Bundesgerichtshof, Versäumnisurteil vom 06.04.2022, Az. VIII ZR 247/20

8. Zivilsenat | REWIS RS 2022, 2982

© REWIS UG (haftungsbeschränkt)

Tags hinzufügen

Sie können dem Inhalt selbst Schlagworten zuordnen. Geben Sie hierfür jeweils ein Schlagwort ein und drücken danach auf sichern, bevor Sie ggf. ein neues Schlagwort eingeben.

Beispiele: "Befangenheit", "Revision", "Ablehnung eines Richters"

QR-Code

Gegenstand

Mieterhöhung bei preisgebundenem Wohnraum: Begründungserfordernis bei Inanspruchnahme eines höheren AfA-Satzes


Tenor

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 3. Zivilkammer des [X.] vom 10. August 2020 (3 S 14/20) im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als dort die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des [X.] vom 16. Februar 2020 als unbegründet zurückgewiesen wurde.

Die Sache wird im Umfang der Aufhebung zur erneuten Verhandlung und Entscheidung - auch über die Kosten des Revisionsverfahrens - an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Von Rechts wegen

Tatbestand

1

Die Beklagte ist Mieterin einer preisgebundenen Wohnung der Klägerin in M.   .

2

Im [X.] an eine Modernisierung der Wohnung der Beklagten sowie des Gebäudes, in dem die Wohnung liegt, teilte die von der Klägerin beauftragte Wohnungsverwalterin der Beklagten mit Schreiben vom 9. Juni 2016 mit, dass sich die monatlich zu zahlende Grundmiete infolge der Modernisierungsmaßnahmen nach den Vorschriften der II. Berechnungsverordnung sowie des [X.] zum 1. Juli 2016 um 59,44 [X.] von 605,37 [X.] auf 664,81 [X.] monatlich erhöhe. Dem Schreiben waren mit "[X.] zum 01.07.2016" bezeichnete Unterlagen beigefügt, in denen die Modernisierungsmaßnahmen und die angefallenen Gesamtbaukosten (679.297,32 [X.] beziehungsweise 182.017,23 [X.]) aufgeführt sind sowie die [X.] berechnet wurde. Dabei wurden unter anderem bei den jährlichen Aufwendungen "1,5152 % AfA von 679.297,32 [X.] Baukosten = 10.292,38 [X.]" sowie "1,5152 % AfA von 182.017,23 [X.] = 2.757,84 [X.]" angesetzt.

3

Die Beklagte hält die Mieterhöhungserklärung vom 9. Juni 2016 aus formellen Gründen für unwirksam, weil die Klägerin den Ansatz einer Abschreibung von 1,5152 % der Gesamtbaukosten, die den gesetzlichen Regelsatz der Abschreibung (1 %) übersteigt, in dem Schreiben nicht näher erläutert habe, und zahlte in der Folge den verlangten Erhöhungsbetrag nicht.

4

Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin die Beklagte auf Zahlung von 2.130,36 [X.] nebst Zinsen in Anspruch genommen. Hiervon entfallen 1.783,20 [X.] auf die Nichtzahlung des [X.] von 59,44 [X.] monatlich in der [X.] vom 1. Juli 2016 bis 31. Dezember 2018; die restlichen 347,16 [X.] setzen sich aus nicht gezahlten Betriebskosten (248,62 [X.]) sowie Mahngebühren (15 [X.]) und vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten (83,54 [X.]) zusammen. Das Amtsgericht hat der Klage - unter deren Abweisung im Übrigen - in Höhe von 140,30 [X.] nebst Zinsen stattgegeben. Auf die Berufung der Klägerin hat das [X.] die Beklagte in Abänderung des erstinstanzlichen Urteils und unter Abweisung der Klage im Übrigen zur Zahlung von insgesamt 303,74 [X.] nebst Zinsen verurteilt. Die weitergehende Berufung hat das [X.] in Höhe von 100 [X.] (so der Tenor der Entscheidung) beziehungsweise in Höhe von 108,32 [X.] (so die Entscheidungsgründe) als unzulässig verworfen. Im Übrigen hat es das Rechtsmittel als unbegründet zurückgewiesen; mit der insoweit vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren in Höhe von weiteren 1.881,74 [X.] weiter.

Entscheidungsgründe

5

Die Revision hat Erfolg.

I.

6

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

7

Mit Ausnahme des zugesprochenen Betrags von 303,74 € stehe der Klägerin ein (weiterer) Zahlungsanspruch nicht zu. Sie könne weder die geltend gemachte Mieterhöhung noch zu deren Verfolgung angefallene Mahngebühren und vorgerichtliche Anwaltskosten verlangen.

