Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 29.09.2004, Az. VIII ZR 341/03

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] ZR 341/03 Verkündet am: 29. September 2004 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit

- 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat im schriftlichen Verfahren ge-mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 20. September 2004 durch die Vorsitzende Richterin [X.] und die Richter [X.], Dr. Leimert, [X.] sowie die Richterin [X.] für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der [X.] des [X.] vom 22. September 2003 in der Fassung des [X.] vom 29. September 2003 wird [X.]. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen

Tatbestand: Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung in einer größeren Wohnanlage der Klägerin in [X.]

, in der [X.] vom 1. Juni 1988 bis zum 28. Februar 1999. Es handelte sich um eine öffentlich geförderte Woh-nung. Die Nettokaltmiete betrug zuletzt 632,57 [X.], die monatlichen [X.] für die Betriebskosten beliefen sich auf 131,20 [X.]. Mit Schreiben vom 28. Oktober 1999 übersandte die Klägerin der [X.] die Heiz- und Betriebskostenabrechnung für das [X.]. Das An-schreiben weist auf die Beklagte entfallende Heizkosten und Betriebskosten in - 3 - Höhe von insgesamt 4.470,04 [X.] aus und errechnet unter Berücksichtigung von Vorauszahlungen der Beklagten von 1.180,80 [X.] eine offene Forderung der Klägerin in Höhe von 3.289,24 [X.]. Wegen der Abrechnung der Kosten im einzelnen wird in dem Schreiben auf die nachfolgenden Seiten verwiesen. Das Anschreiben schließt mit den Worten: "Mit freundlichen [X.]GmbH gez. [X.]Dieser Brief wurde maschinell erstellt und wird nicht eigenhändig unterschrieben." Die beigefügte Abrechnung der Betriebskosten für das [X.] besteht aus 16 beidseitig beschriebenen Blättern, die fortlaufend die [X.] zum Be-gleitschreiben vom 28. Oktober 1999 sowie das im Anschreiben genannte [X.] der Klägerin angeben. Am Ende jeder Seite befindet sich der Hinweis "bit-te wenden" oder "bitte weiter auf Blatt ...". Auf Blatt 2 der Abrechnung werden die einzelnen Betriebskosten insgesamt und der auf die Beklagte entfallende Anteil unter Angabe des Umlageschlüssels aufgelistet. Die sich daran anschlie-ßenden Erläuterungen der Betriebskosten beziehen sich nicht nur auf das Ge-bäude, in dem sich die Wohnung der Beklagten befand, sondern auch auf be-nachbarte Grundstücke der Klägerin, die zusammen mit dem Anwesen [X.]

die Wohnanlage der Klägerin mit insgesamt 169 Wohneinheiten bilden. [X.] schließt mit "[X.]

GmbH gez. [X.] [X.]". Im Anschluß an die Aufstellung der Betriebskosten folgt die Berech-nung der Heizkosten einer Firma [X.]für das [X.], die zwei [X.] hat und mit einem Betrag von 1.832,62 [X.] endet. Weiter beigefügt ist eine Übersicht zur Betriebskostenabrechnung, die einen Überblick über die gesamte - 4 - Wohnanlage der Klägerin gibt und Mehr- oder Minderbelastungen im Vergleich zum vorangegangenen Abrechnungszeitraum aufweist. Ein Schreiben der Klägerin vom 22. November 2000 enthält die Betriebs- und Heizkostenabrechnung für das Jahr 1999. [X.] entspricht der Auflistung für das [X.] und errechnet eine Nachforderung der Klägerin in Höhe von 594,44 [X.]