Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 18.05.2011, Az. VIII ZR 240/10

BUNDESGERI[X.]HTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
VIII ZR 240/10
Verkündet am:

18. Mai 2011

Ring,

Justizhauptsekretärin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
BGB § 556 Abs. 3
a)
Die (vertragswidrige) Abrechnung von Betriebskosten, für die es an einer [X.] fehlt oder für die eine Pauschale vereinbart ist, führt nicht zur Un-wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung aus formellen Gründen.
b)
Das Gleiche gilt für in der Abrechnung zu
hoch oder zu niedrig angesetzte [X.] oder den Ansatz von Soll-
statt Ist-Vorauszahlungen.
[X.], Urteil vom 18. Mai 2011 -
VIII ZR 240/10 -
LG [X.]

[X.]

-
2
-
Der VIII.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 18.
Mai 2011
durch den Vorsitzenden [X.], den Richter Dr.
Frellesen, die Richterin Dr.
Hessel sowie die Richter Dr.
[X.] und Dr.
Schneider
für Recht erkannt:
Auf die Revision des [X.] wird das Urteil der 1.
Zivilkammer des [X.] vom
2.
September 2010 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die Parteien streiten über die Nachforderung des [X.] aus der Be-triebskostenabrechnung für das Jahr 2005.
Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung des [X.] in K.

. [X.] vom 24.
August 1995 sieht für Betriebskosten eine monatliche Pauscha-le
von 40
DM (20,45

-
und Warmwasserkosten monatliche [X.] von 100
DM (51,13

Der Kläger fordert für das Abrechnungsjahr 2005 eine Nebenkosten-nachzahlung
gemäß Abrechnung vom 31.
Oktober 2006 in Höhe von 1.247,56

. Die
der
Nebenkostenabrechnung beigefügte Einzelabrechnung der
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3
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Ista
weist
für die Beklagte unter Ziffer 1 Heiz-
und Warmwasserkosten in Höhe von

"Hausnebenkosten"
Kosten für Abwasser s ergeben sich Gesamtkosten e-rungen, Müllabfuhr usw.) sind in der Nebenkostenabrechnung gesondert
abge-rechnet. Der danach von der [X.] zu tragende Anteil beläuft sich auf 661,18

; da
Vorauszahlungen in Höhe von 865,13

berücksichtigt sind, endet die
Abrechnung dieser Betriebskosten
mit einem
Guthaben der [X.] von

Bezüglich der Heiz-
und Wasserkosten hat der Kläger den in der Ista-Abrechnung für die [X.] aus der Abrechnung der übrigen Betriebskosten abgesetzt, so [X.].
Der Kläger nimmt die Beklagte auf Zahlung von 1.247,56

in Anspruch. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das [X.] hat die Berufung des [X.] zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zuge-lassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter.

Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg.
I.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge-führt:

Die Nebenkostenabrechnung vom 31.
Oktober 2006, aus der der Kläger seinen Nachzahlungsanspruch herleite, sei bereits aus formellen Gründen
un-4
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wirksam.
Grundsätzlich müsse eine Abrechnung die Gesamtkosten, den Vertei-lungsschlüssel, die Berechnung des Anteils der einzelnen Mieter und die [X.] enthalten. Zudem müsse sie klar, übersichtlich und aus sich heraus für einen juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter mit durchschnittlichem Verständnisvermögen nachvollziehbar sein.
Die Nebenkostenabrechnung sei hier in der Gesamtschau nicht nach-vollziehbar. Zwar stelle die Vertragswidrigkeit hinsichtlich der durch eine Pau-schale abgegoltenen Betriebskosten
lediglich einen inhaltlichen Fehler der [X.] dar. Dies gelte jedoch nur dann, wenn die vertragswidrigen Angaben nicht zur Unverständlichkeit der Abrechnung führten. Hier enthalte die Neben-kostenabrechnung nicht nur vertragswidrig auch die gesamten Betriebskosten, obwohl diese -
unstreitig
-
mit einer Pauschale abgegolten seien, sondern sie enthalte unter dem Begriff der "Heiz-/Wasserkosten"
auch noch die Hausne-benkosten, die die Beklagte ebenfalls nicht schulde. Ferner seien
die Betriebs-kostenvorauszahlungen
vertragswidrig auf die Heiz-/Wasserkosten angerechnet worden. Unter dem Begriff "Vorauszahlung"
seien zudem nur die Soll-Vorauszahlungen aufgeführt worden, deren Höhe anhand der mietvertraglichen Regelung nicht nachvollziehbar sei.
Es sei bereits fraglich, ob ein juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Mieter noch erkennen könne, dass er an den aufgelisteten Betriebskosten aufgrund der Pauschalvereinbarung nicht zu beteiligen sei und dass die aufgrund der Pauschalvereinbarung geleisteten [X.] nicht zur Tilgung der Heiz-
und Warmwasserkosten herangezogen wer-den könnten.
Mit seinen Ausführungen zur Erhöhung der Vorauszahlungen
sei der Kläger gemäß §
531 Abs.
2 ZPO ausgeschlossen. Eine mögliche Nachbes-serung durch den Schriftsatz des [X.] vom 6.
November 2008 müsse be-reits wegen der Ausschlussfrist des §
556 Abs.
3 BGB außer Betracht bleiben.
Die Unwirksamkeit der Nebenkostenabrechnung habe zur Folge, dass die Frage nach einem möglichen Einwendungsausschluss dahinstehen könne.
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-
II.
Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher
Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der Anspruch des [X.] auf Nachzahlung
von
Nebenkosten in Höhe
von 1.247,56

nicht verneint werden.
Das
Berufungsgericht
verkennt, dass
inhaltliche Mängel der [X.] (zu Unrecht angesetzte Kosten, Fehler bei den
Vorauszahlungen)
die Nachvollziehbarkeit der Rechnungslegung nicht beeinträchtigen,
und über-spannt damit die (formellen) Anforderungen an die Abrechnung.

