Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 14.11.2014, Az. V ZR 118/13

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

V [X.]

Verkündet am:
14. November
2014
Weschenfelder
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
BGB § 1004 Abs. 1 Satz 1
Der Erwerber einer Eigentumswohnung, der mit dem teilenden Eigentümer eine von dem Teilungsplan abweichende bauliche Ausgestaltung vereinbart, ist hinsichtlich der sich daraus ergebenden Veränderungen des [X.]seigentums nicht Stö-rer und daher gegenüber anderen Wohnungseigentümern nicht zur Beseitigung des planwidrigen Zustands verpflichtet.

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WEG § 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2
Grundsätzlich kann jeder Wohnungseigentümer von den übrigen [X.] verlangen, dass das [X.]seigentum plangerecht hergestellt wird. Der Anspruch wird durch den Grundsatz von [X.] und Glauben (§
242 BGB) begrenzt und entfällt deshalb, wenn seine Erfüllung den übrigen [X.] nach den Umständen des Einzelfalls nicht zuzumuten ist.

[X.], Urteil vom 14. November 2014 -
V [X.] -
LG Stuttgart

[X.]

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Der V. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 14. November 2014 durch die Vorsitzende Richterin Dr.
Stresemann, die Richterinnen
Prof.
Dr.
Schmidt-Räntsch, Dr.
Brückner und [X.] und
den Richter Dr. Kazele

für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil der 19. Zivilkammer des [X.] vom 24. April 2013 wird auf Kosten der Kläger zu-rückgewiesen.
Die Revision gegen das Urteil der 19. Zivilkammer des [X.]s Stuttgart
vom 24. April 2013
wird auf Kosten der Kläger zurückgewiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die Parteien sind Miteigentümer eines nach dem [X.] geteilten Grundstücks, auf dem eine Mehrhausanlage errichtet wurde. Die Eigentumswohnung Nr.
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der Kläger und die Wohnung Nr. 14 der [X.] befinden sich in demselben Gebäude, wobei sich das
Sondereigentum der [X.] auf einen im zweiten
Dachgeschoss gelegenen Abstellraum
er-streckt. Ihr Wohnungseigentum
erwarben die Parteien aufgrund notarieller Kaufverträge, die unter Bezugnahme auf die Teilungserklärung mit dem

mittlerweile insolventen

Bauträger geschlossen worden
waren. Der [X.] wurde am 7. Februar 2005, derjenige
der [X.] am
12.
November 2004
geschlossen. Die [X.] wurden am 7.
Dezember 2004
angelegt, die Gebäude von dem Bauträger in den Jahren 2005 und 2006 errichtet.
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Die von den [X.] genutzten Räume entsprechen in ihrer räumli-chen Ausdehnung und Errichtung zwar dem
mit dem Bauträger geschlossenen Kaufvertrag, weichen aber von der Teilungserklärung in Verbindung mit
den in Bezug genommenen
Aufteilungsplänen
ab.
Insbesondere
wurden entgegen diesen Plänen eine für das Treppenhaus vorgesehene Freifläche und eine Auf-zugstür in die Wohnung der [X.] integriert
sowie im verbliebenen [X.]. Der Zugang zum Dachgeschossraum
wurde nicht über die vorgesehene Auszugstreppe
hergestellt, sondern an [X.] Stelle über eine Spindeltreppe. Darüber hinaus wurde dieser Raum mit in den Plänen nicht vorgesehenen Fenstern
sowie mit Heizkörpern und Heißwas-serzuleitungen versehen.

