Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 11.12.2015, Az. V ZR 80/15

[X.]:[X.]:[X.]:2015:111215UVZR80.15.0

BUN[X.]SGERICHTSHOF

IM NAMEN [X.]S VOLKES

URTEIL
V [X.]
Verkündet am:

11. Dezember 2015

Weschenfelder

Justizhauptsekretärin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
WEG § 16 Abs. 2
Als
werdender Wohnungseigentümer ist nur anzusehen, wer (neben einem durch Vormerkung gesicherten Eigentumserwerbsanspruch)
den Besitz an der erworbenen Wohnung durch Übergabe erlangt hat.

[X.], Urteil vom 11. Dezember 2015 -
V [X.] -
LG [X.]

[X.]

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Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 11. Dezember 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr.
Stresemann, die Richterinnen Prof.
Dr.
Schmidt-Räntsch und Dr.
Brückner, [X.]
Göbel und die Richterin Haberkamp

für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des [X.]
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Zivilkammer
XI
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vom 24. Februar 2015 wird auf Kosten des [X.] zurückgewiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:
Der Beklagte war Eigentümer eines mit einem Altbau bebauten Grund-stücks, das er in fünf Wohneinheiten aufteilte. Er verkaufte die Wohnungen Nr.
1 und Nr.
2 an eine Erwerberin, die Wohnung [X.] an eine zweite und die Wohnungen [X.] und [X.] an eine dritte Erwerberin. In den jeweiligen [X.] verpflichtete er sich zu einer Sanierung des gesamten [X.]. Zu Gunsten der [X.] wurden Auflassungsvormerkungen in das Grundbuch eingetragen. Eine Umschreibung des Eigentums ist bislang nicht erfolgt. Die Wohnungen Nr. 2, [X.] und [X.] wurden übergeben. Im Zuge einer Erneuerung der Hauseingangstür im Juli 2012 erhielten die drei [X.] jeweils einen Schlüssel; die Parteien streiten darüber, wer die Auswechslung der Tür nebst Schloss veranlasste und ob auch der Beklagte einen Schlüssel erhielt. Die Wohnungen Nr. 1 und [X.] wurden nicht in der vereinbarten Frist bis zum 31. August 2012 fertiggestellt. Am 3. Dezember 2012 erklärten deren 1
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[X.] gegenüber dem Beklagten die Teilkündigung der [X.], lehnten eine weitere Mängelbeseitigung ab und erhoben jeweils eine auf Auflassung gerichtete Klage. Eine einvernehmliche Übergabe dieser Wohnun-gen erfolgte nicht.
In der Eigentümerversammlung vom 3. April 2013 wurde eine Wohngeld-
Wohneinheit für die vergangenen drei Monate des Geschäftsjahres [X.]. Die Beschlüsse wurden bestandskräftig. Bereits im Zeitpunkt der [X.] hatten die jeweiligen [X.] in den Wohnungen Nr. 1 und [X.] einige Einrichtungsgegenstände untergebracht, obwohl die [X.] jedenfalls bis Anfang 2014 fehlten.
Mit der Klage verlangt die Wohnungseigentümergemeinschaft von dem Beklagten für die Wohnungen Nr. 1 und [X.] die Zahlung von insgesamt

nebst Zinsen sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwalts-kosten. Die Hauptforderung setzt sich aus der Sonderumlage (1.400

Hausgeldern für die Monate April bis Juli 2013 (2.127,80

Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das [X.] hat ihr vollen Umfangs stattgegeben. Mit der zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Kläge-rin beantragt, will der Beklagte das Urteil des Amtsgerichts wiederherstellen lassen.

