Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 07.03.2012, Az. XII ZR 13/10

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
XII ZR 13/10
Verkündet am:

7. März 2012

Mayer,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
BGB §§
566
a, 578; [X.] §
57
Auf den Ersteher eines vermieteten Grundstücks geht die Verpflichtung zur Rückzah-lung der Mietsicherheit an den Mieter kraft Gesetzes auch dann über, wenn der [X.] gewordene Voreigentümer die vom Mieter erhaltene Mietsicherheit nicht ge-trennt von seinem sonstigen Vermögen angelegt hatte.
[X.], Urteil vom 7. März 2012 -
XII ZR 13/10 -
LG Braunschweig

[X.]

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Der XII.
Zivilsenat des [X.] hat im schriftlichen Verfahren, in dem bis zum 12.
Januar 2012 Schriftsätze eingereicht werden konnten, durch die Vorsitzende Richterin Dr.
Hahne, die Richterin [X.] sowie [X.]
Klinkhammer, Schilling und Dr.
Nedden-Boeger
für Recht erkannt:
Auf die Revision des [X.] wird das Urteil der
6.
Zivilkammer des [X.]s Braunschweig
vom 22.
Dezember 2009
aufge-hoben.
Die Berufung der
Beklagten gegen das Urteil des [X.] vom 14.
Januar
2009 wird zurückgewiesen.
Der
Beklagten werden die Kosten der Rechtsmittelinstanzen auf-erlegt.
Von Rechts wegen

Tatbestand:
Der Kläger mietete gewerbliche Räume. Er
zahlte eine vereinbarte Miet-sicherheit
von 813,14

an den Vermieter, die
dieser
nicht getrennt von seinem
sonstigen Vermögen anlegte. Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens
über das Vermögen des
Vermieters
erstand die
Beklagte die durch den Insolvenz-verwalter versteigerte Immobilie. Der Kläger verlangt von der
Beklagten unter anderem die Auszahlung der inzwischen
rückzahlungsreifen
Mietsicherheit.
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Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der
Be-klagten hat das [X.] die Klage insoweit abgewiesen. Hiergegen richtet sich die vom [X.] zugelassene Revision des [X.].

Entscheidungsgründe:
Die zulässige Revision hat Erfolg
und führt zur Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

I.
Das [X.] hat zur Begründung seiner in [X.], 361
veröffent-lichten Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: Der Anspruch auf Rückzah-lung der Mietsicherheit bestehe nicht oder sei wenigstens nicht fällig. Zwar sei die Beklagte gemäß §
566
a Satz
1 BGB in die Verpflichtung des Voreigentü-mers eingetreten; die
Vorschrift gelte nach §
57 [X.] auch im Falle des Erwerbs im Wege der Zwangsversteigerung.
Dieser Grundsatz erfahre aber eine Aus-nahme, wenn die Mietsicherheit vom vorherigen Vermieter nicht [X.] angelegt worden und der Rückzahlungsanspruch daher zu einer Insolvenzfor-derung geworden sei.
Denn es sei grundsätzlich Sache des Mieters, auf eine
vom sonstigen Vermögen des Vermieters getrennte, [X.] angelegte Mietsicherheit
zu achten. Demgegenüber habe der Erwerber keine Möglichkeit, die Mietsicherheit vom insolventen Voreigentümer heraus
zu
verlangen. Dem
Mieter stehe gegenüber dem Erwerber zumindest insoweit und so lange kein Rückzahlungsanspruch zu, wie der Erwerber seinerseits an der Durchsetzung seines Anspruchs gegenüber dem Veräußerer auf Auskehrung der Mietsicher-heit insolvenzrechtlich gehindert sei.

