VG Augsburg, Urteil vom 09.06.2016, Az. Au 5 K 16.293

Die Klägerin wendet sich mit ihrer Klage gegen einen dem Beigeladenen erteilten Vorbescheid, der das Grundstück Fl.Nr. ... der Gemarkung ... für mit einem Einfamilienhaus mit Carport bebaubar erklärt und gleichzeitig das verweigerte gemeindliche Einvernehmen der Klägerin ersetzt.

Der Beigeladene und die derzeitigen Grundstückseigentümer beabsichtigen, das Grundstück zu teilen und im südlichen Grundstücksteil durch den Beigeladenen ein Einfamilienhaus mit Carport zu errichten.

Mit Formblatt vom 17. November 2014 beantragte der Beigeladene die Erteilung ei-nes Vorbescheids hinsichtlich der Bebauung des Grundstücks Fl.Nr. ... (...-straße ...)

Der Vorbescheid soll über die Fragen entscheiden, ob die geplante Bebauung in zweiter Reihe nach Art und Maß grundsätzlich möglich ist (Frage 1.) bzw. ob eine Bebauung in zweiter Reihe Richtung ...-straße möglich ist (Frage 2.).

Für das betreffende Grundstück besteht kein Bebauungsplan. Es befindet sich jedoch innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles der Klägerin.

Mit Beschluss des Bau-, Verkehrs-, Umwelt- und Stadtentwicklungsausschusses der Klägerin vom 13. Januar 2015 wurde das gemeindliche Einvernehmen zum beantragten Bauvorbescheid abgelehnt. Zur Begründung ist ausgeführt, dass sich die Fläche, die überbaut werden solle, nicht in die Eigenart der näheren Umgebung des von der ...-straße und der ...-straße begrenzten Quartiers einfüge.

Mit Schreiben vom 8. Juli 2015 wurde die Klägerin aufgefordert, nochmals über das gemeindliche Einvernehmen zu entscheiden.

Mit Schreiben vom 23. Juli 2015 hat die Klägerin ausgeführt, dass das Bauvorhaben nach § 34 Baugesetzbuch (BauGB) zu beurteilen sei. Die zur Beurteilung des Bauvorhabens nach der Fläche, die überbaut werde, prägende Umgebungsbebauung werde durch die ...-straße und die ...-straße klar begrenzt. In diesem Quartier gebe es keine freistehende Bebauung in zweiter Reihe von der ...-straße aus betrachtet. Die Verweigerung des gemeindlichen Einvernehmens sei somit nach Auffassung der Klägerin rechtmäßig und bedürfe keiner erneuten Beratung. Dem Beigeladenen sei geraten worden, einen unmittelbaren Anbau an das bestehende Wohnhaus zu prüfen.

Mit Vorbescheid des Landratsamtes ... vom 27. Januar 2016 wurde festgestellt, dass das Grundstück Fl.Nr. ... der Gemarkung ... mit einem Einfamilienhaus mit Carport bebaubar sei (Ziffer I. des Bescheids). In Ziffer II. wurde das fehlende Einvernehmen der Klägerin ersetzt.

