Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 20.06.2012, Az. VIII ZR 12/12

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
VIII ZR 12/12
Verkündet am:

20. Juni 2012

Ring,

Justizhauptsekretärin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
BGB § 548 Abs. 2
Zahlt der Mieter aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel an den Vermieter einen [X.] für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen, so unterliegt der sich hieraus ergebende Bereicherungsanspruch des Mieters der kurzen Verjährung des §
548 Abs.
2 BGB (Bestätigung und Fortführung von [X.], Urteil vom 4.
Mai 2011 -
VIII
[X.], NJW 2011, 1866).

[X.], Urteil vom 20. Juni 2012 -
VIII ZR 12/12 -
LG [X.]

AG [X.]-Neukölln

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Der VIII.
Zivilsenat des [X.] hat im schriftlichen Verfahren ge-mäß §
128 Abs.
2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 23. Mai 2012 durch [X.]
Frellesen
als Vorsitzenden, die Richterin Dr.
Milger sowie die Rich-ter Dr. [X.], Dr.
Schneider
und Dr. Bünger
für Recht erkannt:

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der [X.] des [X.] vom 13. Dezember 2011 aufgehoben.
Die Berufung des [X.] gegen das Urteil des Amtsgerichts [X.] vom 18. November 2010
(Az.: 7 C 287/10) wird [X.].
Der Kläger hat die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:
Der Kläger war bis zum 31. August 2007 Mieter einer Wohnung der [X.] in [X.].
Im Mietvertrag vom 18. Januar 1980 ist in den Allgemeinen Vertragsbestimmungen unter Nr. 5 "Erhaltung der
überlassenen Räume"
ein Fristenplan zur Durchführung der Schönheitsreparaturen enthalten und in [X.] 2 unter anderem folgendes geregelt:

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"

Das Mitglied ist nicht berechtigt, ohne Zustimmung der Genossenschaft von der bisherigen Ausführungsart abzu"
Mit Schreiben vom 3. Juli 2007 untersagte die Beklagte dem Kläger [X.] in der Wohnung anstehender Modernisierungsarbeiten die Durchführung der Schönheitsreparaturen und forderte stattdessen einen Ausgleichsbetrag in

Mit Schreiben vom 25. November 2009 und vom 9. Dezember 2009 forderte der
Kläger die Beklagte erfolglos zur Rückzahlung dieses Betrages auf.

Mit der am 23. April 2010 eingereichten und am 15. Juni 2010 zugestell-sowie Erstattung vorgerichtlicher [X.] in Anspruch. Die Beklagte beruft sich auf Verjährung des geltend ge-machten Anspruchs.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das [X.] hat -

geltend ge-machten Rechtsanwaltskosten zurückgenommen hatte -
auf die Berufung des [X.] der Klage unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils in Höhe von s-senen Revision begehrt

die Beklagte
die Wiederherstellung des amtsgerichtli-chen Urteils.
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Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat -
soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse -
zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:
Die Beklagte habe den vom Beklagten nach Klagerücknahme noch ge-forderten Betrag ohne Rechtsgrund erlangt und sei daher gemäß §
812 Abs.
1 Satz 1 [X.] zu dessen Rückzahlung verpflichtet. Die vertragliche Rege-lung über die Schönheitsreparaturen, wonach der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters nicht von der bisherigen Ausführungsart habe abweichen dürfe, sei unwirksam.
Der Anspruch des [X.] sei entgegen der Auffassung des Amtsge-richts nicht verjährt. Die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB sei auf die auf Rückzahlung von [X.] für nicht ausgeführte Schönheits-reparaturen gerichteten
Bereicherungsansprüche nicht anzuwenden. Denn für die Frage, ob die gezahlten [X.] zurückverlangt werden könnten, spiele der Zustand der Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses keine Rolle, so dass das zentrale Argument für eine Anwendung des §
548 Abs.
2 BGB entfalle. Dabei werde von der Kammer nicht verkannt, dass Sinn und Zweck des § 548 Abs. 2 BGB darin liege, die wechselseitigen Ansprüche der Mietvertragsparteien -
auch bereicherungsrechtlicher Natur -
nach Beendigung des Mietverhältnisses möglichst rasch abzuwickeln,
und deshalb §
548 Abs.
2 BGB weit auszulegen sei. Zwar sei der Zustand der Mietsache bei der Festle-gung des [X.]s von Bedeutung, nicht jedoch bei der Entscheidung 5
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über die Rückforderung desselben. Hier komme es allein auf das Bestehen des [X.] an, welcher bei Unwirksamkeit der Renovierungsklausel fehle.
Auch dass die Mieter, die
einen [X.] bezahlt hätten, in [X.] dieser Entscheidung besser stünden, als die Mieter, die [X.] aufgrund einer unwirksamen Klausel ausgeführt hätten
und nach Erhebung der [X.] durch den Vermieter ihre Aufwendungen nach Ablauf der in § 548 Abs. 2 BGB bestimmten Frist nicht mehr mit Erfolg zurückfordern könnten, rechtfertige keine andere Bewertung.