Die Kläger verlangen die Herstellung eines der Teilungserklärung ent-sprechenden Zustands sowie die
Unterlassung
der behaupteten
Nutzung des [X.] als Wohnraum. Das Amtsgericht hat der Klage im [X.] stattgegeben;

es die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der [X.] ist die Klage auch im Übrigen abgewiesen worden; die gegen die teilweise Klageabweisung gerichte-te Anschlussberufung hat das [X.] zurückgewiesen. Mit der zugelasse-nen Revision verfolgen die
Kläger
ihre Anträge weiter. Die [X.] beantra-gen die Zurückweisung des Rechtsmittels.
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Entscheidungsgründe:
I.
Nach Auffassung des Berufungsgerichts scheidet ein
gegen die [X.] gerichteter Rückbauanspruch

gemäß
§
1004 BGB i.V.m. § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG aus, weil
die
Wohnungseigentumsanlage von vornherein abweichend von dem Aufteilungsplan errichtet worden sei. §
22 Abs. 1 Satz 1 WEG erfasse
nur bauliche Veränderungen; die erstmalige plangerechte Herstellung falle nicht darunter. Das gelte unabhängig davon, ob [X.] vom teilenden Bauträger ausgingen oder auf Wünschen des von der Abweichung Begünstig-ten beruhten.
Auch ein Anspruch nach §
1004 BGB i.V.m. § 15 Abs. 3 WEG sei nicht gegeben. Zwar habe
bereits zur [X.] der Bauausführung eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft bestanden. Da die erste Eigentumswoh-nung am 10.
September 2005 bezogen worden und von einem Besitzübergang an einen durch eine Auflassungsvormerkung gesicherten Ersterwerber auszu-gehen sei, fänden ab diesem [X.]punkt die §§
10 bis 29 WEG entsprechende Anwendung. Gleichwohl sei zu berücksichtigen,
dass die [X.] selbst keine baulichen Veränderungen vorgenommen hätten, sondern der Bauträger die planwidrige Ausführung zu verantworten habe. Auch seien die Parteien bei der Bauausführung noch nicht Mitglieder der werdenden [X.] gewesen, weil sämtliche Miteigentümer des von den Parteien be-wohnten Hauses erst Mitte 2006 und damit nach dem ganz überwiegenden [X.] der Baumaßnahmen in den Besitz des Sonder-
und [X.]sei-gentums gelangt seien. Ungeachtet dessen stehe den geltend gemachten [X.] jedenfalls der Grundsatz von [X.] und Glauben entge-gen.
Auch die auf Unterlassung einer Nutzung des Dachgeschossraumes
zu Wohnzwecken gerichtete Klage sei unbegründet. Auf der Grundlage der von 4
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dem Amtsgericht im Wege der Augenscheinseinnahme
getroffenen Feststellun-gen sei
eine Nutzung zu Wohnzwecken
nicht erwiesen.
II.
Die
Revision ist unbegründet.

1. Der Sache nach zutreffend bejaht das Berufungsgericht die [X.] der Klage.
Insbesondere sind die Kläger jedenfalls solange befugt, die auf §
1004 Abs. 1 BGB gestützten Ansprüche alleine geltend zu machen, wie die [X.] die Rechtsausübung

woran es hier fehlt

nicht durch [X.] oder Mehrheitsbeschluss nach §
10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG an sich gezogen hat (vgl. [X.], Urteil vom 7. Februar 2014

[X.], NJW 2014, 1090 Rn.
6; [X.]/[X.], WEG, 2. Aufl., §
22 Rn.
293
f., §
43 Rn. 76
[X.]).
2. Im Ergebnis zu Recht geht das Berufungsgericht auch davon aus, dass den Klägern die mit der Klage geltend gemachten Ansprüche nicht zu-stehen.
a) Das gilt zunächst für die in Rede stehenden [X.].
Der Erwerber einer Eigentumswohnung, der mit dem teilenden Eigentümer eine von dem Teilungsplan abweichende bauliche Ausgestaltung vereinbart, ist hin-sichtlich der sich daraus ergebenden Veränderungen des [X.]seigen-tums nicht Störer und daher gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern nicht zur Beseitigung des planwidrigen Zustands verpflichtet.
[X.])
Soweit planwidrige Baumaßnahmen vor dem Entstehen einer wer-denden Wohnungseigentümergemeinschaft (dazu und zu den Voraussetzungen vgl. nur [X.], Urteil vom 11. Mai 2012

