Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 21.09.2011, Az. VIII ZR 97/11

[X.]UNDES[X.]RICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VERSÄUMNISURTEIL
VIII
ZR
97/11
Verkündet am:

21.
September 2011

Ring

Justizhauptsekretärin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.]G[X.] § 565a Abs. 2
Satz 1; EG[X.]G[X.] Art. 229 § 3
Mangels einer besonderen Übergangsregelung in Art. 229 § 3 EG[X.]G[X.] ist die Rege-lung des §
556a [X.]G[X.], wonach der Vermieter abweichend von der getroffenen miet-vertraglichen Regelung befugt ist, einseitig die Mietstruktur zu ändern, wenn die [X.]e-triebskosten ganz oder teilweise nach dem Verbrauch oder der Verursachung durch den Mieter erfasst werden, auch auf die vor dem Inkrafttreten des [X.] am 1. September 2001 bestehenden Mietverhältnisse uneingeschränkt anwendbar.

[X.], Versäumnisurteil vom 21. September 2011 -
VIII ZR 97/11 -
LG [X.]erlin

AG [X.]erlin-Tempelhof-
Kreuzberg

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Der VIII. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 21. September 2011 durch den Vorsitzenden [X.], [X.]
Frellesen, die Richterin Dr.
Hessel, [X.]
Achilles und die Richte-rin Dr. Fetzer

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der [X.] des [X.] vom 7.
März 2011 aufgehoben.
Die Sache wird
zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das [X.]erufungsge-richt zurückverwiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Mit Mietvertrag vom 18.
Mai 1979 mietete der [X.]eklagte von der Rechts-vorgängerin der Kläger eine Vierzimmerwohnung in [X.].

. In dem Mietvertrag war ursprünglich eine monatliche Kaltmiete von 426,74
DM vereinbart; Neben-kosten sind bei dem monatlich zu zahlenden [X.]etrag nicht aufgeführt.
Mit Schreiben vom 29.
Dezember 2006 teilten die Kläger dem [X.]eklagten mit, dass sie beabsichtigten, ab dem [X.] den Wasserverbrauch über einen noch einzubauenden Kaltwasserzähler zu erfassen und verbrauchsab-hängig abzurechnen. Außerdem erklärten sie, für die Kosten der Wasserver-sorgung ab dem 1.
Januar 2007 einen Vorschussbetrag in Höhe von monatlich 43,61

zu kürzen. Da der [X.]eklagte die Duldung des Einbaus des Wasserzählers ver-weigerte, erhoben die Kläger eine in zweiter Instanz erfolgreiche Duldungsklage 1
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und ließen am 8.
Juli 2008 zwei Kaltwasserzähler in der Wohnung des [X.]eklag-ten einbauen. Mit Schreiben vom 15.
Juli 2008 verlangten die Kläger wegen der eingebauten Kaltwasserzähler einen Modernisierungszuschlag und erhöhten die Miete um 3,34

Wasserkosten ab dem 8.
Juli 2008 verbrauchsabhängig abgerechnet würden. Mit Schreiben vom 26.
Mai 2009 erteilten die Kläger dem [X.]eklagten die [X.] für die [X.] vom 8.
Juli bis 31.
Dezember 2008, die einen [X.] von 408,37

e-trag ab dem 1.
Juli 2009 auf 113,72

Mit ihrer Klage begehren die Kläger die Zahlung des sich aus der [X.] vom 26. Mai 2009 ergebenden Nachforderungsbetrages in Höhe von 408,37

l-ständig geleisteten Vorschüsse für die Monate Juli bis Dezember 2009 -
jeweils nebst Zinsen -
sowie die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete gemäß §
558 [X.]G[X.].
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete [X.]e-rufung der Kläger hat das [X.]erufungsgericht zurückgewiesen. Mit ihrer vom [X.]e-rufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Kläger die Verurteilung des [X.]eklagten entsprechend ihren Klageanträgen.

