Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 26.02.2015, Az. V ZB 86/13

BUNDESGERICHTSHOF
BESCHLUSS

V [X.]/13
vom
26. Februar
2015
in der Grundbuchsache
Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.] § 144 Abs. 2 [X.] und 3; BGB § 1287 Satz 1 Halbsatz 1
Die Verpfändung des Anspruchs auf Auflassung eines Grundstücks, das in
einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegt, bedarf in entsprechender Anwendung des §
144 Abs.
2 Nr.
2 und 3 [X.] der Genehmigung der Sanierungsbehörde.
[X.], Beschluss vom 26. Februar 2015 -
V [X.]/13 -
OLG [X.]

[X.]

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2
-

Der V. Zivilsenat des [X.] hat am
26. Februar
2015 durch die Vorsitzende Richterin
Dr.
[X.], die Richterinnen
Prof.
Dr.
Schmidt-Räntsch und
Dr.
Brückner
und die Richter Dr.
Kazele und Dr.
Göbel

beschlossen:

Die Rechtsbeschwerden
des Beteiligten zu
1 und der [X.] zu 2 gegen den Beschluss des [X.]s Nürn-berg -
15. Zivilsenat -
vom 6. Mai 2013 werden
zurückgewie-sen, die Rechtsbeschwerde der Beteiligten zu 2 mit der [X.], dass ihre Beschwerde gegen die Zwischenverfügung des Amtsgerichts
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Grundbuchamt -
Amberg vom 22. Februar 2013 als unzulässig verworfen wird.

Der Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens be-

Gründe:

I.

Zu Lasten des im Eingang dieses Beschlusses bezeichneten Grund-stücks ist
in der zweiten
Abteilung des Grundbuchs unter der lfd. [X.] ein Sa-nierungsvermerk und unter der lfd. Nr. 3 eine Auflassungsvormerkung bezüglich einer noch zu vermessenden Teilfläche von ca. 625 qm zu Gunsten von B.
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P. sowie ein
Vermerk über die Abtretung der Ansprüche aus dieser Vormer-kung an den Beteiligten zu 1 eingetragen.
Am 7. Januar 2013 bestellte der [X.] zu 1 zugunsten einer Sparkasse eine Grundschuld über einen Betrag in Zugleich gab er zusammen mit der Beteiligten zu 2
ein abstraktes Schuldversprechen in Höhe der [X.] ab; beide
un-terwarfen sich
insoweit
der sofortigen Zwangsvollstreckung
in ihr gesamtes Vermögen.
Als Sicherheit für die Ansprüche aus dem Schuldversprechen ver-pfändete der Beteiligte zu 1 an die Sparkasse
u.a. den Anspruch auf [X.] gegenüber der eingetragenen Eigentümerin.
Zugleich
bewil-ligte und beantragte er,
die Verpfändung bei der Auflassungsvormerkung im Grundbuch zu vermerken sowie die [X.] Gesetzes mit der Eigentumsumschrei-bung entstehende Sicherungshypothek
in das Grundbuch einzutragen. Die
Ein-tragung der Sicherungshypothek sollte jedoch unterbleiben, wenn gleichzeitig mit dem Eigentumsübergang die
Grundschuld am Pfandbesitz eingetragen wird.

Das Grundbuchamt machte mit Zwischenverfügung vom 22. Februar 2013 die beantragte Eintragung des Verpfändungsvermerks von der Genehmi-gung der Sanierungsbehörde abhängig.
Der dagegen durch beide Beteiligte eingelegten Beschwerde hat es
nicht abgeholfen. Das [X.] hat das Rechtsmittel zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde verfolgen die Beteiligten das [X.] weiter.

II.

