Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 16.02.2018, Az. V ZR 89/17

[X.]:[X.]:[X.]:2018:160218UVZR89.17.0

BUN[X.]SGERICHTSHOF

IM NAMEN [X.]S VOLKES

URTEIL
V ZR
89/17
Verkündet am:

16. Februar 2018

Rinke

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.]G § 28 Abs. 3
Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 3 [X.]G trifft den Verwalter, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsin-haber ist. [X.] der Verwalter im Laufe des Wirtschaftsjahres aus seinem Amt aus, schuldet er -
vorbehaltlich einer abweichenden Vereinbarung -
die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr unabhängig davon, ob im Zeitpunkt seines Ausscheidens die Abrechnung bereits fällig war.
[X.], Urteil vom 16. Februar 2018 -
V [X.] -
LG [X.] I

AG [X.]

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2
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Der V.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 16. Februar 2018
durch die Vorsitzende Richterin Dr.
Stresemann, die Richterinnen Dr.
Brückner
und Weinland, [X.]
Göbel und die Richterin Haberkamp

für Recht erkannt:

Die
Revision gegen das Urteil des [X.]s [X.] I

36.
Zivilkammer -
vom 27. Oktober 2016 wird auf Kosten der [X.] zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Beklagte war Verwalterin der klagenden [X.]. In der Eigentümerversammlung vom 21. Januar 2015 wurde
ihre Abberufung mit sofortiger Wirkung beschlossen und die Kündigung des [X.] mitgeteilt. Im Juni 2015 forderte die neue Verwalterin die Beklagte zur Erstellung der Jahresabrechnung 2014 auf,
was diese ablehnte. Eine mit Anwaltsschreiben vom 13. Juli 2015 gesetzte Frist zur Erklärung der [X.] blieb erfolglos. Die Klägerin ließ die Jahresabrechnung 2014 durch die neue Vie Er-stattung dieses Betrags nebst Zinsen und außergerichtlichen
Rechtsanwalts-kosten verlangt die Klägerin von der Beklagten.

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Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung der Beklagten hat das [X.] zurückgewiesen. Dagegen wendet sich
die Beklagte mit der von dem [X.] zugelassenen Revision. Die Klägerin beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht
meint, der Klägerin stehe ein Schadensersatzan-spruch aus §
280 Abs. 3, §
281 Abs. 1 [X.] i.V.m. § 28 Abs. 3 [X.]G zu. Die Beklagte habe die
Jahresabrechnung 2014 erstellen müssen, weil sie am 1.
Januar 2015 Verwalterin gewesen sei. Für die Frage, wer die Erstellung der Jahresabrechnung schulde, sei der Zeitpunkt des Entstehens des Anspruchs der Wohnungseigentümer maßgeblich. Der Anspruch entstehe nach §
28 Abs.
3 [X.]G mit Ablauf des Wirtschaftsjahres. Bei einem Verwalterwechsel während oder zum Ende eines Wirtschaftsjahres habe grundsätzlich der neue Verwalter die Abrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr aufzustellen. Auf die Fälligkeit des Anspruchs komme es nicht an. Dieser Zeitpunkt sei [X.] und [X.]. Sei die
Verpflichtung zur Erstellung der [X.] entstanden, werde der Verwalter
hiervon
nicht durch die [X.] befreit. Weder erlösche diese Pflicht
noch werde ihre Erfül-lung unmöglich. Danach schulde die Beklagte Schadenersatz statt der Leistung. Sie habe ihre fällige Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung 2014 trotz ent-sprechender Fristsetzung nicht erfüllt.

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II.

Die Revision ist unbegründet. Der Klägerin steht gegen die Beklagte
ein Schadensersatzanspruch
aus § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 2 [X.] wegen der Verletzung der Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung 2014 aus
dem
Ver-waltervertrag
zu.