[X.], [X.]Z 193, 219 Rn.
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ff.) durchgeführt worden sein sollten, folgt dies schon daraus, dass es an der von §
1004 Abs. 1 BGB vorausgesetzten Eigentumsbeeinträchtigung fehlt. 6
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Zu dem genannten [X.]punkt stand es dem teilenden Bauträger als Alleineigen-tümer frei, mit der Sache auch bei der Bauausführung nach Belieben zu [X.] (§
903 BGB). Nach der Teilung (§
8 WEG) änderte
sich hieran bis zum Ent-stehen der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft nichts. Die [X.] ist nicht anders, als wenn ein Eigentümer ein ihm gehörendes Grundstück nach seinen Vorstellungen bebaut und dann Eigentum daran überträgt
(BayObLG, NJW-RR 1987, 717, 718).
Der Erwerber hat auch nach der Eigentumsumschreibung keinen [X.] aus § 1004 BGB gegen den früheren Eigentümer auf Beseitigung von baulichen Maßnahmen, mögen diese für sein Eigentum auch von Nachteil sein und den vertraglichen Ansprüchen widersprechen
(vgl. auch [X.], Urteil vom 30. Mai 1963

VII ZR 236/61, [X.]Z 39, 366, 367; BayObLG, NJW-RR 1988, 587, 588). Das Eigentum des
Erwerbers
ist durch die baulichen
Maßnahmen
nicht im Sinne des § 1004 BGB beeinträchtigt, der frühere Eigentümer schon deshalb nicht Störer
(vgl. [X.], Beschluss vom 21. Juni 1993

15
W 386/92, juris Rn. 22
u. NJW-RR 1998, 371, 372). Umso weniger kann ein [X.] Erwerber, der mit dem teilenden Eigentümer eine von den ursprünglichen Plänen abweichende bauliche Ausgestaltung vereinbart hat
und damit nur eine mittelbare Ursache für die Ausübung der dem Bauträger nach §
903 BGB zu-stehenden sachenrechtlichen Befugnisse setzt, als
Handlungsstörer angesehen werden (vgl. BayObLG, NJW-RR 1986, 954, 955; [X.], [X.], 322, 323 [X.] [X.]; [X.], WEG, 12. Aufl., §
22 Rn. 314). Auch eine Haftung dieses
Erwerbers als [X.] scheidet in solchen Fällen aus
([X.], [X.]O, § 22 Rn. 315).
[X.]) Soweit die planwidrige Bauausführung erst nach dem Entstehen der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft durchgeführt oder fertiggestellt worden sein sollte, scheidet eine Inanspruchnahme der [X.] auf Beseiti-gung des planwidrigen Zustandes ebenfalls aus. Diese sind auch insoweit nicht als Störer
zu qualifizieren.
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(1) Bei der Bestimmung der Störereigenschaft nach §
1004 Abs. 1 BGB geht es um die Zurechnung von Ursachen, die in [X.] einmünden (vgl. nur [X.]/[X.], 6. Aufl., §
1004 Rn. 149;
Stau-dinger/[X.] [2013],
§ 1004 Rn. 92), und damit letztlich um den Zuschnitt von Verantwortungsbereichen.
(a) In der Rechtsprechung des [X.] ist anerkannt, dass für die Zurechnung nicht schon die Sachherrschaft über die störende Sache und die damit einhergehende Möglichkeit genügt, die Störung zu beenden, um jemanden als Störer im Sinne des § 1004 BGB anzusehen. So ist [X.] nur derjenige, durch dessen maßgebenden Willen der beeinträchtigende Zustand aufrechterhalten wird; die Beeinträchtigung muss -
wenigstens mittel-bar
-
auf den Willen des Eigentümers oder Besitzers der störenden Sache zu-rückgehen. Ob diese Voraussetzung vorliegt, kann nicht begrifflich, sondern nur in wertender Betrachtung festgestellt werden. Entscheidend ist, ob
es nach den Umständen des jeweiligen Einzelfalles Sachgründe dafür gibt, der
als Störer in Betracht kommenden
Person die Verantwortung für das Geschehen aufzuerle-gen (zum Ganzen [X.], Urteil vom 1. Dezember 2006

