Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 07.06.2006, Az. XII ZR 34/04

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] Verkündet am: 7. Juni 2006 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkunds[X.]eamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja BGB §§ 536 A[X.]s. 1, 536 c A[X.]s. 1 a) Eine unzureichend vermauerte Wandöffnung, die den Ein[X.]ruch in ein vermie-tetes Ladenlokal erleichtert, kann einen Mangel der vermieteten Räume [X.]. [X.]) Zu den Voraussetzungen der Anzeigepflicht des Mieters nach § 536 c A[X.]s. 1 BGB. [X.], Urteil vom 7. Juni 2006 - [X.] - LG Duis[X.]urg AG O[X.]erhausen - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 A[X.]s. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist [X.]is zum 12. April 2006 am 7. Juni 2006 durch die Vorsitzende Richterin [X.], [X.], [X.], Dr. [X.] und die Richterin Dr. [X.] für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil der 13. Zivilkammer des Landge-richts Duis[X.]urg vom 13. Januar 2004 wird auf Kosten des [X.] zurückgewiesen. Von Rechts wegen <[X.]r>Tat[X.]estand: Die Klägerin verlangt vom [X.]n Schadensersatz aus einem gewer[X.]-lichen Mietvertrag. 1 Die Klägerin mietete mit Vertrag vom 22. Okto[X.]er 1997 von der P. Gm[X.]H Gewer[X.]eräume in [X.] In dieses Mietverhältnis ist auf Vermieterseite der [X.] durch Erwer[X.] des Grundstücks eingetreten. 2 Vor A[X.]schluss des [X.] war an der Rückseite des Ge[X.]äudes eine Tür- oder Fensteröffnung ohne Ver[X.]und mit dem Restmauerwerk zuge-mauert worden. Auf diese von innen nicht sicht[X.]are Beschaffenheit war die Klä-gerin nicht hingewiesen worden. Die Ge[X.]äuderückseite, an der sich ursprüng-lich die Öffnung [X.]efand, grenzt an ein Brachgelände der [X.]. 3 - 3 - Die Klägerin [X.]etrei[X.]t in den angemieteten Räumen ein Elektrogeschäft. Sie nutzt es zum Verkauf und zur Vorführung von hochwertigen Videoprojekto-ren, Lautsprechern und A[X.]spielgeräten. In der Nacht vom 29. auf den 30. Juni 2002 drangen Ein[X.]recher, nachdem sie die Ge[X.]äudemauer an der zugemauer-ten Stelle durch[X.]rochen hatten, in den Verkaufsraum der Klägerin ein und ent-wendeten Waren, deren Wert die Klägerin mit 50.000 • [X.]eziffert. 4 Mit ihrer Teilklage verlangt die Klägerin vom [X.]n u.a. [X.] in Höhe von 856,51 •, weil ihr [X.]ei dem Ein[X.]ruch ein Verstärker mit einem solchen Nettoeinkaufswert entwendet worden sei. Das Amtsgericht hat die [X.] insoweit mit der Begründung a[X.]gewiesen, der [X.] ha[X.]e keine Pflicht-verletzung [X.]egangen. Auf die Berufung der Klägerin hat das [X.] den [X.]n zur Zahlung des geforderten Schadensersatzes in Höhe von 856,41 • ne[X.]st Zinsen verurteilt, weil die Mieträume [X.]ei A[X.]schluss des [X.] mangelhaft gewesen seien und der Klägerin dadurch der [X.]ehauptete Schaden entstanden sei. Dagegen wendet sich der [X.] mit der vom [X.] zugelassenen Revision. 5 Entscheidungsgründe: Die Revision [X.]lei[X.]t ohne Erfolg. 6 1. Das [X.] hat ausgeführt: Der Klägerin sei durch einen anfäng-lichen Mangel der Mietsache ein Schaden in Höhe von 856,41 • entstanden, für den der [X.] gemäß § 566 A[X.]s. 1 in Ver[X.]indung mit § 536 a A[X.]s. