Bundesgerichtshof, Urteil vom 26.06.2020, Az. V ZR 199/19

[X.]ie Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. [X.]ie Anlage besteht aus vier Häusern und einer Tiefgarage. [X.]ie Häuser A, [X.] und [X.] sowie die Tiefgarage wurden neu errichtet, während das [X.], ein Altbau, saniert wurde. [X.]ie Teilungserklärung regelt in § 3 unter der Überschrift „Trennung der Mehrfamilienhäuser und der Tiefgarage“ folgendes:

In dem [X.] (dem Altbau) traten nach der Sanierung Feuchtigkeitsschäden auf. In der Eigentümerversammlung vom 3. Mai 2018 wurde zu [X.] 8b beschlossen, einen Sachverständigen mit einer gründlichen Mauerwerksdiagnostik und der Erstellung eines Sanierungskonzepts für das [X.] zu beauftragen, wobei die Kosten 18.000 € nicht übersteigen und aus der Instandhaltungsrücklage des Hauses [X.] beglichen werden sollten.

[X.]agegen wendet sich die Klägerin, deren Einheiten im [X.] belegen sind, mit der Anfechtungsklage, gestützt auf die Ansicht, dass die Kosten für die Instandsetzung anfänglicher [X.]aumängel nach der Teilungserklärung allen Eigentümern zur Last fielen. [X.]as Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. [X.]as [X.] hat die [X.]erufung der [X.]eklagten zurückgewiesen. Mit der von dem [X.] zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Klägerin beantragt, wollen die [X.]eklagten zu 1 bis 9 die Abweisung der Klage erreichen.

Nach Ansicht des Berufungsgerichts ist der Beschluss rechtswidrig, weil die Kosten für die Instandsetzung der in dem [X.] aufgetretenen Feuchtigkeitsschäden gemäß § 16 Abs. 2 [X.] von allen Wohnungseigentümern getragen werden müssten. Eine andere Kostenverteilung sehe die Teilungserklärung nicht vor, da der Aufwand für die erstmalige mangelfreie Herstellung nicht zu den in § 3 genannten Kosten „späterer Instandhaltungsmaßnahmen“ zähle. Die Kosten könnten auch nicht gemäß § 16 Abs. 4 [X.] den Eigentümern des [X.] auferlegt werden. Diese Norm sei teleologisch zu reduzieren. Sie erlaube es nicht, die Kosten der erstmaligen mangelfreien Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums einzelnen Wohnungseigentümern aufzubürden. Erfasst würden nur Kosten, die aus dem Gebrauch oder der Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums resultierten. Ursprüngliche Herstellungs- oder Baumängel des Gemeinschaftseigentums, die nur zufälligerweise im Bereich eines Eigentümers auftreten, erfüllten diese Kriterien nicht.

Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist der angefochtene Beschluss rechtmäßig. Die darin vorgesehene Kostenverteilung entspricht den Vorgaben der Teilungserklärung. Nach dem Verständnis des Berufungsgerichts erfasst die Kostenregelung in § 3 der Teilungserklärung ([X.]), wonach spätere Instandsetzungsmaßnahmen den jeweiligen Verwaltungseinheiten zugeordnet werden sollen, nicht die „erstmalige“ mangelfreie Herstellung; insoweit soll vielmehr § 16 Abs. 2 [X.] anwendbar sein. Diese Auslegung hält rechtlicher Überprüfung nicht stand. Auf die von dem Berufungsgericht in den Vordergrund gestellte Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen § 16 Abs. 4 [X.] eine Kostentrennung im Einzelfall für anfänglich vorhandene Baumängel erlaubt, kommt es infolgedessen nicht an.

1. Die Gemeinschaftsordnung ist Bestandteil der Grundbucheintragung. Ihre Auslegung unterliegt daher vollen Umfangs der Nachprüfung durch das Revisionsgericht. Maßgebend sind ihr Wortlaut und Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt, weil sie auch die Sonderrechtsnachfolger der Wohnungseigentümer bindet. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind. Dabei müssen Abweichungen von der gesetzlichen Verteilung der Aufgaben, Kompetenzen und Kosten klar und eindeutig aus der Gemeinschaftsordnung hervorgehen (st. Rspr., vgl. [X.], Urteil vom 10. November 2017 - [X.], NJW 2018, 1309 Rn. 14; Urteil vom 22. März 2019 - [X.], [X.] 2020, 33 Rn. 7 jeweils mwN).