Zur Begründung ist ausgeführt, dass dem Antrag stattzugeben gewesen sei, da das Vorhaben unter Beachtung der mit der Genehmigung verbundenen Nebenbestimmungen keinen öffentlich-rechtlichen Vorschriften widerspreche. Im Innenbereich sei ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden solle, in die Eigenart der näheren Umgebung einfüge (§ 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Dies sei vorliegend gegeben. Maßgeblich für das Einfügen nach § 34 BauGB sei die nähere Umgebung und der Rahmen, der sich aus der tatsächlich vorhandenen Bebauung ableiten lasse. Im Ergebnis einer Ortsbesichtigung vom 12. Mai 2015 sei festzuhalten, dass der ...-straße keine trennende Wirkung zukomme. Dabei handle es sich um eine relativ schmale Straße. Allein das Vorhandensein einer Straße zwischen einer auf beiden Seiten zusammenhängenden Bebauung unterbreche noch nicht den Bebauungszusammenhang. Das Quartier, in welches sich das gegenständliche Vorhaben einfügen müsse, sei damit größer zu fassen. Maßstabsbildend sei damit das gesamte Quartier südlich der ...-straße. Dies bedeute, dass bei der Frage, ob sich das zweite Wohnhaus auf der Fl.Nr. ... einfüge, insbesondere auch die Grundstücke Fl.Nrn. ... und ... Berücksichtigung finden müssten. Für das Einfügen nach dem Maß der baulichen Nutzung sei nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts in erster Linie auf solche Maße abzustellen, die nach außen wahrnehmbar in Erscheinung treten würden. Dies seien die Grundfläche, die Anzahl der Vollgeschosse und die Höhe eines Gebäudes. Das Vorhaben müsse sich auch nach der Grundstücksfläche, die überbaut werden solle, einfügen. Wesentlich seien hierbei tatsächlich vorhandene Baugrenzen, die grundsätzlich nicht überschritten werden dürften. Im vorliegenden Quartier seien keine faktischen Baugrenzen erkennbar. Im Übrigen füge sich das Vorhaben auch unproblematisch hinsichtlich der Art der Nutzung und der Bauweise ein. Auch das von der Klägerin angenommene Quartier zwischen ...- und ...-straße, umfasse die Grundstücke Fl.Nrn. ... und ... Diese Grundstücke stellten tatsächlich eine Bebauung in zweiter Reihe zu den nördlich angrenzenden Grundstücken mit den Fl.Nrn. ..., ... und ... dar. Das Vorhaben füge sich planungsrechtlich ein. Eine gewisse Nachverdichtung von Bebauung sei gerade im Innenbereich von Städten auch anzustreben, da vor der Entwicklung neuer Wohngebiete „auf der grünen Wiese“ vorrangig eine Nachverdichtung vorhandener innerstädtischer Bereiche erfolgen solle. Dem werde das Bauvorhaben gerecht. Es bestehe damit nach Auffassung des Landratsamtes kein rechtmäßiger Grund, das gemeindliche Einvernehmen nach § 36 Abs. 2 Satz 1 BauGB zu verweigern. Nach Art. 67 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 2 Alt. 2 Bayerische Bauordnung (BayBO) sei das nach § 36 Abs. 1 Satz 1 BauGB verweigerte gemeindliche Einvernehmen zu ersetzen, wenn die Gemeinde das Einvernehmen rechtswidrig versagt habe und ein Rechtsanspruch auf Erteilung der beantragten Baugenehmigung bestehe.

Auf den weiteren Inhalt des Bauvorbescheides des Landratsamtes ... vom 27. Januar 2016 wird ergänzend verwiesen.

Die Klägerin hat mit Schriftsatz vom 24. Februar 2016 Klage zum Bayerischen Verwaltungsgericht Augsburg erhoben und beantragt:

Der Vorbescheid des Landratsamts ... vom 27. Januar 2016 (AZ: ...) wird aufgehoben.

Zur Begründung ist vorgetragen, dass die Klägerin zum Bauvorhaben des Beigeladenen ihr gemeindliches Einvernehmen gemäß § 36 BauGB verweigert habe. Das fehlende gemeindliche Einvernehmen sei durch den verfahrensgegenständlichen Vorbescheid ersetzt worden. Die Ersetzung des Einvernehmens sei rechtswidrig, wodurch die Klägerin in ihrer Rechtsposition aus § 36 BauGB verletzt werde. Entgegen der Rechtsauffassung des Beklagten füge sich das verfahrensgegenständliche Vorhaben nicht in die nähere Umgebung ein.

Mit Schriftsatz vom 15. März 2016 ist zur weiteren Begründung vorgetragen, dass das Vorhaben eine faktische rückwärtige Baugrenze überschreite. Für die bauplanungsrechtliche Bewertung sei der Bereich zwischen ...-straße und ...-straße zu betrachten, da es sich hierbei um das übliche Straßengeviert handele. Die Bebauung innerhalb dieses Quartiers sei entsprechend homogen und könne auch nicht mit der Situation westlich auf den Fl.Nrn. ..., ... verglichen werden. Letztgenannte Bebauung sei auch aufgrund ihrer Entfernung nicht prägend im Sinne von § 34 BauGB. Insbesondere sei bei einer kleinteiligen Bau- und Nutzungsstruktur auf eine Umgebung mit vergleichsweise geringerem Umkreis abzustellen. Bei Wohnquartieren sei damit der Blick auf die Bebauung innerhalb des Straßengevierts regelmäßig der richtige Ansatz für die Beurteilung des Parameters „überbaubare Grundstücksfläche“. Das vorliegende Straßenquartier sei auch nicht zu klein dimensioniert, um eine faktische Baugrenze im Sinne einer städtebaulichen Vorgabe entstehen zu lassen.