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB einzustehen ha[X.]e. Die Mieträume seien [X.]ei A[X.]schluss des [X.] hinsichtlich des Mauerwerks mangelhaft im Sinne des § 536 A[X.]s. 1 BGB 7 - 4 - gewesen. Ein Mangel liege vor, wenn die Mietsache mit einem Fehler [X.]ehaftet sei, der ihre Tauglichkeit zu dem vertragsgemäßen Ge[X.]rauch aufhe[X.]e oder er-he[X.]lich mindere. Zwar hätten die Klägerin und die damalige Vermieterin keine ausdrückliche Verein[X.]arung ü[X.]er die Beschaffenheit des Mauerwerks getroffen. Auszugehen sei jedoch davon, dass die Räume zu dem von der Klägerin [X.]ea[X.]-sichtigten Nutzungszweck geeignet sein sollten. Dazu gehöre nach der [X.] auch, dass die Räume den nach ihrem äußeren Erschei-nungs[X.]ild erkenn[X.]aren Sicherheitsstandard erfüllten. Von innen hätten die Räume den Eindruck einer einheitlichen massiven Außenmauer hervorgerufen. Es lägen keine Anhaltspunkte dafür vor, dass die damaligen Geschäftsführer der Klägerin den tatsächlichen Zustand des Mauerwerks [X.]ei Vertragsschluss gekannt hätten. Derartiges werde von dem [X.]n auch nicht konkret [X.]e-hauptet. Zudem ha[X.]e der heutige Geschäftsführer der Klägerin im Rahmen sei-ner Anhörung nachvollzieh[X.]ar erklärt, es sei erforderlich, entweder durch frem-de Gärten oder um den gesamten Straßen[X.]lock herumzugehen, um auf die Hinterseite des Grundstücks zu gelangen und die äußere [X.] zu se-hen; daher ha[X.]e [X.]ei Anmietung keine Besichtigung von außen stattgefunden. Die Klägerin ha[X.]e nach dem Eindruck, den die Räume von innen [X.]ei der [X.] machten, den von einem massiven Mauerwerk ausgehenden ü[X.]lichen Sicherheitsstandard als vertraglich geschuldet voraussetzen dürfen. Dieser sei jedoch tatsächlich nicht eingehalten gewesen, was zu einem Mangel der Miet-räume führe. Denn die [X.] der Wandöffnung sei nicht fachgerecht vorgenommen worden und ha[X.]e deswegen einen Baumangel dargestellt. Die [X.] sei nämlich unstreitig ohne Ver[X.]und mit dem ü[X.]rigen Mauerwerk erfolgt. Soweit die Öffnung mit einem Gitter versperrt gewesen sei, sei dieses nicht hinreichend einzementiert worden. Bei der [X.] sei - e[X.]enfalls unstreitig - mit Zement gespart worden. Ü[X.]erdies sei die Mauer auch nicht von der gleichen Stärke wie das Restmauerwerk gewesen. [X.] - wie er an der - 5 - umge[X.]enden Wand aufge[X.]racht gewesen sei - ha[X.]e gefehlt, so dass sich die eingesetzte Mauer schon optisch vom ü[X.]rigen Mauerwerk unterschieden ha[X.]e. Durch diese nicht fachgerechte und nach außen erkenn[X.]are [X.] sei die Gefahr eines Ein[X.]ruchs erhöht worden und ha[X.]e sich an dieser Stelle auch tatsächlich realisiert. Mit dem Ein[X.]ruch sei die Beeinträchtigung der Ge[X.]rauchs-tauglichkeit der Mieträume wegen des [X.]eschrie[X.]enen Baumangels deutlich ge-worden. Da es sich um einen Mangel handele, der als Gefahrenquelle [X.]ereits [X.]ei A[X.]schluss des Vertrages vorhanden gewesen sei, treffe den [X.]n die in § 536 a A[X.]s. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB festgeschrie[X.]ene Garantiehaftung, so dass es nicht darauf ankomme, o[X.] er von dem Mangel hätte Kenntnis ha[X.]en können oder müssen. Für den aus dem anfänglichen Mangel entstandenen Schaden ha[X.]e der [X.] gemäß § 566 A[X.]s. 1 BGB als Erwer[X.]er des Grundstücks einzustehen. Dies erge[X.]e sich [X.]ereits aus dem Wortlaut der Vorschrift. Darü[X.]er hinaus würde der Zweck des § 566 A[X.]s. 1 BGB, die Rechte des Mieters [X.]ei einem Eigentumswechsel nicht zu