II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Der vom Klä-ger geltend gemachte Rückforderungsanspruch ist gemäß § 548 Abs. 2 BGB verjährt.
1. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht angenommen, dass die in Nr. 5 Abs. 2 des Mietvertrags bestimmte Regelung über die Ausführung von Schönheitsreparaturen den Mieter unangemessen benachteiligt, weil sie
dem Mieter auch während des Bestehens des Mietverhältnisses eine
bestimmte Ausführungsart vorschreibt (Senatsurteil vom 22. Februar 2012 -
VIII
ZR 205/11, [X.], 194 Rn. 9 ff.
mwN). Damit bestand für die vom Kläger im August 2007 zur Abgeltung der Schönheitsreparaturen geleistete Zahlung -
wie das Berufungsgericht ebenfalls zutreffend erkannt hat -
kein Rechtsgrund.
2. Die Auffassung des Berufungsgerichts,
der aufgrund dessen entstan-dene Bereicherungsanspruch des [X.] aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt.
1 BGB sei nicht gemäß § 548 Abs. 2 BGB verjährt, begegnet indes durchgreifenden rechtlichen Bedenken.
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a) Nach der Rechtsprechung des Senats unterliegen sämtliche [X.], die der Mieter wegen der Durchführung von Schönheitsreparaturen gegen den Vermieter erhebt, der kurzen Verjährung nach § 548 Abs. 2 BGB, mithin auch ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung (Senatsurteil vom 4.
Mai 2011 -
VIII [X.], NJW 2011, 1866 Rn. 13 ff.
mwN). Es macht dabei keinen Unterschied, ob der Mieter -
jeweils in Verkennung der Unwirksamkeit der Renovierungsklausel -
die Schönheitsreparaturen selbst durchführt bezie-hungsweise durchführen lässt und vom Vermieter anschließend den hierfür aufgewendeten Betrag fordert, oder ob der Mieter an den Vermieter einen [X.] für die nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen zahlt. [X.] die geldwerte Sachleistung
als auch der [X.] dienen
der Verbesserung der Mietsache und sind deshalb als Aufwendungen
auf die [X.] im Sinne
des § 548 Abs. 2 BGB
anzusehen.
Die Auffassung des Berufungsgerichts, die beiden Fallgestaltungen seien hinsichtlich der Verjährung deshalb unterschiedlich zu betrachten, weil es sich bei der Rückforderung eines [X.]s nicht um einen Anspruch [X.], der vom Zustand der Mietsache zur [X.] abhänge, trifft nicht zu. Auch der Bereicherungsanspruch nach [X.] durchgeführter Re-novierung durch den Mieter selbst ist dem Grunde nach von dem Zustand der Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses
unabhängig. Ungeachtet des-sen handelt es sich in beiden Fallgestaltungen um Ansprüche, die im [X.] mit dem Zustand der Mietsache stehen, denn ihnen ist gemeinsam, dass es sich bei dem Geldbetrag, der kondiziert werden soll, um eine Aufwen-dung des Mieters handelt, die er im Zusammenhang mit dem Zustand der [X.] erbracht hat. Über den Ersatz
solcher Aufwendungen soll nach dem Sinn und Zweck des §
548 Abs.
2 BGB -
unabhängig von der (anspruchs-)recht-lichen Einordnung
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nach Beendigung des Mietverhältnisses alsbald Klarheit herrschen (Senatsurteil vom 4. Mai 2011 -
VIII [X.], aaO Rn. 14 f.).
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Auch gibt es entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts keinen sachlichen Grund, der es rechtfertigen würde, den Mieter, der die Mietsache
infolge einer (von ihm unerkannt) unwirksamen Klausel selbst renoviert, hin-sichtlich der Verjährung seines [X.] anders zu behandeln als den Mieter, der zur Abgeltung einer vermeintlichen Renovierungsverpflich-tung an den Vermieter einen Geldbetrag zahlt.
b) Das Mietverhältnis der Parteien endete nach den Feststellungen des Berufungsgerichts am 31. August 2007. Die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB war daher bei Einreichung der Klage im April 2010 längst abgelaufen. Die von der Beklagten erhobene Einrede der Verjährung greift [X.] durch.

III.
Das Berufungsurteil kann nach allem keinen Bestand haben; es ist auf-zuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da keine weiteren
Feststellungen zu treffen sind, hat der Senat in der Sache selbst zu entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO). Da der geltend gemachte Anspruch verjährt ist, hat die Klage keinen Erfolg. Die Beru-

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fung des Beklagten gegen das die Klage abweisende Urteil des Amtsgerichts ist daher zurückzuweisen.
Dr.
Frellesen
[X.]
Dr. [X.]

Dr. Schneider
Dr. Bünger

Vorinstanzen:
AG [X.]-Neukölln, Entscheidung vom 18.11.2010 -
7 C 287/10 -

LG [X.], Entscheidung vom 13.12.2011 -
65 [X.]/11 -