Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 24.07.2015, Az. V ZR 275/14

BUNDESGERI[X.]HTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
V ZR
275/14
Verkündet am:

24. Juli 2015

Rinke

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
ja
[X.]R:
ja
[X.]G § 16 Abs. 2
Ein werdender Wohnungseigentümer bleibt auch dann Mitglied des Verbands, wenn er die Einheit unter Abtretung des vorgemerkten Übereignungsanspruchs und Besitzübertragung veräußert (insoweit Aufgabe von [X.], Urteil vom 14.
Juni 1965 -
VII
ZR 160/63, [X.]Z
44, 43, 45); der Erwerber ist nicht als werdender [X.] anzusehen.
[X.], Urteil vom 24. Juli 2015 -
V [X.] -
LG Stuttgart

[X.]

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Der V. Zivilsenat des [X.]s hat auf die mündliche Verhandlung vom 24. Juli 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr.
Stresemann, [X.]
[X.], die Richterinnen Dr.
Brückner und Weinland und [X.]
Kazele

für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des [X.] vom 30. Oktober 2014 wird auf Kosten der Kläge-rin zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die Tochter der Beklagten (im Folgenden: Streitverkündete) kaufte mit notariellem Vertrag vom 14. Juli 2004 von einer Bauträgerin eine Eigentums-wohnung sowie zwei Tiefgaragenstellplätze, die durch Teilung
des der [X.] gehörenden Grundstücks entstanden waren. Die Eintragung einer Auflas-sungsvormerkung erfolgte am 19.
Juli 2004. Am 22.
September 2004 wurde erstmals ein weiterer Erwerber als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Spätestens im Jahr 2006 überließ die Bauträgerin der Streitverkündeten die Wohnung und die Stellplätze zur Nutzung. Mit notariellem Vertrag vom 2.
Oktober 2012 veräußerte die Streitverkündete die Wohnung nebst Stellplät-zen an die Beklagte. Am 12. Oktober 2012 wurde die Abtretung der Auflas-sungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen. Derzeit leben die Beklagte 1
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und die Streitverkündete in der Wohnung. Am 23.
Oktober 2013 wurden die Einheiten in der Zwangsversteigerung einem [X.] zugeschlagen.
Die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt von der [X.] die Zahlung der [X.] für das [X.], rückständiges Hausgeld für den Zeitraum Januar bis einschließlich Oktober 2013 und anteilige Zahlung einer Sonderumlage. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das [X.] die Klage abgewiesen. Mit der zugelassenen Revision will die Klägerin die Zurückweisung der Berufung errei-chen. Die Beklagte beantragt, das Rechtsmittel zurückzuweisen.

Entscheidungsgründe:
I.
Nach
Auffassung des Berufungsgerichts, dessen Urteil in [X.], 121
f. veröffentlicht ist, schuldet die Beklagte die geforderten Beträge nicht. Werdende Wohnungseigentümerin sei die Streitverkündete. Diese [X.] sei nicht infolge der Abtretung der Auflassungsvormerkung auf die [X.] übergegangen. Der Zweck der Anerkennung der Rechtsfigur des werdenden Wohnungseigentümers, nämlich die Loslösung der Meinungsbildung innerhalb der [X.] von dem teilenden Eigentümer, sei erreicht, sobald der erste Erwerber der jeweiligen Einheit -
hier die Streitverkündete -
diese [X.] erlangt habe. Dagegen sei die Beklagte als [X.] vor dem end-gültigen Erwerb des Eigentums weder beitragspflichtig noch stimmberechtigt.