2. Daran gemessen erfassen die in § 3 [X.] genannten Kosten „späterer Instandsetzungsmaßnahmen“, die der Verwaltungseinheit [X.] zugeordnet werden sollen, die Behebung der nach der Sanierung aufgetretenen Feuchtigkeitsschäden.

a) Der Wortlaut der Bestimmung ist allerdings nicht eindeutig, wenn man ihn isoliert betrachtet. Für die Erfassung sämtlicher - also auch der in Rede stehenden - nach der Errichtung bzw. Sanierung aufgetretenen Mängel spricht zwar, dass die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nach gefestigter Rechtsprechung auch die Behebung anfänglicher Mängel umfasst (vgl. [X.], Urteil vom 4. Mai 2018 - [X.], NJW 2018, 3238 Rn. 10 mwN). Nicht eindeutig ist aber der Sinn des Worts „später“. Es ließe sich mit dem Berufungsgericht auf eine bestimmte Art von Instandsetzungsmaßnahmen beziehen, nämlich solche, deren Ursache erst nach der Aufteilung gelegt wird. Ebenso von dem Wortlaut gedeckt wird aber ein rein zeitliches Verständnis, wonach es allein darauf ankommt, ob die Kosten später entstehen, also nicht - wie die ursprüngliche Errichtung bzw. Sanierung - mit der Gegenleistung für den Erwerb der jeweiligen Einheit abgegolten sind.

b) Dass die letztere Auslegung nächstliegend und zutreffend ist, ergibt sich klar und eindeutig aus dem Kontext der Bestimmung, den das Berufungsgericht, wie die Revision zutreffend geltend macht, nicht hinreichend in den Blick genommen hat.

aa) Die Kostenregelung findet sich in § 3 [X.] unter der Überschrift „Trennung der Mehrfamilienhäuser und der Tiefgarage“. Eingangs wird dort festgehalten, dass die Wohnanlage „verwaltungsmäßig und instandhaltungsmäßig“ in fünf selbständige Gemeinschaften in der Weise geteilt wird, dass die näher bezeichneten fünf Verwaltungseinheiten - u.a. das [X.] - wirtschaftlich gesehen so behandelt werden, als ob es sich um real geteilte Grundstücke handeln würde. Eine solche Vorgabe ist im Zweifel umfassend gemeint, soweit die Kosten den Verwaltungseinheiten eindeutig zugeordnet werden können, woran bei getrennten Baukörpern kein Zweifel besteht (vgl. dazu [X.], Urteil vom 17. April 2015 [X.], [X.] 2015, 335 Rn. 22). Dies erklärt sich aus der Interessenlage. Die Bildung einer einheitlichen Wohnungseigentumsanlage trotz getrennter Baukörper anstelle einer Realteilung des Grundstücks beruht nämlich in aller Regel nicht auf freier Entscheidung, sondern auf öffentlich-rechtlichen, namentlich baurechtlichen Gründen oder dem Umstand, dass gemeinschaftliche Versorgungs- oder Infrastruktureinrichtungen vorhanden sind [X.], [X.] 2019, 155 f.). Das Innenverhältnis der Wohnungseigentümer soll gleichwohl - und so auch hier - dem Verhältnis von Eigentümern realgeteilter Grundstücke entsprechen. Infolgedessen sollen diese insgesamt - also unabhängig von der Ursache der Mängel - jeweils für „ihr“ Haus zuständig sein. Diese klare und rechtlich unbedenkliche Regelung der Zuständigkeit würde entwertet, wenn - wie das Berufungsgericht meint - anfänglich vorhandene Mängel von der vorgesehenen Trennung ausgenommen wären.

bb) Entscheidend gegen die von dem Berufungsgericht vorgenommene Auslegung spricht, dass die Teilungserklärung eine umfassende verwaltungsmäßige Trennung der [X.] vorsieht. In § 3 [X.] wird die eingangs vorgegebene Trennung der Baukörper ausdrücklich dahingehend präzisiert, dass der gemeinsamen Verwaltung aller Wohnungs- und Teileigentümer nur die nicht überbauten und nicht als Sondernutzungsfläche zugeordneten Grundstücksflächen unterliegen. Die Verwaltungszuständigkeit für die Baukörper liegt also uneingeschränkt bei den jeweiligen Eigentümern der Untergemeinschaft, während die übrigen Eigentümer insoweit einem Stimmverbot unterliegen. Das hat Rückwirkungen auf die Auslegung der Kostenregelung. Denn die Verwaltungszuständigkeit einer Untergemeinschaft kann nur insoweit wirksam vereinbart werden, als deren Mitglieder die durch die Verwaltungsmaßnahmen der Untergemeinschaft entstehenden Kosten im Innenverhältnis allein tragen müssen (vgl. [X.], Urteil vom 10. November 2017 - [X.], NJW 2018, 1309 Rn. 27). Andernfalls könnten die für die Verwaltung zuständigen Mitglieder der Untergemeinschaft Maßnahmen an „ihrem“ Haus beschließen, deren Kosten alle Eigentümer zu tragen hätten. Da die Verwaltungszuständigkeit für die Baukörper den [X.] eindeutig ohne Einschränkung zugewiesen ist, ist die nachgeordnete Kostenregelung weit auszulegen, und die Kosten „späterer Instandsetzungsmaßnahmen“ umfassen auch später entstehende Kosten für die Behebung anfänglicher Mängel.

