Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 11.05.2012, Az. V ZR 196/11

BUNDESGERICHTSHOF
IM
NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V [X.]
Verkündet am:
11. Mai 2012
Lesniak
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
ja
[X.]R:
ja
[X.] § 16 Abs. 2
a)
Ein Erwerber von Wohnungseigentum, der den [X.] der Wohnungseigentümergemeinschaft abschließt und zu dessen Gunsten eine Auflassungsvormerkung eingetragen wird, ist auch dann als werdender Wohnungseigentümer anzusehen, wenn er den Besitz an der Wohnung erst nach dem Entstehen der [X.] erlangt (Fortführung des Senatsbeschlusses vom 5. Juni 2008

V
ZB 85/07, [X.], 53 ff.).

b)
Der in dem Grundbuch als Eigentümer eingetragene Veräußerer haftet nicht gesamtschuldnerisch für die Lasten der Wohnung, wenn der [X.] als werdender Wohnungseigentümer anzusehen ist.
[X.], Urteil vom 11. Mai 2012 -
V [X.] -
LG [X.]

[X.]

-
2
-
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 11. Mai 2012 durch [X.]
Dr.
Krüger, die Richter Prof.
Dr.
[X.]t-Räntsch und Dr.
Roth und die Richterinnen Dr.
[X.] und Weinland

für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des [X.] vom 28. Juli 2011 wird auf Kosten der Klägerin zu-rückgewiesen.

Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Beklagte war Eigentümerin einer Wohnanlage, die sie in Wohnungseigentum aufteilte. Nach wie vor ist sie Eigentümerin einer Wohnung und zweier Tiefgaragenstellplätze, die sie mit notariellem Vertrag vom 14. Juli 2004 verkaufte. Für die Erwerberin wurde am 19. Juli 2004 eine Auflassungsvormerkung in das
Grundbuch eingetragen. Zu einem nicht genau
festgestellten Zeitpunkt überließ ihr die Beklagte die Wohnung
und die Stellplätze
zur Nutzung.
Am 22. September 2004 wurde der erste weitere Erwerber in das Grundbuch als Eigentümer eingetragen.
Die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt von der Beklagten unter anderem Zahlung der [X.] aus den Abrechnungen der Jahre 2007 und
2008 sowie rückständiges Hausgeld aus den
Jahren
2009 und 2010, jeweils bezogen auf die genannte Wohnung nebst Tiefgaragenstellplätzen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung der Beklagten hat Erfolg 1
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gehabt. Dagegen wendet sich die Klägerin mit der zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagte
beantragt, und verfolgt ihren zuletzt gestellten [X.] weiter.

Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht meint, für die Nachzahlungsbeträge und die rückständigen [X.] hafte nicht die Beklagte als eingetragene Eigentümerin
der Wohnung nebst Tiefgaragenstellplätzen, sondern ausschließlich die Erwerberin. Diese
sei als werdende Wohnungseigentümerin anzusehen und trage
als solche an Stelle des
teilenden Eigentümers
sämtliche Rechte und Pflichten. Eine gesamtschuldnerische Haftung des Veräußerers scheide daneben aus. Aufgrund der Auflassungsvormerkung sei aus dem Grundbuch ersichtlich, wer die
mit dem Wohnungs-
bzw. Teileigentum verbundenen Pflichten trage.
II.
Die Revision
hat keinen Erfolg.
Die Annahme des Berufungsgerichts,
nicht die Beklagte als eingetragene Eigentümerin, sondern nur die Erwerberin als werdende Wohnungseigentümerin schulde
die geltend
gemachten Beträge, hält rechtlicher Nachprüfung stand.
1. Die Erwerberin ist als werdende Wohnungseigentümerin anzusehen.