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II.
Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung stand. Die Beklagte schuldet die geforderten Beträge nicht, weil sie nicht Wohnungseigentümerin im Sinne von § 16 Abs. 2 [X.]G ist. Eine entsprechende Anwendung dieser Norm scheidet aus, weil sie nicht als werdende Wohnungseigentümerin anzu-sehen ist. Diese Rechtsstellung hat die Streitverkündete spätestens im Jahr 2006 erlangt mit der Folge, dass (nur) sie seither die Kosten und Lasten zu tra-gen hat (näher hierzu das von der teilenden Bauträgerin erstrittene Urteil des Senats vom 11. Mai 2012 -
V
ZR 196/11, [X.]Z 193, 219 Rn. 4 ff.). Hieran hat sich durch die im [X.] vorgenommene Veräußerung nichts geändert.
1. Nach der Rechtsprechung des Senats ist in der Entstehungsphase [X.] jedenfalls im Innenverhältnis zwischen dem teilenden Eigentümer und den [X.] eine vorverlagerte Anwen-dung des Wohnungseigentumsgesetzes geboten, sobald die Käufer
eine recht-lich verfestigte Erwerbsposition besitzen und infolge des vertraglich vereinbar-ten Übergangs der Lasten und Nutzungen der Wohnung ein berechtigtes Inte-resse daran haben, die mit dem Wohnungseigentum verbundenen Mitwirkungs-rechte an der Verwaltung der [X.] vorzeitig auszuüben. Beides ist anzunehmen, wenn ein wirksamer, auf die Übereignung von Wohnungseigen-tum gerichteter [X.] vorliegt, der Übereignungsanspruch durch eine Auflassungsvormerkung gesichert ist und der Besitz an der Wohnung auf den Erwerber übergegangen ist. Infolgedessen kann der werdende [X.] einerseits die Mitwirkungsrechte ausüben. Andererseits hat nur er gemäß § 16 Abs. 2 [X.]G die Kosten und Lasten zu tragen (vgl. Senat, [X.] vom 5. Juni 2008 -
V [X.], [X.]Z 177, 53 Rn. 12 ff.; Urteil vom 11.
Mai 2012 -
V
ZR 196/11, [X.]Z 193, 219 Rn. 5); der teilende Eigentümer haftet nicht gesamtschuldnerisch (Urteil vom 11. Mai 2012 -
V
ZR 196/11, aaO 4
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Rn. 18). Dies gilt im Grundsatz auch dann, wenn sich die Erwerbsposition erst nach Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft rechtlich verfestigt
(Senat, Urteil vom 11. Mai 2012 -
V
ZR 196/11, aaO Rn.
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ff.). Bei der [X.] aus einer vollständig und rechtlich in Vollzug gesetzten Wohnungseigentümergemeinschaft heraus hat der [X.] die vor-verlagerte Anwendung des Wohnungseigentumsgesetzes
dagegen stets [X.] (sog. Zweiterwerb, vgl. [X.], Urteil vom 24. März 1983 -
VII ZB 28/82, [X.]Z 87, 138 ff.; Senat, Beschluss vom 1. Dezember 1988 -
V [X.], [X.]Z 106, 113 ff.; Beschluss
vom 18. Mai 1989 -
V [X.], [X.]Z 107, 285 ff.; [X.] vom 5. Juni 2008 -
V
[X.], [X.]Z 177, 53 Rn. 18).
2. Die besondere rechtliche Behandlung des Erwerbs von [X.] in der Entstehungsphase der Wohnungseigentümergemeinschaft
be-ruht auf der Überlegung, dass sich dieser insbesondere bei der Aufteilung durch den Bauträger grundlegend von dem Eigentumserwerb in einer beste-henden [X.] unterscheidet, und zwar wegen der mit der Abwicklung von Gewährleistungsrechten verbundenen Verzögerungen der Eigentumsum-schreibung und wegen der typischen Interessenkonflikte von Erwerbern und Bauträgern. Für diese Übergangsphase ist eine Mitwirkung der Erwerber nach den Regeln sinnvoll, deren Geltung die Beteiligten ohnehin anstreben. Deren vertragliche Vereinbarung zwischen teilendem Eigentümer und [X.] stößt indessen auf Schwierigkeiten, weil sie sich nicht nur auf das Verhältnis der Vertragsparteien beschränken, sondern alle Erwerber gleichermaßen [X.] müsste. Dagegen geht es bei einem Zweiterwerb lediglich um den Zeitpunkt des [X.] innerhalb einer bestehenden Wohnungs-eigentümergemeinschaft (eingehend zum Ganzen Senat, Beschluss vom 5.
Juni 2008 -
V [X.], [X.]Z 177, 53 Rn. 12
ff.).

