Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 28.03.2012, Az. VIII ZR 79/11

BUNDES[X.]RICHTSHOF

IM NAMEN DES VOL[X.]ES

URTEIL
VIII ZR 79/11
Verkündet am:

28. März 2012

Ring,

Justizhauptsekretärin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
BGB § 558a Abs. 2 Nr. 4
Wenn der
Vermieter in seinem Erhöhungsverlangen -
über die in §
558a Abs.
2 Nr.
4 BGB geforderten drei [X.] hinaus
-
weitere Wohnungen benennt, die nicht die Voraussetzungen des §
558a Abs.
2 Nr.
4 BGB erfüllen, so ist das Er-höhungsverlangen weder insgesamt noch teilweise unwirksam. Ob der Umstand, dass die Miete einer der benannten Wohnungen unterhalb der verlangten Miete liegt, an der Ortsüblichkeit der verlangten Miete zweifeln lässt, ist eine Frage der materiel-len Begründetheit, nic[X.] Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens.

[X.], Urteil vom 28. März 2012 -
VIII ZR 79/11 -
LG [X.]arlsruhe

AG [X.]arlsruhe-Durlach

-
2
-
Der VIII.
Zivilsenat des [X.] hat im schriftlichen Verfahren ge-mäß §
128 Abs.
2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 21.
Februar 2012
durch den Vorsitzenden [X.], [X.]
Frellesen, die Richterinnen Dr.
Milger und Dr.
Fetzer sowie [X.]
Bünger
für Recht erkannt:
Die Revision der Beklagten gegen das Urteil
der 9.
Zivilkammer des [X.] vom 22.
Oktober 2010 wird [X.].
Die Beklagte hat die [X.]osten des Revisionsverfahrens zu tragen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der [X.]läger in [X.].

. Die Grundmiete betrug seit dem 1.
Oktober 2005 monatlich 472,33

vom 18.
November 2008 forderten die [X.]läger die Beklagte unter Benennung
von sieben vergleichbaren Wohnungen auf, einer Erhöhung der Miete ab dem 1.
März 2009 auf 507,73

Die Mieten von sechs der von den
[X.]lägern benannten Wohnungen liegen über diesem Betrag, bei einer der [X.]
liegt
die Miete dagegen mit 490

zwischen der bisherigen und der erhöhten Miete.
Mit ihrer [X.]lage haben die [X.]läger Zustimmung zu
der verlangten Mieter-höhung begehrt. Das Amtsgericht hat die Beklagte verurteilt, einer Erhöhung 1
2
-
3
-
der Miete nur auf 490

a-ge mit der Begründung abgewiesen, das Erhöhungsverlangen sei unwirksam, soweit die verlangte Miete 490

fung der [X.]läger hat das Landgeric[X.] [X.]lage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete in vollem Umfang stattgegeben. [X.] wendet sich die Beklagte mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision.

Entscheidungsgründe:
Die Revision hat keinen Erfolg.

I.
Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt:
Das Mieterhöhungsverlangen der [X.]läger sei
entgegen der Auffassung des Amtsgerichts
insgesamt wirksam.
Nach §
558a Abs.
2 Nr.
4 BGB habe der Vermieter, der zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf entsprechende Entgelte für vergleichbare Wohnungen Bezug nehme, zur Wirksamkeit seines Erhöhungsverlangens [X.] drei Wohnungen zu benennen. Wenn der Vermieter mehr als drei [X.] benenne, sei den gesetzlichen Anforderungen genüge ge-tan, wenn die Entgelte für mindestens drei [X.] über der ver-langten Miete lägen oder dieser zumindest entsprächen. Es komme
dann auf die Umstände des Einzelfalles an, ob der Zweck des [X.] gemäß §
558a Abs.
2 Nr.
4 BGB erfüllt sei. [X.] sich aus den Angaben im 3
4
5
6
-
4
-
Erhöhungsverlangen aus der Sicht eines verständigen Mieters die Überzeu-gung gewinnen, dass die geforderte Miete die
auf dem Markt üblicherweise [X.] Mieten jedenfalls nicht übersteige, dann sei der Zweck des [X.] gemäß §
558a Abs.
2 Nr.
4 BGB erfüllt. Gebe ein Vermie-ter -
wie hier -
zusätzlich zu sechs [X.], deren
Miete die ge-forderte Miete übersteige, noch eine einzige weitere Wohnung an, für die ein die bisherige Miete übersteigendes, aber unterhalb der verlangten Miete liegen-des Entgelt gezahlt werde, ergebe sich daraus bei verständiger Betrachtung nicht, dass lediglich die niedrigste Miete ortsüblich sei. Die übrigen sechs [X.], von denen wiederum fünf nur geringfügig differierten, verlören
hierdurch nicht ihre Überzeugungskraft.
Das Mieterhöhungsverlangen sei, wie sich aus dem eingeholten [X.] ergebe,
auch der Höhe nach in vollem Umfang begrün-det.

II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revi-sion zurückzuweisen ist.
Die [X.]läger haben Anspruch auf Zustimmung der [X.] zu der im Schreiben vom 18.
November 2008 verlangten Mieterhöhung (§
558 Abs.
1 Satz 1 BGB).