Entscheidungsgründe:

I.
Die Revision hat Erfolg.
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Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu [X.], da der [X.]eklagte in der mündlichen Revisionsverhandlung trotz ord-nungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Ur-teil indessen nicht auf der Säumnis des [X.]eklagten, sondern auf einer Sachprü-fung ([X.], Urteil vom 4.
April 1962 -
V
ZR 110/60, [X.]Z
37, 79, 81
f.).
Das [X.]erufungsgericht hat zur [X.]egründung seiner Entscheidung im [X.] ausgeführt:
Den Klägern stehe weder der Nachforderungsbetrag von 408,37

Zinsen noch die erhöhten Vorschusszahlungen für Kalt-
bzw. Abwasser für Juli 2009 bis Dezember 2009 in Höhe von 420,66

r-teien lediglich die Vereinbarung einer Inklusivmiete hinsichtlich der [X.] enthalte,
könnten die Kläger nunmehr nicht die Mietstruktur einseitig um-stellen und Vorauszahlungen bzw. eine Nachforderung aus der [X.] verlangen, da diese Kosten Teil der vereinbarten Inklu-sivmiete seien. Für solche [X.] bestehe grundsätzlich [X.]estands-schutz, wie der [X.]undesgerichtshof (VIII
ZR 101/03) für derartige [X.]erliner [X.] im Hinblick auf die Frage der Möglichkeit der Erhöhung der Miete wegen gestiegener [X.]etriebskosten entschieden habe. Wenn aber der [X.] nicht berechtigt sei, erhöhte [X.]etriebskosten auf den Mieter umzulegen, sei ihm dies auch nicht über den Umweg der Umstellung der Mietstruktur möglich.
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Die Anwendung des §
556a Abs.
2 [X.]G[X.] scheitere daran, dass die Miet-vertragsparteien die gesonderte Tragung von Wasser/Abwasserkosten nicht vereinbart hätten. Es fehle an entsprechenden Anknüpfungspunkten im Miet-vertrag, welche [X.]etriebskosten in der Inklusivmiete enthalten seien. Zwar werde auch die Meinung vertreten, dass der Vermieter, wenn er die Möglichkeit einer verbrauchsabhängigen Abrechnung habe, von einer [X.]ruttokaltmiete auf eine Nettokaltmiete "umsteigen" könne. Dies gelte jedoch nicht für [X.], die insoweit unter [X.]estandsschutz stünden.
Das Mieterhöhungsverlangen sei bereits aus formalen Gründen [X.], weil es hinsichtlich der Wasserkosten von einer Teilinklusivmiete mit [X.] für Wasserkosten und damit einer unzutreffenden Mietstruktur ausgehe.
II.
Diese [X.]eurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand.
Zu Unrecht hat das [X.]erufungsgericht angenommen, dass die Kläger nicht berechtigt seien, einseitig die Mietstruktur zu ändern und die Kaltwasser-kosten verbrauchsabhängig auf den [X.]eklagten umzulegen (§
556a Abs.
2 Satz
1, Abs.
1 Satz
2 [X.]G[X.]). Zutreffend weist die Revision darauf hin, dass dem Vermieter durch § 556a Abs. 2 Satz 1 [X.]G[X.] die gesetzliche [X.]efugnis einge-räumt wird, unter bestimmten Voraussetzungen einseitig die Mietstruktur zu ändern und -
wie hier
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von einer [X.]ruttokaltmiete zu einer Nettokaltmiete mit verbrauchsabhängiger Abrechnung der gesondert erfassten [X.] überzugehen. Auch die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens hat das [X.]e-rufungsgericht zu Unrecht verneint.
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1. Gemäß §
556a Abs.
2 Satz
1 [X.]G[X.] kann der Vermieter durch einseiti-ge Erklärung in Textform bestimmen, dass die [X.]etriebskosten zukünftig abwei-chend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach dem erfass-ten Verbrauch oder der erfassten Verursachung umgelegt werden. Von dieser [X.]efugnis haben die Kläger mit ihrem Schreiben vom 29.
Dezember 2006 Ge-brauch gemacht. Seit dem -
gerichtlich durchgesetzten
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Einbau der Kaltwas-serzähler in der vom [X.]eklagten gemieteten Wohnung am 8.
Juli 2008 sind die [X.] von den Klägern daher gemäß §
556a Abs.
1 Satz
2 [X.]G[X.]
verbrauchsabhängig auf den [X.]eklagten umzulegen. Dies haben die Kläger mit Abrechnung vom 26.
Mai 2009 auch getan.
a) Die Regelung in §
556a Abs.
2 Satz
1 [X.]G[X.] ermöglicht dem Vermieter die Umstellung auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung oder eine, die
der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Nach einhelliger Auffassung in Rechtsprechung und Literatur (vgl. [X.], WuM