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3. Ob die Veräußerung einer Einheit durch den werdenden Wohnungs-eigentümer dazu führen kann, dass der Erwerber als werdender [X.] anzusehen ist, oder ob dieser die mitgliedschaftliche Stellung wie ein Zweiterwerber erst mit dem vollendeten Eigentumserwerb erlangt, ist bislang nicht abschließend geklärt.
a) Einem Urteil des [X.]s vom 14. Juni 1965 lag ein Sach-verhalt zugrunde, bei dem im Gründungsstadium der [X.] ein Erwer-ber seine Rechte aus dem [X.] sowie den Besitz an der Wohnung vor seiner Eintragung in das Grundbuch auf eine dritte
Person übertragen [X.]. Der [X.] ließ damals zwar offen, ob der Erwerber zunächst als Wohnungseigentümer anzusehen gewesen wäre, war aber der Ansicht, dass dieser jedenfalls durch die vor Rechtshängigkeit erfolgte Weiterveräuße-rung endgültig
aus der [X.] der Wohnungseigentümer ausgeschieden sei. Infolgedessen verneinte er die Zuständigkeit der Wohnungseigentumsge-richte (VII
ZR 160/63, [X.]Z
44, 43,
45), die der Senat später -
insoweit unter Aufgabe der erstgenannten Entscheidung -
für Klagen aus dem Gemein-schaftsverhältnis gegen einen oder von einem ausgeschiedenen [X.] bejaht hat; dabei ging es jedoch nicht um das Ausscheiden eines werdenden Wohnungseigentümers aus der [X.] (Urteil vom 26. Sep-tember 2002 -
V [X.], [X.]Z 152, 136,
140
ff.).
b) In Teilen der Literatur wird -
meist unter Bezugnahme auf das [X.] vom 14. Juni 1965 (VII
ZR 160/63, [X.]Z 44, 43, 45) -
vertreten, die Rechtsstellung als werdender Wohnungseigentümer könne mittels Abtretung des
durch Vormerkung gesicherten Anspruchs und Verschaffung des Besitzes übertragen werden ([X.]/[X.], [X.]G, 9.
Aufl., nach § 10 Rn. 9; [X.] in [X.], [X.]G, 2. Aufl., §
1 Rn.
41; [X.], [X.] 1986, 92, 95; [X.] in Fest-7
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schrift [X.] und [X.] [1990], S. 599, 602
f.; [X.], Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft, S.
272 f.; [X.], Z[X.] 2009, 233,
243).
c) Nach überwiegender Ansicht wird die Veräußerung einer Wohnung durch einen werdenden Wohnungseigentümer dagegen dem sogenannten Zweiterwerb gleichgestellt ([X.], NJW-RR 2002, 1236, 1237; [X.]/[X.], 6. Aufl., §
16 [X.]G Rn. 44; [X.] in [X.], [X.]G, 12. Aufl., § 10 Rn. 19; [X.]/[X.], [X.]G, 2. Aufl., §
10 Rn. 73; Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, [X.]G, 11. Aufl., §
10 Rn. 9; [X.]/[X.]/Lehmann-Richter, [X.]G, 4. Aufl., § 10 Rn. 54; [X.], [X.], 625, 627; [X.], [X.], 234, 235; [X.], [X.] 2012, 606; für die Zeit nach Invollzugsetzung der [X.] [X.] 1990, 101, 106). Werdender Wohnungseigentümer soll -
soweit diese Frage erörtert wird -
der Zedent bleiben ([X.]/[X.], [X.]G, 2. Aufl., § 10 Rn. 73).
4. Der Senat entscheidet diese Frage mit der zuletzt genannten [X.] dahingehend, dass der werdende Wohnungseigentümer (Zedent) auch dann Mitglied des Verbands bleibt, wenn er die Einheit unter Abtretung des vorgemerkten Übereignungsanspruchs und Besitzübertragung veräußert (inso-weit Aufgabe von [X.], Urteil vom 14. Juni 1965 -
VII
ZR 160/63, [X.]Z 44, 43, 45); der Erwerber (Zessionar) ist nicht als werdender Wohnungseigentümer anzusehen.
a) Im Ausgangspunkt ist es weiterhin geboten, das [X.] nicht direkt anzuwenden. Die Zession führt nicht dazu, dass der noch immer im Grundbuch eingetragene teilende Eigentümer als [X.] im Sinne von § 16 Abs. 2 BGB anzusehen ist. Dies liefe nämlich dem mit der Anerkennung des werdenden Wohnungseigentums verfolgten Ziel zu-wider, einen möglichst frühzeitigen Übergang der Entscheidungsmacht von 10
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dem teilenden Eigentümer auf die Erwerber zu erreichen (hierzu Senat, [X.] vom 5. Juni 2008 -
V [X.], [X.]Z 177, 53 Rn. 19 ff.; Urteil vom 11. Mai 2012 -
V
ZR 196/11, [X.]Z 193, 219 Rn. 8 ff.); es fehlte auch an einer in-neren Rechtfertigung für den Eintritt des teilenden Eigentümers in den [X.], weil dieser an der Zession in keiner Weise beteiligt ist.
