Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 24.05.2013, Az. V ZR 182/12

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
V ZR
182/12
Verkündet am:

24. Mai 2013

Lesniak

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.] § 21 Abs. 3
Den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung (§
21 Abs.
3 [X.]) genügt jedenfalls bei Vorliegen gravierender Mängel der Bausubstanz nur eine den [X.] anerkannten Stand der Technik sowie die Regeln der Baukunst beachtende Sanierung; da [X.]-Normen die Vermutung in sich
tragen, dass sie den Stand der allgemein anerkannten Regeln der Technik wiedergeben, sind solche Sanierungen grundsätzlich [X.]-gerecht auszuführen.

[X.], Urteil vom 24. Mai 2013 -
V [X.] -
LG Berlin

AG [X.]

-
2
-
Der V.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom
24. Mai 2013 durch die Vorsitzende [X.]in Dr.
Stresemann, die [X.] [X.], Prof. Dr. Schmidt-Räntsch und [X.] und die
[X.]in Weinland

für Recht erkannt:
Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der [X.] des [X.] vom 3.
Juli
2012 wird als unzulässig [X.], soweit sie den in der Versammlung der Wohnungseigen-tümer vom 22.
September
2009 gefassten Beschluss zu [X.]
7 betrifft.

Im Übrigen wird das Urteil -
auch im Kostenpunkt -
aufgehoben.

Auf die weitere Revision der Beklagten wird das Urteil der [X.] des [X.] vom 28.
Oktober
2011 [X.] aufgehoben.

Im Umfang der Aufhebung werden die Sachen zur neuen [X.] und Entscheidung, auch über die Kosten des [X.], an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

-
3
-
Tatbestand:

Die Parteien bilden die im Rubrum näher bezeichnete [X.]. Die Klägerin, Teileigentümerin der im 5. Geschoss gelege-nen -
früher als Trockenboden genutzten
-
Einheit Nr.
22, beabsichtigt deren Ausbau zu Wohnungen. Nach §
21 der Teilungserklärung (TE) ist der jeweilige Eigentümer dieser Einheit unter näher bezeichneten Voraussetzungen befugt, die seiner Berechtigung unterliegenden [X.] auf eigene Kos-ten zu Wohnzwecken auszubauen und die neu geschaffenen Räume von [X.] in Wohnungseigentum umzuwandeln. Zur Beteiligung an den [X.] ist er erst nach Fertigstellung des Dachgeschosses bzw. nach Einzug des Eigentümers verpflichtet.

Auf der Eigentümerversammlung vom 22.
September 2009 wurde zu dem Tagesordnungspunkt ([X.]) 7 u.a. der folgende Beschluss gefasst:

Sofern Teilflächen der Einheit Nr.
22 Erwerbern zum Selbstausbau angeboten werden, hat der Eigentümer der Einheit Nr.
22 sicherzu-stellen, dass der Ausbau unter einheitlicher Leitung und innerhalb der mit Beschluss der Eigentümerversammlung vom [X.] einheitlichen maximalen Bauzeit für das gesamte Dachgeschoss von
18 Monaten durch Fachunternehmen unter [X.] erfolgt. Die Einhaltung dieser Maßgaben hat der Eigentümer der Einheit Nr.
22 der [X.] gegebenenfalls vor Beginn von Baumaßnahmen durch Vorlagen entsprechender vertraglicher Vereinbarungen mit den Erwerbern nachzuweisen.

Nach einem von der Klägerin eingeholten Gutachten der [X.] ist die Dach-
und Deckenkonstruktion über dem 4.
Obergeschoss mit echtem Hausschwamm

und sonstigen holzzerstörenden Pilzen befallen. Es 1
2
3
-
4
-
wird eine Sanierung nach [X.] 68800 Teil 4 i.[X.]. dem WTA-Merkblatt
Nr. 1-2-05/D (im Folgenden nur noch [X.] 68800) empfohlen. Demgegenüber kommt der von der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragte Sachver-ständige M. zu dem Ergebnis, es lägen allenfalls leichte Schäden der Decken-konstruktion vor. Die von der Sachverständigen S. empfohlenen Sanierungs-maßnahmen seien fachlich nicht auf das Notwendige beschränkt.

Vor diesem Hintergrund wurde auf der Eigentümerversammlung vom 22.
September 2009 zu [X.] 10 eine von der [X.] 68800 abweichende Sanie-rung gemäß den Vorgaben des Sachverständigen M

beschlossen.

