Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 03.05.2012, Az. III ZR 62/11

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
III ZR 62/11

Verkündet am:

3. Mai 2012

F r e i t a g

Justizamtsinspektor

als Urkundsbeamter

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja

[X.] § 652 Abs. 1 Satz 1
Zur Frage des eindeutigen [X.]s eines gewerblichen Immo-bilienmaklers, der ein zum Verkauf stehendes Objekt mittels einer Internetan-zeige (hier unter "Immobilienscout24") mit dem Hinweis "Provision 7,14 %" anbietet.
[X.], Urteil vom 3. Mai 2012 -
III ZR 62/11 -
OLG [X.]

[X.]

-

2

-

Der III.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 3. Mai 2012
durch den Vizepräsidenten [X.] und [X.]
Herr-mann, [X.], [X.] und Seiters

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 11.
Zivilsenats
des [X.] vom 8. Februar 2011 im Kostenpunkt
-
mit Ausnahme der Entscheidung über die au-ßergerichtlichen Kosten der
Beklagten zu 1 -
und insoweit aufge-hoben, als die Klage gegen den Beklagten zu 2 abgewiesen [X.] ist.

Im Umfang der Aufhebung wird
die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des [X.], an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Die Klägerin, eine
gewerbliche Immobilienmaklerin, veröffentlichte
im Internet-Portal "ImmobilienScout24"
eine Anzeige für den Kauf eines
Baugrund-stücks
mit
Angabe
unter anderem
der Grundstücksgröße und des Kaufpreises sowie mit dem Hinweis "Provision 7,14 %". Der
Beklagte zu
2 nahm am 7.
April 2008 telefonischen Kontakt zur Klägerin auf
und äußerte
sein
sowie das
Inte-1
-

3

-

resse
seiner Ehefrau, der (früheren) Beklagten zu 1,
am Erwerb
dieses Grund-stücks. Die für die Klägerin tätige
Zeugin T.

nannte ihm
dabei
die
Adres-se des Objekts sowie die
Kontaktdaten des Verkäufers. Bei der
Besichtigung des Grundstücks
am nächsten Tag
unterschrieb der Beklagte zu
2 ein ihm von dieser Zeugin vorgelegtes Formular mit der Überschrift "[X.] und Maklervertrag mit Kaufinteressenten". Darin war die Verpflichtung des
Käufers enthalten,
bei Vertragsabschluss für den Nachweis oder die Vermittlung eine Maklerprovision von 7,14
% einschließlich Mehrwertsteuer vom Kaufpreis und etwaigen Nebenleistungen zu zahlen. Mit notariellem
Kaufvertrag
vom 29. April 2008 erwarben die Beklagten dieses Objekt.
Daraufhin stellte die Klägerin ihnen
eine Maklerprovision von 60.690

Die
Beklagten, die mit
Schreiben vom 18.
Juni 2008
den
Maklervertrag
wegen Irrtums und arglistiger Täuschung angefochten hatten,
behaupten, die Zeugin T.

habe
die Unterschrift unter das Formular
erschlichen; sie, die Zeugin, habe erklärt, die Unterschrift diene lediglich dem Nachweis der Vermitt-lung und nicht dem Abschluss eines [X.].

Die auf Zahlung des geltend gemachten Maklerlohns gerichtete Klage hat das
Landgericht nach Durchführung einer Beweisaufnahme
gegen die [X.] zu
1 abgewiesen;
den Beklagten zu
2 hat es dagegen antragsgemäß
verurteilt.
Nach
erneuter Zeugenvernehmung hat das
Berufungsgericht das Rechtsmittel
der Klägerin gegen die Abweisung der Klage bezüglich der [X.]n zu 1 zurückgewiesen,
während es auf die
Berufung
des Beklagten zu 2
auch die gegen ihn gerichtete Klage abgewiesen hat.

Mit ihrer, vom Senat
insoweit
zugelassenen
Revision verfolgt die Kläge-rin den
Maklerlohnanspruch
gegen den Beklagten zu
2 weiter.
2
3
4
-

4

-

Entscheidungsgründe

Die Revision der Klägerin führt, soweit das Berufungsgericht die gegen den Beklagten zu
2 (im Folgenden: der
Beklagte) gerichtete Klage abgewiesen hat, zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

I.