[X.], [X.], 437 Rn.
11
ff. [X.]; vgl. auch [X.], Beschluss vom 4. März 2010

V
ZB 130/09, NJW-RR 2010, 807 Rn.
14).
(b) Als mittelbarer Handlungsstörer kommt nur derjenige in Betracht, der die Beeinträchtigung durch einen anderen in adäquater Weise durch seine Wil-lensbetätigung verursacht und in der Lage ist, die unmittelbar auftretende Stö-rung zu verhindern (std. Rspr., vgl. nur [X.], Urteil vom 16. Mai 2014

[X.], NJW 2014, 2640 Rn. 8
[X.]). Geht es

wie hier

um eine
von dem Zustand einer Sache ausgehende fortdauernde Eigentumsbeeinträchtigung,
sind die Übergänge zum [X.] allerdings fließend
(zutreffend [X.],
[X.]O, §
22 Rn. 328) und entziehen sich einer klaren Abgrenzung
zum Handlungsstörer
jedenfalls dann, wenn der Handelnde später

wie hier

Ei-gentümer der Sache geworden ist. Denn auch bei der Verursachung durch eine 13
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Handlung

wie hier bei der (teilweise) planwidrigen Errichtung eines Bauwerks
aufgrund bestimmter Wünsche des Erwerbers

wird die Beeinträchtigung erst über den Zustand der Sache vermittelt
([X.]/[X.], [X.]O, §
1004 Rn. 153). Das lässt es sachgerecht erscheinen, die Zurechnung und den damit einhergehenden Zuschnitt der
Verantwortungsbereiche in derartigen Konstella-tionen auch bei der Bestimmung des mittelbaren Handlungsstörers von einer wertenden Betrachtung abhängig zu
machen
(vgl. auch [X.], [X.] 2010, 411, 412; [X.], [X.]O, §
22 Rn. 314).
(2)
Bei der danach gebotenen
wertenden
Betrachtung sind die
[X.] weder als mittelbare Handlungs-
noch als [X.] anzusehen. Es fehlt an ausreichenden Sachgründen dafür, den [X.] die Verantwortung für das Geschehen aufzuerlegen.

(a) Durch den Abschluss des Kaufvertrags haben die [X.] zwar ei-ne adäquate Ursache für die teilweise planwidrige Errichtung des Gebäudes gesetzt. Unter Berücksichtigung der schutzwürdigen Belange des [X.] reicht dies jedoch nicht aus, dem Käufer die Verantwortung für die plan-widrige Bauausführung durch den teilenden Bauträger zuzuschreiben (vgl. auch [X.], [X.] 2010, 411, 412; [X.], [X.]O, § 22 Rn. 314). Vielmehr darf ein Käufer in aller Regel davon ausgehen, dass der Bauträger die Bauausführung im Rahmen seiner ([X.] bzw.

sofern
der Bau erst nach Entstehen einer (werdenden)
Wohnungseigentümergemeinschaft fertiggestellt wird

notfalls im Zuge einer Anpassung der Teilungserklärung und in Übereinstimmung mit den
anderweit eingegangenen vertraglichen [X.] (vgl. [X.], Urteil vom 17. Juni 2005 -
V [X.], [X.], 587
f.) durchführen wird. Wollte man das anders sehen, würde Käufern von noch zu errichtenden Eigentumswohnungen ein erhebliches Risiko auferlegt und damit der Kauf von Wohnungseigentum ohne Not erschwert.