Auf den weiteren Inhalt des Schriftsatzes vom 15. März 2016 wird ergänzend verwiesen.

Mit Beschluss des Bayerischen Verwaltungsgerichts Augsburg vom 26. Februar 2016 wurde der Bauherr zum Verfahren notwendig beigeladen.

Das Landratsamt ... ist für den Beklagten der Klage mit Schriftsatz vom 7. März 2016 entgegengetreten und beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte hat mit Schriftsatz vom 18. April 2016 ausgeführt, dass der ...-straße insbesondere zwischen den Grundstücken Fl.Nrn. ... und ... bzw. ... keine trennende Wirkung zukomme, so dass mindestens die gesamte Bebauung in dem Quartier ...-straße und ...-straße zu berücksichtigen sei. Das maßgebliche Quartier umfasse damit auch die Grundstücke Fl.Nrn. ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... und ... im Verlauf der ...-straße. Auch die Klägerin habe im Rahmen ihrer gemeindlichen Stellungnahme auf das Quartier ...-straße und ...-straße abgestellt. Dieses umfasse auch die Grundstücke mit den Fl.Nrn. ... und ... Bei engerer Fassung des maßgeblichen Bauquartiers müssten jedenfalls sowohl das Gebäude Hausnummer ... auf dem Grundstück Fl.Nr. ... als auch das Doppelhaus nördlich der ...-straße auf den Fl.Nrn. ... und ..., berücksichtigt werden.

Auf den weiteren Vortrag im Schriftsatz des Beklagten vom 18. April 2016 wird ergänzend verwiesen.

Der Beigeladene hat keinen Antrag gestellt.

Am 31. Mai 2016 hat das Gericht durch den Berichterstatter einen nichtöffentlichen Augenscheinstermin am in Aussicht genommenen Baugrundstück und dessen näherer Umgebung durchgeführt. Auf die Niederschrift und die hierbei gefertigten Lichtbilder wird verwiesen.

Am 9. Juni 2016 fand die mündliche Verhandlung statt. Für den Hergang der Sitzung wird auf die hierüber gefertigte Niederschrift verwiesen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte und die vom Beklagten vorgelegte Behördenakte Bezug genommen.

Die Klage hat Erfolg. Der Vorbescheid des Landratsamtes ... vom 27. Januar 2016 ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO).

Die Klägerin ist in ihrer durch Art. 28 Abs. 2 Grundgesetz (GG) und Art. 11 Abs. 2 Bayerische Verfassung (BV) garantierten Selbstverwaltungshoheit verletzt. Die Klägerin hat ihr Einvernehmen nach § 36 Abs. 2 Satz 1 BauGB zu Recht verweigert und das Landratsamt ... es zu Unrecht gemäß Art. 67 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 2 Bayerische Bauordnung (BayBO) ersetzt.

1. Gemäß Art. 71 Satz 1 BayBO kann vor Erteilung des Bauantrags auf schriftlichen Antrag des Bauherrn zu einzelnen, in der Baugenehmigung zu entscheidenden Fragen vorweg ein schriftlicher Bescheid (Vorbescheid) erteilt werden, der während seiner regelmäßigen Geltungsdauer von drei Jahren (Art. 71 Satz 2 BayBO) Bindungswirkung für ein nachfolgendes Baugenehmigungsverfahren entfaltet. Der hier streitgegenständliche Bauvorbescheid hat in dessen Ziffer 1. bestimmt, dass das Grundstück Fl.Nr. ... im rückwärtigen Grundstücksbereich mit einem Einfamilienhaus mit Carport bebaubar ist. Im Bauvorbescheid und in einer nachfolgenden Baugenehmigung ist nach Art. 59 Satz 1 Nr. 1 BayBO insbesondere über die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Bauvorhabens nach §§ 29 bis 38 BauGB zu entscheiden (Art. 71 Satz 4, Art. 68 Abs. 1 Satz 1, Art. 59 Satz 1 BayBO).

Der Umfang des Vorbescheids wird dabei bestimmt durch die jeweilige Vorbescheidsfrage. Diese lautete hier, ob die geplante Bebauung nach deren Art und Maß grundsätzlich sowie eine Bebauung in zweiter Reihe Richtung ...-straße möglich ist.

