Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 24.03.2004, Az. VIII ZR 188/03

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/03 Verkündet am: 24. März 2004 [X.] , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja

[X.] § 573 Abs. 2 Nr. 3; EG[X.] Art. 232 § 2 Abs. 2

Der ersatzlose Abriß eines Gebäudes ist keine wirtschaftliche Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 [X.]. Eine zu diesem Zweck ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter ist daher in den neuen Bundesländern nicht durch Art. 232 § 2 Abs.2 EG[X.] ausgeschlossen.

[X.], Urteil vom 24. März 2004 - [X.]/03 - [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 24. März 2004 durch die Vorsitzende Richterin [X.] und die Richter [X.], Dr. Leimert, [X.] und [X.] für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des [X.] vom 25. Juni 2003 wird zurückgewiesen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra-gen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die Rechtsvorgängerin der Klägerin und der Beklagte zu 1 schlossen am 15. Januar 1974 einen Mietvertrag über die im Haus P.

-Straße in [X.], rechter Aufgang, 4. Obergeschoß rechts gelegene Wohnung. In das Mietverhältnis, das bereits am 20. Juni 1973 begonnen hatte, wurde gemäß § 100 Abs. 3 Satz 1 ZGB/[X.] auch die Beklagte zu 2, die Ehefrau des [X.] zu 1, einbezogen. Die Wohnung befindet sich in einem elfgeschossigen Plattenbau des Typs [X.] mit vier Eingängen und insgesamt 176 Wohneinheiten. Das nicht sa-nierte Gebäude liegt im Stadtteil [X.], der durch einen verdichteten Wohnungsbau in Plattenbauweise geprägt ist. In den Jahren 1995 bis 2000 - 3 - sank die Einwohnerzahl in diesem Stadtteil um 38% auf knapp 6.600 [X.]. Nach den Untersuchungen der Stadt [X.] wird die demographische Ent-wicklung bis zum [X.] zu einem Leerstand von 3.700 bis 4.000 Wohnun-gen in [X.] führen. Am stärksten betroffen wird [X.] sein. Die dorti-gen Plattenbauten des Typs [X.] entsprechen wegen ihrer neun- bis elfgeschos-sigen Bauweise und der ungünstigen Wohnungszuschnitte mit innen liegenden Küchen und Bädern nicht mehr den Anforderungen des Wohnungsmarktes. Wegen eines jetzt schon vorhandenen Leerstandes zahlloser Wohnungen be-schloß der Rat der Stadt [X.] am 20. Februar 2002 ein Stadtentwicklungskon-zept, das in einer ersten Phase bis zum 31. Dezember 2004 den ersatzlosen Abriß von 25 elfgeschossigen Plattenbauten vorsieht. Für den Abriß des [X.], in dem sich die Wohnung der Beklagten befindet, wurden der Klägerin Fördermittel in Höhe von 270.882,44 • bewilligt. In diesem Gebäude sind die Beklagten, die berufsbedingt bereits seit [X.]-[X.]en eine weitere Wohnung in [X.] unterhalten und nach dorthin [X.] sind, die einzigen verbliebenen Mieter. Mit anderen Mietern [X.] die Klägerin einvernehmliche Lösungen wie die Beschaffung von Ersatzwoh-nungen oder die Übernahme von Umzugskosten. Die Klägerin bot auch den Beklagten zahlreiche Wohnungen in anderen, teilweise bereits sanierten Plat-tenbauten in [X.], eine Altbauwohnung in [X.]-Nord und ein Reihenhaus in [X.]-Ost an. Diese Angebote lehnten die Beklagten ab, ebenso die Übernahme von Umzugskosten und eine Abstandszahlung von 20.000 •. Mit Schreiben vom 28. März 2002, das den Beklagten am gleichen Tag zuging, kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgerecht zum 31. Dezember 2002. Dem widersprachen die Beklagten. In dem vorliegenden Rechtsstreit hat die Klägerin die Beklagten auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch genommen. Die Klägerin - 4 - hat behauptet, der Unterhalt des Gebäudes koste sie jährlich 77.172,62 •, de-nen lediglich die von den Beklagten gezahlte Miete gegenüberstehe, die ein-schließlich Nebenkostenvorauszahlungen 3.719,16 • pro Jahr beträgt. Die [X.] haben insbesondere darüber gestritten, ob der von der Klägerin geplante