Das Berufungsgericht hat die Auffassung vertreten, ein Maklervertrag zwischen der
Klägerin und dem Beklagten
sei nicht dadurch zustande gekom-men, dass dieser am 8.
April 2008 das Formular "[X.] und Makler-vertrag"
unterschrieben habe. Denn er habe nachweisen können, dass bei der Unterschriftsleistung ausdrücklich vereinbart worden sei, es solle kein Makler-vertrag geschlossen und keine Provisionsvereinbarung getroffen werden. Dem stehe
der vorgerichtliche Schriftwechsel
nicht entgegen. Ein Anerkenntnis, 7,14
% Provision zu schulden, sei von dem Beklagten nicht erklärt worden.
So-weit er in dem auf den 30.
Dezember 2007 datierten
Schreiben und gegenüber Zeugen
zum Ausdruck gebracht habe, eine Provision nur in geringerer Höhe zahlen zu wollen, sei diese Äußerung allenfalls als ein Vergleichsangebot anzu-sehen.
Bei dieser Sachlage sei auch für die Anwendung des §
653 [X.] kein Raum.

Zwischen den Parteien
sei
auch
kein konkludenter
Maklervertrag [X.] gekommen, etwa weil die Beklagten in Kenntnis des [X.]s Maklerleistungen
der Klägerin
entgegengenommen hätten. Es sei nicht bewie-sen, dass die Beklagten bis zur Erörterung bei der Unterschrift unter das For-5
6
7
-

5

-

mular der Klägerin am 8. April 2008 mit der Forderung
nach einer Käuferprovi-sion konfrontiert worden seien. Der Internetauftritt der Klägerin enthalte zwar den Hinweis "Provision 7,14
%". Dies habe jedoch auch dahin verstanden wer-den können, dass der Makler vom Verkäufer in entsprechender Höhe entlohnt
werde. Aus dem Inhalt des
ersten
Telefonats
zwischen dem Beklagten zu 2 und der Zeugin T.

ergebe sich nichts anderes. Dass dabei eine Verpflichtung der Käufer zur Zahlung dieser Provision deutlich geworden
oder
das Grund-stück
ausdrücklich
durch die Angabe des Kaufpreises mit dem Zusatz "zuzüg-lich Maklercourtage"
identifiziert
worden
wäre, habe die Klägerin ebenfalls nicht bewiesen. Da das den Beklagten
übersandte
Exposé
nicht vor dem
Besichti-gungstermin
zugegangen sein könne, sei ihnen erstmals
durch das Vorhalten des Formulars das
[X.] bekannt
geworden; das darin enthalte-ne
schlüssige Angebot auf Abschluss eines [X.] hätten sie jedoch nicht angenommen. Nach diesem Zeitpunkt habe die Klägerin keine
weiteren
Maklerleistungen erbracht, so dass insgesamt kein Maklerlohn verlangt werden könne.

II.

Diese Beurteilung hält den Angriffen der Revision nicht stand.

1.
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts rechtfertigen die tat-sächlich festgestellten Umstände die Annahme, dass die
im Internet unter "Im-mobilienscout24"
veröffentlichte
Anzeige
der Klägerin ein eindeutiges Provisi-onsverlangen enthält, das Grundlage eines zwischen den Parteien zustande gekommenen [X.] sein kann.

8
9
-

6

-

a) Eine Provisionsabrede nach § 652 [X.] kann stillschweigend auch durch schlüssiges Verhalten getroffen werden. Die Rechtsprechung stellt hieran indes
strenge Anforderungen (vgl. Senatsurteil vom 22.
September 2005
-
III
ZR 393/04, [X.], 3779, 3780 mwN). Derjenige, der sich an einen Makler wendet, der mit "Angeboten"
(vgl. zum Begriff [X.], Urteil vom 28.
Sep-tember 1982 -
IVa
ZR 12/82, [X.], 1287, 1289)
werbend im geschäftlichen Verkehr auftritt, erklärt damit noch nicht schlüssig seine Bereitschaft zur [X.] einer Maklerprovision für den Fall, dass ein
Vertrag über das angebotene Objekt zustande kommt. Der Interessent darf, soweit ihm Gegenteiliges nicht bekannt ist, davon ausgehen, dass der Makler das Objekt von dem Verkäufer an die Hand bekommen hat und deshalb mit der angetragenen Weitergabe von Informationen eine Leistung für den Anbieter erbringen will. Ohne weiteres braucht der Kaufinteressent in einem solchen Fall nicht damit zu rechnen, dass der Makler auch von ihm eine Provision erwartet. Selbst die Besichtigung des Verkaufsobjekts zusammen mit dem Makler reicht bei dieser Sachlage für einen schlüssigen Vertragsschluss nicht aus (vgl. Senatsurteil vom 16.
November 2006 -
III
ZR 57/06, NJW-RR
2007, 400, 401, Rn.
12).
Anderes
gilt nur dann, wenn der Makler den Kaufinteressenten unmissverständlich auf eine von ihm im Erfolgsfall zu zahlende Käuferprovision hingewiesen hat. Ein Kaufinteressent, der in Kenntnis des eindeutigen [X.]s, beispielsweise in einem ihm übersandten [X.] oder
Exposé, die Dienste des Maklers in [X.] nimmt, gibt damit grundsätzlich in schlüssiger Weise zu erkennen, dass er den in dem Provisionsbegehren liegenden Antrag auf Abschluss eines [X.] annehmen will (ständige
Rspr.;
vgl.
Senatsurteile vom 16. November 2006, aaO, Rn.
13, vom 6.
Dezember
2001 -
III
ZR 296/00, [X.], 817,
sowie vom 17.
September 1998 -
III
ZR 174/97, NJW-RR 1999, 361, 362). Um die daran anknüpfenden Rechtsfolgen zu vermeiden, muss
er
ausdrücklich
vor Inanspruchnahme der Maklerdienste
deutlich machen,
solche [X.]
-