Nach Auffassung des [X.], dessen Entscheidung unter anderem in [X.] 2013, 161 veröffentlicht ist, bedarf es zur Eintragung des 2
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Verpfändungsvermerks der Zustimmung der Gemeinde nach § 144 Abs. 2 [X.] und
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[X.].
Die Rechtslage stelle sich insoweit anders dar als bei der -
ge-nehmigungsfreien -
Eintragung einer Auflassungsvormerkung. Diese begründe lediglich ein Sicherungsmittel, das außerhalb des Grundbuchs nicht zu einem dinglichen Vollrecht erstarken könne; erst die Übertragung des Eigentums
am Grundstück bedürfe der vorherigen Zustimmung der Sanierungsbehörde.
Wenn jedoch

wie hier

der der Auflassungsvormerkung zugrunde liegende [X.] verpfändet werde, komme dies einer genehmigungsbedürftigen Belas-tung des Grundstücks gleich. Gehe das Eigentum am Grundstück über, [X.] der Pfandgläubiger nämlich ohne Mitwirkung der Sanierungsbehörde außer-halb des Grundbuchs unmittelbar ein volles dingliches Recht in Form einer Si-cherungshypothek
(§§ 1281, 1282, 1287 Satz 2
Halbsatz 1 BGB), die im Wege der Grundbuchberichtigung in das Grundbuch einzutragen sei.

III.

Die Rechtsbeschwerden beider Beteiligten sind
aufgrund der Zulassung durch das Beschwerdegericht statthaft und auch im Übrigen zulässig
(§ 78 Abs.
1, Abs. 2 Satz 2, Abs. 3 GBO, § 71 FamFG).
Ihre
Beschwerdebefugnis folgt aus der Zurückweisung ihrer Erstbeschwerden. Dies gilt auch, soweit die Erstbeschwerde der Beteiligten zu 2 hätte als unzulässig verworfen werden müssen (vgl. Senat, Beschluss vom 3. Februar 2005 -
V [X.], [X.]Z 162, 137, 138).
In
der Sache haben die Rechtsmittel jedoch keinen Erfolg.

1. Die Rechtsbeschwerde der Beteiligten zu 2 ist im Ergebnis unbegrün-det, weil bereits ihre Beschwerde gegen die Zwischenverfügung des [X.] vom 22. Februar 2013 mangels Beschwerdeberechtigung unzulässig 4
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war.
Es kann schon
nicht festgestellt werden, dass die Zwischenverfügung for-mell (auch)
die Beteiligte
zu 2 beschwert,
da der Antrag auf [X.] ausweislich der in Bezug genommenen
Urkunde vom 7. Januar 2013
nur namens des Beteiligten zu 1 und zusätzlich für den Gläubiger gestellt worden war
(vgl. Senat, Beschluss vom 5. Juni 2014 -
V [X.], NJW-RR 2014, 1279 Rn. 7). Unabhängig davon fehlte
es auch deshalb an der Beschwerdeberechti-gung der
Beteiligten zu 2, weil sie keine dingliche Rechtsstellung inne hat, die durch die Eintragung eines Verpfändungsvermerks eine Veränderung erfahren könnte. Sie ist deshalb nicht antragsbefugt gemäß § 13 Abs. 1 Satz 2 GBO
(vgl. Senat, Urteil vom 19. Dezember 2013 -
V [X.], NJW 2014, 1593
Rn.
7). Da das Beschwerdegericht die Beschwerde der Beteiligten zu 2 gleichwohl als zulässig behandelt und in der Sache beschieden hat, ist ihre [X.] mit der Maßgabe zurückzuweisen, dass die Erstbeschwerde als unzulässig verworfen wird (vgl. Senat, Beschluss vom 3. Februar 2005 -
V [X.], [X.]Z 162, 137, 139).