ersatzlose Abriß des Gebäudes eine Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 [X.] darstellt und die Kündigung der Klägerin deswegen nach Art. 232 § 2 Abs. 2 EG[X.] ausgeschlossen ist. Das Amtsgericht hat die Beklagten antragsgemäß verurteilt ([X.], 505). Die Berufung der Beklagten hat das [X.] unter Gewährung einer Räumungsfrist bis zum 31. Juli 2003 zurückgewiesen (NJW-RR 2003, 1166 = [X.], 680). Hiergegen wenden sich die Beklagten mit der vom [X.] zugelassenen Revision. Am 10. September 2003 wurde ihre Woh-nung durch den Gerichtsvollzieher geräumt. Entscheidungsgründe: [X.] Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Die Beklagten seien gemäß § 546 Abs. 1 [X.] zur Rückgabe der Miet-wohnung verpflichtet, weil das Mietverhältnis durch die fristgerechte Kündigung der Klägerin vom 28. März 2002 zum 31. Dezember 2002 gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 [X.] beendet worden sei. Die Klägerin habe zwar in dem [X.] vom 28. März 2002 selbst darauf abgestellt, daß der Abriß des [X.] wirtschaftlich zwingend sei. Gleichwohl liege keine Kündigung zum Zwecke einer wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 [X.] vor, die in den neuen Bundesländern nach Art. 232 § 2 Abs. 2 - 5 - EG[X.] unzulässig sei. Allen Fallgruppen, die von der Rechtsprechung zu § 573 Abs. 2 Nr. 3 [X.] (§ 564b Abs. 2 Nr. 3 [X.] alter Fassung) entwickelt worden seien, sei gemeinsam, daß sich mit der wirtschaftlichen Verwertung ein in dem Grundstück liegender Wert realisieren lasse. Das gelte zum Beispiel bei Verkauf, gewerblicher Vermietung und Begründung dinglicher Rechte, aber auch bei Abriß mit nachfolgendem Neubau. Bei dem hier vorgesehenen ersatz-losen Abriß werde dagegen kein in dem Hausgrundstück liegender Wert reali-siert. Die Klägerin habe ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 [X.]. Die Aufzählung der in § 573 Abs. 2 Nr. 1 bis 3 [X.] genannten Gründe sei nicht abschließend, wie sich bereits aus dem Wort "insbesondere" ergebe. Die anderen Gründe müßten jedoch ein vergleichbares Gewicht haben. Hier sei zu berücksichtigen, daß der Wohnungsleerstand durch die demographische Entwicklung verursacht und nicht von der Klägerin verschuldet worden sei. Nach dem Stadtentwicklungs-konzept sei der Abriß von Häusern unerläßlich. Das liege auch im öffentlichen Interesse. Dafür müßten die betreffenden Gebäude frei gemacht werden. [X.] der Ansicht der Beklagten sei nicht zu beanstanden, daß sich die Kläge-rin für den Abriß des Gebäudes mit der Wohnung der Beklagten entschieden habe. Unabhängig von der Lage wiesen die Plattenbauten vom Typ [X.] den höchsten Leerstand auf. Wegen des ungünstigen Zuschnitts der Wohnungen und der dadurch erforderlichen Umbauten sei auch die Sanierung dieses Ge-bäudetyps am aufwendigsten. Darüber hinaus entstünden der Klägerin auf Dauer erhebliche wirtschaftliche Nachteile, wenn sie den Beklagten nicht kündi-gen dürfe. Sie habe dargelegt, daß ihr allein durch das Verbleiben der [X.] in dem Haus jährliche Kosten in Höhe von über 70.000 • entstünden. Dem stehe das Vorbringen der Beklagten nicht entgegen. Die Klägerin habe die schutzwürdigen Interessen der Beklagten in überobligatorischer Weise [X.], indem sie ihnen eine Vielzahl von Ersatzwohnungen, die Übernahme der Umzugskosten und die Zahlung einer Entschädigung von 20.000 • angebo-ten habe. Nachvollziehbare Gründe für die Ablehnung der Ersatzwohnungen hätten die Beklagten erstinstanzlich nicht vorgetragen. Mit ihrem diesbezügli-chen Vortrag in der Berufungsinstanz seien sie gemäß § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO ausgeschlossen. Die Beklagten hätten im übrigen nicht dargelegt, weshalb sie gerade auf die streitige Wohnung angewiesen seien. I[X.] Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Nachprüfung stand, so daß die Revision der Beklagten zurückzuweisen ist. 1. Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, daß die Beklagten nach § 546 Abs. 1 [X.] zur Rückgabe der Mietwohnung verpflichtet sind, weil das Mietverhältnis der Parteien durch die fristgerechte Kündigung der Klägerin vom 28. März 2002 zum 31. Dezember 2002 gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 [X.] beendet worden ist. a) Eine Kündigung nach der vorgenannten Bestimmung ist hier nicht deswegen ausgeschlossen, weil ihr eine Kündigung nach der spezielleren Vor-schrift des § 573 Abs. 2 Nr. 3 [X.] vorginge und diese Kündigung in den neuen Bundesländern nach Art. 232 § 2 Abs. 2 EG[X.] unzulässig wäre. Vergeblich wendet sich die Revision dagegen, daß das Berufungsgericht eine Kündigung zum Zwecke einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grund-stücks im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 [X.] (sog. Verwertungskündigung) ver-neint hat. Der von der Klägerin geplante ersatzlose Abriß des Gebäudes mit der - 7 - Mietwohnung der Beklagten ist keine wirtschaftliche Verwertung in dem ge-nannten Sinne. aa) Der Begriff der wirtschaftlichen Verwertung ist im Gesetz nicht defi-niert. Nach dem allgemeinen Sprachgebrauch wird eine Sache wirtschaftlich verwertet, wenn der ihr innewohnende materielle Wert realisiert wird. Dies ge-schieht in erster Linie durch Vermietung und Veräußerung (zu letzterer [X.], 283, 289 ff.). Zwei Sonderfälle dieser beiden Verwertungsformen wer-den in § 573 Abs. 2 Nr. 3 Halbs. 2 bzw. 3 [X.] selbst angesprochen. Neben der Vermietung und Veräußerung liegt eine wirtschaftliche Verwertung unter ande-rem auch dann vor, wenn ein auf dem Grundstück stehendes Gebäude mit der Mietwohnung abgerissen und durch einen Neubau ersetzt wird (BayObLG, Rechtsentscheid zu § 564b Abs. 2 Nr. 3 [X.] a.F., [X.], 560 = [X.], 660; [X.], Mietrecht, 8. Aufl., § 573 [X.] Rdnr. 147; [X.]/[X.], [X.], Neubearbeitung 2003, § 573 Rdnr. 105; [X.]/ [X.], [X.], 63. Aufl., § 573 Rdnr. 35, [X.]. m.w.Nachw.). Auch in diesem Fall wird der Wert des Grundstücks durch die Nutzung des Neubaus realisiert. Anders verhält es sich dagegen beim ersatzlosen Abriß eines Gebäudes. [X.] können zwar Unkosten vermieden werden. Das stellt jedoch keine Reali-sierung eines dem Grundstück innewohnenden Wertes dar. Demgemäß ist der ersatzlose Abriß eines Gebäudes keine wirtschaftliche Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 [X.] (so neben den beiden vorinstanzlichen Gerichten, aaO, [X.], [X.], 3413 = [X.], 428 mit zustimmender Anmerkung Wall, aaO, 430; [X.], [X.], 276; [X.], aaO, Rdnr. 148; wohl auch [X.], NJW 2001, 2497, 2503). [X.]) Aus den Gesetzesmaterialien ergibt sich nichts anderes. § 573 Abs. 2 Nr. 3 [X.] entspricht im wesentlichen § 564b Abs. 2 Nr. 3 [X.] a.F., der wiederum die Regelung des hierdurch ersetzten Art. 1 § 1 Abs. 2 Nr. 3 des - 8 - [X.] - 1. WKSchG - vom 25. Novem-ber 1971 ([X.]l. I 1971 S. 1839) übernommen hat. Bereits in der Begründung des Entwurfs des letztgenannten Gesetzes ist als Beispiel für eine wirtschaftli-che Verwertung neben dem Verkauf ausdrücklich der "A[X.]ruch des Gebäudes mit anschließendem Wiederaufbau" angeführt (BT-Drucks. VI/1549, Einzelbe-gründung zu § 1, S. 8). Soweit der Bundesrat später vorgeschlagen hat, Art. 232 § 2 Abs. 2 EG[X.], durch den die Verwertungskündigung in den neuen Bundesländern ausgeschlossen wird, für den Fall des Abrisses des Gebäudes unter bestimmten Voraussetzungen einzuschränken ([X.]. 439/00 ([X.]) S. 32 zu [X.] = BT-Drucks. 