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a) Der Senat hat für die Entstehungsphase einer [X.] entschieden, dass

an[X.] als bei einem sogenannten Zweiter-werb von Wohnungseigentum

jedenfalls im Innenverhältnis zwischen dem [X.] Eigentümer und den [X.] eine vorverlagerte Anwendung des Wohnungseigentumsgesetzes
geboten sein kann
(Beschluss vom 5. Juni 2008

[X.], [X.], 53 ff.; für den Zweiterwerb vgl. [X.], Beschluss vom 24. März 1983

[X.], [X.]Z 87, 138, 141 ff.; Senat, Beschluss vom 1.
Dezember 1988

[X.], [X.]Z 106, 113, 118 ff.; Beschluss vom 18. Mai 1989

[X.], [X.]Z 107, 285 ff.). Voraussetzung ist, dass
der
Erwerber aufgrund
einer rechtlich verfestigten Erwerbsposition ein berechtigtes Interesse daran erlangt hat, die mit dem Wohnungseigentum verbundenen Mitwirkungs-rechte an der Verwaltung der Wohnanlage vorzeitig auszuüben. Eine solche Erwerbsposition ist entstanden, wenn ein wirksamer, auf die Übereignung von Wohnungseigentum gerichteter
[X.] vorliegt, der Übereignungsan-spruch durch eine Auflassungsvormerkung gesichert ist und der
Besitz an der Wohnung auf den Erwerber übergegangen ist
(Senat, Beschluss vom 5. Juni 2008, aaO, Rn. 14).
Dies hat zur Folge, dass der werdende Wohnungseigentü-mer
einerseits die Mitwirkungsrechte ausüben kann und
andererseits gemäß §
16 Abs. 2 [X.] die Kosten und Lasten zu tragen hat
(Senat, aaO, Rn. 14, 21).
Der Senat hat darüber hinaus entschieden, dass die solchermaßen erlang-te Rechtsposition nicht dadurch endet, dass ein anderer Erwerber als Eigentü-mer in das
Grundbuch eingetragen wird und damit die endgültige [X.]gemeinschaft entsteht
(aaO, Rn. 16). Offen gelassen hat er bislang, ob und gegebenenfalls wie lange auch ein
Ersterwerber, der erst nach diesem Zeitpunkt eine gesicherte Erwerbsposition erlangt, als werdender [X.] zu behandeln ist
(aaO, Rn. 19
ff.).

b) Gemessen daran steht zwar nicht fest, ob die Erwerbsposition der Käuferin schon vor dem Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft ge-5
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sichert war, weil aus dem Urteil nicht hervorgeht, wann sie den Besitz erlangt hat. Das Berufungsgericht hat sie aber zu Recht als werdende Wohnungseigen-tümerin behandelt. [X.] steht nämlich, dass vor Entstehung der endgültigen Wohnungseigentümergemeinschaft am 22. September 2004 sowohl der [X.] abgeschlossen wurde als auch die Eintragung der Auflassungs-vormerkung erfolgte. Sollte
die Erwerberin