2. Über die Zulässigkeit von Bauvorhaben nach den §§ 31, 33 bis 35 BauGB wird im bauaufsichtlichen Verfahren von der Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde entschieden, § 36 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Das Erfordernis des gemeindlichen Einvernehmens dient dabei der Sicherung der in Art. 28 Abs. 2 Satz 1 GG, Art. 11 Abs. 2 Satz 2 BV verankerten gemeindlichen Planungshoheit. Das gemeindliche Einvernehmen ist ein als Mitentscheidungsrecht ausgestattetes Sicherungsinstrument des Baugesetzbuchs, mit dem die Gemeinde als sachnahe und fachkundige Behörde und als Trägerin der Planungshoheit in Genehmigungsverfahren mitentscheidend an der Beurteilung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit des Vorhabens beteiligt wird (BVerwG, U. v. 14.4.2000 - 4 C 5/99 - BayVBl 2001, 22 ff.). Entspricht ein zulässiges Vorhaben nicht den planerischen Vorstellungen der Gemeinde, kann diese den Maßstab für die Zulässigkeitsprüfung durch Aufstellung oder Änderung eines Bebauungsplans ändern und planungssichernde Maßnahmen ergreifen. Ein fehlendes Einvernehmen darf die Baugenehmigungsbehörde nach § 36 Abs. 2 Satz 3 BauGB i. V. m. Art. 67 Abs. 1 Satz 1 BayBO nur ersetzen, wenn es zu Unrecht verweigert worden ist, weil das Vorhaben nach den §§ 31 und 33 bis 35 BauGB zulässig ist, und ein Rechtsanspruch auf Erteilung der jeweiligen Genehmigung bzw. eines Vorbescheides besteht. Dies bedeutet im Ergebnis, dass auf die Klage einer Gemeinde gegen die Ersetzung ihres Einvernehmens bei einem Bauvorhaben, das wie hier unstreitig im unbeplanten Innenbereich gelegen ist, die Voraussetzungen des § 34 BauGB in vollem Umfang nachzuprüfen sind und sich eine Differenzierung danach, ob diese Voraussetzungen jeweils dem Selbstverwaltungsrecht zuzuordnen sind oder nicht, verbietet. Die zugunsten der Gemeinde in § 36 Abs. 1 BauGB normierte Beteiligungsbefugnis und ihre damit anerkannte hoheitliche Mitverantwortung schließen es aus, ihre Stellung mit der eines privaten Nachbarn im Verhältnis zu einem privaten Bauherrn zu vergleichen (vgl. BayVGH, B. v. 24.11.2008 - 1 Z. B. 08.1462 - juris; OVG Rheinl.Pfalz, U. v. 16.3.2006 - 1 K 2012/04 - juris; OVG Nieders., U. v. 10.1.2008 - 12 LB 22/07 - juris).

3. Der streitgegenständliche Bauvorbescheid, der zugleich als Ersatzvornahme i. S. v. Art. 113 Gemeindeordnung (GO) bezüglich der Ersetzung des gemeindlichen Einvernehmens gilt (Art. 67 Abs. 3 Satz 1 BayBO), ist rechtswidrig. Der angefochtene Bauvorbescheid hält die bauplanungsrechtlichen Zulässigkeitsvorschriften nicht ein. Auch hat die Klägerin ihr erforderlich werdendes gemeindliches Einvernehmen rechtzeitig und eindeutig verweigert.

3.1 Die Klägerin hat mit Beschluss des Bau-, Verkehrs-, Umwelt- und Stadtentwicklungsausschusses vom 13. Januar 2015 ihr gemeindliches Einvernehmen zum beantragten Bauvorbescheid abgelehnt. Damit ist der Eintritt einer Einvernehmensfiktion auf der Grundlage von § 36 Abs. 2 Satz 2 BauGB ausgeschlossen. Die Zwei-Monatsfrist aus § 36 Abs. 2 Satz 1 BauGB begann auch nicht erneut mit der Aufforderung des Landratsamtes ... vom 8. Juli 2015 an die Klägerin zu laufen, über das Bauvorhaben erneut zu entscheiden. Die Fiktionsfrist des § 36 Abs. 2 Satz 2 BauGB beginnt nur dann erneut zu laufen, wenn das Vorhaben im bauaufsichtlichen Verfahren so verändert wird, dass rechtlich von einem „aliud“ gesprochen werden muss und wenn die Baugenehmigungsbehörde die Bauvorlagen für das so geänderte Vorhaben der Gemeinde erneut zur Entscheidung über das Einvernehmen vorlegt (BayVGH, U. v. 26.1.2006 - 26 B 02.2957 - juris Rn. 32). Solche Umstände sind hier nicht gegeben, da der Beklagte die Klägerin lediglich unter Darlegung seiner abweichenden Rechtsauffassung nochmals um Erteilung des gemeindlichen Einvernehmens gebeten hat. Da die Baupläne des Beigeladenen zu diesem Zeitpunkt unverändert waren, bedurfte es auch keiner erneuten Entscheidung der Klägerin über das gemeindliche Einvernehmen.