7

-

gen nicht abgeben zu wollen (vgl. [X.], Urteil vom 4.
Oktober 1995 -
IV
ZR 163/94, NJW-RR 1996, 114, 115).

b) Ein Angebot auf Abschluss eines [X.] ist grundsätzlich noch nicht in einer Zeitungs-
oder
Internetanzeige
des Maklers, wie hier
der Klägerin im Internetportal "ImmobilienScout24",
zu sehen. Ein Vertragsschluss kommt deshalb
regelmäßig
noch nicht dadurch zustande, dass ein Makler
mit Zeitungs-
oder Internetanzeigen
werbend im geschäftlichen Verkehr auftritt und sich der Interessent daraufhin von sich aus an ihn wendet.
Es handelt sich bei solchen Inseraten
lediglich
um eine invitatio ad offerendum, denn
damit wendet sich
der Makler
an einen
unbestimmten Kreis von potentiellen Interessenten
(vgl.
[X.], Urteile vom 25.
September 1985 -
IVa
ZR 22/84, [X.]Z 95, 393, 395, und vom 21.
Mai 1971 -
IV
ZR 52/70, [X.], 1098, 1099, [X.]/[X.], 5.
Aufl. §
652, Rn.
47, 51;
[X.]/[X.], [X.], Neubear-beitung 2010, §§
652, 653, Rn.
11;
[X.] NJW 2009, 3210).
Eine
dadurch veranlasste Kontaktaufnahme
des Interessenten
mit dem Makler
kann
aber dann
zum Abschluss eines [X.]
führen, wenn der Makler sein Provi-sionsverlangen im Inserat bereits ausdrücklich und unmissverständlich zum Ausdruck gebracht hat.
[X.] er in einem
Zeitungs-
oder
im Internetinserat
ein-deutig auf die fällig werdende Maklerprovision hin, so dass
der Interessent von einer eigenen Provisionspflicht ausgehen
kann,
und erhält dieser
auf seine
da-raufhin erfolgte Anfrage
Namen und Anschrift des
Verkäufers, löst dies den
[X.] auf Zahlung der Provision aus (vgl. MünchKomm[X.]/[X.], aaO, Rn.
51). Die Bezugnahme des Interessenten auf diese Anzeige bestimmt dabei den Inhalt des Nachweis-
oder Vermittlungsersuchens so, dass der Makler von einem Angebot auf Abschluss eines solchen [X.] ausgehen kann, nachdem
er
sein [X.] zunächst ohne Preisgabe der Vertrags-gelegenheit in seinem Inserat hinreichend deutlich
geäußert hatte
(vgl. [X.]
-

8

-

Komm[X.]/[X.], aaO,
Rn.
47; [X.], aaO
S. 3211; aA
der 12. Zivilsenat
des [X.], NJW-RR 2009, 1145, 1146).

