Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 29.09.2009, Az. VIII ZR 242/08

[X.] [X.] ZR 242/08
vom 29. September 2009 in dem Rechtsstreit - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat am 29. September 2009 durch den Vorsitzenden [X.], [X.] Frellesen, die Richterin [X.], [X.] Achilles und die Richterin Dr. [X.] beschlossen: Der [X.] beabsichtigt, die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: 1. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision liegen nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Die bei der (mietvertraglichen) Aus-legung des Begriffs der Wohnfläche zu beachtenden Grundsätze sind zwi-schenzeitlich höchstrichterlich geklärt. Der Begriff der Wohnfläche ist nach der Rechtsprechung des [X.]s auch bei freifinanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen auszu-legen, sofern die Parteien ihm im Einzelfall keine abweichende Bedeutung bei-gemessen haben oder ein anderer [X.] ortsüblich oder nach Art der Wohnung nahe liegender ist ([X.]surteile vom 24. März 2004 - [X.] ZR 44/03, NJW 2004, 2230, unter [X.] [X.], [X.], und vom 23. Mai 2007 - [X.] ZR 231/06, [X.], 2624, [X.]. 13). Nach der Rechtsprechung des [X.]s kommt somit einer Vereinbarung darüber, welche Flächen in die Berechnung der Wohnfläche einzubeziehen sind, Vorrang zu ([X.]surteile vom 22. Februar 2006 - [X.] ZR 219/04, NJW-RR 2006, 801, [X.]. 11 und vom 16. September 2009 - [X.] ZR 275/08, zur [X.] bestimmt, unter [X.]). Wie der [X.] nach Erlass des Berufungsurteils entschieden hat, sind folglich die Flächen 1 - 3 - von Räumen, die nach den vertraglichen Bestimmungen zu Wohnzwecken vermietet sind (bspw. ausgebautes Dachgeschoss), bei der Wohnflächenermitt-lung unabhängig davon mit einzurechnen, ob sie bei einer Flächenberechnung nach den Bestimmungen der Zweiten Berechnungsverordnung als Wohnraum anzusehen sind ([X.]surteil vom 16. September 2009, aaO, unter [X.]). 2 Eine solche anderweitige vertragliche Abrede der Parteien hat das [X.] trotz zahlreicher gegenteiliger Anhaltspunkte rechtsfehlerhaft [X.]. Revision und Revisionserwiderung rügen insoweit übereinstimmend, wenn auch mit unterschiedlicher rechtlicher Bewertung, das Berufungsgericht habe unter Verstoß gegen die Auslegungsgrundsätze des § 157 BGB Vortrag der Parteien unberücksichtigt gelassen, wonach sich diese bei Vertragsschluss darüber einig gewesen seien, dass die Beklagten die Räume im Souterrain zu Wohnzwecken nutzen mussten und wollten. Der Revisionserwiderung ist darin beizupflichten, dass das Berufungsgericht bei Würdigung sämtlicher Umstände nicht zu der Überzeugung hätte gelangen dürfen, eine vorrangige - die [X.] Berechnungsverordnung ausschließende - Vereinbarung der Parteien über die Wohnfläche sei nicht ersichtlich. Daher stellt sich die von ihm in den Mittelpunkt gerückte Frage nicht, ob bei einer [X.] um mehr als 10 %, die sich ausschließlich aus den Wertungen der [X.] ergibt, ein Minderungsrecht dann ausgeschlossen ist, wenn die Fläche tatsächlich zur Verfügung steht und ohne Gebrauchsein-schränkung genutzt werden kann. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Dass das Berufungs-gericht wesentlichen Vortrag der Parteien zu ihren jeweiligen Vorstellungen bei Vertragsschluss übergangen hat, führt nicht zur Zurückverweisung des [X.]. Der [X.] kann die Auslegung der beiderseitigen Parteierklärungen selbst vornehmen, da weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind ([X.], [X.] - 4 - teil vom 12. Dezember 1997 - [X.], [X.], 1219, unter [X.]; Urteil vom 2. Februar 2006 - [X.]I ZR 61/05, [X.], 871, [X.]. 