3.2 Die planungsrechtliche Zulässigkeit des Bauvorhabens beurteilt sich vorliegend unstreitig nach § 34 Abs. 1 bzw. Abs. 2 BauGB. Das Vorhabengrundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes, aber innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles der Klägerin.

Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist ein Bauvorhaben dort zulässig, wenn es sich hinsichtlich der Art und des Maßes der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden solle, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben.

Vorliegend ist das mit Vorbescheid des Beklagten vom 27. Januar 2016 für bauplanungsrechtlich zulässig erachtete Bauvorhaben des Beigeladenen zwar hinsichtlich seiner Art der Nutzung in der insoweit maßgeblichen näheren Umgebung bedenkenlos zulässig, fügt sich jedoch hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksflächen nicht in die insoweit maßgebliche nähere Umgebung i. S. d. § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ein. Da sämtliche in § 34 Abs. 1 BauGB genannten Kriterien die Klägerin zur Verweigerung ihres gemeindlichen Einvernehmens berechtigen, hat die Klägerin daher ihr Einvernehmen zum beantragten Bauvorbescheid zu Recht verweigert und durfte keine Ersetzung seitens des Beklagten auf der Grundlage von § 36 Abs. 2 Satz 3 BauGB, Art. 67 Abs. 1 BayBO erfolgen.

3.3 In materiell-rechtlicher Hinsicht verstößt das Bauvorhaben des Beigeladenen gegen das Gebot des Einfügens in § 34 Abs. 1 BauGB. Zwar ist es hinsichtlich seiner Art der baulichen Nutzung unproblematisch zulässig, fügt sich aber jedenfalls hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksfläche nicht in die insoweit maßgebliche nähere Umgebung ein.

3.3.1 Das Vorhaben ist seiner Art nach - was zwischen den Beteiligten auch nicht strittig ist - zulässig. Dies gilt unabhängig davon, ob vorliegend § 34 Abs. 1 oder § 34 Abs. 2 BauGB zur Anwendung kommt, da sich in der näheren Umgebung jedenfalls zahlreiche Wohnhäuser befinden, so dass die Errichtung eines weiteren Wohngebäudes zweifelsohne zulässig ist. Nach § 34 Abs. 2 BauGB beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens, wenn die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der BauNVO entspricht nach der Art seiner baulichen Nutzung allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre. Vorliegend fügt sich ein Einfamilienhaus von der Art der baulichen Nutzung ohne weiteres in die von Wohnnutzung geprägte nähere Umgebung ein. Dabei kann an dieser Stelle dahinstehen, ob das maßgebliche Bauquartier hier lediglich auf den Verlauf von ...- und ...-straße im Bereich zwischen den Grundstücken Fl.Nr. ... (...-straße ...) und Fl.Nr. ... (...-straße ...) zu beschränken ist, oder ob insoweit auch die weiteren vorhandenen Gebäude im westlichen Verlauf von ...- und ...-straße bis zum abschließenden Grundstück Fl.Nr. ... (...-straße ...) an der maßgeblichen näheren Umgebung im Sinne des § 34 Abs. 1 bzw. Abs. 2 BauGB teilnehmen. Ungeachtet der Reichweite der näheren Umgebung hinsichtlich des Merkmals „Art der baulichen Nutzung“ fügt sich ein weiteres Einfamilienhaus hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung in die von Wohnnutzung geprägte nähere Umgebung ein. Das von ...- und ...-straße gebildete Straßengeviert wird ungeachtet seiner Ausdehnung im Westen ausschließlich durch Wohnbebauung geprägt. Insoweit liegt die Annahme eines reinen Wohngebiets im Sinne von § 3 BauNVO nahe. Letztlich bedarf dies keiner abschließenden Entscheidung, denn Wohnnutzung enthält bauplanungsrechtlich kein Konfliktpotential gegenüber einer Wohnnutzung im Übrigen. Der Sinn und Zweck der Zulassung unterschiedlicher Nutzungsarten in den verschiedenen Baugebieten besteht darin, Konflikte widerstreitender der Nutzungsarten durch eine Verweisung in ein anderes Baugebiet zu lösen. Ein solcher Widerspruch besteht vorliegend nicht, weil Wohnnutzung lediglich auf weitere Wohnnutzung trifft.