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II.
Diese Ausführungen halten einer revisionsgerichtlichen Nachprüfung nicht
stand.
Nach §
44 Abs.
1 [X.] wird bei der Versteigerung nur ein solches Gebot zugelassen, durch welches die dem Anspruch des Gläubigers
vorgehenden Rechte sowie die aus dem [X.] zu entnehmenden Kosten des Verfahrens gedeckt werden (geringstes Gebot).
Darüber hinaus stellen die [X.] fest, in welche weiteren Pflichten der Ersteher eintritt. Zu diesen Pflichten gehört gemäß §
57 [X.] die Verpflichtung zur Rückzahlung einer vom Mieter gewährten Sicherheit (§§
566
a, 578 Abs.
1, 2
BGB).
Das
im Versteigerungstermin abzugebende
Bargebot setzt die Erfüllung sämtlicher nach den Versteigerungsbedingungen zu übernehmenden Pflichten voraus.
Mit dem Zuschlag geht die Pflicht
für die
Rückzahlung der Mietsicherheit
kraft Gesetzes
auf den Ersteher
über. Dieser hat die Verpflichtung bei [X.] zu erfüllen. Ob und unter welchen Voraussetzungen der Ersteher seinerseits anschließend bei dem Voreigentümer Rückgriff [X.] kann
(vgl.
etwa [X.] Urteil vom 9.
Juni 2010 -
VIII
ZR
189/09
-
NJW-RR 2010, 1237
Rn.
21), mag
dahinstehen. Die Pflicht zur Erfüllung der in die [X.] fallenden Mieterrechte hängt
davon nicht ab.
Deswe-gen
erübrigen sich die weiteren Erwägungen des [X.]s.
Die mieterschützende Vorschrift des §
566
a BGB enthält
die
nach [X.] (§
572 BGB aF)
gegebene
Tatbestandsvoraussetzung, dass die [X.] dem Erwerber ausgehändigt wird oder dieser dem früheren Vermieter gegenüber die Verpflichtung zur Rückgewähr übernimmt, nicht mehr.
Durch die
geänderte Vorschrift
wird der Erwerber dem Mieter gegenüber zur Rückzahlung
der Sicherheit ohne Rücksicht darauf verpflichtet, ob er die Mietsicherheit vom 5
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früheren Vermieter ausgehändigt bekommen hat oder noch erhalten kann. Nach
der gesetzlichen Wertung des §
566
a BGB übernimmt er damit auch
das Insolvenzrisiko des
früheren Vermieters, wenn dieser die Mietsicherheit weder
[X.] angelegt hat
noch
an den Erwerber aushändigt. Die ungeschmälerte
Rückzahlungspflicht des Erwerbers besteht in einem solchen
Fall fort ([X.]/[X.]
Mietrecht 9.
Aufl. §
551 BGB Rn.
111; [X.]/Häublein
5.
Aufl. §
566
a Rn.
13;
[X.]/Gather Mietrecht 9.
Aufl. §
566
a Rn.
24; Zipperer [X.] 2007, 388, 392; [X.]/[X.] Miete 3.
Aufl. §
566
a Rn.
30; [X.]/Gietel
[X.] §
57 Rn.
27; Stöber [X.] 19.
Aufl. §
57 Rn.
4.6; [X.] [X.] 5.
Aufl. §
57 Rn.
3;
Hintzen/[X.]/[X.] [X.] 13.
Aufl. §
57 Rn.
14; [X.], 239, 244), ebenso
wie ein Erwerber, an den das Grundstück vom Insolvenzverwalter ver-äußert wird, für die Rückzahlung haftet (vgl. [X.]/[X.] BGB [2011] §
566
a Rn.
7;
MünchKommInsO/[X.] 2.
Aufl. §
111 Rn.
11; [X.]/Dahl
Mietverhältnisse in der Insolvenz 2.
Aufl. Rn.
254; Derleder
NZM 2004, 568,

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578; [X.], 149).
Der Gesetzgeber hat damit der Sache nach
eine Belastung des vermieteten Grundstücks geschaffen
([X.]/Häublein
5.
Aufl. §
566
a Rn.
13).

Hahne

[X.]

Klinkhammer

Schilling

Nedden-Boeger
Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 14.01.2009 -
115 C 465/08 -

LG Braunschweig, Entscheidung vom 22.12.2009 -
6 [X.] (015) -