Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 29.04.2009, Az. XII ZR 69/07

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] ZR 69/07 Verkündet am: 29. April 2009 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des Bundes[X.]ichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 29. April 2009 durch die Vorsitzende Richterin [X.], den Richter [X.], die Richterin [X.] und [X.] und [X.] für Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 10. Zivilsenats des Oberlandes[X.]ichts Düsseldorf vom 19. April 2007 im Kosten-punkt und insoweit aufgehoben, als die Widerklage des Beklagten abgewiesen worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird der Rechtsstreit zur erneuten [X.] und Entscheidung, auch über die Kosten der Revision, an das Oberlandes[X.]icht zurückverwiesen. Von Rechts wegen
Tatbestand: Die Parteien streiten um die Räumung und Herausgabe von [X.] sowie darum, ob der Mieter bei vorzeiti[X.] Rückgabe des Mietobjektes nach Durchführung eines Zwangsverstei[X.]ungsverfahrens einen Bereiche-rungsanspruch gegen den Erstei[X.]er hat. 1 Mit schriftlichem Vertrag vom 12. Mai 1998 mietete der Beklagte von der damaligen Grundstückseigentümerin Gewerberäume für 15 Jahre. Die B. -Bank, deren 100 %ige Tochter die Klä[X.]in ist, betrieb in der Folgezeit die 2 - 3 - Zwangsverstei[X.]ung des [X.]. Mit Beschluss des Amts[X.]ichts vom 15. Dezember 2003 erhielt die Klä[X.]in den Zuschlag für das Grundstück. Sie kündigte mit Schreiben vom 29. Dezember 2003 gegenüber dem Beklagten das Mietverhältnis unter Bezugnahme auf § 57 a ZVG zum nächstmöglichen [X.]punkt. Der Beklagte verwei[X.]te unter Hinweis auf von ihm getätigte Investi-tionen die Herausgabe des Mietobjektes. Das Land[X.]icht hat der [X.] stattgegeben und die für den Fall seiner Verurteilung vom Beklagten erhobene Feststel-lungswiderklage als unzulässig abgewiesen. Mit seiner Berufung hat sich der Beklagte gegen seine Verurteilung zur Räumung und Herausgabe gewandt und im Wege der Hilfswiderklage nunmehr beantragt, die Klä[X.]in zu verurteilen, an ihn für die [X.] und Herausgabe der Mieträume bis zum 31. März 2009 monatlich 244 •, für den [X.]raum danach bis zum 31. März 2014 monatlich 229 • und für die [X.] danach bis zum 31. März 2019 monatlich 213 • zu zahlen. Gegen die Abweisung der Widerklage wendet sich der [X.] mit der vom Berufungs[X.]icht teilweise zugelassenen Revision. 3 Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Sie führt zur teilweisen Aufhebung des Beru-fungsurteils, soweit das Oberlandes[X.]icht die Berufung gegen die Abweisung der Widerklage zurückgewiesen hat, und im Umfang der Aufhebung zur Zu-rückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungs[X.]icht. 4 1. Das Oberlandes[X.]icht hat, soweit für die Revision noch von Bedeu-tung, ausgeführt: Das Mietverhältnis sei unabhängig von den Voraussetzungen 5 - 4 - der §§ 57 a, [X.] beendet und der Beklagte gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe der Mieträume verpflichtet. Wegen der fehlenden Beurkundung des von den Parteien vereinbarten verlorenen [X.] sei die Schriftform nicht eingehalten. Gemäß § 566 Satz 2 a.F. BGB gelte der Vertrag deshalb als auf unbestimmte [X.] abgeschlossen und könne daher von der Klä[X.]in gemäß § 580 a Abs. 2 BGB jederzeit spätestens am 3. Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervier-teljahres ordentlich gekündigt werden. Von dieser Kündigungsmöglichkeit habe die Klä[X.]in spätestens mit Wirkung zum 31. Dezember 2005 Gebrauch [X.]