3.3.2 Das Bauvorhaben fügt sich hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksfläche (§ 23 BauNVO) jedoch nicht in die insoweit maßgebliche nähere Umgebung ein.

Als nähere Umgebung ist grundsätzlich der umliegende Bereich anzusehen, soweit sich die Ausführung des Vorhabens auf ihn auswirken kann und soweit er seinerseits den bodenrechtlichen Charakter des zur Bebauung vorgesehenen Grundstücks prägt oder beeinflusst (vgl. BVerwG, U. v. 26.5.1978 - 4 C 9.77 - juris Rn. 33; B. v. 20.8.1998 - 4 B 79/98 - juris Rn. 7). Bei einem inmitten eines Wohngebiets gelegenen Vorhaben gilt in der Regel als Bereich gegenseitiger Prägung, der, der die maßgeblich nähere Umgebung eingrenzt, das Straßengeviert und die gegenüberliegende Straßenseite (vgl. BayVGH, B. v. 1.12.2011 - 14 CS 11.2577 - juris Rn. 26; B. v. 27.9.2010 - 2 ZB 08.2775 - juris Rn. 4). Wie weit diese wechselseitige Prägung reicht, ist dabei eine Frage des Einzelfalles. Dabei ist die nähere Umgebung für jedes der in § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB aufgeführten Bezugsmerkmale gesondert zu ermitteln, weil diese jeweils eine Prägung mit unterschiedlicher Reichweite und Gewichtung entfalten können (BVerwG, B. v. 6.11.1997 - 4 B 172/97 - NVwZ-RR 1998, 539 f.; BayVGH, B. v 19.12.2006 - 1 ZB 05.1371 - juris Rn. 19).

Bei der hier im Wesentlichen streitigen überbaubaren Grundstücksfläche ist der maßgebliche Bereich in der Regel enger zu begrenzen als etwa bei der Art der baulichen Nutzung, weil die von den überbauten Grundstücksflächen ausgehende Prägung in ihrer Reichweite im Allgemeinen hinter den von der Art der baulichen Nutzung ausgehenden Wirkungen zurückbleibt (vgl. BayVGH, B. v. 25.4.2005 - 1 CS 043461 - juris Rn. 18; VGH Baden-Württemberg, U. v. 23.9.1993 - 8 S 1281/93 - juris Rn. 22; OVG NRW, U. v. 7.11.1996 - 7 A 4820/95 - juris Rn. 36). Entscheidend ist auch hinsichtlich des Kriteriums der überbaubaren Grundstücksfläche, wie weit die wechselseitigen Auswirkungen im Verhältnis von Vorhaben und Umgebung im Einzelfall reichen.

Nach den dem Gericht vorliegenden Lageplänen, Luftbildern und den beim Ortsaugenschein gewonnenen Erkenntnissen beschränkt sich das für das Kriterium der überbaubaren Grundstücksfläche in § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB maßgebliche Bauquartier vorliegend auf die sieben zwischen dem am östlichen Ende der ...-straße gelegenen Grundstück Fl.Nr. ... -...-straße ... und dem im Westen an der kurzen Verbindung von ...- und ...-straße gelegenen Grundstück Fl.Nr. ... (...-straße ...) gelegenen Grundstücke. Denn dieses Quartier weist eine deutlich wahrnehmbare homogene Bebauungsstruktur auf, die sich östlich und westlich im weiteren Verlauf von ...- bzw. ...-straße so nicht fortsetzt. Die einheitliche Prägung dieser sieben Grundstücke und ihrer Bebauung ist dadurch gekennzeichnet, dass sich in den vorderen, zur ...-straße gerichteten Bereichen die Hauptgebäude finden und der rückwärtige Bereich dieser Grundstücke grundsätzlich im Sinne eines frei gehaltenen Gartenbereichs unbebaut ist und sich hier allenfalls vereinzelt kleinere Nebengebäude wie Garagen oder Schuppen befinden. Die Bebauung auf den vorbezeichneten maßgeblichen sieben Grundstücken folgt augenscheinlich einer erkennbaren Ordnungsstruktur, die durch das Fehlen von Hauptgebäuden im rückwärtigen Grundstücksbereich - von der Erschließungsstraße ...-straße aus betrachtet - geprägt ist. Da sämtliche sieben maßgeblichen Baugrundstücke im Straßengeviert eine derartige einheitliche Bebauungsstruktur aufweisen, ist von einer wechselseitigen Prägung der Grundstücke im Sinne einer rückwärtigen „faktischen Baugrenze“ in den südlich ausgerichteten von Hauptnutzungen freigehaltenen Grundstücksbereichen auszugehen. Sämtliche bislang im maßgeblichen Quartier vorhandenen Hauptnutzungen - auch die später hinzugekommenen - folgen dieser Bebauungsstruktur im Sinne einer rückwärtigen Baugrenze. Durchbrechungen mit einem Hauptgebäude in den südlich ausgerichteten Ruhezonen der Grundstücke finden sich in diesem Bauquartier bislang nicht.