Die gegen die Beschlüsse zu [X.] 7 und 10 gerichtete Anfechtungsklage ist in den Tatsacheninstanzen erfolgreich gewesen. In den Rechtsstreit einge-führt worden sind weitere Parteigutachten sowie ein in einem selbständigen Beweisverfahren eingeholtes gerichtliches Sachverständigengutachten. Die mit der Begründung zugelassene Revision, Fragen des Umfangs der Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Herstellung des Gemeinschaftseigentums unter [X.] auf eine [X.]-Vorschrift

seien klärungsbedürftig, ist Gegenstand des hiesigen Revisionsverfahrens V
[X.], in dem die Beklagten eine Abwei-sung der Klage erreichen möchten.

Auf einer weiteren Eigentümerversammlung vom 7. Juli
2010 wurde der unter [X.] 5 gestellte Antrag der Klägerin abgelehnt, eine Instandsetzung und Sanierung der Geschossdecke über dem 4. Obergeschoss und des Dachstuhls nach den Vorgaben der [X.] 68800 durchzuführen. Die dagegen erhobene An-fechtungsklage hat die Klägerin mit dem Antrag verknüpft, die Beklagten zu [X.] gemäß [X.] 68800 und -
hilfsweise
-
nach gerichtlichem Ermes-4
5
6
-
5
-
sen dazu zu verpflichten, die notwendigen Sanierungsmaßnahmen gemäß den Anforderungen der genannten [X.]-Norm auszuführen.

Mit Urteil vom 3. März 2011 hat das Amtsgericht den Beschluss vom 7.
Juli 2010 nur insoweit für ungültig erklärt, als der Antrag der Klägerin auf Ausführung der notwendigen Sanierungsmaßnahmen der Geschossdecke über dem 4.
Obergeschoss nach der [X.] 68800 abgelehnt wurde; nur insoweit hat es auch dem Hilfsantrag stattgegeben. Im Übrigen -
also mit Blick auf die Sa-nierung des Dachstuhls
-
hat es die Klage abgewiesen. Die gegen die teilweise Stattgabe der Klage eingelegte Berufung der Beklagten ist erfolglos geblieben. Mit der zugelassenen Revision erstreben die Beklagten eine vollständige [X.] in dem Revisionsverfahren mit dem Aktenzeichen [X.]/12.

Auf einer im September 2011 durchgeführten Versammlung befassten sich die Wohnungseigentümer abermals mit der Frage der Sanierung und fass-ten zu [X.] 3 mehrheitlich folgenden -
in einem weiteren Rechtsstreit angefoch-tenen
-
Beschluss:

Der Beschluss vom 22.9.2009 wird dahingehend präzisiert, dass nicht eine generelle Abweichung von der [X.] 68800, Teil 4 gemeint war, sondern eine regelkonforme Sanierung der Decke über dem 4.
OG unter Berücksichtigung der Besonderheiten des vorliegenden Einzelfalles.

Der [X.] hat die beiden in der Revisionsinstanz anhängigen Prozesse [X.]/12 und V [X.] zur gemeinsamen Verhandlung und Entscheidung verbunden. Die Klägerin beantragt die Zurückweisung der Revisionen.

7
8
9
-
6
-
Entscheidungsgründe:
I.
Nach Auffassung des Berufungsgerichts sind beide Klagen zulässig. [X.] sei der Einwand anderweitiger Rechtshängigkeit unbegründet. Die Streitgegenstände seien nicht identisch. Es handele sich um eigenständige Be-schlüsse, über deren Rechtmäßigkeit isoliert befunden werden müsse. Da der spätere -
auf einer im September 2011 durchgeführten Eigentümerversamm-lung zu [X.]
3 gefasste
-
Beschluss von der Klägerin angefochten worden und das der Anfechtungsklage stattgebende erstinstanzliche Urteil nicht rechtskräf-tig sei, fehle es auch nicht am Rechtsschutzbedürfnis.

Auch in der Sache seien die Urteile des Amtsgerichts nicht zu [X.]. Mit Blick auf den Beschluss vom 22.
September 2009 zu [X.]
7 fehle es an der [X.]. Die Beschlüsse vom 22.
September 2009 zu [X.] 10 und vom 7. Juli 2010 zu [X.] 5 könnten keinen Bestand haben, weil insbe-sondere bei komplizierten Sanierungsfällen wie etwa der Beseitigung echten Hausschwamms nur eine dem Stand der Technik und den Regeln der Baukunst entsprechende Sanierung den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwal-tung entspreche.