1. Rechtsfehlerfrei geht das Berufungsgericht davon aus, dass die [X.] die Erstellung der Jahresabrechnung 2014 gemäß §
28 Abs. 3 [X.]G schuldete. Mangels gegenteiliger Feststellungen ist für das Revisionsverfahren davon auszugehen, dass
ein vom Kalenderjahr abweichendes Wirtschaftsjahr
nicht in der Gemeinschaftsordnung vereinbart ist.
Der Anspruch
der [X.] auf die Abrechnung
für das Jahr 2014 ist
deshalb spätestens am 1. Januar 2015 entstanden. Zu diesem Zeitpunkt war die Beklagte Verwalte-rin. Dass ihr [X.] im
Laufe des Monats Januar 2015 endete, änderte daran nichts.

a) Wer nach einem Wechsel des Wohnungseigentumsverwalters die Jahresabrechnung zu erstellen hat, wird allerdings unterschiedlich beurteilt. [X.] das [X.] während des Wirtschaftsjahres, besteht noch Einigkeit, dass der ausgeschiedene Verwalter für das laufende Wirtschaftsjahr
keine Ab-rechnung zu erstellen hat (BayObLG, Rpfleger 1979, 218; [X.], [X.] 1988, 17; [X.], [X.], 887 f.; [X.], Z[X.] 2000, 9, 10; [X.]/[X.], [X.]G 13. Aufl., §
28 Rn. 111; Jennißen in Jennißen, [X.]G, 5.
Aufl., § 26 Rn. 182; [X.]., [X.], 659; [X.]., Z[X.] 2018, 18, 21). Streitig ist aber, wer die Abrechnung für den
abgelaufenen
Abrechnungszeitraum
er-stellen muss, in dem der ausgeschiedene Verwalter noch bestellt war.

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aa) Nach einer Ansicht hat bei einem Verwalterwechsel derjenige die Abrechnung zu erstellen, der bei Entstehung der Abrechnungspflicht Verwalter ist. Wann die Abrechnungspflicht entsteht, wird dabei
unterschiedlich beurteilt.

Teilweise wird angenommen,
die Pflicht zur Erstellung einer Jahresab-rechnung entstehe am letzten Tag des Wirtschaftsjahres, bei einem mit dem Kalenderjahr identischen Wirtschaftsjahr also am 31. Dezember (Jennißen
in Jennißen, [X.]G, 5. Aufl., §
26 Rn. 181). Die Abrechnungspflicht für das abge-laufene Kalenderjahr liege
bei dem Verwalter, der für diesen Zeitraum bestellt gewesen sei
(Jennißen
in Jennißen, [X.]G, 5. Aufl., § 28 Rn. 181; [X.]., [X.], 659, 660 ff.; [X.]., Z[X.] 2018, 18, 21 ff.; [X.], [X.] 1987, 146, 150; Sau-ren, [X.], 326, 327; [X.], [X.] 7/2017 [X.]. 1). Dieser sei für die Erstellung der Abrechnung bereits bezahlt worden.
Die Jahresab-rechnung stelle gleichzeitig den Rechenschaftsbericht zu seiner wirtschaftlichen Verwaltungstätigkeit dar. Dieser Bericht könne nicht von einem Dritten verlangt werden.

Überwiegend
wird angenommen, die Pflicht zur Abrechnung
entstehe am ersten Tag des folgenden Wirtschaftsjahres, bei einem mit dem Kalenderjahr identischen Wirtschaftsjahres also am 1. Januar des Folgejahres.
Das folge aus dem Wortlaut des § 28 Abs. 3 [X.]G. Bei einem Verwalterwechsel zum Ende des Kalenderjahres
treffe die Abrechnungspflicht
für das abgelaufene Wirt-schaftsjahr deshalb
nicht den ausgeschiedenen, sondern den
neuen
Verwalter ([X.], NJW 1986, 328, 329; [X.], NJW-RR 1993, 847; [X.], [X.], 842, 843; OLG [X.], [X.], 292, 294; [X.], [X.], 318 f.; [X.]/[X.], [X.]G, 13. Aufl., § 28
Rn. 111; [X.], [X.] [2018], § 28 [X.]G Rn. 135; Spielbauer/[X.], [X.]G, 3. Aufl., § 28 Rn. 29; [X.] in [X.]/Vandenhouten, [X.]G, 12. Aufl., 7
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§ 28 Rn. 162; Hügel/[X.], [X.]G, 2.
Aufl., §
28 Rn. 74; [X.] [X.]G/[X.], 33. Edition [1.10.2017], § 28 Rn. 35; [X.], Z[X.] 2014, 152, 156; im Ergebnis
ebenso: [X.], NJW-RR 1993, 529; [X.], [X.], 341; [X.], Z[X.] 2000, 9, 10; [X.], Wohnungseigentumsrecht, 4. Aufl., § 10 Rn. 142). Der ausgeschiedene
Verwalter bleibe zur Rechnungslegung auf den Zeitpunkt seines Ausscheidens verpflichtet.