Entgegen der Rechtsauffassung des Beklagten ist hinsichtlich der maßgeblichen überbaubaren Grundstücksflächen nicht auf die Bereiche im östlichen Verlauf der ...-straße bzw. westlich des abschießenden Grundstücks Fl.Nr. ... abzustellen. Diese Bereiche westlich bzw. östlich des maßgeblichen Bauquartiers weisen bereits eine gänzlich andere Baustruktur als die einheitlich und homogen geprägten Grundstücke zwischen Fl.Nr. ... und Fl.Nr. ... auf. Insoweit liegt auch ein gänzlich anderer Grundstückszuschnitt mit kleineren Grundstücken insbesondere auf den Grundstücken Fl.Nr. ..., ..., ..., ... und ... vor. Auch die Verbindung zwischen ...- und ...-straße, die im weiteren Verlauf in die ...-straße mündet, bildet eine deutlich wahrnehmbare Zäsur zum einheitlich geprägten Bereich zwischen den Grundstücken an der ...-straße ... bis ... Auch die gebotene kleinräumigere Betrachtungsweise hinsichtlich des Kriteriums der überbaubaren Grundstücksfläche und der insoweit nicht so stark ausgebildeten wechselseitigen Prägung der Baugrundstücke und ihrer Bebauung gebietet hinsichtlich der Prüfung des Merkmals „Einfügens“ im Sinne von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB hier den aufgezeigten engräumigeren Ansatz.

Der Annahme einer rückwärtigen „faktischen“ Baugrenze steht nicht entgegen, dass sich im maßgeblichen Bauquartier vereinzelt in den Gartenbereichen kleinere bis mittlere Nebengebäude wie Garagen bzw. Schuppen etc. befinden. Für die Frage, ob eine hintere „faktische“ Baugrenze besteht, ist grundsätzlich nur die Hauptnutzung in den Blick zu nehmen, so dass eine Bebauung im rückwärtigen Bereich auch dann unzulässig ist, wenn dieser Bereich zwar nicht gänzlich unbebaut ist, sich dort jedenfalls aber nur Nebenanlagen wie Garagen oder Schuppen befinden (vgl. BVerwG, B. v. 6.11.1997 - 4 B 172/97 - juris; Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: November 2015, § 34 Rn. 57). Lediglich in Fällen, in denen die Garagen- oder Nebengebäudebebauung derart groß und massiv ist, dass sie den Block-

innenbereich maßgeblich mitprägt, kann sie dazu führen, dass in diesem Bereich auch dort gegenwärtig nicht vorhandene Wohnnutzung zulässig ist. Dies bedarf vorliegend keiner Vertiefung, da zum einen die Nebennutzungen nur vereinzelt im maßgeblichen Bauquartier festzustellen sind, und darüber hinaus die vom Beigeladenen beabsichtigte Wohnnutzung noch weiter in den rückwärtigen Bereich eindringen soll, als die bislang im Bauquartier vorhandenen Nebengebäude.