verkürzen, nicht erreicht werden, wenn der Erwer[X.]er sich darauf [X.]erufen könnte, während der Dauer seines Eigentums sei zwar der Schaden eingetreten, mit der weiteren Voraussetzung des Ersatzan-spruchs, dem Vorliegen eines Mangels zur Zeit des A[X.]schlusses des Vertrages, ha[X.]e er allerdings nichts zu tun. 8 Nach dem Erge[X.]nis der Beweisaufnahme sei schließlich davon auszu-gehen, dass der Klägerin durch den Ein[X.]ruch u.a. auch der [X.]islang geltend ge-machte Schaden für den streitgegenständlichen Verstärker in Höhe von 856,41 • entstanden sei. Die Zeugin S. ha[X.]e nämlich glau[X.]haft ausgesagt, der Verstärker sei unmittel[X.]ar vor dem Ein[X.]ruch noch vorhanden und nach dem Ein[X.]ruch zusammen mit anderen Elektrogeräten verschwunden gewesen. 9 - 6 - 2. Diese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Ü[X.]erprüfung stand. 10 11 a) Zu Recht hat das Berufungsgericht das Vorliegen eines anfänglichen Mangels der Mietsache im Sinne des § 536 a BGB [X.]ejaht. 12 Ein Mangel der Mietsache liegt dann vor, wenn der nach dem Vertrag vorausgesetzte Ge[X.]rauch [X.]eeinträchtigt ist. Es sind allein die Vertragsparteien, die durch die Festlegung des dem Mieter jeweils geschuldeten vertragsgemä-ßen Ge[X.]rauchs [X.]estimmen, welchen Zustand die vermietete Sache spätestens [X.]ei Ü[X.]erlassung an den Mieter und von da a[X.] während der gesamten Vertrags-dauer aufweisen muss. Ein Mangel ist nur dann anzunehmen, wenn die "Ist-Beschaffenheit" des Mieto[X.]jekts von der "Soll-Beschaffenheit" der Mietsa-che a[X.]weicht. Ha[X.]en die Parteien einen konkret gege[X.]enen schlechten Bauzu-stand als vertragsgemäß verein[X.]art, so sind insoweit Erfüllungs- und Gewähr-leistungsansprüche des Mieters ausgeschlossen. Ist keine ausdrückliche Regelung zum "Soll-Zustand" getroffen, muss anhand von Auslegungsregeln (§§ 133, 157, 242 BGB) geprüft werden, was der Vermieter schuldet [X.]zw. welchen Standard der Mieter aufgrund seines Vertra-ges vom Vermieter verlangen kann. Da[X.]ei ist die Verkehrsanschauung als Aus-legungshilfe heranzuziehen. In der Regel ist auf den Standard zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses a[X.]zustellen, wo[X.]ei Veränderungen der Anschauungen ü[X.]er den vertragsgemäßen Standard oder neue wissenschaftliche Erkenntnisse im Einzelfall zu einer Vertragsanpassung führen können (Senatsurteil vom 10. Mai 2006 - [X.] ZR 23/04 - zur Veröffentlichung [X.]estimmt, m.N.). 13 Diese Maßstä[X.]e hat das Berufungsgericht [X.]eachtet und einen anfängli-chen Mangel im Sinne des § 536 A[X.]s. 1 Alt. 1 BGB rechtsfehlerfrei [X.]ejaht. Es ist durch Auslegung des Vertrages und unter Heranziehung der [X.] - schauung zu dem Erge[X.]nis gelangt, dass die Vermieterin [X.]ei A[X.]schluss des Vertrages auch hinsichtlich des Mauerwerks den ü[X.]lichen Sicherheitsstandard schuldete. Dies wird auch von der Revision zu Recht nicht in A[X.]rede gestellt. Allerdings macht sie geltend, dass der Zustand der Räume dem ü[X.]lichen [X.] entsprochen ha[X.]e, denn dieser verlange nicht, dass das Ge-[X.]