wie die Klägerin in der Revisions-begründung vorträgt

den Besitz erst im [X.] erlangt haben, wäre ihre
Erwerbsposition zwar
erst zu einem Zeitpunkt gesichert gewesen, in dem die Wohnungseigentümergemeinschaft bereits in Vollzug gesetzt war. Ungeachtet dessen wäre sie aber
von der Besitzeinräumung
an als
werdende [X.]in anzusehen.
aa) Der Senat hat bereits in seinem Beschluss vom 5. Juni 2008 ange-deutet, dass jedenfalls für einen gewissen Zeitraum auch diejenigen Ersterwer-ber, die eine gesicherte Erwerbsposition erst nach der Entstehung der [X.], als werdende Wohnungseigentümer anzusehen sein könnten
(Senat, aaO, Rn. 21 mwN). Im Ergebnis kam es darauf in der entschiedenen Fallkonstellation allerdings nicht an. Diese Ausführungen sind teilweise auf Zustimmung gestoßen. Als Abgrenzungskriterium in zeitlicher Hinsicht ist eine Anlehnung an das Verjährungsrecht vorgeschlagen worden ([X.], [X.], 625, 627
f.; zustimmend [X.] in [X.], [X.], § 1 Rn.
45 f.). Andere meinen, verlässliche Abgrenzungskriterien ließen sich nicht entwickeln. Daher seien bis zu der Veräußerung der letzten Einheit sämtliche Ersterwerber ohne Rücksicht auf den Zeitpunkt des [X.] einer gesicher-ten Erwerbsposition als werdende Wohnungseigentümer anzusehen [X.] in Bärmann, [X.], 11.
Aufl., §
10 Rn. 18; [X.], [X.], 233, 241
ff.). Nach verbreiteter Auffassung ist
eine solche Ausdehnung der werdenden [X.] insgesamt abzulehnen
mit der Folge, dass von dem Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft an nur
noch die Eintra-7
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gung als Eigentümer in das Grundbuch zu der Ausübung der mit dem [X.] verbundenen Rechte und Pflichten berechtigt (Hügel in [X.], Handbuch des Wohnungseigentums, 3. Aufl., Teil 2 Rn. 23; [X.], [X.] 2008, 869, 871; [X.], [X.], 808, 810
f.; [X.], [X.] [2010], 255, 258;
zweifelnd auch [X.], [X.], 637, 638).
bb) Der Senat teilt die zuletzt genannte Auffassung nicht, weil sie
zu
einer sachlich nicht gerechtfertigten Ungleichbehandlung der
Ersterwerber
führt.
Diese
haben unabhängig von dem Zeitpunkt der Entstehung der [X.]gemeinschaft ein
berechtigtes Interesse an einem zügigen Übergang der Entscheidungsmacht des teilenden Eigentümers. Die gegen die [X.] Erwerber gerichteten Argumente überzeugen nicht.
Zwar ist es richtig, dass sich der Verkauf von einem Bauträger über [X.] hinziehen kann mit der an sich nicht erwünschten Folge, dass [X.] einerseits und Mitgliedschaftsrechte und -pflichten andererseits für [X.] auseinanderfallen. Dies gilt aber gleichermaßen für diejenigen Er-werber, die die gesicherte Erwerbsposition vor der Entstehung der [X.], und ist deshalb kein taugliches Argument für eine Ungleichbehandlung; es entspricht inzwischen nämlich einhelliger Ansicht, dass die
einmal erlangte Stellung als werdender Eigentümer nicht entfällt, selbst wenn sich die anschließende Umschreibung des Eigentums über Jahre hinzieht
(Senat, aaO, Rn. 16 mwN).
Der
Minderheitenschutz wird von dem Entstehen der [X.] an auch nicht dadurch
gewährleistet, dass der eingetragene Erwerber oder die in diesem Zeitpunkt vorhandenen werdenden [X.] Beschlussmängelklage erheben können. Dieser Personenkreis
re-präsentiert
nicht ohne weiteres auch
die Interessen der
später hinzukommen-8
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den Erwerber. Vielmehr besteht auch im Verhältnis der [X.] ein berechtigtes Interesse an der Herstellung gleicher Mitwirkungschan-cen ([X.], NJW 1990, 3184, 3185; [X.], [X.], 233, 241 f.).

Schließlich ist die unterschiedliche Behandlung von Erst-
und Zweiter-werbern auch nach dem Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft sachlich begründet. Denn der Erwerb von Wohnungseigentum in der [X.] von einem Bauträger unterscheidet sich insbesondere wegen der mit der Abwicklung von Gewährleistungsrechten verbundenen Verzögerungen der Eigentumsumschreibung und wegen der typischen Interessenkonflikte von Erwerbern und Bauträgern grundlegend von dem Eigentumserwerb
in einer be-stehenden
[X.]
(vgl. nur [X.], [X.], 625, 627; [X.], [X.], 10, 11).
[X.]) Eine zeitliche Begrenzung für die Anwendung der
Grundsätze der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft auf die Ersterwerber hat der Senat lediglich im Hinblick darauf erwogen, dass der teilende Eigentümer
nach
einer längeren Vorratshaltung einem [X.] gleichzustellen sein könnte
(Senat, aaO, Rn. 21; vgl. [X.], [X.], 625, 627). In Betracht käme dies, wenn der [X.] als erster Bestandteil einer gesicherten Erwerbsposi-tion erst geraume Zeit nach Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft geschlossen wird. Ob sich insoweit geeignete Abgrenzungskriterien finden las-sen
oder ob einer zeitlich
unbegrenzten Anwendung auf Ersterwerber der [X.] zu geben ist, bedarf keiner abschließenden Entscheidung. Ist nämlich