bb) Nach anderer
Auffassung kommt es darauf an, wer im
Zeitpunkt der Fälligkeit Verwalter ist. Da die
Jahresabrechnung
innerhalb von
drei ([X.], [X.], 887 f.;
vgl. auch [X.] [X.]/Hügel,
44. Edition [15.06.2017], § 28 [X.]G Rn. 10)
bis sechs Monaten (BayObLG, [X.] 1991, 223 f.; [X.]/Pick, [X.]G, 19. Aufl., §
28 Rn. 105; [X.]/[X.], [X.]G, 4.
Aufl., § 28 Rn. 61) nach Ablauf des Wirtschaftsjahres fällig
werde,
[X.] bei einem Verwalterwechsel nach
Ablauf dieses Zeitraums
der neue Verwal-ter die Abrechnung für das vergangene Wirtschaftsjahr zu erstellen; bei einem früheren Verwalterwechsel sei der bisherige
Verwalter dazu verpflichtet ([X.], [X.], 718 f.; [X.], [X.], 887 f.; [X.], Urteil vom 23.
März 2010 -
8 [X.], juris; [X.]/Pick, [X.]G, 19. Aufl., § 28 Rn.
12; [X.], Wohnungseigentumsrecht, 4.
Aufl., § 10 Rn. 142).

b) Der Senat entscheidet die Rechtsfrage
dahin, dass
die Pflicht zur Er-stellung der
Jahresabrechnung
gemäß § 28 Abs. 3 [X.]G
den Verwalter trifft, der im
Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist.
[X.] der Verwalter im Laufe des
Wirtschaftsjahres aus
seinem Amt aus, schuldet
er -
vorbehaltlich einer abweichenden
Vereinbarung (vgl. dazu [X.], NJW-RR 1993, 847; BayObLG, NJW-RR 1995, 530; [X.] in [X.]Vandenhouten, [X.]G, 12. Aufl., § 28 Rn. 162; [X.] [X.]G/[X.], 33. Edition [1.10.2017], [X.]G § 28 Rn. 35)
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die Jahresabrechnung 10
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für das abgelaufene Wirtschaftsjahr,
unabhängig davon, ob im
Zeitpunkt seines Ausscheidens
die Abrechnung bereits fällig war.

aa) Für die Frage, wer die Erstellung der Jahresabrechnung schuldet, kann es nur auf das Entstehen der Abrechnungspflicht nach § 28 Abs. 3 [X.]G ankommen. Die Fälligkeit sagt nämlich nichts darüber aus, wer die Leistung schuldet. Durch sie
wird
lediglich
der Zeitpunkt bestimmt, von dem an der Gläu-biger die Leistung verlangen kann (vgl. Senat, Urteil vom 25. Januar 2013

V
ZR 118/11, NJW-RR 2013, 825 Rn. 25; [X.], Urteil vom 1. Februar 2007

[X.], NJW 2007, 1581 Rn. 16, insoweit in [X.]Z
171, 33 nicht abge-druckt; Urteil vom 11. Dezember 2013 -
IV ZR 46/13, NJW 2014, 847 Rn. 22). Von dem Eintritt der
Fälligkeit kann die Person des Schuldners daher nicht [X.].

Das Kriterium der Fälligkeit ist für die Beantwortung der Frage, wer die Jahresabrechnung erstellen muss, auch praktisch unbrauchbar.
Die Bestim-mung des genauen Zeitpunkts der Fälligkeit ist regelmäßig mit Unsicherheiten behaftet. Er ist für die Wohnungseigentümer und den Verwalter nicht ohne [X.] feststellbar, da er
beispielsweise
davon abhängen kann,
wann die in dem Abrechnungszeitraum angefallenen Verbrauchskosten ermittelt sind. Bei einem Verwalterwechsel im Laufe des Kalenderjahres müssen aber sowohl die [X.] als auch der bisherige und der neue Verwalter Klarheit [X.] haben, wer die Jahresabrechnung zu erstellen
hat.

bb) Ist die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung
entstanden, [X.] sie fort, auch wenn der
Verwalter im Laufe des Wirtschaftsjahres aus dem Amt scheidet; sie
geht nicht auf den neuen Verwalter über.