äude in einer Weise gegen Ein[X.]ruch gesichert sei, dass ein solcher ü[X.]erhaupt nicht mehr möglich sei. Ein[X.]rüche in Geschäftslokale ereigneten sich immer wieder, ohne dass da[X.]ei zugleich ein Mangel der Mietsache vorliege. [X.] müssten daher, um dem ü[X.]lichen Sicherheitsstandard zu genügen, nicht gegen Ein[X.]rüche gesichert sein, die - wie im vorliegenden Fall - eine erhe[X.]liche kriminelle Energie voraussetzten. Dem kann jedoch nicht gefolgt werden. Richtig ist zwar, dass die ü[X.]li-chen Sicherheitsanforderungen nicht verlangen, dass jedweder Ein[X.]ruch aus-geschlossen ist. Hiervon ist jedoch das [X.] nicht ausgegangen. [X.] hat es festgestellt, dass die nicht fachgerechte [X.] eine erhe[X.]li-che Gefahrenquelle für Ein[X.]rüche darstellte und es den Ein[X.]rechern ermöglich-te, an dieser Schwachstelle "ohne größere Schwierigkeiten" in die Mieträume einzu[X.]rechen. Unter diesen Voraussetzungen a[X.]er ist das Berufungsgericht zu Recht davon ausgegangen, dass die [X.]ereits [X.]ei Vertragsschluss [X.]estehende, nicht fachgerechte [X.] einen anfänglichen Mangel der Mietsache darstellte. 15 [X.]) Die Revision rügt weiter, dass das Berufungsgericht nicht geprüft ha-[X.]e, o[X.] die Klägerin in den fünf Jahren zwischen A[X.]schluss des [X.] und dem Ein[X.]ruch Kenntnis von der fehlerhaften [X.] erlangt ha[X.]e. Der [X.] ha[X.]e nämlich geltend gemacht, dass die Klägerin die [X.]ear[X.]eitete Stelle im Mauerwerk hätte erkennen müssen. Dies [X.]einhalte die Behauptung, dass die Klägerin, wenn schon nicht [X.]ei Vertragsschluss, so doch jedenfalls 16 - 8 - später von dem Zustand des Ge[X.]äudes Kenntnis erlangt ha[X.]e, jedenfalls a[X.]er hätte erlangen müssen. 17 Eine Schadensersatzpflicht des [X.]n entfällt auch nicht etwa des-hal[X.], weil die Klägerin ihm diesen Mangel trotz Kenntnis oder gro[X.]er Unkennt-nis nicht angezeigt hätte (vgl. [X.] 68, 281, 284). Denn nach den Feststel-lungen des [X.]s liegen keine Anhaltspunkte vor, dass die Klägerin den Mangel kannte. Er musste sich ihr auch nicht aufdrängen, da er von innen nicht sicht[X.]ar war und von außen nur [X.]ei einer [X.]esonderen Nachschau, zu der die Klägerin als Mieterin nicht verpflichtet war (vgl. [X.] aaO 285), zu erkennen gewesen wäre. Der [X.] hat insoweit auch keine su[X.]stantiierten Behaup-tungen aufgestellt, denen das Berufungsgericht hätte nachgehen können. c) Die Revision rügt weiter, dass das Berufungsgericht kein Mitverschul-den der Klägerin [X.]eim Zustandekommen des Schadens angenommen hat. Die Klägerin ha[X.]e nämlich in den Räumen elektronische Geräte gelagert, die erfah-rungsgemäß [X.]ei Die[X.]en [X.]esonders [X.]elie[X.]t seien, ohne sich insoweit davon zu ü[X.]erzeugen, dass diese ausreichend gegen Die[X.]stahl gesichert seien. 18 Das Berufungsgericht hat jedoch zu Recht kein Mitverschulden der Klä-gerin angenommen. Vielmehr hatte die Klägerin, die auch mit der Lagerung hochwertiger Geräte von der Mietsache nur den vertragsgemäßen Ge[X.]rauch machte, keinen Anlass, das Mauerwerk, das von innen fehlerfrei erschien, von außen auf Mängel zu ü[X.]erprüfen. 19 d) Die Revision rügt schließlich, dass das Berufungsgericht die Aussage der Zeugin S. , auf die es die Tatsache des Die[X.]stahls gestützt hat, nicht 20 - 9 - ordnungsgemäß nach § 160 A[X.]s. 3 Nr. 4 ZPO protokolliert ha[X.]e. Der Senat hat die Rüge dieses [X.] geprüft und nicht für durchgreifend erach-tet (§ 564 ZPO). Hahne [X.] [X.] [X.] [X.]<[X.]r>Vorinstanzen: AG O[X.]erhausen, Entscheidung vom 06.06.2003 - 33 C 1126/03 - LG Duis[X.]urg, Entscheidung vom 13.01.2004 - 13 S 198/03 -