2004, 148; [X.], ZMR
2011, 214, 217; [X.]/Langenberg, Mietrecht, 10.
Aufl., §
556a [X.]G[X.] Rn.
129; [X.] in [X.]/Wall, [X.]etriebskos-tenkommentar, 3.
Aufl., Rn.
2322 und 2332; [X.] in [X.]/[X.]/[X.]ieber, Miet-
und Mietprozessrecht, 6.
Aufl., §
556a Rn.
9; [X.]/[X.], [X.]G[X.], 70.
Aufl., §
556a Rn.
7; [X.]/[X.], [X.]G[X.],
Neubearb. 2011, §
556a Rn.
37), der auch das [X.]erufungsgericht im Ansatz zustimmt, besteht damit ge-mäß § 556a Abs. 2 [X.]G[X.] ein Recht des Vermieters auf Änderung der mietver-traglich vereinbarten Mietstruktur für diejenigen [X.]etriebskosten, die verbrauchs-
oder verursachungsabhängig erfasst werden, auch wenn zuvor eine [X.]rutto-
oder Inklusivmiete oder eine [X.]etriebskostenpauschale vereinbart war.
b) Dieses Verständnis der Regelung in §
556a Abs.
2 [X.]G[X.] entspricht dem Willen des Gesetzgebers, der mit dieser Vorschrift nicht nur den sparsa-men und kostenbewussten Umgang mit Energie fördern, sondern auch mehr 13
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Kostengerechtigkeit schaffen will. Dies kann je nach Höhe der bisherigen Miete und der Verbrauchskosten eine Kostenerhöhung zulasten des Mieters mit sich bringen, jedoch ist bei
niedrigerem Verbrauch auch eine Kostenminderung denkbar. Andererseits soll die Regelung der Vermieterseite bei solchen Alt-[X.]rutto-
oder Teilinklusivmietverträgen, die durch steigende [X.]etriebskosten nicht mehr wirtschaftlich sind, mehr Kostengerechtigkeit bringen ([X.]T-Drucks. 14/4553, S.
51; [X.]/[X.], aaO Rn. 3). Die einseitige Änderungs-befugnis des Vermieters gilt auch dann, wenn die Parteien bislang -
wie hier
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keine oder nur eine teilweise gesonderte Umlage der [X.]etriebskosten vereinbart haben. Dies entspricht der Regelung aus §
4 Abs.
5 Nr.
1 [X.] aF, wonach der Vermieter auch nach der zuvor geltenden Rechtslage befugt war, einen ver-brauchsabhängigen Abrechnungsmaßstab einzuführen, allerdings nur hinsicht-lich der Kosten der Wasserversorgung und der Müllbeseitigung.
c) Entgegen der Auffassung des [X.]erufungsgerichts sind [X.] hiervon nicht ausgenommen.
aa) Die Vorschrift des §
556a [X.]G[X.] ist durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19.
Juni 2001 ([X.]G[X.]l. I S. 1149) neu in das [X.]ürgerliche
Gesetzbuch einge-fügt worden. Sie ist nach Art.
11 Mietrechtsreformgesetz seit dem 1.
September 2001 anwendbar. Nach den allgemeinen Grundsätzen bedeutet dies, dass die Vorschrift des § 556a [X.]G[X.] auch auf die zu diesem [X.]punkt bestehenden Mietverhältnisse
anzuwenden ist, soweit in der Übergangsvorschrift des Art.
229 §
3 EG[X.]G[X.] keine anderweitige Regelung getroffen ist ([X.]T-Drucks. 14/4553, S.
75; [X.]/[X.], aaO Rn.
5, §
549 Rn.
10
f.). Da der Gesetzgeber zu §
556a Abs. 2 [X.]G[X.] -
anders als in Art.
229 § 3 Abs. 4 EG[X.]G[X.] zu § 560 [X.]G[X.] -
keine besondere Übergangsvorschrift geschaffen hat, verbleibt es bei den allgemeinen Grundsätzen. Die Vorschrift des §
556a Abs. 2 [X.]G[X.] ist 16
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somit seit Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 1.
September 2001 uneingeschränkt anwendbar.
bb) Gegenteiliges ergibt sich auch nicht aus der Rechtsprechung des Senats zu einer Erhöhung der Miete wegen gestiegener [X.]etriebskosten ([X.] vom 21.
Januar 2004 -
VIII
ZR 101/03, [X.] 2004, 229 ff.). Danach ist ein Vermieter bei einem Altmietvertrag, der als Miete nur einen bestimmten [X.]e-trag vorsieht, nicht berechtigt, die Miete wegen gestiegener [X.]etriebskosten zu erhöhen. Darum geht es im Streitfall jedoch nicht. Die Kläger haben keine Miet-erhöhung wegen gestiegener [X.]etriebskosten erklärt, sondern mit Schreiben vom 29.
Dezember 2006 unter Herabsetzung der Miete die Mietstruktur [X.] und für die [X.] eine verbrauchsabhängige Abrechnung ein-geführt. Dies wäre den Klägern als Vermietern im Übrigen bereits nach der al-ten Rechtslage gemäß §
4 Abs.
5 Nr.
1 [X.] aF möglich gewesen. Daran hat sich durch die Neuregelung des §
556a Abs.
2 [X.]G[X.] nichts geändert.
2. Mit der vom [X.]erufungsgericht gegebenen [X.]egründung kann daher ein Anspruch der Kläger gegen den [X.]eklagten auf
Zahlung des [X.] in Höhe von 408,37