Da die vorliegend einschlägige [X.] 68800 den Stand der Technik
beschreibe, wären Eigentumswohnungen in ihrem Wert erheblich gemindert und kaum mehr verkäuflich, wenn bei der Veräußerung darauf hingewiesen werden müsste, dass eine [X.] nicht unter Beachtung der
genannten [X.]-Norm
saniert worden sei. Zwingende Gründe für eine zurück-haltende Sanierung

im Rahmen eines sog.
Sonderverfahrens lägen nicht vor. Das Gebäude sei weder denkmalgeschützt noch seien besonders erhaltungs-10
11
12
-
7
-
würdige Holzteile vorhanden. Hinzu komme, dass im Falle einer solchen Sanie-rung eine Kontrolle der betroffenen Bauteile durchgeführt werden müsste, was jedoch nur noch schwer möglich sei, wenn die Klägerin den Dachraum [X.] ausbaue. Zu Recht habe das Amtsgericht daher im Wege der [X.] nach §
21 Abs.
8 [X.] eine [X.]-gerechte -
und im Übrigen auch hin-reichend bestimmte
-
Sanierung angeordnet. Dem Anspruch der Klägerin stehe auch unter Berücksichtigung der erheblichen Kosten und des Umstandes, dass die Klägerin nach der Teilungserklärung nicht an
den Sanierungskosten zu [X.] sei, der Grundsatz von [X.] und Glauben nicht entgegen.

II.
Das Rechtsmittel ist nur teilweise zulässig. Mit Blick auf den am 22.
Sep-tember 2009 zu [X.] 7 gefassten Beschluss ist es mangels Revisionszulassung nicht statthaft (§
543 Abs. 1 ZPO).

Nach gefestigter Rechtsprechung des [X.] kann sich eine Beschränkung der Revisionszulassung auch aus den Entscheidungsgründen des Berufungsurteils ergeben, sofern daraus klar und eindeutig der Wille des Berufungsgerichts hervorgeht, die Revision in bestimmter Hinsicht zu
beschränken (vgl. nur [X.], Beschluss vom 29. Januar 2004 -
V [X.], NJW-RR 2004, 1365, 1366; Urteil vom 20.
Mai 2011 -
V
ZR
175/10, [X.] 2011, 331; Urteil vom 11.
Mai 2012 -
V [X.], Grundeigentum
2012, 962
f., Rn.
5 [X.]). So liegt es hier. Das Berufungsgericht hält eine Entscheidung des [X.] lediglich zur Klärung der Fragen des Umfangs der Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Herstellung des Gemeinschaftseigentums unter [X.] auf eine [X.]-Vorschrift

für erforderlich. Diese Fragen spielen jedoch bei 13
14
-
8
-
der Anfechtung des Beschlusses vom 22.
September 2009 zu [X.]
7 ersichtlich keine Rolle. [X.] dieses Beschlusses sind lediglich die
Sicherstellung einer einheitlichen (Bau-)Leitung, einer maximalen Bauzeit, eines Ausbaus durch Fachunternehmen sowie die Vorlage vertraglicher Abreden, die die Einhaltung dieser Vorgaben auch durch Erwerber gewährleisten sollen.
III.
Im zulässigen Umfang ist die Revision begründet. Sie führt insoweit zur Aufhebung der Berufungsurteile und zur Zurückverweisung der Sachen an das Berufungsgericht.

1. Die Erwägungen des Berufungsgerichts halten einer revisionsrechtli-chen Überprüfung nicht in allen Punkten stand.

a) Zutreffend geht es allerdings von der Zulässigkeit der Klagen aus.

[X.]) Der in beiden Berufungsurteilen erörterte Einwand anderweitiger Rechtshängigkeit (§
261 Abs. 3 Nr. 1 ZPO), der im rechtlichen Ansatzpunkt oh-nehin allenfalls die Zulässigkeit der zweiten Klage in Frage stellen kann, greift nicht durch, weil die Streitgegenstände der Klagen nicht einmal teilweise iden-tisch sind. Gegenstand der beiden Klagen sind unterschiedliche Beschlüsse; darüber hinaus geht es -
soweit in der Revisionsinstanz noch von Interesse
-
um den von der Klägerin nur in einem Rechtsstreit gestellten Antrag, das [X.] möge anstelle der Wohnungseigentümer über die Sanierung der über dem 4.
Obergeschoss liegenden Decke entscheiden. Dass die zu klärenden Vorfra-gen in beiden Verfahren (weitgehend) dieselben sind, vermag eine Identität der Streitgegenstände nicht zu begründen. Bei der [X.] ist 15
16
17
18
-
9
-
Streitgegenstand nur die Gültigkeit des jeweils in Rede stehenden Beschlusses ([X.], Beschluss vom 25. September 2003 -
V [X.], [X.]Z 156, 192, 206 [X.]; vgl. auch [X.], Urteil vom 2. Oktober 2009 -
V [X.], [X.]Z
182, 307, 315
f.; [X.], [X.], 12.
Aufl., §
23 Rn.
74). In der Entschei-dung hierüber erschöpft sich die Rechtskraftwirkung eines Urteils; die zur Gül-tigkeit des Beschlusses angestellten Erwägungen werden hiervon nicht erfasst.