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(1) Dem steht die Beendigung des [X.] nicht entgegen. Der Verwaltervertrag ist ein auf Geschäftsbesorgung gerichteter Dienstvertrag ([X.], Urteil vom 18. Februar 2011 -
V [X.], [X.], 454 Rn. 18). Es entspricht allgemeiner Ansicht, dass nach Beendigung des [X.] nachwirkende Pflichten bestehen können (vgl. [X.], [X.], 61; [X.], [X.] 1975, 157, 160 f.; [X.]/[X.]/[X.], [X.]G, 13. Aufl., § 26 Rn. 277; [X.]/[X.], [X.], 14. Aufl., § 26 [X.]G Rn. 8b; Geiben in: [X.]/[X.]/[X.] u.a., jurisPK-[X.], 8. Aufl., § 26 [X.]G Rn. 67; [X.], Z[X.] 2000, 9, 10; Casser, Z[X.] 2014, 157 ff.). Zu einer solchen zählt die Erstellung der Jahresabrechnung, wenn der darauf gerichtete Anspruch der Wohnungseigentümer in der Amtszeit des Verwalters entstanden war ([X.]; vgl. [X.], NJW-RR 1993, 529; [X.], NJW-RR 1993, 847; BayObLG, [X.], 44; NJW-RR 2003, 517; [X.], [X.], 718 f.; [X.], [X.], 887; [X.]/Pick/[X.], [X.]G, 13. Aufl., § 28 Rn 110; [X.]/[X.], [X.]G, 4. Aufl., § 28 Rn. 62; [X.]/[X.], [X.]G, 3. Aufl., § 28 Rn. 29; Hügel/[X.], [X.]G, 2. Aufl., § 29 Rn. 74; [X.], Z[X.] 2001, 92, 95). Eine zusätzliche Vergütung kann der ausgeschie-dene Verwalter dafür nicht verlangen, es sei denn, es ist etwas anderes verein-bart. Die Abrechnung gehört gemäß § 28 Abs. 3 [X.]G zu den dem Verwalter gesetzlich zugewiesenen Aufgaben.

(2) Dem Verwalter wird durch das Ausscheiden aus dem Amt die [X.] für das abgelaufene Wirtschaftsjahr
auch nicht un-möglich (§ 275 Abs. 1 Fall 1 [X.]). Soweit er die Verwaltungsunterlagen inzwi-schen an den neuen Verwalter herausgegeben hat, steht ihm ein Einsichtsrecht zu (vgl. BayObLG, Rpfleger 1970, 65, 66; [X.] 1975, 327, 329; [X.], NJW-RR 1993, 847 f.; [X.], [X.], 718 f.). Dieses erfasst auch die für die Abrechnung erforderlichen Unterlagen und Belege, die im Zeit-15
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punkt des Ausscheidens aus dem [X.] noch nicht vorlagen, sondern erst später dem neuen Verwalter zur Verfügung stehen,
wie z.B. die auf einen Dienstleister übertragene Heizkostenabrechnung.

c) Die weitere streitige Frage, ob die Abrechnungspflicht für das [X.] Wirtschaftsjahr am letzten Tag des abgelaufenen Wirtschaftsjahres (in der Regel der 31. Dezember des abgelaufenen Kalenderjahres) oder am ersten Tag des folgenden Wirtschaftsjahres
(der 1. Januar des folgenden Kalenderjah-res) entsteht, kann offen bleiben. Sie würde
sich
hier
nur stellen, wenn der
Ver-walterwechsel zum Ende
des
Kalenderjahres 2014 erfolgt wäre. Dann käme
es darauf an, ob der
zum Jahreswechsel ausgeschiedene
oder der neue Verwalter die Abrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr zu erstellen hat.
Das regelt § 28 Abs. 3 [X.]G nicht eindeutig.