11; jeweils m.w.N.). Die gebotene Auslegung aller Begleitumstände ergibt, dass sich die Parteien bei Vertragsschluss unter Einbeziehung der beiden Räume im Souterrain über eine Wohnfläche von 102 qm geeinigt haben. Die Beklagten haben selbst vorgetra-gen, ihnen sei vor Vertragsschluss ein Maklerangebot vorgelegt worden, in dem die Räume im Kellergeschoss als Wohnfläche ausgewiesen gewesen seien. Dieses Maklerangebot führt eine Gesamtwohnfläche von circa 102 qm an und schlüsselt diese Fläche auf die einzelnen Räume auf. Von den rechnerisch 102,5 qm entfallen ausdrücklich 16 qm und 11 qm auf 2 Räume im [X.]. Für die Beklagten war damit ohne weiteres erkennbar, dass die ange-gebene Gesamtwohnfläche nur unter Einbeziehung der Räume im [X.] erzielt werden konnte (vgl. auch [X.]surteil vom 22. Februar 2006, aaO, [X.]. 10). Dies räumen die Beklagten in ihrer Berufungsbegründung auch ein. Weiter haben die Beklagten ausdrücklich vorgebracht, bei den [X.] und bei Abschluss des [X.] sei auch dem Kläger bekannt gewesen, dass sie unbedingt vier einzelne uneingeschränkt nutzbare Wohn-räume benötigten, nämlich ein Arbeitszimmer für die selbständige Tätigkeit des Beklagten Ziffer 2, [X.] für den [X.] der Beklagten, ein Wohnzimmer und ein Schlafzimmer. Diese Anzahl von Räumen sei im Haus ohne Einbezie-hung des [X.] nicht vorhanden; deshalb sei im Souterrain ein beheizba-rer Raum zur Nutzung als Schlafzimmer vermietet worden. Diese - auch in der Beschreibung der Souterrainräume im schriftlichen Mietvertrag zum Ausdruck kommenden - Vorstellungen der Parteien stellt der Kläger - worauf die Revision zutreffend hinweist - nicht in Abrede. Der beiderseitige Parteivortrag lässt damit nur den - von der Revision geteilten - Schluss zu, dass sich die Parteien [X.] einig waren, auch die Räume im Untergeschoss zu Wohnzwecken zur Verfügung zu stellen und zu nutzen. Dann haben die Parteien aber auch - 5 - zwangsläufig Einigkeit darüber erzielt, dass die zu Wohnzwecken vermietete und in dieser Weise genutzte Fläche, also die "Wohnfläche", unter Einbezie-hung des [X.] zu ermitteln ist und damit circa 102 qm beträgt. Entscheidend für eine Beschaffenheitsvereinbarung über den Umfang der Wohnfläche ist eine Einigung darüber, auf welche Flächen sich der [X.] Nutzungszweck erstrecken soll, und nicht die Frage, ob der geplanten (und verwirklichten) Nutzung ([X.] Gründe entgegenstehen. Die von der Revision angeführte [X.] bleibt damit ohne Bedeutung für einen auf eine [X.] gestützte Mangelhaftigkeit des Mietobjekts. Anders verhielte es sich, wenn das Minderungsverlangen un-mittelbar mit einer Ungeeignetheit für Wohnzwecke begründet würde. Hierbei spielten öffentlich-rechtliche Bestimmungen, die einer Nutzung als Wohnraum entgegenstehen, durchaus eine Rolle. Ein gewährleistungspflichtiger Mangel ist bei Verstößen gegen das öffentliche Baurecht aber - was die Revision nicht verkennt - regelmäßig erst dann anzunehmen, wenn die Baurechtsbehörde die Nutzung untersagt (vgl. [X.], Urteil vom 24. Oktober 2007 - X[X.] ZR 24/06, [X.] 2008, 120, [X.]. 11; [X.]surteil vom 16. September 2009, aaO, unter [X.]; [X.] m.w.N.). Diese Voraussetzungen liegen im Streitfall nicht vor. Die [X.] haben nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts die Souterrainräume während der gesamten Dauer der Mietzeit zu Wohnzwecken genutzt. Der Minderungseinwand der Beklagten ist damit in jeder Hinsicht un-begründet. 4 - 6 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. 5 Ball [X.] [X.] [X.] Dr. [X.] Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch [X.] erledigt worden.

Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 16.11.2007 - 8 [X.]/06 - [X.], Entscheidung vom 28.07.2008 - 67 S 11/08 -