[X.]) Die Zulässigkeit der Klagen begegnet auch im Übrigen keinen durch-greifenden Bedenken.

(1) Das gilt zunächst für die gegen den Beschluss vom 22.
September 2009 zu [X.] 10
gerichtete Anfechtungsklage, für die im Hinblick auf nachfol-gende Beschlussfassungen nicht das Rechtsschutzbedürfnis entfallen ist.

(a) Die von dem Amtsgericht nach §
21 Abs. 8 [X.] anstelle der [X.] getroffene Regelung, der Dachboden sei nach den Vorgaben der [X.] 68800 zu sanieren, vermag das Rechtsschutzinteresse schon deshalb nicht in Frage zu stellen, weil [X.] -
anders als (nicht nichti-ge) Beschlüsse der Wohnungseigentümer nach §
23 Abs. 4 [X.]
-
nicht schon mit der Beschlussfassung gültig sind. Regelungen nach §
21 Abs. 8 [X.] wer-den durch Gestaltungsurteil ausgesprochen und entfalten damit Wirkungen erst mit Eintritt der Rechtskraft (vgl. [X.], Urteil vom 10.
Juni 2011 -
V [X.], [X.], 2385 [X.]).

(b) Der im September 2011 gefasste -
und auf der Grundlage der Fest-stellungen des Berufungsgerichts wirksame
-
Mehrheitsbeschluss der [X.] ist zwar nach §
23 Abs. 4 [X.] gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist. Wie die bei der Anfechtung von Be-19
20
21
22
-
10
-
schlüssen der Wohnungseigentümer entsprechend anwendbare Regelung des §
244 AktG (vgl. dazu [X.], Beschluss vom 1. Dezember 1988 -
V [X.], [X.]Z 106, 113, 115
f.; [X.], [X.]O, §
23 Rn.
74
[X.]) zeigt, führt dies selbst bei Annahme eines die Erstregelung bestätigenden Zweitbeschlusses grund-sätzlich erst mit Eintritt der Bestandskraft oder mit rechtskräftiger Bestätigung des Zweitbeschlusses zu einer Verneinung des [X.] hin-sichtlich der Anfechtung des zuerst
gefassten Beschlusses. Hierfür hat das Be-rufungsgericht nichts festgestellt. Dass über die Anfechtung des im September 2011 gefassten Beschlusses auch in der Zwischenzeit nicht rechtskräftig be-funden worden ist, ergibt sich im Übrigen -
was der [X.] in der mündlichen Verhandlung erörtert hat
-
aus den Akten dieses Anfechtungsprozesses (zur Berücksichtigungsfähigkeit von Amts wegen zu berücksichtigender Umstände im Revisionsverfahren [X.], Urteil vom 6. Oktober 1983 -
III ZR 61/82, [X.], 77).

(2)
Mit Blick auf den mit der zweiten Klage verfolgten (Hilfs-)Antrag auf Beschlussersetzung ist das Rechtschutzbedürfnis gegeben, nachdem der
Beschlussantrag der Klägerin mehrheitlich abgelehnt wurde (vgl. [X.], Urteil vom 15. Januar 2010 -
V [X.], [X.]Z 184, 88, 92
f.). Der Klageantrag ist schon deshalb hinreichend bestimmt, weil bei der Beschlussersetzung nach §
21 Abs.
8 [X.] das grundsätzlich den Wohnungseigentümern zustehende Ermessen von dem [X.] ausgeübt wird und deshalb -
anders als nach der allgemeinen Vorschrift des §
253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO
-
die Angabe des Rechts-schutzziels genügt (vgl. nur Suilmann in [X.], [X.], 3.
Aufl., §
21 Rn.
122, 126; [X.], [X.]O, §
21 Rn.
199, 208).

b) Rechtsfehlerhaft hält das Berufungsgericht jedoch die Klage für
begründet. Zwar ist die Ausübung des tatrichterlichen Ermessens nach §
21 23
24
-
11
-
Abs.
8 [X.] revisionsrechtlich nur eingeschränkt überprüfbar (vgl. auch [X.], [X.], 1126; [X.]/[X.], [X.], §
21 Rn.
420), in diesem Rahmen aber zu beanstanden.