1. Zu Unrecht hält das Berufungsgericht die Abrechnung des [X.] schon deshalb für -
insgesamt -
unwirksam, weil sie auch Kosten enthält, die wegen einer im Mietvertrag insoweit
vereinbarten Pauschale
nicht abzurechnen waren.
a) [X.], für die es an einer [X.] fehlt, stellt nach der Rechtsprechung des Senats (nur) einen inhaltli-chen Fehler dar (Senatsurteil vom 10. Oktober 2007 -
VIII
ZR 279/06, [X.], 81
Rn.
24
f.). Das Gleiche gilt für den ähnlich
gelagerten Fall, dass die Abrechnung -
wie hier
-
Betriebskosten enthält, für die eine Pauschale verein-bart ist (Senatsurteil vom 12. Januar 2011 -
VIII
ZR 148/10, [X.], 240 Rn.
15).
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist eine andere Beurtei-lung nicht deshalb geboten, weil die -
nicht abzurechnenden
-
Kalt-
und Abwas-serkosten in der Heiz-
und Wasserkostenabrechnung der Ista
enthalten sind und die Abrechnung deshalb für einen durchschnittlichen Mieter nicht mehr nachvollziehbar wäre.
Der Mieter kann anhand des Mietvertrags überprüfen, ob
die ihm in Rechnung gestellten Betriebskosten nach den vertraglichen Verein-barungen abrechenbar sind; dass er dazu den Mietvertrag zur Hand nehmen und die Abrechnung des Vermieters (hier einschließlich der Einzelabrechnung 10
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der Ista) auf die einzelnen Betriebskosten durchsehen muss, hat mit der [X.] nichts zu tun.
b) Zu Unrecht geht das Berufungsgericht ferner davon aus, dass die [X.] des [X.] auch bezüglich der Heiz-
und Warmwasserkosten un-wirksam sei, weil er vertragswidrig weitere Kosten abgerechnet habe.
Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats führen (formelle)
Mängel, die nur [X.] betreffen, nicht zur Unwirksamkeit der gesamten [X.], wenn diese Positionen unschwer aus der Abrechnung herausgerechnet werden können (Senatsurteile vom 14. Februar 2007 -
VIII
ZR 1/06, [X.], 244 Rn.
11; vom 22. September 2010 -
VIII
ZR 285/09, [X.], 858
Rn. 42). Das Gleiche gilt für inhaltliche Mängel. Rechnet der Vermieter Kosten ab, für die eine Pauschale vereinbart ist, bleiben diese im Falle
fristgemäßer
Einwen-dung des Mieters unberücksichtigt; eine
etwaige
Nachforderung
des Vermie-ters, die sich
aus
den übrigen
Positionen e[X.],
bleibt davon unberührt.
2. Ebenfalls von Rechtsirrtum beeinflusst ist die Auffassung des [X.], dass die Abrechnung des [X.] nicht nachvollziehbar und deshalb aus formellen Gründen unwirksam sei, weil angesichts der im Mietver-trag vom 24. August 1995 vereinbarten Vorauszahlung auf die Heiz-
und Warmwasserkosten (51,13

Pauschale auf die

nicht erkennbar wäre, wie sich die in der Abrechnung angesetzten Vorauszahlungen von 865,13

Auf eine
"Nachvollziehbarkeit"
in dem vom Berufungsgericht erwogenen Sinne kommt es nicht an. Der Vermieter hat die Vorauszahlungen anzusetzen, die der Mieter für den Abrechnungszeitraum tatsächlich geleistet hat. Der vom Vermieter in der Abrechnung angesetzte Betrag
bedarf schon deshalb keiner Erläuterung, weil der Mieter anhand seiner Unterlagen ohne weiteres nachprü-fen kann, ob der Vermieter die
geleisteten Zahlungen
korrekt
berücksichtigt
hat. 14
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Etwaige Fehler -
zu hoch oder zu niedrig angesetzte Vorauszahlungen, Ansatz der Soll-
statt der Ist-Vorauszahlungen
-
stellen
(nur) materielle Fehler dar (Se-natsbeschluss vom 23. September 2009 -
VIII
ZA 2/08, [X.], 3575
Rn.
4, 6)
und führen deshalb nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnung aus formellen Gründen.
III.
Das Berufungsurteil kann daher keinen Bestand haben; es ist aufzuhe-ben (§
562 Abs.
1
ZPO). Die Sache ist
nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht -
aus seiner Sicht folgerichtig
-
keine Feststellungen dazu ge-troffen hat, ob die Beklagte materielle Fehler der Abrechnung innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 4 BGB gerügt hat.
Die Sache ist daher zur neuen [X.] und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen
(§
563 Abs.
1 Satz
1 ZPO).
Ball
Dr. Frellesen
Dr. Hessel

Dr. [X.]
Dr. Schneider

Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 09.12.2008 -
219 [X.] 409/08 -

LG [X.], Entscheidung vom 02.09.2010 -
1 S 13/09 -

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