aa) Diesen
Grundsätzen widerspricht die Bewertung des
Berufungsge-richts,
die vorliegende Internetanzeige der Klägerin enthalte
keinen ausreichend deutlichen
Hinweis auf die im Falle des Abschlusses eines Kaufvertrags zu zah-lende Maklerprovision von 7,14
% durch den Käufer, und die Beklagten seien erstmals
am Tag der Besichtigung mit einem solchen Verlangen
konfrontiert
worden.
Ein ausdrückliches
[X.]
kann auch
in einer Zeitungs-anzeige oder einem Internetinserat enthalten sein, sofern der Hinweis so gestal-tet und
geeignet ist, dem durchschnittlichen Interessenten
die entstehende Pro-visionspflicht unzweideutig vor Augen zu führen.
Wie das
unmissverständliche Provisionsbegehren erklärt wird, ist dabei grundsätzlich gleichgültig; der ent-sprechende Hinweis in einer Zeitungs-
oder Internetanzeige
genügt jedenfalls gegenüber den Kunden, die sich auf diese Anzeige melden, wobei die [X.] des jeweiligen Einzelfalls für die Bewertung der Eindeutigkeit des
Provi-sionsverlangens ausschlaggebend
sind
(vgl. MünchKomm[X.]/[X.], aaO, Rn.
48, 51; [X.]/[X.], aaO, [X.]/[X.], Maklerrecht, 6. Aufl., Rn.
100;
[X.], aaO und
NZM 2002, 480
f).

bb) Da im Streitfall
die maßgebenden Umstände festgestellt sind und weiterer Vortrag nicht zu erwarten ist, kann
der Senat den Inhalt des Internetin-serats der Klägerin selbst dahin auslegen, dass es gegenüber potentiellen
Inte-ressenten
ein hinreichend deutliches [X.] enthält. Dabei
drückt die Angabe:
"Provision 7,14
%"
direkt unter der Angabe der
Vermarktungsart (Kauf) und des
Kaufpreises
ein
solches
eindeutiges [X.] ge-genüber dem Kaufinteressenten
aus. Entgegen der Ansicht des Berufungsge-richts lässt
sich
dies nicht
(auch)
als bloßer Hinweis darauf
missverstehen, dass 12
13
-

9

-

der Makler
im [X.] von dem Verkäufer eine Provision in entsprechender Höhe zu beanspruchen habe. Dies umso weniger, als, wie die Revision zu Recht anführt, nicht ersichtlich ist, welches Interesse ein
Makler daran haben könnte, dem Kaufinteressenten
-
ohne dass hierzu eine rechtliche Verpflichtung besteht
-
zu offenbaren, ob und in welcher Höhe er eine Provisionsvereinbarung mit dem Verkäufer getroffen hat. Vielmehr ist bei einer solchen, auf den wesent-lichen Inhalt eines [X.] beschränkten Anzeige
ohne weiteres er-kennbar, dass der Makler auch und gerade mit demjenigen in vertragliche Be-ziehungen treten will, der sich als Kaufinteressent an ihn wendet
(zur vergleich-baren Auslegung eines [X.]es als [X.]: Senatsurteil
vom 4.
November 1999 -
III
ZR 223/98, [X.], 282, 283).
Eine abweichen-de Annahme wäre nur dann gerechtfertigt, wenn etwa sonstige Umstände oder Hinweise in der Anzeige die Vermutung nahe legten, es sei nicht an das Provi-sionsverlangen des Maklers gegenüber den möglichen Käufern
gedacht. Daran fehlt es jedoch vorliegend. Es entspricht
danach
allgemeinem Verständnis und lag auch aus Sicht des Beklagten
auf der Hand, einen auf einer derart gestalte-ten Internetseite
enthaltenen Hinweis auf die Fälligkeit einer Maklergebühr bei Zustandekommen eines notariellen Kaufvertrags nicht als bloße Mitteilung über eine bereits getroffene Provisionsvereinbarung mit dem Verkäufer anzusehen. Der bloße Umstand, dass der Makler bereits in vertraglicher Beziehung mit dem Verkäufer steht,
wie dies auch hier offenbar der Fall war,
genügt dabei nicht (vgl. Senatsurteil vom 4.
November 1999, aaO).

2.
Danach konnte
das Berufungsurteil, soweit die Klage auch gegen den Beklagten zu 2 abgewiesen worden ist,
keinen Bestand haben.

Ausgehend davon, dass in der [X.] ein eindeutiges Provisi-onsverlangen der Klägerin enthalten war, wird das Berufungsgericht erneut zu 14
15
-

10

-

prüfen haben, ob zwischen der Klägerin und dem Beklagten zu 2 ein Maklerver-trag zustande gekommen ist; dabei wird es sich gegebenenfalls auch mit dem von dem Beklagten erhobenen Einwand der Vorkenntnis zu befassen haben.

[X.]
Herrmann

[X.]

[X.]
Seiters
Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 28.06.2010 -
4 [X.]/08 -

OLG [X.], Entscheidung vom 08.02.2011 -
11 [X.] -