wie hier

der [X.] bereits vor der Entstehung der [X.] geschlossen worden, gibt es selbst dann keine sachliche Recht-fertigung für eine zeitliche Begrenzung, wenn die Erwerbsposition erst geraume Zeit nach der Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft durch die
Ein-tragung der
Auflassungsvormerkung und die Einräumung des Besitzes [X.] wird.
Beides kann
der Erwerber häufig ebenso wenig wie die Entstehung 11
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der Wohnungseigentümergemeinschaft durch die Eintragung eines anderen Erwerbers
beeinflussen. Während sich die Eintragung in das
Grundbuch durch behördeninterne
Abläufe verzögern kann, hängt
die
Besitzübergabe
unter ande-rem von der Fertigstellung der Wohnung ab.
Der darauf bezogene
zeitliche Ab-lauf kann deshalb keine unterschiedlichen
Rechtsfolgen nach sich ziehen.
2. Zutreffend ist auch die Folgerung des Berufungsgerichts, dass die persönliche Verpflichtung
der Beklagten
zur Lastentragung
gemäß § 16 Abs. 2 [X.] entfällt, obwohl sie in dem Grundbuch als Eigentümerin eingetragen ist.

a) Allerdings soll nach verbreiteter Ansicht eine Gesamtschuld zwischen dem Veräußerer und dem Erwerber entstehen ([X.]/[X.]/[X.], [X.], 3.
Aufl., § 16 Rn. 203; Pause, Bauträgerkauf und [X.], 4. Aufl., Rn. 621; [X.], [X.], 714, 715; [X.], [X.]
[2010], 255, 260 f.). Andernfalls könne nicht in die verkaufte Wohnung vollstreckt werden ([X.], aaO, 261; Drasdo, [X.], 823, 824; vgl. auch [X.]/[X.], [X.], § 10 Rn. 58). Nach der Gegenauffassung, der sich das Berufungsgericht angeschlossen hat, tritt der werdende Eigentümer im Hinblick auf die mit dem Wohnungseigentum verbundenen Rechte und Pflichten an die Stelle des Veräußerers, dem
nur in sachenrechtlicher Hinsicht das Eigentum verbleibe [X.], [X.] 2010, 341, 342 f.; [X.], [X.], 625, 628; so im Ergebnis wohl auch Sauren, [X.] 2008, 375, 377; [X.]/[X.], [X.], § 10 Rn. 58).

b) Der Senat
teilt die zuletzt genannte Auffassung.

aa) Richtig ist allerdings, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht ohne weiteres in das Wohnungseigentum eines werdenden Eigentümers vollstrecken kann. Die Zwangsvollstreckung aufgrund eines gegen den [X.] gerichteten persönlichen Titels scheitert daran, dass er nicht als Eigentümer im
Grundbuch eingetragen ist (§
17
Abs. 1, §
146
[X.]). Nach der Rechtspre-13
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chung des Senats geht mit der Anerkennung der werdenden [X.] keine Verschiebung oder Vorwegnahme der sachenrechtli-chen Zuordnung einher, an die das Zwangsvollstreckungsrecht in formalisierter Weise anknüpft (Beschluss vom 23. September 2009

[X.], [X.], 912,
Rn. 4). Die titulierte Hausgeldforderung stellt auch kein eingetragenes Recht im Sinne von § 147 [X.] dar; eine analoge Anwendung dieser Vorschrift auf nicht eingetragene Rechte scheidet aus (Senat, aaO, Rn. 4 f.).