8

Das Amtsgericht habe zutreffend angenommen, dass die Mieterhöhungserklärung vom 9. Juni 2016 formell unwirksam sei. Ob und gegebenenfalls in welchem Umfang die Klägerin materiell-rechtlich berechtigt gewesen sei, aufgrund der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen die Miete für die Wohnung der [X.] zu erhöhen, bedürfe daher im Streitfall keiner Entscheidung.

9

Eine - wie hier - auf der Grundlage des § 10 Abs. 1 Satz 1 [X.] erklärte Mieterhöhung sei nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung berechnet und erläutert werde. An Letzterem fehle es in Bezug auf den in der Mieterhöhungserklärung vom 9. Juni 2016 angeführten [X.] von 1,5152 % der Gesamtbaukosten. Die neben einer Berechnung der Mieterhöhung vom Gesetz verlangte Erläuterung erfordere, dass dem Mieter alle notwendigen Umstände mitzuteilen seien, aufgrund derer er überprüfen könne, ob die Mieterhöhung berechtigt sei. Vor diesem Hintergrund hätte es bezüglich des Ansatzes eines von dem in § 25 II. Berechnungsverordnung (im Folgenden: [X.]) genannten regelmäßigen [X.] von einem Prozent der Gesamtbausumme abweichenden [X.]es von 1,5152 % einer schlagwortartigen Begründung, zumindest aber einer Kenntlichmachung des erhöhten [X.]es bedurft.

Denn die gesetzliche Vorgabe in § 10 Abs. 1 Satz 2 [X.], die Mieterhöhung über die Berechnung hinaus auch zu erläutern, sei dahin zu verstehen, dass dem regelmäßig rechtsunkundigen Mieter zumindest grobe Anhaltspunkte dafür gegeben werden müssten, die es ihm erlaubten, die Mieterhöhung nachzuvollziehen. Nur so verfüge er über eine Grundlage für die Entscheidung, ob er die Mieterhöhungserklärung - gegebenenfalls mit fachkundigem Rat und unter Inanspruchnahme seines Auskunfts- und Einsichtsrechts - hinterfragen wolle.

II.

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können die weiter verfolgten Ansprüche der Klägerin auf Zahlung rückständiger Miete in Höhe von 1.783,20 € gemäß § 535 Abs. 2 BGB, §§ 8 ff. [X.] sowie auf Zahlung diesbezüglicher Mahnkosten (in Höhe von 15 €) und vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten aus § 280 Abs. 1, § 280 Abs. 2, §§ 286, 288 Abs. 4 BGB (in Höhe von 83,54 €) nicht verneint werden.

1. Das Berufungsgericht ist im Ausgangspunkt zutreffend davon ausgegangen, dass die Beklagte eine preisgebundene Wohnung angemietet hat, die den Bestimmungen des [X.] ([X.]) unterliegt, und die Klägerin deshalb bei einer einseitigen Mieterhöhung die Voraussetzungen des § 10 [X.] zu beachten hat. Nach § 10 Abs. 1 Satz 1 [X.] kann der Vermieter dem Mieter gegenüber schriftlich erklären, dass das vom Mieter gezahlte Entgelt um einen bestimmten Betrag bis zur Höhe des zulässigen Entgelts erhöht werden soll, wenn der Mieter (bisher) nur zur Entrichtung eines niedrigeren als des nach diesem Gesetz zulässigen Entgelts verpflichtet ist. Die Erklärung ist nur dann formell wirksam, wenn in ihr die Erhöhung berechnet und erläutert ist (§ 10 Abs. 1 Satz 2 [X.]). Gemäß § 10 Abs. 1 Satz 3 [X.] sind zudem eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder ein Auszug daraus, der die Höhe der laufenden Aufwendungen erkennen lässt, beizufügen.

Zum Inhalt und zum Umfang der Erläuterungspflicht des Vermieters enthält § 4 Abs. 7 der aufgrund der Ermächtigung in § 8a Abs. 2, § 28 [X.] erlassenen [X.] (im Folgenden: [X.]) eine ausfüllende beziehungsweise ergänzende Vorschrift (vgl. Senatsurteil vom 4. Dezember 2013 - [X.], NJW 2014, 457 Rn. 14). Nach § 4 Abs. 7 Satz 1 [X.] bestimmt sich die Durchführung einer zulässigen Mieterhöhung gegenüber dem Mieter sowie der Zeitpunkt, von dem an sie wirksam wird, nach § 10 [X.], soweit nichts anderes vereinbart worden ist. Bei der Erläuterung der Mieterhöhung sind (lediglich) die Gründe anzugeben, aus denen sich die einzelnen laufenden Aufwendungen erhöht haben, und die auf die einzelnen laufenden Aufwendungen entfallenden Beträge (vgl. auch Senatsbeschluss [[X.]] vom 11. Januar 1984 - [X.], [X.], 284, 294).