b) Danach ist entweder der Zedent oder der Zessionar als werdender Wohnungseigentümer anzusehen. Die besseren Gründe sprechen für Ersteres.
aa) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist der Zessionar aller-dings begrifflich kein Zweiterwerber, sondern Ersterwerber, weil er das [X.] unmittelbar von dem teilenden Eigentümer erwirbt. Eine [X.] kann nicht isoliert abgetreten werden. Sie geht nur dann in analoger Anwendung von §
401 BGB auf den Zessionar über, wenn die Abtretung des gesicherten Anspruchs auf Übertragung des Eigentums aus dem zwischen dem Bauträger und dem Zedenten geschlossenen Kaufvertrag erfolgt (vgl. Senat, Urteil vom 17. Juni 1994 -
V [X.], NJW 1994, 2947
f.; Versäumnisurteil vom 27. Oktober 2006 -
V [X.], NJW 2007, 508 Rn. 16; Urteil vom 10. Oktober 2008 -
V [X.], [X.], 356 Rn.
8).
bb) Gegen diese eher formale Sichtweise spricht jedoch, dass die [X.], die den Senat
in erster Linie zu einer besonderen Behandlung der Erster-werber bei der Veräußerung durch den teilenden Bauträger bewogen haben, auf eine nachfolgende Zession nicht zutreffen. Insbesondere hebt das [X.] zutreffend hervor, dass dem
r-werber
(vgl. Senat, Beschluss vom 5. Juni 2008 -
V [X.], [X.]Z 177, 53 Rn. 20) mit dem ersten Erwerb einer gesicherten Rechtsposition von dem [X.] durch den Zedenten Genüge getan ist. Fortan ist es dem Zedenten und dem Zessionar wie bei einem Zweiterwerb ohne weiteres möglich, die Aus-13
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übung des Stimmrechts und die Tragung von Kosten und Lasten im Innenver-hältnis vertraglich zu regeln. Schon dies spricht dafür, die Veräußerung wie ei-nen Zweiterwerb zu behandeln, zumal der [X.] eines wer-denden Wohnungseigentümers andernfalls eine stärkere Rechtsstellung [X.] als der eines eingetragenen Eigentümers (so bereits [X.] 1990, 101, 106). Der Einwand der Revision, dass bei einer Gesamtrechtsnachfolge (auch) die Rechte und Pflichten des werdenden Wohnungseigentümers auf den Rechtsnachfolger übergehen, ist zwar richtig, besagt aber nichts über die Folgen einer rechtsgeschäftlichen Weiterveräußerung.
cc) Ein Übergang der Mitgliedschaft brächte zudem gravierende prakti-sche Folgeprobleme mit sich. Es ist ein Gebot der Rechtssicherheit, dass der Verband unschwer ermitteln kann, wer die mitgliedschaftlichen Rechte und Pflichten innehat, also zu Eigentümerversammlungen eingeladen werden muss, dort das Stimmrecht ausüben
darf und die Kosten und Lasten zu tragen hat. Eine Veräußerung durch den werdenden Wohnungseigentümer ist für die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht mit der erforderlichen Gewissheit er-sichtlich.
(1) Nach außen nicht erkennbar ist zum einen die Abtretung des gegen den Bauträger gerichteten Übereignungsanspruchs, die zu dem Übergang der Auflassungsvormerkung führt (§ 401 BGB analog). Sie vollzieht sich nämlich außerhalb des Grundbuchs. Wird sie -
wie hier -
in das Grundbuch eingetragen, geschieht dies nur deklaratorisch im Wege der Berichtigung (vgl. [X.]/[X.], BGB [2013], §
883
Rn. 347; Meikel/[X.], GBO, 11.
Aufl., § 22 Rn. 34; jeweils mwN), und kann daher den Übergang der Rechte und Pflichten des Wohnungseigentümers nicht bewirken. Zudem erwirbt der Zessionar keine gleichermaßen gefestigte Rechtsposition wie der Zedent, weil der Eintragung der Abtretung in das Grundbuch eine gegenüber einer originären Vormerkung 16
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geminderte Sicherungswirkung zukommt (näher Senat, Versäumnisurteil vom 27. Oktober 2006 -
V [X.], [X.] 2007, 360, 361 f. mit [X.] Kesseler).
(2) Nach außen nicht ohne weiteres erkennbar ist auch der [X.]. Dieser wäre entgegen der Auffassung der Revision zwingend [X.], damit der Zessionar als werdender Wohnungseigentümer angesehen wer-den kann, weil die Abtretung als solche nicht zu einem Übergang der [X.] und Lasten führt. Die Feststellung der Besitzverhältnisse bereitet jedoch besondere Schwierigkeiten, die den [X.] bei einem Zweiterwerb i-gen-