2. Die zulässige Beschwerde des Beteiligten zu 1 hat das Beschwerde-gericht ohne Rechtsfehler als unbegründet zurückgewiesen. Die [X.] ist zu Recht ergangen.

a) Die für den Erlass einer Zwischenverfügung (§ 18 Abs. 1 GBO) vo-rausgesetzte
Eintragungsfähigkeit (vgl. nur [X.], GBO, 29. Aufl., § 18 Rn.
6) ist gegeben. Auch wenn bei Verpfändung des Auflassungsanspruchs das Pfandrecht gemäß § 1274 Abs. 1
Satz 1, §§ 1279 ff. BGB außerhalb des Grundbuchs entsteht, kann die Verpfändung im Grundbuch vermerkt werden, wenn eine Auflassungsvormerkung zugunsten des [X.] eingetragen ist (vgl. BayObLG, [X.] 1996, 554; MüKoBGB/[X.], 6. Aufl., § 1274 Rn. 30). 6
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Dem steht der Fall gleich, dass die durch die Vormerkung gesicherten Ansprü-che an den [X.] abgetreten sind und diese Abtretung
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wie hier -
neben der Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist.

b) Die
Zwischenverfügung weist einen zulässigen Inhalt i.S.d. § 18 Abs.
1 Satz 1 GBO auf. Der Mangel des Antrags muss mit [X.] geheilt werden können (vgl. dazu näher Senat, Beschluss vom 26. Juni 2014
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V [X.], [X.] 2014, 192 Rn. 6). Dies ist hier der Fall. Fehlt eine [X.] [X.] Bestimmung erforderliche behördliche Genehmigung,
hat dies zur Folge, dass das Rechtsgeschäft von seinem Abschluss bis zur endgültigen Ent-scheidung über die Genehmigung schwebend unwirksam ist.
Mit Erteilung der Genehmigung wird es rückwirkend vom Zeitpunkt seines Abschlusses an voll wirksam (vgl. Senat, Urteil vom 15. Juni 1960 -
V [X.], [X.]Z 32, 383, 389
f.). Auch eine noch ausstehende Genehmigung der Sanierungsbehörde hat hinsichtlich der in § 144 Abs. 2 [X.] und 3 [X.] bezeichneten Rechtsge-schäfte
deren schwebende Unwirksamkeit zur Folge (vgl. [X.] in [X.]/[X.]/[X.]/[X.], [X.] [2014], § 145 Rn. 16 f.) und kann deshalb Gegenstand einer Zwischenverfügung sein (vgl. Meikel/[X.], GBO, 11. Aufl., § 18 Rn. 84
mwN
zu den Genehmigungen nach den §§ 24 und 51 [X.]).

c) Das Beschwerdegericht hält die beantragte Eintragung des Verpfän-dungsvermerks im Ergebnis zutreffend
für genehmigungsbedürftig nach § 144 Abs. 2 [X.].

aa) Die Vorschrift des § 144 Abs. 2 [X.] [X.] ist
allerdings nicht un-mittelbar anwendbar.
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(1) Nach dieser Bestimmung
ist im förmlich festgelegten Sanierungsge-biet der Gemeinde
die Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts genehmigungsbedürftig. Hierzu gehören Grunddienstbarkeiten, das Nieß-brauchsrecht,
beschränkte
persönliche
Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte, Realla-sten, Hypotheken, Grund-
und Rentenschulden
sowie Dauerwohn-
und [X.] nach § 31 WEG ([X.] in [X.]/[X.]/
[X.]/[X.], [X.] [2014],
§ 144 Rn. 31).
Die Verpfändung des Auflassungsanspruchs als solche begründet
jedoch kein dingliches Recht am Grundstück.
Vielmehr entsteht ein Pfandrecht
an dem Anspruch des
Grund-stückskäufers gegen den Verkäufer auf Verschaffung des Eigentums (§ 1273 Abs. 1, §§
1279 ff. BGB).

(2) Eine gemäß
§ 1287 Satz 2 Halbsatz 1 BGB zugunsten des [X.] entstehende Sicherungshypothek ist zwar ein das Grundstück [X.] dingliches Recht, insoweit fehlt es jedoch an einer Bestellung im Sinne des § 144 Abs. 2 [X.] [X.].