2. Anders als das Berufungsgericht angenommen hat, wird das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 9. Juni 2016 diesen gesetzlichen Vorgaben gerecht. Es ist insbesondere nicht deshalb - aus formellen Gründen - unwirksam, weil die Klägerin nicht besonders darauf hingewiesen oder mit näherer Begründung erläutert hat, dass sie in ihrer Berechnung einen - gegenüber dem in § 25 Abs. 2 [X.] genannten Regelsatz von "1 vom Hundert" - erhöhten [X.] für die laufenden Aufwendungen beansprucht. Mit seiner gegenteiligen Auffassung überspannt das Berufungsgericht die formellen Anforderungen, die die Vorschrift des § 10 [X.] an ein Mieterhöhungsverlangen stellt.

a) Die Vorschriften über die Berechnungs- und Erläuterungspflichten des Vermieters von preisgebundenem Wohnraum bilden zwar das notwendige Gegengewicht zu der dem Vermieter in Abweichung von allgemeinen Grundsätzen des Vertragsrechts eingeräumten Möglichkeit, die Pflicht des Mieters zur Mietzahlung durch einseitige Erklärung zu gestalten. Die gesetzlich vorgesehenen Berechnungs- und Erläuterungspflichten erleichtern dem Mieter, der in der Regel nicht juristisch und wohnungswirtschaftlich vorgebildet ist, die Nachvollziehung und gegebenenfalls die Nachprüfung der Berechnung der einseitigen Mieterhöhung erheblich (vgl. [X.], [X.], 463; Senatsurteil vom 8. April 2009 - [X.], NJW-RR 2009, 1021 Rn. 23).

Jedoch soll der den Bestimmungen des [X.] unterliegende Vermieter durch die formellen Anforderungen in § 10 Abs. 1 Satz 2 [X.] nicht an der Durchsetzung der gesetzlich zulässigen Kostenmiete, die ihm eine angemessene Verzinsung seiner Eigenleistung garantieren soll, gehindert werden (vgl. [X.], aaO). Insoweit ist zu beachten, dass die (einseitige) Mieterhöhungserklärung nur ein formelles Wirksamkeitserfordernis für die dem Vermieter von Gesetzes wegen zustehende, seine erhöhten Aufwendungen deckende Kostenmiete darstellt (vgl. Senatsbeschluss [[X.]] vom 11. Januar 1984 - [X.], [X.], 284, 292). Daher ist nach der Rechtsprechung des Senats der Zweckbestimmung der Vorschrift des § 10 [X.], dem Mieter die Möglichkeit zur Information und Nachprüfung zu geben, unter Abwägung nicht nur seiner, sondern auch der berechtigten Interessen des Vermieters Rechnung zu tragen (vgl. Senatsbeschluss [[X.]] vom 11. Januar 1984 - [X.], aaO).

aa) Sinn und Zweck der Regelung des § 10 Abs. 1 [X.] ist es, den Mieter darüber zu informieren, weshalb die Miete erhöht wird (hier: Erhöhung der laufenden Aufwendungen wegen Modernisierung). Aus der dem Mieterhöhungsverlangen beizufügenden Wirtschaftlichkeitsberechnung oder einem die laufenden Aufwendungen des Vermieters ausweisenden Auszug kann der Mieter ersehen, ob sich der Vermieter auch mit der erhöhten Miete noch im Rahmen der ihm durch § 8 Abs. 1 [X.] auferlegten Verpflichtung hält, die Wohnung nicht gegen ein höheres Entgelt zum Gebrauch zu überlassen, als zur Deckung seiner laufenden Aufwendungen erforderlich ist (Senatsurteil vom 6. April 2011 - [X.], NJW-RR 2011, 948 Rn. 11). Mit diesen Angaben sind die Informationsinteressen des Mieters hinreichend gewahrt, denn zur Klärung etwa verbleibender Unsicherheiten oder zur Kontrolle der Angaben des Vermieters zu dessen Aufwendungen auf ihre sachliche Richtigkeit steht dem Mieter nach § 8 Abs. 4 Satz 1 [X.], § 29 Abs. 1 [X.] ein umfassendes, an keine weiteren Voraussetzungen geknüpftes, jederzeit mögliches Auskunfts- und Einsichtsrecht zur Verfügung (Senatsbeschluss [[X.]] vom 11. Januar 1984 - [X.], [X.], 284, 291, 295; Senatsurteile vom 4. Dezember 2013 - [X.], NJW 2014, 457 Rn. 14; vom 6. April 2011 - [X.], aaO).