Im Revisionsverfahren ist nur noch im Streit, ob das Erhöhungsverlangen
der [X.]läger
unter dem Gesichtspunkt der
formellen Begründungsanforderungen des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB wirksam ist. Die Ausführungen des Berufungsge-richts zur materiellen Begründetheit des Erhöhungsverlangens werden dagegen von der Revision nicht angegriffen.
Die Revision meint, das Erhöhungsverlan-7
8
9
-
5
-
gen sei nicht ordnungsgemäß begründet, weil die Miete für eine der sieben von [X.] verlangten Miete von das Erhöhungsverlangen
insoweit unwirksam, als die verlangte Miete 490

e. Das trifft nicht zu. Das Berufungsge-richt hat mit Recht angenommen, dass das Erhöhungsverlangen in formeller Hinsicht
wirksam ist.
1.
Gemäß §
558a Abs.
2 Nr.
4 BGB hat der Vermieter, der sein [X.] unter Bezugnahme auf [X.] begründet, drei vergleichbare Wohnungen mit "entsprechenden Entgelten"
zu benennen. Eine Erhöhung der Miete auf die verlangte Miete ist nur dann ordnungsgemäß [X.], wenn der Vermieter mindestens
drei [X.] angibt, deren Miete mindestens so
hoch
ist
wie die verlangte Miete (vgl. OLG [X.]arlsru-he, [X.], 21 f., zu §
2 [X.]).
Diese formelle Voraussetzung ist hier erfüllt. Die [X.]lägerin hat nicht nur drei, sondern sechs [X.] benannt, bei denen die Miete höher ist als die verlangte Miete.
2.
Der Umstand, dass die [X.]lägerin eine weitere -
siebente
-
Wohnung benannt hat, bei der die Miete nic[X.] verlangten Miete entspricht, sondern zwischen der bisherigen und der erhöhten Miete liegt, rechtfertigt keine andere Beurteilung und macht das Erhöhungsverlangen weder insgesamt noch teilwei-se unwirksam
(ebenso [X.] in [X.]/Sonnenschein, Miete, 10. Aufl., §
558a BGB Rn.
32; Bub/[X.]/Schultz, Handbuch der Geschäfts-
und Wohn-raummiete, 3.
Aufl., Rn.
[X.]; Sternel, Mietrecht aktuell, 4.
Aufl., Rn.
IV 244).
Die gegenteilige
Auffassung ([X.], [X.] 2004, 482; [X.]/
Börstinghaus, Mietrecht, 10. Aufl., §
558a BGB Rn.
143
f.; Schach in [X.]inne/
10
11
12
-
6
-
Schach/[X.], Miet-
und Mietprozessrecht, 6. Aufl., §
558a Rn.
9 [X.]) trifft nicht zu.
a) Erfolgt die Begründung -
wie hier
-
anhand von konkret bezeichneten [X.], so ist
dem formellen Begründungserfordernis nach dem Wortlaut des Gesetzes Genüge getan, wenn die Mieten von (mindestens) drei [X.] der verlangten Miete entsprechen. Das ist hier der Fall.
b) Aus dem Sinn und Zweck des [X.] ergibt sich nichts anderes. Das für ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nach §
558a BGB bestehende Begründungserfordernis soll dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens geben, da-mit er während der Überlegungsfrist die Berechtigung der Mieterhöhung über-prüfen und sich darüber schlüssig werden kann, ob er dem Erhöhungsverlan-gen zustimmt oder nicht. Erfolgt die Begründung anhand von Vergleichswoh-nungen, so soll der Mieter durch die Benennung von "einzelne(n)"
Wohnungen die Möglichkeit haben, sich über die [X.] zu informieren und die behauptete Vergleichbarkeit nachzuprüfen. Die [X.] müs-sen deshalb so genau bezeichnet werden, dass der Mieter sie ohne nennens-werte Schwierigkeiten auffinden kann (Senatsurteil vom 18. Dezember 2002 -
VIII
ZR 141/02, [X.], 149 unter II 1 a
mwN, zu §
2 [X.], jetzt § 558a BGB).
Auch dieser Anforderung wird das Erhöhungsverlangen
gerecht. Es ent-hält die vom Gesetz geforderten konkreten Hinweise darauf, dass das [X.] sachlich berechtigt ist. Die Beklagte kann sich auf Grund der Angaben im Erhöhungsverlangen ein Bild davon machen, wie sich das gegen-wärtige Mietniveau für vergleichbare Wohnungen nach den Angaben der [X.]läger darstellt, und
kann diese Angaben überprüfen. Damit hat die Beklagte eine hin-13
14
15
-
7
-
reichende Grundlage für ihre Entscheidung, ob sie das Erhöhungsverlangen für gerechtfertigt hält.

Es ist
deshalb -
soweit es um die Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens geht
-
unschädlich, dass im vorliegenden Fall die Miete einer der von den [X.]lä-gern benannten sieben Wohnungen unterhalb der geforderten Miete liegt. Ob dieser Umstand an der Ortsüblichkeit der von den [X.]lägern verlangten Miete zweifeln lässt, ist eine Frage der materiellen Begründetheit, nic[X.] Wirksam-keit des Erhöhungsverlangens.
Ball
Dr. Frellesen
Dr. Milger

Dr. Fetzer
Dr. Bünger
Vorinstanzen:
AG [X.]arlsruhe-Durlach, Entscheidung vom 29.12.2009 -
3 C 38/09 -

LG [X.]arlsruhe, Entscheidung vom 22.10.2010 -
9 S 41/10 -

16