(a) Unter einer solchen Bestellung ist nur die rechtsgeschäftlich herbei-geführte Rechtsänderung zu verstehen
(vgl. [X.], Rpfleger 1977, 224; [X.] in [X.]/[X.]/[X.]/[X.], [X.] [2014], §
144 Rn. 32; [X.], [X.] 2013, 364).
Dieses Verständnis der Vorschrift folgt aus ihrem Wortlaut und steht mit den übrigen in § 144 Abs. 2 [X.] ge-nannten sowie in vergleichbaren Regelungen im Baugesetzbuch normierten Genehmigungstatbeständen in Einklang. So ist in § 144 Abs. 2 Nr. 1 [X.] der Vorschrift von [X.]

. In 11
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gleicher Weise bezieht sich die in einem Umlegungsgebiet gemäß
§ 51 Abs. 1 ein Grundstück und über Rechte an einem Grundstück; eine Verfügung setzt aber
eine rechtsgeschäftliche Einwirkung auf ein Recht durch Übertragung, Än-derung, Belastung oder Aufhebung voraus (vgl. [X.] in [X.]/[X.]/[X.]/[X.], [X.] [2014], § 144 Rn. 32). Deshalb sind Eintragungen von Zwangshypotheken nach § 866 Abs. 1 ZPO
-
anders als rechtsgeschäftlich bestellte Sicherungshypotheken nach § 1184 Abs. 1 BGB -
ebenso genehmigungsfrei (vgl. [X.], Rpfleger 1977, 224, 225; [X.], MittRhNotK 1990, 185, 190; [X.] in [X.]/
[X.]/[X.]/[X.], [X.] [2014], § 144 Rn. 32) wie gesetzliche [X.], sei es in der Zwangsvollstreckung, im Wege der Erbfol-ge, durch Enteignung, Flurbereinigung oder Umlegung (BeckOK-[X.]/[X.], Stand: 1.
September 2013, § 144 Rn. 33).

(b) Wenn der Käufer ([X.]) seinen Auflassungsanspruch gegen den Verkäufer (Schuldner) an einen [X.] (Pfandgläubiger) verpfändet hat und der Schuldner dem [X.] das Grundstück in [X.] der §§ 1281, 1282 BGB übereignet, erwirbt der Pfandgläubiger an dem Grundstück nach §
1287 Satz 2 Halbsatz 1 BGB [X.] Gesetzes eine Sicherungshypothek
(MüKoBGB/[X.], 6. Aufl., § 1274 Rn. 32, 35).
Es fehlt deshalb an der von dem Gesetz vorausgesetzten rechtsgeschäftlichen Bestellung.

bb) Auch aus § 144 Abs. 2 Nr. 3 [X.], wonach u.a. ein [X.] bedarf, durch den eine Verpflichtung zur Bestel-lung eines das Grundstück belastenden
Rechts
begründet
wird,
ergibt sich un-14
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mittelbar kein Genehmigungserfordernis. Denn
durch die Verpfändung des Auf-lassungsanspruchs entsteht eine
solche Verpflichtung
nicht.

[X.]) Die
Regelungen
des § 144 Abs. 2 [X.] und 3 [X.] sind
aber auf die Fälle der Verpfändung eines Auflassungsanspruchs analog anwendbar.
Vo-raussetzung für eine Analogie ist, dass das Gesetz eine planwidrige Regelungs-lücke enthält und der zu beurteilende Sachverhalt in rechtlicher Hinsicht so weit mit dem Tatbestand vergleichbar ist, den der Gesetzgeber geregelt hat, dass angenommen werden kann, der Gesetzgeber wäre bei einer Interessenabwä-gung, bei der er sich von den gleichen Grundsätzen hätte leiten lassen wie bei dem Erlass der herangezogenen Gesetzesvorschrift, zu dem gleichen Abwä-gungsergebnis gekommen (Senat, Urteil vom 25. September 2009 -
V [X.], [X.], 3644 Rn. 10).
So liegt der Fall hier.