. Da die Rechtsverteidigung gegen die Räumungsklage keinen Erfolg ha-be, sei über die in zweiter Instanz erweiterte, gemäß §§ 263, 525, 533 ZPO zu-lässige Hilfswiderklage zu entscheiden. Mit dieser erstrebe der Beklagte eine Verurteilung der Klä[X.]in unter dem Gesichtspunkt der un[X.]echtfertigten Be-reicherung. Nach der wegen des Beklagtenvorbringens zu unterstellenden Ver-einbarung eines verlorenen [X.] komme ein Bereicherungs-anspruch in Betracht, weil wegen der vorzeitigen Beendigung des langfristig konzipierten Mietvertrages der Baukostenzuschuss nicht "abgewohnt" sei und somit der rechtliche Grund der für die [X.] nach der Beendigung des [X.] erbrachten Leistung weggefallen sei. Nach der Rechtsprechung des Bun-des[X.]ichtshofs sei die Bereicherung weder nach den mit dem Zuschuss ge-deckten Baukosten noch nach der durch die Mieterleistung geschaffenen Wert-erhöhung des Bauwerks zu bemessen, sondern allein nach den Vorteilen, die der Vermieter daraus erzielen könne, dass er vorzeitig in den Genuss der Nut-zungsmöglichkeit gelangt sei, die dem Mieter für die [X.] nach tatsächlicher Vertragsbeendigung bis zum an sich vorgesehenen Vertragsablauf entgangen sei. Ob bei der Bestimmung dieses [X.] ein fiktiv erzielbarer oder der mit einem Mietnachfol[X.] tatsächlich vereinbarte [X.] maßgebend sei, kön-6 - 5 - ne dahinstehen. Der Bereicherungsanspruch richte sich nämlich nicht gegen den Erstei[X.]er des Grundstücks, sondern gegen den ursprünglichen [X.]. Seien die wertstei[X.]nden Aufwendungen bereits zu einer [X.] vorgenom-men worden, als der ursprüngliche Vermieter noch Eigentümer des Grund-stücks gewesen sei, richte sich der Bereicherungsanspruch nach der Entschei-dung des Bundes[X.]ichtshofs vom 5. Oktober 2005 ([X.] ZR 43/02 - NJW-RR 2006, 294) gegen den Erwerber. Dies gelte aber nicht, wenn das Grundstück nicht rechtsgeschäftlich, sondern im Wege der Zwangsverstei[X.]ung erworben worden sei. Bei einem verlorenen Baukostenzuschuss, um den es sich nach dem Vorbringen des Beklagten handele, komme nach der Rechtsprechung des [X.] ([X.]Z 16, 31, 35 f.; [X.], Urteil vom 14. Juli 1960 - [X.] - [X.], 1125) ein Bereicherungsanspruch nur gegen den früheren Vermieter, nicht aber gegen den Ersteher in Betracht. Der Entscheidung des [X.] vom 5. Oktober 2005, der ein rechtsgeschäftlicher Eigentumswechsel zugrunde liege, lasse sich nicht entnehmen, dass der Bundes[X.]ichtshof inso-weit von seiner früheren Rechtsprechung habe abweichen wollen. Zwar [X.] keine durchgreifenden Bedenken gegen die Haftung des [X.] für als Baukostenzuschuss geleistete Mietvorauszahlungen; der Ersteher müsse nämlich ebenso wie der Realgläubi[X.] mit solchen rechnen und könne sich ebenso wie dieser nach ihnen erkundigen. Die Erkundigungsmöglichkeit versa-ge aber, wenn - wie hier - die Einsicht in die Mietverträge nicht zu einer Klärung führe, weil der verlorene Zuschuss nicht dokumentiert sei und der Mietvertrag auch keine Regelung über eine Abwohnbarkeit, Anrechenbarkeit auf [X.], Zurückzahlung usw. enthalte. Jedenfalls in diesem Fall gebiete es der Schutz der Realgläubi[X.], den Ersteher bei vorzeiti[X.] Vertragsbeendigung nicht nach Bereicherungsrecht für einen verlorenen Baukostenzuschuss des gewerblichen Mieters haften zu lassen. Die Erzielung angemessener Erlöse in der Zwangs-verstei[X.]ung sei im Rahmen der dinglichen Rechtsordnung für die [X.] 6 - [X.] von ausschlaggebender Bedeutung. Ihre Rechtsstellung werde gegenüber der Anerkennung ausdrücklicher Abwohn-, Mietvorauszahlungs- und Verrech-nungsvereinbarungen viel weitgehender beeinträchtigt, wenn sich in der Zwangsverstei[X.]ung kein angemessener Erlös mehr erzielen lasse, weil der Ersteher dem Risiko eines Bereicherungsanspruches ausgesetzt sei. Die Real-gläubi[X.] könnten dem nur begegnen, indem sie kein oder nur ein [X.]in[X.]es Gebot abgäben. Vor diesem Hintergrund könne die Entscheidung des [X.] vom 5. Oktober 2005 im Interesse der Rechtssicherheit im [X.] nicht auf den Erwerber des Grundstücks in der Zwangsverstei[X.]ung angewen-det werden. 2. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. 7 a) Zutreffend ist das Berufungs[X.]icht davon ausgegangen, dass dem Beklagten ein Bereicherungsanspruch (Bereicherung in sonsti[X.] Weise) zu-stehen kann, weil die Klä[X.]in als Vermieterin vorzeitig, und zwar infolge ihrer Kündigung schon zum 31. Dezember 2005 und nicht erst mit Ablauf der vertrag-lich vorgesehenen Mietzeit in den Genuss der wertstei[X.]nden Investition des Beklagten gekommen ist ([X.], Senatsurteil vom 5. Oktober 2005 - [X.] ZR 43/02 - NJW-RR 2006, 294). Dem steht auch nicht entgegen, dass - nach [X.] des Berufungs[X.]ichts - der auf eine bestimmte [X.] fest geschlossene Mietvertrag wegen Nichteinhaltung der Schriftform des § 550 BGB mit gesetzli-cher Kündigungsfrist kündbar war. Der Umstand, dass der Mietvertrag in einem solchen Fall vorzeitig kündbar ist, ändert nichts daran, dass die Parteien einen auf 15 Jahre unkündbaren Mietvertrag haben vereinbaren wollen. Der [X.] eines insoweit langfristigen Vertrages bildet nach wie vor die Grundlage für die von dem Beklagten getätigten Investitionen. Mit der Beendigung des Mietvertrages vor dem von den Parteien geplanten Ende ist der Rechtsgrund für die von dem Beklagten vorgenommene Investition insoweit weggefallen 8 - 7 - ([X.], Urteil vom 21. Januar 1960 - [X.] - [X.], 497, 498) mit der Folge, dass der Vermieter bereichert sein kann. 9 b) Soweit das Berufungs[X.]icht aber unter Bezugnahme auf die Ent-scheidungen des Bundes[X.]ichtshofs vom 17. Dezember 1954 ([X.]Z 16, 31 ff.) und vom 14. Juli 1960 ([X.] - [X.], 1125 ff.) meint, ein et-wai[X.] Bereicherungsanspruch richte sich nicht gegen den Erstei[X.]er, sondern gegen den ursprünglichen Vermieter, kann ihm nicht gefolgt werden. [X.]) Zwar hat der Bundes[X.]ichtshof in den genannten Entscheidungen einen Bereicherungsanspruch gegen den Erstei[X.]er verneint, allerdings [X.] eine vertragliche Rückzahlungsverpflichtung des Erstei[X.]ers bejaht. Mit Urteil vom 5. Oktober 2005 ([X.]O) hat der erkennende Senat aber entschie-den, dass bei einem Vermieterwechsel infolge Grundstücksveräußerung nicht derjenige Bereicherungsschuldner ist, der im [X.]punkt der Vornahme der [X.] Vermieter war, sondern der neue Vermieter, der die Mietsache vorzei-tig zurückerhält. [X.] Grund dieser Entscheidung ist, dass sich der [X.] der Bereicherung nicht nach der Höhe der Aufwendung des Mieters richtet und auch nicht im [X.]wert der Investition oder der Verkehrswertstei[X.]ung des Mietobjektes bei Rückgabe (und erst recht nicht zu einem früheren [X.]punkt) besteht, sondern allein in der Erhöhung des [X.], soweit der [X.] diesen früher als vertraglich vorgesehen durch anderweitige Vermietung zu einem höheren [X.] realisieren kann. Um eine derartige Möglichkeit ist der Voreigentümer, der die Nutzung zum vertraglich vereinbarten [X.] dem Mieter bis zum Eigentumsübergang gewähren musste und gewährt hat, nicht bereichert worden. Bereichert ist vielmehr der neue Vermieter, der die [X.] vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit zurückerhält und sie dadurch zu einem höheren [X.] weiter vermieten kann (Senatsurteil [X.]O). 10 - 8 - bb) Diese Grundsätze gelten auch bei einem Erwerb durch Zuschlag im Zwangsverstei[X.]ungsverfahren. Der Erstei[X.]er erhält aufgrund seiner Kündi-gung die Mietsache früher zurück als nach dem Mietvertrag vorgesehen. Wenn er deshalb das Objekt zu einem höheren [X.] als bisher vermieten kann, ist allein er und nicht der ursprüngliche Vermieter bereichert. 