. Mit ihrer Klage verlangt die Klägerin nach teilweiser Klagerücknahme Zahlung der Betriebs- und Heizkostenabrechnung für die [X.] und 1999 sowie der Beklagten zunächst irrtümlich gut geschriebener [X.] von jeweils 131,20 [X.] für vier Monate, ferner die von der [X.] nicht gezahlte Nettokaltmiete für die Monate November 1998 bis ein-schließlich Februar 1999. Von dem Gesamtbetrag bringt sie die von der [X.] geleistete Kaution in Höhe von 1.422,37 [X.] in Abzug und errechnet daraus eine Gesamtforderung in Höhe von 5.516,31 [X.] (= 2.820,44 •). Das Amtsgericht hat der Klage in Höhe von 5.118,06 [X.] (2.616,82 •) stattgegeben und sie im übrigen, soweit in den Nebenkostenabrechnungen für die [X.] und 1999 Versicherungsbeiträge in Höhe von 398,33 [X.] [X.] waren, abgewiesen. Das [X.] hat auf die Berufung der [X.] einen Anspruch der Klägerin auf Zahlung der Heizkosten für das [X.] einschließlich des darauf entfallenden [X.] in Höhe von 1.869,27 [X.] verneint und die Berufung im übrigen zurückgewiesen. Die [X.] wendet sich mit der vom [X.] zugelassenen Revision gegen die Verurteilung zur Zahlung von Nebenkosten für die [X.] und 1999. - 5 - Entscheidungsgründe: [X.] Das Berufungsgericht hat - soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse - ausgeführt: Die Klägerin habe neben einem Anspruch auf Zahlung der rückständigen Miete Nachforderungen aus den Nebenkostenabrechnungen für die [X.] und 1999 in Höhe von 1.616,08 [X.] oder 826,29 •. Entgegen der Auffassung der Beklagten sei die erforderliche Schriftform für die Abrechnungen gewahrt. Die Begleitschreiben bildeten mit der Abrechnung der Betriebskosten und der Heizkosten als Anlage eine einheitliche Urkunde, so daß die Unterschrift der Klägerin auf dem Begleitschreiben und am Ende der Aufstellung der [X.] genüge. Der Einwand der Beklagten, die Unterschrift sei nur maschinell erfolgt, greife nicht durch, denn die Abrechnungen seien mit Hilfe automatischer Einrichtungen im Sinne der §§ 20 Abs. 4 Satz 1, 4 Abs. 7 [X.], 10 Abs. 1 [X.] gefertigt worden. Ein Computerprogramm habe das Datenmaterial verarbeitet, das Mitarbeiter der Klägerin zuvor eingegeben hätten. Die elektro-nische Verarbeitung des Datenmaterials bilde den inhaltlichen Schwerpunkt der Abrechnungen, die Eingabe der umlagefähigen Gesamtkosten in den Computer stelle lediglich die notwendige Vorbereitung für diese Rechenvorgänge dar. Weiterhin habe die Klägerin die Aufteilung der Kostenart "Grundsteuer" auf den Wohnbereich und die Tiefgaragen unter Bezugnahme auf die Einheitswerte rechnerisch nachvollziehbar erläutert. Die pauschalen Einwände der Beklagten gegen die Umlagefähigkeit der Kostenart "Traktor" seien unsubstantiiert. - 6 - I[X.] Diese Erwägungen halten der rechtlichen Überprüfung stand, so daß die Revision zurückzuweisen ist. Die Klägerin hat einen Anspruch gegen die Beklagte auf Zahlung von restlichen Nebenkosten aus den Jahren 1998 und 1999 in der vom Berufungs-gericht zuerkannten Höhe von 826,29 •. 1. Das Berufungsgericht hat zutreffend ausgeführt, daß den [X.] der Klägerin für die [X.] und 1999 hinsichtlich der Positionen Straßenreinigungskosten, Wartungskosten, Traktor, Schnee- und Eisbeseitigungskosten und Grundsteuer der gesetzliche Umlegungsmaßstab zugrunde liegt. Nach den Feststellungen des [X.]s handelt es sich um öffentlich geförderten Wohnraum im Sinne des § 1 [X.]; dies wird von der Revision nicht in Zweifel gezogen. Nach § 20 Abs. 2 Satz 1 der Neubaumieten-verordnung ([X.]) sind, da in den §§ 21 bis 25 [X.] nichts anderes bestimmt ist, die Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohnflächen umzulegen. Sind Betriebskosten nicht für Wohnraum entstanden, so müssen sie gemäß § 20 Abs. 2 Satz 2 