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(b) Zudem erscheint es kaum überzeugend, dem Gestaltungswünsche [X.] zukünftigen Erwerber eine Mitverantwortung als Störer je nachdem aufzuerlegen, ob dem teilenden Bauträger die planwidrige Fertigstellung des Gebäudes
noch vor Entstehen der (werdenden) [X.] gelingt (dann keine Zurechnung) oder aber erst danach (dann Zurech-nung; so jedenfalls im Ergebnis BayObLG, NJW-RR 1987, 717
f.; [X.], Beschluss vom 21. Juni
1993

15 W 386/92, juris Rn. 23
ff.). Auch hinsichtlich der Beseitigungsverpflichtung ergäben sich [X.]; denn verlangt werden könnte von dem Erwerber nach §
1004 BGB nur die Wieder-herstellung des baulichen Zustandes, der vor der Störung, also im [X.]punkt der -
von Zufälligkeiten abhängigen -
Entstehung der werdenden Wohnungseigen-tümergemeinschaft,
bestand.
(c) Der von dem [X.] befürwortete Zuschnitt der [X.] harmoniert damit, dass die erstmalige plangerechte Herstellung des Ge-meinschaftseigentums nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsge-setzes nicht einem einzelnen Wohnungseigentümer obliegt, sondern Sache aller Wohnungseigentümer ist (vgl. nur BayObLG NJW-RR 1986, 954, 955; 1988, 587, 588; [X.], Beschluss vom 21. Juni
1993

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W 386/92, [X.]O, Rn. 24
u.
NJW-RR 1998, 371, 372; [X.], [X.]O, § 22 Rn. 22; vgl. auch [X.], [X.], 322, 323 [X.] [X.]). Schutzwürdige Belan-ge der übrigen Wohnungseigentümer bleiben dabei gewahrt.
([X.]) Da unter Instandsetzung auch die erstmalige Herstellung des Ge-meinschaftseigentums zu verstehen ist (vgl. nur [X.], [X.]O, §
21 Rn. 118 [X.]), kann jeder Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 4 i.V.m. Abs.
5 Nr.
2 WEG von den übrigen Mitgliedern
der Wohnungseigentümergemeinschaft
grundsätzlich verlangen, dass das
[X.]seigentum plangerecht
herge-stellt wird (vgl. [X.], [X.]O, §
22 Rn. 20
u. 22
[X.]; KG, NJW-RR 1991, 1421
f.). Beschließen die Wohnungseigentümer die plangerechte Herrich-tung der Wohnanlage auf Kosten der [X.] (vgl. BayObLG NJW-RR 18
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1987, 717, 718; KG, NJW-RR 1991, 1421, 1422) mehrheitlich nach § 21 Abs.
3 WEG, sind die hiervon betroffenen Wohnungseigentümer ab diesem [X.]punkt nach §
14 Nr. 4 WEG zur Duldung des Umbaus verpflichtet. §
22 WEG steht dem nicht entgegen, weil die erstmalige plangerechte Herrichtung keine bauli-che Veränderung im Sinne der genannten Norm darstellt,
und zwar im Grund-satz auch dann, wenn ein Gebäude planwidrig erstellt wurde und sodann die Planwidrigkeit behoben wird (vgl. BayObLG, NJW-RR 1986, 954, 955; [X.] in Jennißen, WEG, 4. Aufl., §
22 Rn. 7
f.; [X.], [X.]O, § 22 Rn.
20 u. 22; jeweils
[X.]).
([X.]) Der Anspruch auf erstmalige Herstellung eines den Plänen entspre-chenden Zustands wird
allerdings durch den Grundsatz von [X.] und Glauben (§ 242 BGB) begrenzt und entfällt deshalb, wenn
seine Erfüllung den übrigen Wohnungseigentümern nach den Umständen des Einzelfalls nicht zuzumuten ist (vgl. BayObLG, [X.], 524, 525 [X.]). So kann es etwa liegen, wenn die plangerechte Herstellung tiefgreifende Eingriffe in das Bauwerk erfordert oder Kosten
verursacht, die auch unter Berücksichtigung der berechtigten Be-lange der von der abweichenden Bauausführung unmittelbar betroffenen [X.] unverhältnismäßig sind. In einem solchen Fall sind die [X.] verpflichtet, Teilungsvertrag und Aufteilungsplan so zu [X.], dass diese der tatsächlichen Bauausführung entsprechen
(vgl. [X.], Ur-teil vom 5. Dezember 2003

