Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 27.11.2002, Az. VIII ZR 108/02

[X.] DES VOLKESVERSÄUMNISURTEIL[X.]/02Verkündet am:27. November 2002M a y e r ,[X.] Geschäftsstellein dem [X.]:ja[X.]Z: neinNMV 1970 § 20Zur Wirksamkeit einer [X.], Versäumnisurteil vom 27. November 2002 - [X.]/02 -LG [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] 27. November 2002 durch [X.] Hübsch als Vorsitzenden und die[X.] Beyer, Dr. Leimert, [X.] und [X.] Recht erkannt:Auf die Revision der Klägerin wird das [X.] der Zivilkammer 64 des [X.] vom22. März 2002 im Umfang der zugelassenen Revision aufgehobenund teilweise abgeändert.Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klä-gerin weitere 82,03 DM) zu zahlen.Wegen des [X.] aus 82,03 u-ten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten [X.], an das Berufungsgericht zurückverwiesen.Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.Von Rechts [X.]:Zwischen der Klägerin und den Beklagten bestand auf der Grundlage ei-nes schriftlichen Mietvertrages vom 9. März 1999 ein Mietverhältnis über [X.] im [X.]in [X.]. Es war ein monatlicher [X.] und Umlagen von 1.557,34 [X.]. Mit Schreiben vom 29. März 1999 kündigten die Beklagten das Mietver-hältnis "ab sofort". Die Klägerin vermietete die Wohnung zum 21. Juni 1999 an-- 3 -derweitig. Die Beklagten leisteten keine Zahlungen. Die Klägerin hat [X.] den Beklagten die vereinbarte Miete inklusive Nebenkostenvorauszahlun-gen und Umlagen für die [X.] vom 11. März bis 20. Juni 1999 klageweise [X.] gemacht. In einer Umlagenabrechnung vom 24. November 2000 berech-nete die Klägerin den Beklagten im Hinblick auf die Nebenkosten eine Nachfor-derung von 160,43 DM für die [X.] vom 11. März 1999 bis 20. Juni 1999; dieseNachforderung hat die Klägerin sodann in der Berufungsinstanz im Wege [X.] geltend gemacht. Das Berufungsgericht hat die Klage inso-weit abgewiesen und die Revision "in Höhe eines Teilbetrages von 160,43 [X.] anteiligen Zinsen" zugelassen. Mit ihrer Revision erstrebt die Klägerin [X.] der Beklagten zur Zahlung weiterer 160,43 DM nebst Zinsen. [X.] Beklagten ist in der mündlichen Verhandlung über die Revision niemanderschienen. Die Klägerin hat den Erlaß eines Versäumnisurteils beantragt.Entscheidungsgründe:[X.] die Revision der Klägerin ist antragsgemäß durch [X.] entscheiden. Inhaltlich beruht die Entscheidung allerdings nicht auf einerSäumnisfolge, sondern auf der Berücksichtigung des gesamten Sach- [X.] ([X.], 79, 81).II.Das Berufungsgericht hat im wesentlichen ausgeführt:Die Klägerin habe keinen Anspruch auf den Nachzahlungsbetrag aus [X.] vom 24. November 2000. Diese sei zwar innerhalb- 4 -der Abrechnungsfrist erstellt, sei jedoch formell unwirksam. Eine [X.] habe grundsätzlich eine aufgeschlüsselte und geordnete Zu-sammenstellung der Kosten zu enthalten, ferner die Angabe und nötigenfallsdie Erläuterung des Verteilungsschlüssels sowie eine Berechnung des [X.] und den Abzug seiner Vorauszahlungen. Die Betriebskostenab-rechnung der Klägerin vom 24. November 2000 stelle jedoch nicht die tatsäch-lich geleisteten Vorschüsse der Beklagten, sondern die mietvertraglich verein-barten Sollvorschüsse den entstandenen Kosten gegenüber.[X.] Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.Zu Unrecht meint das [X.], die Nebenkostenabrechnung der Klä-gerin vom 24. November 2000 sei formell unwirksam, weil die Klägerin von denentstandenen Betriebskosten die von den Beklagten geschuldeten und in [X.] als "Soll-Vorschuß" bezeichneten Nebenkostenvorauszahlungen inAbzug gebracht hat.1. Ein Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Nachzahlung ent-standener und von Vorauszahlungen nicht gedeckter Betriebskosten ist erstdann fällig, wenn der Vermieter eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrech-nung erstellt hat. Diese Abrechnung muß den allgemeinen Anforderungen des§ 259 BGB entsprechen, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnah-men und Ausgaben enthalten. Soweit keine besonderen Abreden getroffensind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten re-gelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung [X.], die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteiler-schlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der [X.] 5 -zahlungen des Mieters (Senat, Urteil vom 23. November 1981 - [X.], 573 unter [X.] Hinsichtlich der Vorauszahlungen hat der Vermieter grundsätzlich [X.] Mieter im Abrechnungszeitraum tatsächlich geleisteten [X.] zu bringen. Denn der Mieter muß überprüfen können, welche von ihmerbrachten Leistungen der Vermieter bei der Berechnung seiner Saldoforderungberücksichtigt hat. Eine Abrechnung, in der lediglich die geschuldeten [X.] aufgeführt sind, entspricht jedenfalls dann den Anforderungen an eineordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung, wenn - wie hier - zum [X.]punktder Erteilung der Abrechnung der Mieter für den Abrechnungszeitraum [X.] erbracht hat, die offenen [X.] vomVermieter bereits eingeklagt sind und auch noch keine Abrechnungsreife imSinne des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV 1970 eingetreten ist.Die Beklagten haben für den hier streitigen Abrechnungszeitraum wederMietzahlungen noch Vorschußzahlungen auf die Betriebskosten erbracht. [X.] der Abrechnung im November 2000 hatte die Klägerin bereits [X.] der rückständigen Miete und der Betriebskostenvorauszahlung geklagt.Zu diesem [X.]punkt war für das Abrechnungsjahr 1999 auch noch keine Ab-rechnungsreife nach § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV 1970 eingetreten (vgl. jetzt auch§ 556 Abs. 3 BGB), so daß die Klägerin noch berechtigt war, die vereinbarten[X.] geltend zu machen. In dieser Situation konnte [X.] mit ihrer Betriebskostenabrechnung vom 24. November 2000 den sichaus der Differenz zwischen den verauslagten Betriebskosten und den [X.] Vorauszahlungen ergebenden Saldo geltend machen. Für einen durch-schnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschultenMieter, auf den insoweit abzustellen ist (vgl. [X.] aaO), war auch aus einer [X.] Abrechnung ohne weiteres erkennbar, daß die Klägerin die bereits einge-- 6 -klagten offenen Vorauszahlungen gesondert verlangte und mit dem Saldo [X.] von 160,43 DM lediglich den sich im Fall der Zahlung der [X.] noch ergebenden Nachzahlungsbetrag geltend machte.[X.] des Zinsanspruches bedarf es noch tatsächlicher Feststellun-gen. Die Sache ist daher insoweit zur erneuten Verhandlung und [X.] das [X.] zurückzuverweisen.[X.] [X.] Dr. Leimert[X.] Dr. Frellesen