1. Halbs. [X.] vorweg abgezogen werden. [X.] der Klägerin entspricht diesen Grundsätzen. Die Klägerin hat bei den angefallenen Straßenreinigungskosten vorweg 2 % und bei dem in Rechnung gestellten Streugut fünf Säcke [X.] für die Ein- und Ausfahrt der Garagen abge-setzt. Bei der Grundsteuer und bei den Wartungskosten für den Traktor hat sie bei der Berechnung des Anteils der Beklagten nur den Kostenanteil zugrunde gelegt, der Wohnraum betrifft. Daß diese Verteilung tatsächlich unzutreffend wäre, hat das [X.] nicht festgestellt und ist auch sonst nicht ersichtlich. Soweit die Beklagte mit der Revision vorbringt, die Kosten seien nach dem Verhältnis des umbauten Raumes der Wohnungen gegenüber der [X.] nach den über § 20 Abs. 2 Satz 3 [X.] anwendbaren Grundsätzen der §§ 34 Abs. 1, 36 Abs. 2 der [X.] zu verteilen und zu be-rechnen, ist dies unzutreffend. Eine derartige Aufteilung ist nach § 20 Abs. 2 Satz 2 2. Halbs. [X.] nur erforderlich, wenn sich nicht feststellen läßt, ob die Betriebskosten auf Wohnraum oder auf Geschäftsraum entfallen. Eine solche Unklarheit besteht hier aber nicht, denn die Klägerin konnte die Betriebskosten entweder dem Wohnraum oder sonstigen Räumen zuordnen mit der Folge, daß die Betriebskosten, wie geschehen, nach § 20 Abs. 2 Satz 1 1. Halbs. [X.] zu verteilen waren. 2. Zutreffend ist das Berufungsgericht ferner davon ausgegangen, daß die erforderliche Schriftform für die Nebenkostenabrechnungen gewahrt ist. a) Gemäß § 20 Abs. 4 Satz 1 [X.] gelten für die Erhebung des durch die Vorauszahlungen nicht gedeckten Umlegungsbetrages sowie für die Nachforde-rung von Betriebskosten bei öffentlich gefördertem Wohnraum die Vorschriften des § 4 Abs. 7 und 8 [X.] entsprechend, die ihrerseits auf § 10 Abs. 1 [X.] verweisen. Danach ist im Falle einer Nachforderung von Nebenkosten eine schriftliche Erklärung des Vermieters erforderlich, in der die Forderung [X.] und erläutert ist (§ 10 Abs. 1 Satz 1 und 2 [X.]). Der Umfang der Schriftform bestimmt sich nach § 126 BGB (in der bis zum 31. Juli 2001 gelten-den Fassung), der für jede Norm im Privatrecht gilt, die Schriftform vorschreibt ([X.], [X.], 335; [X.]/[X.], Mietrecht, 7. Aufl., § 8 [X.] [X.]. 1). Nach § 126 Abs. 1 BGB muß die Urkunde von dem Aussteller eigenhändig - mit der Ausnahme im Falle des § 10 Abs. 1 Satz 5 [X.] - durch [X.] unterzeichnet werden. b) Die Nebenkostenabrechnungen sind von der Klägerin unterzeichnet worden. Nach der Rechtsprechung des [X.] zur gesetzlichen - 8 - Schriftform (sogenannte Auflockerungsrechtsprechung) ist die erforderliche Einheit der Urkunde gewahrt, wenn die Zusammengehörigkeit einer aus mehre-ren Blättern bestehenden Urkunde entweder durch körperliche Verbindung oder sonst in geeigneter Weise erkennbar gemacht worden ist. Letzteres kann durch fortlaufende Seitenzahlen, fortlaufende Numerierung der einzelnen Bestimmun-gen, einheitliche grafische Gestaltung, inhaltlichen Zusammenhang des Textes oder vergleichbare Merkmale geschehen, sofern sich hieraus die [X.] der einzelnen Blätter zweifelsfrei ergibt ([X.]Z 136, 357). Besteht die Urkunde aus einem Hauptteil und Anlagen, so müssen die Anlagen in der [X.] so genau bezeichnet sein, daß eine zweifelsfreie Zuordnung möglich ist ([X.], Urteil vom 18. Dezember 2002 - [X.], [X.], 1248 = [X.]Report 2003, 525 unter 2; Senatsurteil vom 26. November 2003 - [X.] ZR 99/03, NJW-RR 2004, 586 = [X.]Report 2004, 569 unter II 2 a). In einem derartigen Fall ist die Unterzeichnung