Mai 2009 nebst Zin-sen nicht verwehrt werden.
Hinsichtlich der geltend gemachten Vorschusszahlungen für 2009 in [X.] von insgesamt 420,66

hnungsreife eingetre-ten. Für diesen [X.]raum können die Kläger Wasserkosten nicht mehr als [X.], sondern nur aufgrund einer Abrechnung verlangen (vgl. Senatsurteile vom 30. März 2011 -
VIII ZR 133/10, NJW 2011, 1957 Rn. 14, und vom 16.
Juni 2010 -
VIII ZR 258/09, [X.], 736 Rn. 22 mwN). Insoweit wird den Klägern Gelegenheit zur Klageumstellung zu gewähren sein (§ 264 Nr. 3, §
139 Abs.
2 ZPO).
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Anders als das [X.]erufungsgericht meint, steht dem Anspruch auf Zu-stimmung zur Erhöhung der Miete nicht entgegen, dass das Mieterhöhungsver-langen vom 28.
Dezember 2009 aus formalen Gründen bereits deshalb [X.] wäre, weil es von einer unzutreffenden Mietstruktur ausginge. Die Miet-struktur betrifft im Übrigen nicht die Wirksamkeit, sondern die inhaltliche Rich-tigkeit eines Mieterhöhungsverlangens (vgl. Senatsurteil vom 7. Juli 2010 -
VIII
ZR 321/09, NJW 2010, 2945 Rn. 10 ff.).
III.
Nach alledem kann das [X.]erufungsurteil keinen [X.]estand haben; es ist daher aufzuheben (§
562 Abs.
1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endent-scheidung reif. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das [X.]erufungsgericht zurückzuverweisen (§
563 Abs.
1 Satz
1 ZPO).

[X.]all

Dr.
Frellesen

Dr.
Hessel

Dr. Achilles Dr.
Fetzer

Vorinstanzen:
AG [X.]erlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 11.06.2010 -
5 C 588/09 -

LG [X.]erlin, Entscheidung vom 07.03.2011 -
67 [X.] -

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