Die vollstreckungsrechtlichen Folgen können für sich genommen aber nicht die persönliche Haftung des teilenden Eigentümers neben dem werden-den Eigentümer begründen. Ohnehin wäre
auch die Vollstreckung in das [X.] aufgrund eines gegen den Veräußerer gerichteten persönlichen Titels praktisch aussichtslos
[X.], [X.] 2010, 341, 346 und 349). Eine Zwangsverwaltung scheiterte nämlich an seinem fehlenden Eigenbesitz
([X.], Urteil vom 26. September 1985

[X.], [X.]Z 96, 61
ff.). Auch die Zwangsversteigerung wäre
im Ergebnis
ohne Erfolgsaussicht, weil die Auflas-sungsvormerkung gegenüber einem persönlichen Titel vorrangig ist. Eine Voll-streckung
in das Wohnungseigentum wäre deshalb allenfalls dann
möglich,
wenn eine

von der persönlichen Haftung des Veräußerers unabhängige

ge-genüber der Auflassungsvormerkung vorrangige dingliche Haftung des [X.]s gemäß §
10 Abs. 1 Nr. 2 [X.] für den nach dieser Vorschrift bevorrechtigten Teil der Kosten und Lasten anzunehmen wäre
(vgl. [X.], [X.] vom 12. Februar 2009

IX ZB 112/06, NJW-RR 2009, 923 Rn.
7; Urteil vom 21. Juli 2011

IX ZR 120/10, NJW 2011, 3098 Rn.
23
jeweils zu §
49 [X.]; für eine dingliche Haftung [X.] in Bärmann, [X.], 11. Aufl., §
16 Rn. 185; [X.], [X.], 5. Aufl., § 10 Rn. 19, §
52 Rn. 3; [X.], [X.] 2010, 105, 106; [X.], [X.], 165
ff.; [X.]., [X.] 2010, 341, 347 f.; [X.], NJW 2009, 121
ff.; Fabis, [X.] 2010, 354, 357
f.).

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bb) Gegen eine persönliche Haftung des Veräußerers spricht entschei-dend, dass der werdende Wohnungseigentümer wie ein Eigentümer behandelt wird und an dessen Stelle
tritt. Hat
er die Kosten und Lasten des Wohnungsei-gentums in analoger Anwendung von § 16 Abs. 2 [X.] zu tragen, bedarf
es im Hinblick auf den eingetragenen Eigentümer einer teleologischen Reduktion der Norm. Ihm könnten nämlich nur dann weiterhin Pflichten auferlegt werden, wenn ihm zugleich die Rechte eines Wohnungseigentümers zugestanden wür-den. Insbesondere muss
das Stimm-
und Anfechtungsrecht mit der
Verpflich-tung
korrespondieren, Kosten und Lasten zu tragen
(insoweit zutreffend [X.], [X.], 714, 715; aA Pause, aaO, Rn. 621 ff.).
Stimmberechtigt ist jedoch allein der werdende Wohnungseigentümer
(vgl. [X.], [X.], 712, 713
f.), und zwar unabhängig davon, ob das Kopf-, das Objekt-
oder das An-teilsstimmrecht gilt.
Denn es wi[X.]präche dem mit der Anerkennung der wer-denden Wohnungseigentümergemeinschaft verfolgten Zweck, einen frühzeiti-gen Übergang der Entscheidungsmacht von dem Veräußerer auf die Erwerber zu gewährleisten, wenn der Veräußerer weiterhin
an der Willensbildung der [X.] beteiligt würde. Eine Verdoppelung des Stimmrechts, wie sie teilweise vorgeschlagen wird ([X.], [X.], 714, 715; [X.], [X.] Wohnungseigentümergemeinschaft, 2003, S. 214
ff.), wäre zudem
mit den Belangen der übrigen Wohnungseigentümer unvereinbar
(vgl. auch Senat, Ur-teil vom 27. April 2012

[X.], juris).
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III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Krüger

[X.]t-Räntsch

Roth

[X.]

Weinland

Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 21.10.2010 -
18 C 1367/10 -

LG [X.], Entscheidung vom 28.07.2011 -
2 S 49/10 -

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