der beigefügten Anlagen selbst nicht erforderlich ([X.], Urteil vom 18. Dezember 2002, aaO). Diese Voraus-setzungen sind hier erfüllt, wie das Berufungsgericht zutreffend festgestellt hat. Die Klägerin hat in ihren unterzeichneten Begleitschreiben vom 28. Oktober 1999 und vom 22. November 2000 Heizkosten und Betriebskosten abgerechnet und dabei auf die nachfolgenden Abrechnungen verwiesen. Die sich anschließende Berechnung der Betriebskosten im einzelnen ist mit fortlau-fenden Seitenzahlen versehen, nimmt jeweils Bezug auf das Anschreiben und das dort erwähnte Bearbeitungszeichen und läßt durch die Hinweise "bitte [X.]" bzw. "bitte weiter auf Blatt ..." die innere Zusammengehörigkeit der [X.] Blätter zweifelsfrei erkennen. Zudem enden die Abrechnungen über die Betriebskosten mit einer maschinellen Unterschrift eines der Geschäftsführer der Klägerin. Die sich daran anschließende Abrechnung der Firma [X.]über die angefallenen Heizkosten nennt Namen und Anschrift der Beklagten und - unter ausführlicher Berechnung im übrigen - einen nachzuzahlenden Be-- 9 - trag, der bereits im Anschreiben unter Bezugnahme auf die Berechnung [X.] wird. Zudem wird die Firma [X.] und deren Abrechnung bereits bei der näheren Erläuterung der Betriebskosten unter "Anlagen zu Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung" genannt; auf die Abrechnung wird mit dem ausdrücklichen Hinweis: "Ermittlung der [X.]/Warmwasseraufbereitung der Nutzergruppen 1 bis 6 siehe separate Anla-ge" Bezug genommen. Ob die weiteren, dem Schreiben beigefügten Aufstellun-gen der Gesamtkosten des Anwesens noch den erforderlichen inneren Zu-sammenhang zu der übrigen Abrechnung aufweisen und damit der Schriftform entsprechen, kann dahinstehen, da die Abrechnungen im übrigen bereits alle für die Beklagte erforderlichen Informationen enthielten. c) Entgegen der Ansicht der Revision hat das Berufungsgericht im Er-gebnis zu Recht die maschinelle Unterschrift der Klägerin unter die [X.] genügen lassen. Der nach § 126 BGB erforderlichen eigen-händigen Unterschrift des Vermieters bedarf es nach § 10 Abs. 1 Satz 5 [X.] nicht, wenn dieser seine Erklärung mit Hilfe automatischer Einrich-tungen gefertigt hat. So verhält es sich hier. Nach allgemeiner Ansicht ist die Voraussetzung des mit § 10 Abs. 1 Satz 5 [X.] gleichlautenden, für ein Mieterhöhungsverlangen im [X.] geltenden § 8 [X.] dann erfüllt, wenn sich der Vermieter einer Anlage, etwa einer elektronischen Datenverarbeitungsanlage mit spezieller Software, bedient, die die zuvor eingegebenen individuellen Daten des Mieters selbständig mit dem übrigen gespeicherten Text verbindet und die Erklärung der Mieterhöhung versandfertig erstellt, ohne daß es individueller hand- oder maschinenschriftlicher Nachträge bedarf ([X.], [X.], 335; [X.] in: Bub/[X.], Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., [X.] 3 A [X.]. 379; [X.]/[X.] aaO, § 8 [X.], [X.]. 4; - 10 - [X.]/Sonnenschein/[X.], 13. Bearb., Art. 3 WKSchG II § 8 [X.], [X.]. 7, 9; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., [X.]. 