V
ZR 447/01, [X.], 1798, 1800 für einen sondereigentumslosen Miteigentumsanteil und Urteil vom 11. Mai 2012

V ZR
189/11, NJW-RR 2012, 1036 Rn. 11). Die Interessen der
hiervon nach-teilig betroffenen Wohnungseigentümer werden dadurch gewahrt, dass sie
je-denfalls gravierende Abweichungen zu Lasten ihres Sondereigentums unter Umständen nur gegen eine
Ausgleichszahlung hinnehmen müssen
(vgl. [X.], Urteil vom 5.
Dezember 2003 -
V
ZR 447/01, [X.]O).
b)
Die Unterlassungsklage hat das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler mit der Erwägung abgewiesen, auf der Grundlage der von dem Amtsgericht im 21
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Wege der Augenscheinseinnahme getroffenen Feststellungen sei eine Nutzung des [X.] zu Wohnzwecken nicht erwiesen. Entgegen der [X.] der Kläger war das Berufungsgericht nicht verpflichtet, die [X.] zu wiederholen. Richtig ist zwar, dass insoweit im Prinzip die-selben Grundsätze
gelten, die zur Unzulässigkeit der abweichenden Würdigung einer in erster
Instanz protokollierten Zeugenaussage durch das Berufungsge-richt ohne eigene Beweiserhebung entwickelt worden sind ([X.], Urteil vom 21.
Mai 1985

[X.], NJW-RR 1986, 190, 191). Danach ist die erneute Vernehmung eines Zeugen erforderlich, wenn das Berufungsgericht dessen protokollierte Aussage anders verstehen oder werten will als die Vorinstanz (st.
Rspr.; vgl. [X.], Beschluss vom 14. Juli 2009

VIII ZR
3/09, NJW-RR 2009, 1291 Rn. 5
[X.]). Anders liegt es dagegen, wenn dem Berufungsgericht der objektive Beweiswert der als wahr unterstellten Aussage des Zeugen nicht ausreicht, um die Beweisfrage zu bejahen; in diesem Fall ist eine Wiederholung der Beweisaufnahme entbehrlich ([X.], Urteil vom 19. Juli 2002

V ZR 240/01, [X.], 154, 156; [X.], Urteil vom 2. Juni 1999

VIII [X.], NJW 1999,
2972, 2974). So verhält es sich der Sache nach auch hier. Das Berufungsgericht hat die von dem Amtsgericht im Wege der Au-genscheinsnahme getroffenen Feststellungen als wahr unterstellt, sie aber nicht als ausreichend angesehen, um die Nutzung des zweiten Dachgeschosses zu Wohnzwecken als erwiesen anzusehen. Das lässt Rechtsfehler nicht erkennen.
Soweit die Revision darüber hinaus rügt, das Berufungsgericht habe in diesem Zusammenhang bestimmte Anlagen und Sachvortrag u.a. in einem Pa-rallelverfahren nicht berücksichtigt, hat der [X.] auch diese [X.] geprüft, sie aber nicht für durchgreifend erachtet (§ 564 Satz 1 ZPO).
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III.
Die Kostenentscheidung beruht auf §
97 Abs. 1 ZPO.

Stresemann

Schmidt-Räntsch

Brückner

[X.]

Kazele

Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 27.06.2012 -
10 C 1806/11 WEG -

LG Stuttgart, Entscheidung vom 24.04.2013 -
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