bb) Der Umstand, dass nach § 10 Abs. 1 Satz 2 [X.] die Mieterhöhung nicht nur zu berechnen, sondern auch zu erläutern ist, bedeutet nicht, dass jeder einzelne Schritt der Berechnung so detailliert zu begründen ist, dass der Mieter bereits hierdurch über sämtliche Informationen verfügt, um abschließend prüfen zu können, ob die Mieterhöhung sachlich berechtigt ist. Dies ergibt sich zum einen aus der die Vorschrift des § 10 Abs. 1 Satz 2 [X.] ausfüllenden Bestimmung des § 4 Abs. 7 Satz 2 [X.], wonach für die Erläuterung im Sinne der erstgenannten Regelung die Angabe der Gründe für die Erhöhung der einzelnen laufenden Aufwendungen und der hierauf entfallenden Beträge ausreichend ist (vgl. auch Senatsbeschluss [[X.]] vom 11. Januar 1984 - [X.], aaO [X.]). Zum anderen folgt dies daraus, dass das Gesetz in § 8 Abs. 4 Satz 1 [X.], § 29 Abs. 1 [X.] dem Mieter zur Deckung seines Informationsinteresses zusätzlich ein jederzeitiges, an keine weiteren Voraussetzungen geknüpftes Auskunfts- und Einsichtsrecht gewährt und der Vermieter im Hinblick auf seine gemäß Art. 14 GG geschützten Interessen an der Erzielung einer zulässigen Kostenmiete nicht vor zu hohe formellen Anforderungen an die Berechnung und Erläuterung der Mieterhöhung gestellt werden darf (vgl. Senatsbeschluss [[X.]] vom 11. Januar 1984 - [X.], aaO, S. 291; Senatsurteil vom 12. Januar 1966 - [X.], [X.], 225 unter [X.] 2 a; vgl. ferner Senatsbeschluss [[X.]] vom 20. September 1982 - VIII ARZ 1/82, [X.], 392, 396 [zu einer Mieterhöhung nach § 2 Abs. 2 Satz 3 MHRG]).

b) Den danach zu stellenden Erläuterungsanforderungen werden das Schreiben der Klägerin vom 9. Juni 2016 und die ihm angefügten Unterlagen gerecht.

aa) Der [X.] wird in dem genannten Schreiben mitgeteilt, dass Grundlage der Mieterhöhung durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen in der von der [X.] angemieteten Wohnung sowie des Gebäudes sind. In den beigefügten mit "[X.] zum 01.07.2016" bezeichneten Unterlagen werden die durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen (Fassadendämmung, Kellerdeckensanierung, wärmegedämmte Fenster in [X.] und Wohnungen, wärmegedämmte Haustüren, Wärmedämmung Flachdach) im Einzelnen bezeichnet und die hierfür aufgewendeten Gesamtbaukosten genannt. Sodann werden die Kosten für Instandhaltung des Objekts herausgerechnet und im [X.] daran die durchschnittliche [X.] pro qm Wohnfläche im Monat berechnet. Hierbei werden unter anderem - mit Zinssätzen und in absoluten Beträgen - die für die Bereitstellung von Eigenkapital für die bei der Modernisierung angefallenen Gesamtbaukosten von 679.297,32 € beziehungsweise von 182.017,23 € entfallenden Zinsen angegeben und weiter ein Satz für die Absetzung für Abnutzung (AfA) in Höhe von 1,5152 % der Gesamtbaukosten sowie die sich hieraus ergebenden Beträge (10.292,38 € und 2.757,84 €) angeführt. Die Mieterhöhung wird dann mit 0,753 €/m

bb) Damit hat die Klägerin der [X.] alle gesetzlich notwendigen Angaben übermittelt. Zu einer weiteren Erläuterung dieser Angaben war sie nicht verpflichtet, insbesondere auch nicht dazu, dass und warum sie einen gegenüber dem Regelsatz von 1 % der Gesamtkosten (§ 25 Abs. 2 [X.]) erhöhten [X.] in Anspruch genommen hat. Sie hat im Einklang mit § 4 Abs. 7 Satz 2 [X.] die Gründe angegeben, aus denen sich die einzelnen laufenden Aufwendungen erhöht haben (insbesondere Zinsen auf Eigenkapital, Abschreibung auf Abnutzung), und sie hat zudem die auf die einzelnen laufenden Aufwendungen entfallenden Beträge aufgeführt.