[X.]) Soweit das Berufungsgericht allerdings zugrunde legt, dass mit Blick auf die Werterhaltung und die Verkäuflichkeit von Eigentumswohnungen nur eine den allgemein anerkannten Stand der Technik sowie die Regeln der Bau-kunst beachtende Sanierung den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Ver-waltung entspricht, trifft dies jedenfalls bei Vorliegen gravierender Mängel der Bausubstanz -
wie bei der hier festgestellten [X.]
-
zu. Da [X.]-Normen die Vermutung in sich tragen, dass sie den Stand der allgemein aner-kannten Regeln der Technik wiedergeben (vgl. nur Pastor in [X.]/Pastor, [X.], 14.
Aufl., Rn.
1969 [X.]), führt dies im rechtlichen Ausgangs-punkt dazu, dass solche Sanierungen nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, wenn sie [X.]-gerecht durchgeführt werden.

[X.]) Diese Vermutung kann jedoch entkräftet werden. Nur wenn dies ge-lingt, bleibt bei der Ausübung des den Wohnungseigentümern (§
21 Abs.
3 [X.]) bzw. dem [X.] (§
21 Abs.
8 [X.]) eingeräumten Gestaltungsermes-sens Raum für eine von [X.]-Normen abweichende Sanierung. [X.]-Normen sind keine Rechtsnormen, sondern private technische Regelungen mit [X.], die hinter den anerkannten Regeln der Technik zurückbleiben können ([X.], Urteil vom 14. Mai 1998 -
VII ZR 184/97, [X.]Z 139, 16, 19
f.; Urteil vom 14. Juni 2007 -
VII ZR 45/06, [X.]Z 172, 346, 355
f. [X.]), weil technische Entwicklung und wissenschaftliche Erkenntnis in einem ständigen Wandel begriffen sind (Pastor in [X.]/Pastor, [X.]O, Rn.
1970
f.; vgl. auch [X.], Urteil vom 14. Juni 2007
-
VII
ZR 45/06,
[X.]O). Von daher liegt es in der Natur der Sache, dass in [X.]-Normen empfohlene Maßnahmen zur Schäd-25
26
-
12
-
lingsbekämpfung nicht mehr die anerkannten Regeln der Technik beschreiben, wenn aufgrund neuer Erkenntnisse andere -
geeigneter erscheinende
-
Metho-den an deren Stelle treten, was zur Verteuerung, aber auch zur Verbilligung von Sanierungen führen kann. Ob es sich so verhält, kann zuverlässig nur durch Einholung eines Sachverständigengutachtens geklärt werden (vgl. [X.], [X.] vom 13.
März 2008 -
VII
ZR 219/06, [X.], 1031, 1032; Pastor in [X.]/Pastor, [X.]O, Rn.
1977 [X.]). Tritt eine Partei der Vermutungswirkung im Zivilprozess unter Beweisantritt entgegen, hat das Gericht dem grundsätzlich nachzugehen.

So liegt es hier. Die Revision
verweist darauf, dass die Beklagten in den [X.] u.a.
im Hinblick auf neuere -
für den Sanierungsaufwand entscheidende
-
biologische Erkenntnisse über Holzschädlinge bestreiten, dass die [X.] 68800 (noch) die allgemein anerkannten Konstruktionsgrundsätze

wiedergibt, und dies unter [X.] gestellt wird. Zwar kann ein Gericht von der an sich erforderlichen Einholung eines Sachverständigengut-achtens bei Vorliegen eigener Sachkunde absehen. Das setzt jedoch
voraus, dass die Sachkunde des Gerichts den Parteien vor der Entscheidung bekannt gemacht und zudem im Urteil im Einzelnen dargelegt wird (vgl. [X.], Urteil vom 21. März 2000 -
VI [X.], [X.], 1946, 1947; [X.]/
[X.], ZPO, 29.
Aufl.,
§
402 Rn.
7 [X.]).
Daran fehlt es hier, wie die Revision zu Recht rügt. Ebenso verhält es sich, soweit das Berufungsgericht seine Er-wägungen auf gerichtsbekannte Tatsachen stützt (vgl. [X.]/[X.], [X.]O, §
291 Rn.
1a
ff. [X.]).
27
-
13
-

