Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 11.11.2011, Az. V ZR 245/10

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
UND
VERSÄUMNISURTEIL

V ZR
245/10
Verkündet am:

11. November 2011

Langendörfer-Kunz

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.] § 280 Abs. 1 Satz 1, § 311 Abs. 2 Nr. 1
Mit der Übergabe von Unterlagen erfüllt ein Verkäufer seine Aufklärungspflicht nur dann, wenn er aufgrund der Umstände die berechtigte Erwartung haben kann, dass der Käufer die Unterlagen nicht nur zum Zwecke allgemeiner Information, sondern unter einem bestimmten Gesichtspunkt gezielt durchsehen wird.
[X.], Urteil vom 11. November 2011 -
V [X.] -
OLG Hamm

LG Dortmund

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Der V.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 11.
November 2011 durch [X.]
Dr.
Krüger, die Richterin Dr.
Stresemann, [X.]
[X.] und die Richterinnen Dr.
[X.] und Weinland

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 22. Zivilsenats des [X.] vom 11. November 2010 aufgeho-ben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Klägerin kaufte mit notariellem Vertrag vom 29. Dezember 2005 un-ter Ausschluss der Gewährleistung von der [X.]n zu
1 das 759 qm große Hausgrundstück, Flurstück 275, in D.

zum Kaufpreis von 330.000

Verkaufsverhandlungen wurden von dem [X.]n zu 2, dem geschiedenen Ehemann der [X.]n zu 1, geführt, der die Hälfte des Verkaufserlöses erhal-ten sollte. Das Grundstück ist mit einem massiven Holzzaun eingefriedet. In
die Einfriedung einbezogen ist ein 185 qm großer Grundstückteil des [X.]
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grundstücks ([X.]. 274). Für den unbefangenen Betrachter scheint diese [X.] aufgrund ihrer gärtnerischen Gestaltung, aufgrund der Einfriedung und des darin befindlichen vier Meter breiten Eingangstores und der Einfahrt dem Anwesen als Vorgarten zuzugehören. Die Klägerin verlangt von den [X.]n Schadensersatz wegen unterlassener Aufklärung über die Eigentumsverhält-nisse an dem [X.] des [X.].

Das [X.] hat die [X.]n zur Zahlung von 60.000

und festgestellt, dass diese, falls der Eigentümer des Nachbargrundstücks den Rückbau des Vorgartens verlangt, verpflichtet sind, die erforderlichen Rückbau-kosten zu zahlen. Auf die Berufung der [X.]n hat das [X.] das Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der von dem Senat zuge-lassenen Revision, deren Zurückweisung die [X.]n beantragen, verfolgt die Klägerin ihren Klageantrag weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht verneint einen Schadensersatzanspruch der Klä-gerin aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen. Zwar hätten die [X.]n vor Abschluss des Kaufvertrages über die von der Einfriedung abweichende Grundstücksgrenze aufklären müssen. Im Sachbereich der §§ 434 ff. [X.] sei-en Ansprüche aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen wegen des Vor-rangs der kaufrechtlichen Regelungen aber grundsätzlich ausgeschlossen. Eine Ausnahme gelte lediglich bei arglistigem Verhalten des Verkäufers. Ein solches Verhalten könne nicht festgestellt werden. Denn die Klägerin habe nicht aus-schließen können, dass sich in einem ihr von dem [X.]n zu 2 im Vorfeld 2
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des [X.] übergebenen Ordner Lagepläne des Grundstücks befunden haben. Jedenfalls aus einem dieser Lagepläne habe sich der Grenz-verlauf des Grundstücks mit hinreichender Deutlichkeit ergeben.

II.

Die [X.] zu 1 war trotz rechtzeitiger Bekanntmachung im [X.] nicht vertreten. Deshalb ist insoweit über den Revisionsantrag der Klägerin durch Versäumnisurteil zu entscheiden. Das Urteil beruht jedoch in-haltlich nicht auf einer Säumnisfolge, sondern auf einer Sachprüfung
(vgl. [X.], Urteil vom 4. April 1962

[X.], [X.]Z 37, 79, 82).

Die Revision ist begründet. Sie führt zur
Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. Die Ver-neinung eines Schadensersatzanspruchs der Klägerin aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen (§ 280 Abs. 1, § 311 Abs. 2 Nr. 1, 241 Abs. 2 [X.]) hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.

1. Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass die [X.]n verpflichtet waren, die Klägerin vor Abschluss des Kaufvertrages darüber auf-zuklären, dass der Gartenzaun und das darin befindliche Eingangstor im [X.]

wie die [X.]n wussten

fremden Grund und Boden ein-schloss und sich das zu verkaufende Grundstück im dortigen Bereich nicht bis an die Grundstückseinfriedung erstreckt. Nach der ständigen Rechtsprechung des [X.] besteht auch bei Vertragsverhandlungen, in denen die Parteien entgegengesetzte Interessen verfolgen, für jeden Vertragspartner die Pflicht, den anderen Teil über solche Umstände aufzuklären, die den Vertrags-zweck des anderen vereiteln können und daher für den Entschluss eines ver-4
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ständigen Käufers von wesentlicher Bedeutung sind, sofern er eine Mitteilung nach der Verkehrsauffassung erwarten kann (vgl. nur Senat, Urteil vom 15. Juli 2011

[X.], [X.], 1956, 1957 Rn. 7; [X.], Urteil vom 16. De-zember 2009

VIII ZR 38/09, NJW
2010, 858 Rn. 15, jeweils mwN). Zu Recht nimmt das Berufungsgericht an, dass die Einfriedung eines Hausgrundstücks Kaufinteressenten regelmäßig den Eindruck vermittelt, es handle sich um ein einheitliches, nach außen abgeschlossenes Grundstück. Dieser Eindruck wurde hier dadurch verstärkt, dass nach den Feststellungen des Berufungsgerichts in der der Klägerin von dem [X.]n zu 2 zur Verfügung gestellten Objekt-
und Lagebeschreibung ausdrücklich auf die Umfriedung des Grundstücks mit Zaun
und Eingangstor hingewiesen wurde. Unter diesen Umständen waren die [X.] verpflichtet, einem Irrtum der Klägerin durch Aufklärung über den tat-sächlichen Grenzverlauf vorzubeugen.

2. Ihre Pflicht zur Aufklärung haben die [X.]n nicht dadurch erfüllt, dass der [X.] zu 2 der Klägerin die erbetenen Finanzierungsunterlagen, die für die Bank benötigt wurden, sowie einen Ordner überlassen hat, in dem sich neben dem Exposé und diversen anderen Unterlagen Lagepläne des Grund-stücks befunden haben. Mit
der Übergabe von Unterlagen erfüllt ein Verkäufer seine Aufklärungspflicht nur dann, wenn er aufgrund der Umstände die berech-tigte Erwartung haben kann, dass der Käufer die Unterlagen nicht nur zum Zweck allgemeiner Information, sondern unter einem bestimmten Gesichtspunkt gezielt durchsehen wird. Solche Umstände liegen etwa vor, wenn der Verkäufer dem Käufer im Zusammenhang mit möglichen Mängeln ein Sachverständigen-gutachten überreicht (Senat, Urteil vom 12. November 2010 -
V [X.], NJW 2011, 1280 Rn.
11). Ein verständiger und redlicher Verkäufer kann dage-gen nicht erwarten, dass ein Käufer Finanzierungsunterlagen oder einen ihm übergebenen Ordner mit Unterlagen zu dem Kaufobjekt darauf durchsieht, ob in 7
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die Einfriedung des Grundstücks möglicherweise fremder Grund einbezogen wurde. Dies gilt hier umso mehr, als die Klägerin aufgrund des ausdrücklichen Hinweises in der Objekt-
und Lagebeschreibung auf die Umfriedung des Grundstücks mit Zaun und Eingangstor ersichtlich keinen Grund für die [X.] hatte, dass in diese
Teile des Nachbargrundstücks einbezogen
sein [X.], und sie daher erkennbar auch keinen Anlass hatte, die Frage des [X.] einer näheren Prüfung zu unterziehen.

3. Rechtsfehlerhaft nimmt das Berufungsgericht an, unabhängig von der
Frage der Erfüllung der Aufklärungspflicht scheide eine Haftung der [X.]n jedenfalls deswegen aus, weil
aufgrund der Übergabe des Ordners, der neben zahlreichen anderen Unterlagen auch einen Lageplan des Grundstücks enthal-ten habe, kein arglistiges Verhalten der [X.]n festgestellt werden könne.