11 12 Die vom Berufungs[X.]icht angeführten Bedenken, der Schutz der Real-gläubi[X.] gebiete es, den Ersteher bei vorzeiti[X.] Vertragsbeendigung nicht nach Bereicherungsrecht haften zu lassen, teilt der Senat nicht. Die Auffassung, in der Zwangsverstei[X.]ung ließen sich keine angemessenen Erlöse mehr [X.], weil der Interessent gezwungen sei, kein oder nur ein [X.]in[X.]es Gebot abzugeben, vermag nicht zu überzeugen. Sie beruht auf einem unzutreffenden Verständnis der Bereicherung. Dem vom Senat in der Entscheidung vom 5. Oktober 2005 bejahten Bereicherungsanspruch ist der Erstei[X.]er nur dann ausgesetzt, wenn er die Mietsache vorzeitig zurückerhält und sie zu einem [X.] [X.] als bisher weiter vermieten kann. Nur wenn er mehr erlösen kann, als er nach dem bisherigen Vertrag erhalten hat, ist er bereichert. Erlöst er nur das, was er bisher erhalten hat, besteht kein Anspruch gegen ihn. Er muss also [X.]ade nicht befürchten, dass seine Einnahmemöglichkeiten durch einen Bereicherungsanspruch geschmälert werden, und hat deshalb keine [X.] Veranlassung, ein [X.]in[X.]es Gebot im Verstei[X.]ungsverfahren ab-zugeben. Die Auffassung des Bundes[X.]ichtshofs in den vom Berufungs[X.]icht erwähnten Entscheidungen beruht auf der - überholten - Vorstellung, dass der ursprüngliche Vermieter durch die Investition des Mieters bereichert ist. Sieht man den Umfang der Bereicherung aber nicht in der Höhe der Aufwendungen des Mieters und nicht im [X.]wert der Investitionen oder der Verkehrswertstei-[X.]ung des Mietobjektes bei Rückgabe, sondern allein in der Erhöhung des Er-tragswertes, den der Vermieter früher als vertraglich vorgesehen durch ander-weitige Vermietung zu einem höheren [X.] realisieren kann (so Senatsurteil - 9 - vom 5. Oktober 2005 [X.]O), kann sich der Anspruch nur gegen denjenigen rich-ten, der das Mietobjekt vorzeitig zurückerhält. 13 3. Der Senat kann in der Sache nicht selbst entscheiden, da das Ober-landes[X.]icht keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe die Klä[X.]in bereichert ist. Der Rechtsstreit muss deshalb an das Oberlandes[X.]icht zurückverwiesen werden, damit es die erforderlichen Feststellungen treffen kann. Für das weitere Verfahren weist der Senat auf folgendes hin: Das Beru-fungs[X.]icht hat unter Hinweis auf [X.] Mietrecht 9. Aufl. § 539 BGB Rdn. 61 ausgeführt, solange das Mietobjekt nicht [X.]äumt und neu vermietet sei, fehle einer Ermittlung des [X.] die Bemessungsgrund-lage. Eine Bereicherung, die der Vermieter noch nicht realisiert habe, müsse er nicht herausgeben. Sollte das Berufungs[X.]icht damit gemeint haben, dass der Bereicherungsanspruch gegen den Ersteher von einer Weitervermietung [X.], so wäre dem nicht zu folgen. Der im Wege einer Neuvermietung erzielte [X.] kann zwar ein wichtiges Indiz für die Höhe der Bereicherung sein, ist aber nicht Voraussetzung für einen Bereicherungsanspruch. Maßgeblich ist nicht die tatsächliche Vermietung, sondern die konkrete Vermietbarkeit zu ei-nem höheren als dem bisherigen [X.]. Das ist auch die Auffassung von [X.] (Schmidt-Futter/[X.] [X.]O Rdn. 61). Die vom Berufungs[X.]icht herange-zogene Stelle befasst sich nicht mit den Voraussetzungen des [X.] - 10 - sondern mit der weiteren Frage, ob der Mieter den vom Erwerber erzielbaren Wertzuwachs in einem Betrag verlangen kann. Hahne [X.] [X.] Klinkhammer
Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 31.07.2006 - 1 O 554/04 - [X.], Entscheidung vom 19.04.2007 - I-10 U 121/06 -