aa) Für die
Abrechnungspflicht des zum Jahreswechsel ausgeschiede-nen Verwalters spricht, dass die Wohnungseigentümer ein berechtigtes [X.] daran haben
können, dass der Verwalter, der in einem Kalenderjahr die Verwaltung geführt hat, für dieses Kalenderjahr die Jahresabrechnung aufstellt. Der
Verwalter, der die Verwaltung geführt hat, muss den [X.] dafür einstehen, dass er die im Abrechnungszeitraum angefallenen Ein-nahmen und Ausgaben vollständig und richtig erfasst hat (vgl. [X.], Urteil vom 23. Juni 2016 -
I [X.], NJW 2016, 3536
Rn. 28).
Die Jahresabrechnung könnte zugleich den umfassenden Rechenschaftsbericht des Verwalters über seine wirtschaftliche Tätigkeit darstellen.

bb) Für die Abrechnung
durch den
neuen Verwalter
spricht, dass die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 3 [X.]G nach
Ab-lauf des Wirtschaftsjahres
entsteht. Da die Abrechnung in der Amtszeit des 17
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neuen Verwalters aufzustellen ist, könnte dies dessen Aufgabe sein. Dafür ist es nicht erforderlich, dass er die Verwaltung geführt hat. Die Jahresabrechnung
kann durch einen
Dritten erstellt werden (vgl. [X.], Urteil vom 23.
Juni 2016

I
[X.], NJW 2016, 3536 Rn.
26).
Das ist regelmäßig der Fall, wenn es um die Abrechnung des Wirtschaftsjahres geht, in dessen Verlauf der Verwalter ausscheidet. Diese schuldet, da
die Jahresabrechnung erst nach Ablauf des Wirtschaftsjahres zu erstellen ist, stets der neue Verwalter (vgl. Jennißen in Jennißen, [X.]G, 5. Aufl., § 26 Rn. 182). Er
ist
dazu auch in der Lage.
Der bis-herige Verwalter
muss mit Beendigung seiner Tätigkeit die Verwaltungsunterla-gen an die Wohnungseigentümergemeinschaft herausgeben (§§
675, 667 [X.]; [X.] 1969, 209, 214 f.; [X.], [X.] 1987, 83; BayObLG, [X.] 1989, 63, 64; 1994, 280; [X.]/[X.], [X.]G, 13. Aufl., § 28 Rn. 194; [X.], Z[X.]
2008, 9, 12).
Der neue Verwalter
kann diese Unterlagen
auswerten und das Ergebnis der Auswertung in der Jahresabrechnung geordnet darstellen. Von dem früheren Verwalter können die Wohnungseigentümer Rechnungsle-gung verlangen (§§ 675, 666, 259 [X.] i.V.m. §
28 Abs. 4 [X.]G; vgl. [X.],
Urteil vom 23.
Juni 2016
I
ZB
5/16, aaO; Urteil vom 6. März 1997

III
ZR
248/95, NJW 1997, 2106, 2108).

cc) Welche Lösung vorzugswürdig ist, kann dahinstehen. Beide [X.] führen hier zu demselben Ergebnis, dass nämlich die
Beklagte zur Er-stellung der Jahresabrechnung 2014
verpflichtet war. Die
Abrechnungspflicht
war jedenfalls
spätestens am 1. Januar 2015 entstanden. Zu diesem Zeitpunkt war die Beklagte Verwalterin.
Sie ist nicht zum Ende des Kalenderjahres 2014, sondern erst im Laufe des Jahres 2015
ausgeschieden.

2. Die weiteren Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs der Klägerin aus §
280 Abs. 1 und
3, § 281 [X.] sind, auch hinsichtlich der Neben-20
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forderungen,
erfüllt.
Rechtsfehler sind
nicht
ersichtlich.
Dagegen erhebt die Re-vision
auch
keine Einwendungen.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

Stresemann Brückner Weinland

Göbel Haberkamp
Vorinstanzen:
AG [X.], Entscheidung vom 18.12.2015 -
481 [X.] [X.]G -

LG [X.] I, Entscheidung vom 27.10.2016 -
36 S 1117/16 [X.]G -

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