Auf die Frage, ob die [X.]n arglistig gehandelt haben, kommt es nicht an. Denn es geht hier nicht um Verhaltenspflichten der [X.]n im Zu-sammenhang mit der Beschaffenheit der [X.].
Zur Beschaffenheit des verkauften Grundstücks [X.]. 275 gehört es nicht, dass es sich auch auf Teile des Nachbargrundstücks [X.]. 274 erstreckt.
Dies könnte auch nicht Gegen-stand einer Beschaffenheitsvereinbarung sein; vielmehr legte eine solche [X.] den Kaufgegenstand selbst und
nicht lediglich dessen Beschaffen-heit fest
(vgl. zu einem solchen Sachverhalt Senat, Urteil vom 18.
Januar 2008 -
V
ZR 174/06, NJW
2008, 1658).
Da der Sachbereich der §§ 434 ff. [X.] somit nicht betroffen ist, kann uneingeschränkt auf die Grundsätze des Verschuldens bei Vertragsschluss zurückgegriffen werden (vgl. hierzu Senat, Urteil vom 26. Januar 1996 -
V
ZR 42/94, NJW-RR 1996, 690).

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Unabhängig davon hat das Berufungsgericht fehlerhaft den subjektiven Tatbestand der Arglist der [X.]n verneint. Eine arglistige Verletzung der Aufklärungspflicht liegt dann vor, wenn der [X.] zu 2, dessen Verhalten sich die [X.] zu 1 gemäß
§ 278 [X.] zurechnen lassen muss, gewusst
oder zumindest damit gerechnet und billigend in Kauf genommen hat, dass die Klägerin keine Kenntnis von den tatsächlichen Grundstücksgrenzen hatte ([X.], Urteil vom 26. Januar 1996

V
ZR 42/94, NJW-RR 1996, 690). Zwar trägt die Klägerin die Darlegungs-
und Beweislast auch für den subjektiven Tatbe-stand der Arglist. Da es sich bei der unterbliebenen Aufklärung aber um eine negative Tatsache handelt, kommen ihr Erleichterungen nach den Grundsätzen der sekundären Darlegungslast zugute. Daher ist es Sache der [X.]n, die-jenigen Umstände in räumlicher, zeitlicher und inhaltlicher Weise zu [X.], aufgrund deren
sie von einer Kenntnis der Klägerin über die tatsächlichen Grundstückverhältnisse ausgegangen sein wollen (Senat, Urteil vom 12. No-vember 2010

V [X.], [X.]Z
188, 43, 48
Rn. 15). Entgegen der [X.] des Berufungsgerichts rechtfertigen die von den [X.]n vorgetragenen Umstände nicht deren Annahme, die Klägerin sei über den tatsächlichen Grenzverlauf im Bilde gewesen. Wie bereits ausgeführt, durfte ein verständiger und redlicher Verkäufer nicht davon ausgehen, mit der Übergabe von Finanzie-rungsunterlagen sowie eines Ordners mit verschiedensten Unterlagen der Klä-gerin die erforderliche Kenntnis über die von der Einfriedung des Grundstücks abweichenden Grundstücksgrenzen verschafft zu haben.

4. [X.] ist nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungs-gericht offen gelassen hat, ob die [X.]n ihre Aufklärungspflicht

wie sie behaupten

durch einen ausdrücklichen mündlichen Hinweis auf den [X.] Grenzverlauf erfüllt haben. Die Klärung dieser Frage ist vom Berufungsge-10
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richt nachzuholen. Daher ist das Urteil aufzuheben und die Sache zurückzu-verweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

Für das weitere
Verfahren weist der Senat auf Folgendes
hin: [X.] das [X.] einen Schadensersatzanspruch der Klägerin wegen Verschuldens bei Vertragsschluss, so ist als zu ersetzender Schaden nicht die Differenz zwi-schen dem
Wert des Grundstücks mit und ohne Vorgarten
anzusetzen. Denn der zum Nachbargrundstück gehörende [X.] ist nicht Gegenstand des Kaufvertrages. Vielmehr ist der Betrag
maßgeblich, um den die Klägerin wegen der unterlassenen Aufklärung das verkaufte Grundstück zu teuer erwor-ben hat. Sie ist also so zu behandeln, als wäre es ihr bei Kenntnis der wahren Sachlage gelungen, den Kaufvertrag zu einem günstigeren Kaufpreis abzu-schließen; dabei kommt es
nicht darauf an, ob sich die [X.]n mit einem niedrigeren

objektiv angemessenen

Kaufpreis einverstanden erklärt hätten (Senat, Urteil vom 6. April 2001 -
V [X.], NJW 2001, 2875, 2877
mwN). Das Berufungsgericht wird daher zu prüfen haben, ob und in welcher
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Höhe der Klägerin über die Kosten eines eventuellen Rückbaus des Vorgartens hinaus ein weiterer Schaden entstanden ist.

Krüger

Stresemann

[X.]

[X.]

Weinland
Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 26.03.2010 -
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OLG Hamm, Entscheidung vom 11.11.2010 -
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