cc) Für diese Auslegung sprechen schließlich Sinn und Zweck der Regelung. Treten Mängel erst geraume Zeit nach einer Sanierung bzw. nach der Errichtung auf, kann zum einen unklar sein, ob die Ursache von Anfang an bestand oder erst nachträglich entstanden ist; dafür, dass die Verwaltungs- und Kostenregelung von einer vorherigen Ursachenermittlung abhängen soll, enthält die Teilungserklärung keine Anhaltspunkte. Zum anderen hat eine Vielzahl von Baumängeln ihre Ursache in Fehlern bei der Errichtung oder Sanierung. Die in der Teilungserklärung als zentrale Leitlinie vorgegebene wirtschaftliche Trennung der Verwaltungseinheiten, auf die sich die Erwerber verlassen dürfen, würde deshalb in gravierender Weise ausgehöhlt, wenn anfängliche Mängel ausgenommen wären. Dafür bedürfte es einer eindeutigen dahingehenden Bestimmung sowohl auf der Verwaltungs- als auch auf der Kostenebene, an der es fehlt.

3. Die Entscheidung erweist sich nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 561 ZPO). Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ist der Beschluss nicht deshalb nichtig, weil nach dem in Bezug genommenen Protokoll der Eigentümerversammlung die abgegebenen Stimmen aller Eigentümer - und nicht, wie in der Teilungserklärung vorgesehen, nur diejenigen der Mitglieder der Untergemeinschaft [X.] - gewertet worden sind. Die Anfechtungsklage ist auf diesen Punkt ausdrücklich nicht gestützt worden. Ebenso wenig ergibt sich daraus ein [X.], so dass es nicht darauf ankommt, ob dies der Klage zum Erfolg verhelfen könnte, nachdem - dem Vortrag der Prozessvertreterin der Beklagten zufolge - ein vorangehender, unter Wertung der Stimmen der Mitglieder der Untergemeinschaft [X.] gefasster Beschluss desselben Inhalts in einem von der Klägerin betriebenen Vorprozess deshalb rechtskräftig für ungültig erklärt worden ist, weil alle Eigentümer zur Beschlussfassung berufen seien.

Wie es sich verhält, wenn eine Untergemeinschaft nach der Teilungserklärung eine eigene Teilversammlung abhalten darf und gleichwohl die Versammlung aller Wohnungseigentümer in einer die Untergemeinschaft betreffenden Angelegenheit abgestimmt hat, kann dahinstehen (vgl. zum umgekehrten Fall einer Beschlussfassung der Teilversammlung über Angelegenheiten der gesamten Gemeinschaft [X.], Urteil vom 20. Juli 2012 - [X.], [X.] 2012, 494 Rn. 11 f.). Angesichts der Ausgestaltung der hier maßgeblichen Teilungserklärung ist jedenfalls kein [X.] gegeben. Danach findet nämlich (stets) eine einheitliche Eigentümerversammlung statt, bei der in den Angelegenheiten einer Untergemeinschaft die Mitglieder der anderen [X.] kein Stimmrecht haben. Dass einzelne Eigentümer einem Stimmverbot unterliegen und ihre Stimmen zu Unrecht gewertet worden sind, muss zweifelsfrei im Rahmen einer Anfechtungsklage geltend gemacht werden (vgl. Bärmann/[X.], [X.], 14. Aufl., § 25 Rn. 173; [X.] [X.]/[X.] [1.5.2020], § 25 Rn. 148; Schultzky in [X.], [X.], 6. Aufl., § 25 Rn. 136a; vgl. auch jeweils zum umgekehrten Fall des [X.], Urteil vom 10. Dezember 2010 - [X.], [X.], 246 Rn. 10; Urteil vom 14. Februar 2020 - [X.], [X.], 366 Rn. 18). Das ist hier nicht geschehen.

1. Nach alledem ist das Urteil des [X.] aufzuheben. Der [X.] kann in der Sache selbst entscheiden, weil die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Da weder der geltend gemachte Anfechtungsgrund noch Nichtigkeitsgründe vorliegen, ist die Klage abzuweisen

2. [X.] beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.