Zusammenfassend lässt sich mit hinreichender Deutlichkeit für das maßgebliche Bauquartier hinsichtlich des Kriteriums der „überbaubaren Grundstücksfläche“ eine rückwärtige „faktische“ Baugrenze ablesen. Diese verläuft an den südlichen Fassaden der Hauptgebäude der Grundstücke ...-straße ... bis ... (Grundstücke Fl.Nr. ... bis ...). Dieser Rahmen wird durch das streitgegenständliche Bauvorhaben deutlich überschritten und die festzustellende einheitliche Ordnungsstruktur aufgebrochen.

Das den durch die nähere Umgebung gezogenen Rahmen überschreitende Vorhaben ist auch nicht ausnahmsweise zulässig, weil es die Situation nicht in negativer Weise in Bewegung bringt oder verschlechtert. Ein Vorhaben, das den aus der Umgebung ableitbaren Rahmen zwar überschreitet, kann sich dennoch nach Würdigung aller Umstände des Einzelfalls einfügen, wenn es keine bodenrechtlich beachtlichen bewältigungsbedürftigen Spannungen begründet oder erhöht. Ein solcher Fall ist jedoch dann nicht gegeben, wenn das Vorhaben selbst oder sei es infolge einer seiner Vorbildwirkung die vorhandene Situation in bauplanungsrechtlich relevanter Weise verschlechtert, stört oder belastet. Das geplante Bauvorhaben wäre hier wegen einer nicht auszuschließenden Vorbildwirkung geeignet, bodenrechtlich beachtliche Spannungen zu begründen oder vorhandene Spannungen zu erhöhen (vgl. Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a. a. O. § 34 Rn. 30). Als erster Siedlungsansatz in zweiter Reihe in einem Bereich, der bislang einheitlich durch zur ...-straße hin ausgerichtete Hauptgebäude mit freigehaltenen rückwärtigen Garten- bzw. Ruhezonen, kommt dem Bauvorhaben eine negative Vorbildwirkung zu. Das Bauvorhaben würde die den bislang unversiegelten Flächen zukommende städtebauliche Funktion im Sinne einer rückwärtigen Ruhezone beeinträchtigen. Diese prägenden rückwärtigen Grundstücksbereiche sind derzeit unbebaut, aber aufgrund ihrer vergleichbaren Größe durchaus mit einem zusätzlichen weiteren Hauptgebäude bebaubar. Die Zulassung des Vorhabens des Klägers hätte somit eine erhebliche Veränderung, nämlich eine für das maßgebliche kleinräumige Gebiet bislang untypische Baudichte zur Folge und würde städtebauliche Spannungen auslösen.

Der Annahme einer rückwärtigen Baugrenze auf den maßgeblichen Grundstücken steht schließlich nicht entgegen, dass diese auch von der südlich verlaufenden ...-straße dem Grunde nach erschlossen werden. Für das Vorhandensein einer „faktischen“ Baugrenze kommt es nicht darauf an, ob ein Baugrundstück von einer oder von mehreren Erschließungsstraßen erschlossen wird. Liegt im Falle einer Mehrfacherschließung eine von der einen Straße aus gesehen (hier ...-straße) „rückwärtige“ Baugrenze vor, schließt das nicht aus, diese von der ...-straße aus gesehen als „vordere“ Baugrenze zu qualifizieren (vgl. BayVGH, B. v. 19.12.2006 - 1 ZB 05.1371 - juris Rn. 21).

Da sich das Bauvorhaben des Beigeladenen bereits hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksfläche nicht in die insoweit maßgebliche nähere Umgebung einfügt, bedarf es keiner weiteren Entscheidung darüber, ob ein Einfügen hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung im Übrigen (§§ 16 - 21 BauNVO) gegeben ist.

4. Da das Bauvorhaben der bauplanungsrechtlichen Vorschrift des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB nicht entspricht, verletzt die dennoch erfolgte Einvernehmsersetzung die Klägerin in ihren Rechten.

Der Vorbescheid des Landratsamtes ... vom 27. Januar 2016 war demzufolge aufzuheben.

5. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Als im Verfahren unterlegen hat der Beklagte die Kosten des Verfahrens zu tragen.

Da sich der Beigeladene ohne eigene Antragstellung keinem Prozesskostenrisiko aus § 154 Abs. 3 VwGO ausgesetzt hat, entspricht es der Billigkeit, dass er seine evtl. entstandenen außergerichtlichen Aufwendungen selbst zu tragen hat (§ 162 Abs. 3 VwGO).

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung folgt aus § 167 Abs. 2 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 11, 711 Zivilprozessordnung (ZPO).