(1) Das Gesetz weist
eine
planwidrige Regelungslücke auf. Der [X.] hat zwar den Bereich genehmigungspflichtiger Vorhaben schon bei der Abfassung des [X.] im Jahr 1971 unter Bezugnahme auf die entsprechenden Regelungen in § 51 BBauG a.F.
und § 2 Abs. 1 Satz 1 [X.] auf rechtsgeschäftliche Veräußerungen und die Bestellung belasten-der Rechte sowie hierauf gerichtete schuldrechtliche Verträge beschränkt (vgl. Entwurf eines Gesetzes über städtebauliche Sanierungs-
und [X.] in den Gemeinden, BT-Drucks. VI/510, [X.]). Eine Erweiterung der Genehmigungspflicht auf nicht rechtsgeschäftliche Rechtsänderungen -
sei es [X.] Gesetzes oder im Wege der Zwangsvollstreckung -
hat er auch bei den nachfolgenden Änderungen des Gesetzes und der Neufassung durch die Rege-lungen in §§ 136 ff. [X.] nicht vorgenommen (vgl. Entwurf eines Gesetzes über das Baugesetzbuch, BT-Drucks. 10/4630, [X.] ff.; Stellungnahme des 16
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Bundesrates zum Entwurf eines Gesetzes über das Baugesetzbuch, BT-Drucks. 10/5027, S. 16 f.). Dies bedeutet aber nicht, dass der Gesetzgeber die Verpfändung eines Auflassungsanspruchs bewusst genehmigungsfrei lassen wollte. Zwar entsteht eine Sicherungshypothek im Falle des Eigentumserwerbs des [X.] gemäß
§ 1287 Satz 2 Halbsatz 1 BGB [X.] Gesetzes. Die Be-sonderheit besteht aber darin, dass dies nur dann der Fall ist, wenn es zuvor zu einer rechtsgeschäftlichen
Vereinbarung zwischen dem [X.] und dem Pfandgläubiger -
der Verpfändung des Auflassungsanspruchs -
gekommen ist; ohne eine solche Vereinbarung kann die Sicherungshypothek nicht entstehen.
Diese Sondersituation, die durch ein
Nebeneinander von rechtsgeschäftlicher Vereinbarung und
damit einhergehender Entstehung eines dinglichen Rechts an dem Grundstück [X.] gesetzlicher Anordnung gekennzeichnet ist, hat der Gesetzgeber übersehen.

(2) Die entsprechende Anwendung von
§ 144 Abs. 2 [X.] und 3 [X.] ist geboten, weil bei der Verpfändung eines Auflassungsanspruchs eine mit dem geregelten Sachverhalt vergleichbare Interessenlage gegeben
ist. Zweck des Gesetzes
ist es, Rechtsgeschäfte, die sich erschwerend auf den Ablauf der Sanierung auswirken können, von der Genehmigung der Sanierungsbehörde abhängig zu machen (vgl. Entwurf eines Gesetzes über städtebauliche Sanie-rungs-
und Entwicklungsmaßnahmen in den Gemeinden, BT-Drucks. VI/510, S.
32; [X.] in [X.]/[X.]/[X.]/[X.], [X.] [2014], §
144 Rn. 1
f.; vgl. auch [X.], [X.] 2013, 364). Dieser Zweck würde [X.], wenn die
Verpfändung des Auflassungsanspruchs genehmigungsfrei wä-re. Es entstünde eine Genehmigungslücke. Dass die Sicherungshypothek
ge-mäß § 1287 Satz 2 Halbsatz 1 BGB nur unter der weiteren Voraussetzung [X.]

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steht, dass der [X.] Eigentümer des Grundstücks wird, ändert hieran nichts.

(a) Ist der Grundstückskaufvertrag, den der [X.] mit dem [X.] geschlossen hat, von der Sanierungsbehörde gemäß § 144 Abs. 2 Nr. 3 [X.] bereits genehmigt worden, scheidet gemäß § 144 Abs. 2 Nr. 3 Halbsatz 2 [X.] eine erneute Überprüfung bei der Übereignung des Grundstücks an den [X.] aus. Denn gemäß
§ 144 Abs. 2 Nr. 3 Halbsatz 2
[X.] gilt das in Ausführung eines schuldrechtlichen Vertrages vorgenommene dingliche Rechtsgeschäft als genehmigt, wenn der zugrunde liegende schuldrechtliche Vertrag genehmigt worden ist. Wäre die Verpfändung des Auflassungsan-spruchs genehmigungsfrei, könnte der Pfandgläubiger infolge
des -
nicht mehr genehmigungsbedürftigen -
Eigentumserwerbs des [X.] eine Siche-rungshypothek an dem Grundstück erwerben, ohne dass die Gemeinde dem zugestimmt hätte.