VII ZB 28/82, [X.]Z 87, 138, 143 ff.; im [X.] daran Senat, Beschluss vom 1. Dezember 1988
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V [X.], [X.]Z 106, 113, 119). Schon
die Feststellung, ob und wann der Besitzübergang von dem Bauträger auf den Zedenten erfolgt ist, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft vor praktische Probleme stellen (vgl. hierzu [X.], [X.], 198, 199 f.). Dies ist deshalb noch hinnehmbar, weil der Bauträger die Einheit regelmäßig im [X.] an die Errichtung des Gebäu-des ohne vorherige Eigennutzung übergibt und dieser Vorgang -
jedenfalls typi-scherweise -
anhand äußerer Merkmale feststellbar ist. Dagegen können sich die Besitzverhältnisse nach einer Zession für Außenstehende als undurchsich-tig erweisen. Dies gilt vor allem bei einer durchgehend vermieteten Wohnung, zeigt sich aber auch im vorliegenden Fall anschaulich. Da [X.] und Zessi-onarin die Wohnung gemeinsam bewohnen, wäre ein Ausscheiden der Zeden-tin aus dem Verband nach außen nicht ersichtlich. Zudem führt die Aufnahme der [X.] in die Wohnung nicht ohne weiteres dazu, dass diese Besitze-rin (und nicht nur Besitzdienerin im Sinne von §
855 BGB) geworden ist (vgl. nur [X.], Beschluss vom 19.
März 2008 -
I [X.], [X.], 1959 Rn.
16).
[X.]) Die Interessen der Beteiligten rechtfertigen kein anderes Ergebnis.
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(1) Der Zessionar erlangt zwar nicht die Rechte des Wohnungseigentü-mers, kann jedoch im Innenverhältnis durch entsprechende vertragliche Rege-lungen sicherstellen, dass seine Rechtsstellung weitgehend der eines Woh-nungseigentümers angenähert wird (vgl. [X.]/[X.]/Lehmann-Richter, [X.]G, 4. Aufl., § 10 Rn. 54).
(2) Auch der Zedent kann sich vertraglich absichern, indem er einen Schuldbeitritt des Zessionars im Wege eines echten Vertrags zugunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft vereinbart (vgl. für den Zweiterwerber [X.], Beschluss vom 18. Mai 1989 -
V [X.], [X.]Z 107,
285, 288). Seine Rechtsposition unterscheidet
sich von derjenigen eines eingetragenen Veräu-ßerers in erster Linie dadurch, dass sich der Erwerb von Wohnungseigentum in der Gründungsphase der [X.] wegen der Abwicklung von [X.] über Jahre hinziehen kann (vgl.
Senat, Beschluss vom 5. Juni 2008 -
V [X.], [X.]Z 177, 53 Rn. 12; Urteil vom 11. Mai 2012 -
V
ZR 196/11, [X.]Z 193, 219 Rn.
8
ff.). Eine infolgedessen über längere [X.] im Außenverhältnis ist zwar problematisch, kann sich aber im Einzelfall auch bei einem Zweiterwerb ergeben und ist daher nicht geeignet, die aufgezeigten Bedenken gegen einen Übergang der Rechtsposition zu überwin-den.
(3) Aus Sicht der Wohnungseigentümergemeinschaft wird auf diese Weise am ehesten gewährleistet, dass deren Mitglieder mit der erforderlichen Sicherheit bestimmt werden können. Dieses Bedürfnis ist höher zu gewichten als mögliche vollstreckungsrechtliche Nachteile, die sich ergeben können, weil der Zedent die [X.] schuldet, die spätere Umschreibung des Eigentums
jedoch auf den Zessionar erfolgt. Ohnehin wird der Zedent in seinem eigenen Interesse bei der Veräußerung regelmäßig einen Schuldbeitritt des Zessionars vereinbaren; dieser ermöglicht der Wohnungseigentümergemeinschaft nach 20
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Umschreibung des Eigentums die Vollstreckung in das Wohnungseigentum wegen etwaiger Rückstände.

III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Stresemann

[X.]

Brückner

Weinland

Kazele

Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 27.02.2014 -
18 [X.] 1276/13 [X.]G -

LG Stuttgart, Entscheidung vom 30.10.2014 -
2 S 19/14 -

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