normalen“ Drittgläubigerforderungen, auf welche die Außenhaftung nach § 10 Abs. 8 [X.] aF entsprechend ihrer gesetzgeberischen Zielrichtung (vgl. [X.], Urteil vom 26. Oktober 2018 - [X.], [X.], 415 Rn. 18, 20) jedoch beschränkt ist.

cc) Der ausgeschiedene Wohnungseigentümer muss sich daher an die [X.] als Schuldnerin seiner Ersatzforderung halten und ggf. die Vollstreckung gegen diese betreiben. Die Durchsetzung von Ansprüchen gegen die [X.] ist trotz des damit - insbesondere bei fehlender Finanzausstattung der [X.] - einhergehenden Aufwands weder aussichtlos noch unzumutbar.

(1) Ist die [X.] nicht mit Finanzmitteln ausgestattet und fehlen Beschlüsse über Wirtschaftspläne, Jahresabrechnungen oder die Erhebung einer Sonderumlage, kann der Gläubiger den Anspruch der [X.] gegen ihre Mitglieder auf ordnungsmäßige Verwaltung, insbesondere durch Beschlussfassungen über die Zuführung von Mitteln an die [X.], oder aber deren Schadensersatzansprüche wegen Verletzung der Pflichten der Mitglieder im Zusammenhang mit der ordnungsgemäßen Finanzausstattung der [X.] pfänden (vgl. im Einzelnen [X.], Beschluss vom 2. Juni 2005 - [X.], [X.], 154, 174 ff.; [X.]/[X.]/Zschieschack, [X.]-Recht 2021, [X.]. 3 Rn. 107 f.).

(2) Die mit einer solchen Vorgehensweise verbundenen Schwierigkeiten, die den Gesetzgeber 2007 bewogen haben, die anteilsmäßige Außenhaftung in § 10 Abs. 8 [X.] aF zugunsten externer Gläubiger der [X.] einzuführen (vgl. BT-Drucks. 16/887 S. 63 ff.), treffen den ausgeschiedenen Wohnungseigentümer überdies nicht derart unvermeidbar wie einen unbeteiligten [X.]. Der frühere Eigentümer kann die Innenverhältnisse der [X.] erheblich besser überblicken und die Vollstreckung deshalb von vornherein zielgerichteter angehen. Außerdem hat es jeder Wohnungseigentümer in der Hand, noch vor der Veräußerung seiner Einheit - ggf. anwaltlich beraten - die Erstattung seiner Aufwendungen in der für die Mitglieder der [X.] vorgegebenen Weise zu verfolgen, also durch [X.] und ggf. Beschlussersetzungsklagen für eine ordnungsgemäße Finanzausstattung der [X.] zu sorgen. Zudem steht es ihm offen, geeignete Vereinbarungen mit seinem Erwerber zu treffen, um letztlich den von ihm erstrebten Ausgleich zu erreichen.

dd) Bestätigt wird dieses Ergebnis dadurch, dass sich der Gesetzgeber durch die Entscheidung des [X.]s vom 26. Oktober 2018 ([X.], [X.], 415) nicht veranlasst gesehen hat, eine anderweitige Regelung in Bezug auf die Haftung einzelner Wohnungseigentümer für Sozialverbindlichkeiten zu treffen. Vielmehr hat er die Vorschrift des § 10 Abs. 8 Satz 1 bis 3 [X.] in der Sache unverändert in § 9a Abs. 4 [X.] übernommen (vgl. BT-Drucks. 19/18791 S. 48) und Ergänzungen auch an anderer Stelle nicht vorgenommen. Bereits in seiner Entscheidung vom 26. Oktober 2018 hatte der [X.] jedoch die Haftung nach § 10 Abs. 8 [X.] aF maßgeblich davon abhängig gemacht, dass die Forderungen nicht aus dem [X.]sverhältnis herrühren, und eine Haftung eines Wohnungseigentümers gegenüber einem anderen auf Fälle beschränkt, in denen die geltend gemachten Ansprüche in keinerlei Zusammenhang mit dessen Stellung als Wohnungseigentümer stehen (vgl. [X.], Urteil vom 26. Oktober 2018 - [X.], [X.], 415 Rn. 15 ff.).

Das angefochtene Urteil kann danach keinen Bestand haben, soweit die Klage wegen der Aufrechnung des Beklagten in der Hauptsache und wegen des weitergehenden [X.] abgewiesen worden ist, und ist insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der [X.] hat in der Sache selbst zu entscheiden, weil weitere Feststellungen nicht zu treffen sind (§ 563 Abs. 3 ZPO). Der Klage ist im Umfang der nicht durchgreifenden Aufrechnung in Höhe weiterer 4.138,12 € stattzugeben; die Klageforderung als solche ist nicht Gegenstand des Revisionsverfahrens. Der Zinsausspruch ist dahingehend abzuändern, dass dem Kläger Prozesszinsen (durchgehend) seit Eintritt der Rechtshängigkeit zustehen (§ 291 BGB).

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 Satz 1, § 97 Abs. 1 ZPO sowie aus §§ 565, 516 Abs. 3 ZPO.