14/4553 S. 95 zu [X.]), läßt dies entge-gen der Ansicht der Revision keinen verbindlichen Rückschluß darauf zu, daß der Gesetzgeber zu dem maßgeblichen [X.]punkt des Erlasses des § 573 Abs. 2 Nr. 3 [X.] beziehungsweise der vorausgegangenen Vorschriften unter der wirtschaftlichen Verwertung auch den ersatzlosen Abriß des Gebäudes ver-standen wissen wollte. [X.]) Entgegen der Ansicht der Revision (wie diese auch [X.], [X.], 243; [X.], [X.], 337, 342; ders. [X.], 633, 639) ist im Hinblick auf die Interessen des Vermieters auch aus verfassungsrechtlichen Gründen keine andere Auslegung geboten. § 573 Abs. 2 Nr. 3 [X.] bringt die Interessen der Parteien des [X.] zu einem angemessenen Ausgleich. Auf Seiten des Vermieters trägt die Vorschrift dem durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützten Interesse an der freien wirtschaftlichen Verfügbarkeit seines Eigentums Rechnung (vgl. [X.] 79, 283, 289 zu § 564b Abs. 2 Nr. 3 [X.] a.F.). Dieses Interesse erfordert es nicht, unter der wirtschaftlichen Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 [X.] auch den ersatzlosen Abriß des Gebäu-des mit der Mietwohnung zu verstehen. Liegen die Voraussetzungen einer Verwertungskündigung mangels einer Verwertung des Grundstücks nicht vor, schließt das eine Kündigung nach der allgemeinen Regelung des § 573 Abs. 1 - 9 - [X.] nicht aus (vgl. [X.], NJW 1992, 105, 106 zu § 564b [X.] a.F., m.w.Nachw.). Danach kann dem genannten Interesse des Vermieters auch im Fall des ersatzlosen Abrisses des Gebäudes Rechnung getragen werden. Andererseits erscheint es auch nicht geboten, den Begriff der wirtschaft-lichen Verwertung im Hinblick auf die durch Art. 232 § 2 Abs. 2 EG[X.] ge-schützten Belange des Mieters in den neuen Bundesländern weiter auszulegen. Gegen Art. 232 § 2 Abs. 2 EG[X.], durch den die Verwertungskündigung in den neuen Bundesländern ohne zeitliche Begrenzung ausgeschlossen wird, bestehen inzwischen erhebliche verfassungsrechtliche Bedenken (so bereits [X.], [X.], 301, 302; ferner [X.], [X.] 1995, 1504, 1505; MünchKomm/[X.], [X.], 3. Aufl., § 564b Rdnr. 66a; [X.], aaO, § 573 Rdnr. 143; [X.], aaO, 244; [X.], aaO, 640). Nach der ständigen Rechtsprechung des [X.] verbietet es Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG, den beabsichtigten Verkauf des Grundstücks vom Anwendungsbereich des § 564b Abs. 2 Nr. 3 [X.] a.F. auszunehmen und eine Kündigung erst dann durchgreifen zu lassen, wenn der Eigentümer andernfalls in Existenznot gerät ([X.] 79, 283, 289 ff. und 84, 382, 384 f.; zuletzt [X.], 95, 96). Erst recht dürfte danach eine Vorschrift zu beanstanden sein, die die Verwertung des Grundstücks auf Dauer vollständig ausschließt. Der [X.] der Verwertungskündigung mag zwar in der [X.] unmittelbar nach dem Beitritt der neuen Bundesländer zur [X.] noch im Rahmen der Sozialbindung des Eigentums gelegen haben. Angesichts der [X.] eingetretenen demographischen Entwicklung und der hiermit verbundenen Entwicklung des Wohnungsmarktes in den neuen Bundesländern, die durch einen erheblichen Leerstand gekennzeichnet ist, dürften jedoch inzwischen die Grenzen einer verfassungskonformen Einschränkung der Eigentumsgarantie des Art. 14 GG überschritten sein (vgl. die Stellungnahme des Bundesrates zum Entwurf des Mietrechtsreformgesetzes, [X.]. 439/00 (Beschluß) - 10 - S. 32 zu [X.] = [X.]/4553 S. 96 zu [X.]). Aus diesem Grund hat der Bundesrat zunächst (aaO) die bereits oben (unter II 1 a [X.]) erwähnte Ein-schränkung des Art. 232 § 2 Abs. 2 EG[X.] und zuletzt (BT-Drucks. 15/1490 S. 5) die vollständige Aufhebung des Absatzes 2 dieser Vorschrift vorgeschla-gen. b) Soweit das Berufungsgericht mit eingehender Begründung auf Seiten der Klägerin ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnis-ses im Sinne des § 573 Abs. 1 [X.] bejaht hat, erhebt die Revision keine Ein-wendungen und bestehen auch sonst keine Bedenken. 2. Dadurch, daß der Gerichtsvollzieher inzwischen im Wege der Zwangsvollstreckung aus dem vorläufig vollstreckbaren Urteil des Amtsgerichts die Wohnung der Beklagten geräumt hat, ist eine Erfüllung des Räumungsan-spruchs der Klägerin nicht eingetreten (vgl. [X.] 86, 267, 269).
[X.] [X.] Dr. Leimert
[X.] [X.]