(b) Eine Genehmigungslücke entsteht auch, wenn ein Käufer -
wie [X.] -
seinen Auflassungsanspruch an einen [X.] abgetreten und erst der Dritte den Auflassungsanspruch verpfändet hat. Zwar bedürfte in diesem Fall die Übereignung an den [X.] gemäß
§ 144 Abs. 2 Nr. 1 [X.] der Geneh-migung der Sanierungsbehörde. Denn diese ist nicht im Sinne von § 144 Abs. 2 Nr. 3 Halbsatz 2 [X.] das in Ausführung des ursprünglichen, zwischen [X.] und Käufer geschlossenen Vertrages vorgenommene dingliche Rechts-geschäft. Mit der Eigentumsübertragung an den [X.] wird vielmehr die zwi-schen ihm und dem Käufer bestehende schuldrechtliche Abrede erfüllt. Nur wenn diese nach § 144 Abs. 2 Nr.
3 Halbsatz 2 [X.]
genehmigt worden ist, bedarf der Eigentumserwerb des [X.] keiner Genehmigung.
Durch die Ver-19
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weigerung der
Genehmigung des Eigentumserwerbs des [X.] könnte die Sa-nierungsbehörde deshalb auch die Entstehung einer Sicherungshypothek für den Pfandgläubiger gemäß
§ 1287 Satz 2 Halbsatz 1 BGB im Ergebnis [X.]. Dies macht aber eine gesonderte Genehmigungsbedürftigkeit der [X.] nicht entbehrlich. Es ist nämlich nicht auszuschließen,
dass die Be-hörde gegen den Eigentumserwerb
des [X.] nichts einzuwenden hat, die Genehmigung also erteilen möchte, mit der Begründung einer Sicherungshypo-thek indessen nicht einverstanden ist. Würde man in diesen Fällen das
Geneh-migungserfordernis auf den Eigentumsübergang beschränken, könnte die Sa-nierungsbehörde im
Ergebnis nur entweder beide Rechtsgeschäfte billigen oder beide verhindern, nicht aber zwischen beiden differenzieren. Dies widerspräche dem Sinn der
in § 144 Abs. 2 [X.] normierten Genehmigungserfordernisse.

(3) Dass die Abtretung
und damit die Vollrechtsübertragung eines Auf-lassungsanspruchs keiner Genehmigung gemäß § 144 Abs. 2 [X.] bedarf
(vgl. [X.] in [X.]/[X.]/[X.], [X.], 12. Aufl., § 144 Rn. 15; BeckOK-[X.]/[X.], Stand: 1. September 2013, § 144 Rn. 33.1), wohl aber das Wenider Auffassung der Rechtsbeschwerde keinen Wertungswiderspruch. Bei der Abtretung des Auflassungsanspruchs wird der Zweck des Genehmigungserfor-dernisses dadurch erreicht, dass die Übereignung des Grundstücks an den Zessionar gemäß § 144 Abs. 2 Nr. 1 [X.] genehmigungspflichtig ist
(siehe [X.]) [X.]) (2) (b)).
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IV.

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.
Die Festsetzung des [X.] beruht auf §
136 Abs. 1 [X.] GNotKG,
§ 131 Abs. 4, § 30 Abs.
2 Satz 1 KostO.

[X.]

Schmidt-Räntsch

Brückner

Kazele

Göbel
Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 22.02.2013 -
Ka-311A-10 -

OLG [X.], Entscheidung vom 06.05.2013 -
15 W 494/13 -

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