648; zu § 10 Abs. 1 Satz 5 [X.] im Ergebnis auch [X.], [X.], 338; Nassall, [X.] 1985, 893, 897). Das ist auch hier der Fall. Daß der Vermieter vor der [X.] Bearbeitung die Einzeldaten des Mieters wie Name und Wohnungsgröße eingibt, steht der Anwendung des § 10 Abs. 1 Satz 5 [X.] nicht entgegen. Bei der Fertigung von Nebenkostenabrechnungen kann auf gespeicherte Daten nicht in demselben Maße zurückgegriffen werden wie bei der Erklärung einer Mieterhöhung. Die bei der Erstellung einer Nebenkostenabrechnung zu berücksichtigenden Kosten hängen von dem jeweiligen Verbrauch des Mieters, jährlich schwankenden unterschiedlichen Aufwendungen des Vermieters sowie einem unter Umständen geänderten Umlageschlüssel ab. Über den Namen des Mieters und die Größe seiner Wohnung hinaus muß deshalb der Vermieter bei der Erstellung einer Nebenkostenabrechnung mittels einer elektronischen Da-tenverarbeitungsanlage die entsprechenden [X.] einzeln eingeben. Aus diesem Grund erklärt § 20 Abs. 4 [X.] die Vorschrift des § 4 Abs. 7 und 8 [X.], der seinerseits auf § 10 Abs. 1 Satz 5 [X.] verweist, auch nur für entsprechend anwendbar. Dies bedeutet, daß eine maschinelle Unterschrift des Vermieters unter einer Nebenkostenabrechnung bereits dann genügt, wenn die Abrechnung, soweit wie technisch möglich, mit Hilfe einer automatischen Ein-richtung gefertigt wurde. Eine solche Auslegung entspricht dem Sinn und Zweck des § 10 Abs. 1 Satz 5 [X.], die mit dem Einsatz von elektronischen Da-tenverarbeitungsanlagen einhergehende Arbeitsersparnis bei der Erstellung von Erklärungen des Vermieters nicht wieder durch das Erfordernis einer eigenhän-digen Unterschrift unter das automatisch gefertigte Schreiben aufzuheben (BT-Drucks. 7/2011, [X.]). - 11 - Entgegen der Rüge der Revision ist das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, daß die Klägerin die Nebenkostenabrechnungen mittels eines Computerprogramms erstellt hat, welches das zuvor eingegebene Da-tenmaterial verarbeitet hat. Hierfür spricht bereits, daß es sich bei der Klägerin um einen Großvermieter handelt, der, wie sich aus den Abrechnungen ergibt, 169 Mieteinheiten in verschiedenen Häusern zu betreuen hat. Daß ein gewerb-licher Großvermieter mit einem Bestand von 169 Mieteinheiten erforderliche Abrechnungen für jede Mieteinheit gesondert und individuell erstellt und sich nicht soweit möglich automatischer Einrichtungen bedient, widerspricht jeglicher Lebenserfahrung und wird auch von der Beklagten so nicht vorgetragen. [X.] lassen sowohl das äußere Erscheinungsbild als auch die inhaltliche Ge-staltung der insgesamt 29 Seiten bzw. 56 Seiten umfassenden [X.] nur den Schluß darauf zu, daß es sich hierbei um standardisierte Schreiben an sämtliche Mieter handelt. So werden, wie sich jeweils aus Seite 2 des Anschreibens vom 28. Oktober 1999 und des Anschreibens vom 22. November 2000 ergibt, nicht nur Kosten abgerechnet, die die Beklagte be-treffen. Vielmehr werden die Kosten für alle Wohneinheiten der Klägerin aufge-listet und anschließend auf von der Klägerin näher bezeichnete Nutzergruppen oder auf die Bewohner des jeweiligen Anwesens verteilt. Nur mit dieser [X.] sämtlicher Betriebskosten der verschiedenen Wohnhäusern war es der Klägerin möglich, nach Eingabe der individuellen Daten des Mieters gleichlau-tende Schreiben an alle Mieter zu fertigen. Die Beklagte hat diese Umstände nicht in Abrede gestellt. Die Revision vermag weitergehendes tatsächliches Vorbringen der Beklagten nicht aufzuzei-gen, das der Annahme des Berufungsgerichts widerspräche, die Klägerin habe die Abrechnungen soweit wie möglich mit Hilfe automatischer Einrichtungen gefertigt. Das Berufungsgericht hat daher im Ergebnis zu Recht die schlichte - 12 - Behauptung der Beklagten, eine Fertigung der Abrechnung mit Hilfe automati-scher Einrichtungen sei zu verneinen, als unbeachtlich angesehen. [X.] [X.] Dr. Leimert
[X.] [X.]