Ein Hinweis auf die Abweichung des Satzes für die Absetzung für Abnutzung (AfA) von dem gesetzlichen Regelsatz oder gar eine nähere Begründung für die Inanspruchnahme eines höheren [X.]es war weder nach dem Wortlaut der Vorschriften des § 10 [X.], § 4 Abs. 7 [X.] noch aufgrund der nach der Zielsetzung dieser Bestimmungen gebotenen Abwägung der beiderseitigen Interessen geboten. Davon abgesehen, dass - wie die Revision zu Recht geltend macht - der bloße Umstand einer Abweichung vom Regelsatz noch nicht mit einem wirklichen Erkenntnisgewinn verbunden ist, weil er nichts darüber besagt, ob die Inanspruchnahme eines höheren Satzes berechtigt ist, kann die vom Berufungsgericht vermisste weitere Aufklärung der [X.] ohne Weiteres durch Geltendmachung des ihr jederzeit eröffneten Auskunfts- und Einsichtsrechts (§ 8 Abs. 4 Satz 1 [X.], § 29 Abs. 1 [X.]) erfolgen. Das Gesetz verlangt dem Mieter insoweit eine gewisse Eigeninitiative ab (Senatsbeschluss [[X.]] vom 11. Januar 1984 - [X.], [X.], 284, 296). Wollte man die vom Berufungsgericht unter dem Gesichtspunkt der Erläuterung der Mieterhöhung geforderte sachliche Begründung für den Ansatz einer vom Regelsatz abweichenden Abschreibung beziehungsweise die Erteilung eines Hinweises hinsichtlich des Ansatzes eines höheren Abschreibungsgrundsatz zu den Anforderungen an die formelle Wirksamkeit der Mieterhöhung erheben, würde dem Vermieter die Durchsetzung seines Anspruchs auf eine gesetzlich zulässige Erhöhung der Kostenmiete erschwert, ohne dass dies zum Schutz des Informationsinteresse des Mieters gerechtfertigt wäre.

Die vom Berufungsgericht - von seinem Rechtsstandpunkt folgerichtig - nicht erörterte Frage, ob die Klägerin die in den der Mieterhöhungserklärung beigefügten [X.] ausgewiesene AfA von 1,5152 % der Gesamtbausumme zu Recht angesetzt hat, ist (allein) eine Frage der materiellen Berechtigung des Erhöhungsverlangens. Diese bislang unterlassene Prüfung wird nachzuholen sein. Denn erst im [X.] daran kann eine Entscheidung über das weitere Zahlungsbegehren der Klägerin getroffen werden.

III.

Nach allem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da die Sache nicht zur Endentscheidung reif ist, ist sie zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO).

Rechtsbehelfsbelehrung:

Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem beim [X.] zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab Zustellung des Versäumnisurteils bei dem [X.], [X.], durch Einreichung einer Einspruchsschrift einzulegen.

[X.]     

      

Dr. Schneider     

      

Dr. Bünger

      

Kosziol     

      

Dr. [X.]     

      

Meta

VIII ZR 247/20

06.04.2022

Bundesgerichtshof 8. Zivilsenat

Versäumnisurteil

Sachgebiet: ZR

vorgehend LG Mainz, 10. August 2020, Az: 3 S 14/20

§ 10 Abs 1 S 1 WoBindG, § 10 Abs 1 S 2 WoBindG, § 4 Abs 7 NMV

Zitier­vorschlag: Bundesgerichtshof, Versäumnisurteil vom 06.04.2022, Az. VIII ZR 247/20 (REWIS RS 2022, 2982)

Papier­fundstellen: REWIS RS 2022, 2982

Auf dem Handy öffnen Auf Mobilgerät öffnen.


Die hier dargestellten Entscheidungen sind möglicherweise nicht rechtskräftig oder wurden bereits in höheren Instanzen abgeändert.

Ähnliche Entscheidungen

VIII ZR 246/20 (Bundesgerichtshof)

Preisgebundene Wohnung: Formelle Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen


1 S 43/00 (Landgericht Dortmund)


VIII ZR 32/13 (Bundesgerichtshof)

Mietpreisbindung: Begründungsanforderungen an eine Mieterhöhungserklärung


VIII ZR 151/03 (Bundesgerichtshof)


VIII ZR 152/03 (Bundesgerichtshof)


Zitieren mit Quelle:
x

Schnellsuche

Suchen Sie z.B.: "13 BGB" oder "I ZR 228/19". Die Suche ist auf schnelles Navigieren optimiert. Erstes Ergebnis mit Enter aufrufen.
Für die Volltextsuche in Urteilen klicken Sie bitte hier.