2. Danach können die Berufungsurteile keinen Bestand haben (§
562 ZPO). Die Sachen sind an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit die für eine abschließende Entscheidung erforderlichen Feststellungen getroffen werden können (§
563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

3. Für die erneute Befassung mit der Sache weist der [X.] auf Folgen-des hin.

a) Die Frage, ob nur eine Sanierung nach der [X.] 68800 den Grundsät-zen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht, wird unter Heranziehung der jeweils aktuellen Fassung der [X.]-Norm zu klären sein. Jedenfalls bei noch vorzunehmenden Sanierungsarbeiten trägt nur die aktuelle Fassung die Vermu-tung in sich, dass der Stand der allgemein anerkannten Regeln der Technik wiedergeben wird, zumal den Grundsätzen
einer ordnungsgemäßen Verwal-tung in aller Regel nur genügt sein wird, wenn Sanierungsmaßnahmen den im Zeitpunkt ihrer Durchführung maßgebenden Standards entsprechen (zu der ähnlich gelagerten Problematik im Werkvertragsrecht vgl. auch [X.], Urteil vom 4. Juni 2009 -
VII ZR 54/07, [X.]Z 181, 225, 230). Dies gibt dem Berufungsge-richt Gelegenheit, sich mit den Ausführungen der Parteien im [X.] zu der Frage auseinanderzusetzen, ob die überarbeitete Fassung der [X.] 68800 in den hier entscheidenden Punkten der früheren Fassung tatsächlich noch entspricht.

b) Da die Beschlussersetzung nach §
21 Abs. 8 [X.] in die [X.] eingreift, dürfen Maßnahmen nur insoweit [X.] werden, als dies zur Gewährleistung eines effektiven Rechtsschutzes unbedingt notwendig ist ([X.], [X.]O, §
21 Rn.
214). Es ist daher 28
29
30
31
-
14
-
stets zu prüfen, ob und ggf. auf welche Weise es den Wohnungseigentümern ermöglicht werden kann, noch selbst in [X.] eine Entscheidung zu treffen (Suilmann
in [X.],
[X.]O, §
21 Rn.
1 [X.]). Vorliegend ist Dreh-
und Angelpunkt des Streits die Frage, ob nur eine [X.]-gerechte Sanierung den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht. Die Klägerin ver-weist jedenfalls im Revisionsverfahren auf kein tatsächliches Vorbringen, wo-nach die ernstliche Gefahr besteht, dass die Wohnungseigentümer nach rechtskräftiger Klärung dieser Frage nicht die auf dieser Grundlage erforderli-chen Maßnahmen beschließen werden. Bei einer solchen Sachlage genügt es in der Regel, wenn das Gericht nach §
21 Abs. 8 [X.] die entscheidende Rich-tung -
hier die Art der Sanierung
-
vorgibt. Ist dagegen zudem die Konkretisie-rung im Streit, ist der Ersetzungsbeschluss -
gegebenenfalls
nach Einholung eines Sachverständigengutachtens (Suilmann in [X.], [X.]O, §
21 Rn.
151)
-
so detailliert zu fassen, dass insoweit insbesondere für den zur Um-setzung berufenen Verwalter klar ist, welche konkreten Maßnahmen zu veran-lassen sind. Dabei sind allerdings Verallgemeinerungen nicht von vornherein ausgeschlossen, weil sich im Zuge der Bauausführung noch gewisse [X.] und weiterer Konkretisierungsbedarf ergeben können. Es müssen jedoch auch dann die durchzuführenden Arbeiten in ihren wesentlichen Umrissen und Schritten in dem Beschluss umschrieben werden (ähnlich zur Bestimmtheit von

-
15
-
Duldungsanträgen [X.], Urteil vom 28.
September 2011 -
VIII ZR 242/10, NJW 2012, 63
f.; vgl. auch [X.], [X.]O, §
23 Rn.
56; strenger wohl [X.] in [X.], [X.]O, vor §§
23
ff. Rn.
146 u. 148 [X.]).

Stresemann
Lemke
Schmidt-Räntsch

Roth
Weinland

Vorinstanzen:
AG [X.], Entscheidung vom 16.09.2010 -
10 C 181/09 [X.] -

LG Berlin, Entscheidung vom 03.07.2012 -
85 [X.]/10 [X.] -