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Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht sieht die Klägerin als rechtsfähige werdende [X.] an. Der Beklagte sei als eingetragener [X.] der Wohnungen Nr. 1 und Nr.
4 verpflichtet, die geltend gemachten Wohngeldansprüche und die Sonderumlage zu zahlen. Die [X.] [X.] im Hinblick auf diese Einheiten nicht als werdende Wohnungseigentümerin-nen anzusehen, ohne dass es darauf ankomme, ob der Beklagte nach der Er-neuerung der Haustür noch Zutritt zu dem Gebäude gehabt habe und ob der Besitz an den Wohnungen Nr. 1 und [X.] auf die [X.] übergegangen sei. Diese hätten den Besitz allenfalls durch verbotene Eigenmacht begründet. Ein solchermaßen fehlerhaft erlangter Besitz führe zumindest innerhalb der Jahresfrist des §
864 Abs.
1 BGB nicht zu einer verfestigten Erwerbsposition, die Voraussetzung für den Übergang der mitgliedschaftlichen Stellung sei. [X.] bestehe die Gefahr, dass der Veräußerer gegen seinen Willen aus der [X.] gedrängt werde und damit auch das Stimmrecht verliere. Im [X.] zu der Klägerin könne der Beklagte sich nicht auf die Eigenmächtigkeit der [X.] berufen. Etwaige Schadensersatzansprüche müsse er die-sen gegenüber geltend machen.

II.
Die Revision hat keinen Erfolg.
1. Im Ausgangspunkt zu Recht sieht das Berufungsgericht die Klägerin als parteifähig an, obwohl bislang der Beklagte als Eigentümer aller [X.] im Grundbuch eingetragen ist.
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a) Nach der Rechtsprechung des Senats ist in der Entstehungsphase [X.] jedenfalls im Innenverhältnis zwischen dem teilenden Eigentümer und den [X.] eine vorverlagerte Anwen-dung des Wohnungseigentumsgesetzes geboten, sobald die Käufer
eine recht-lich verfestigte Erwerbsposition besitzen und infolge des vertraglich vereinbar-ten Übergangs der Lasten und Nutzungen der Wohnung ein berechtigtes Inte-resse daran haben, die mit dem Wohnungseigentum verbundenen Mitwirkungs-rechte an der Verwaltung der [X.] vorzeitig auszuüben. Beides ist anzunehmen, wenn ein wirksamer, auf die Übereignung von Wohnungseigen-tum gerichteter Erwerbsvertrag vorliegt, der Übereignungsanspruch durch eine Auflassungsvormerkung gesichert ist und der Besitz an der Wohnung auf den Erwerber übergegangen ist. Infolgedessen kann der werdende [X.] einerseits
die Mitwirkungsrechte ausüben. Andererseits hat nur er gemäß § 16 Abs. 2 WEG die Kosten und Lasten zu tragen; der teilende [X.] haftet nicht gesamtschuldnerisch (vgl. Senat, Beschluss vom 5. Juni 2008 -
V [X.], [X.]Z 177, 53 Rn. 12 ff.; Urteil vom 11. Mai 2012
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V
[X.], [X.]Z 193, 219 Rn. 5, 18; Urteil vom 24. Juli 2015
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V [X.], NJW 2015, 2877 Rn. 5, vorgesehen zum Abdruck in [X.]Z).
b) Daran gemessen ist die Klägerin als werdende [X.] entstanden, da die [X.] im Hinblick auf die Einheiten Nr. 2, [X.] und [X.] unzweifelhaft als werdende Wohnungseigentümerinnen anzusehen sind. Dass die Klägerin jedenfalls insoweit als parteifähig anzuse-hen ist, als sie die aus dem Innenverhältnis herrührenden Ansprüche gerichtlich geltend macht, ist notwendige Folge der vorverlagerten Anwendung des Woh-nungseigentumsgesetzes.
2. Rechtlicher Nachprüfung hält es im Ergebnis auch stand, dass das Berufungsgericht den Beklagten hinsichtlich der Wohnungen Nr. 1 und [X.] als 7
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Wohnungseigentümer im Sinne von §
16 Abs. 2 WEG ansieht. Die mitglied-schaftliche Stellung ist im [X.] nicht auf die [X.] übergegangen, weil es an einer Übergabe der Wohnungen fehlt.
a) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts sind zwar [X.] die bereits genannten Voraussetzungen erfüllt, unter denen der Senat einen Erwerber als werdenden Wohnungseigentümer angesehen hat (vgl. [X.], Beschluss vom 5. Juni 2008 -
V [X.], [X.]Z 177, 53 Rn. 14; Urteil vom 11. Mai 2012 -
V
[X.], [X.]Z 193, 219 Rn. 5, 18; Urteil vom
24. Juli 2015 -
V [X.], NJW 2015, 2877 Rn. 5, vorgesehen zum Abdruck in [X.]Z). Es bestanden nämlich wirksame, durch Vormerkung gesicherte Übereignungsansprüche und die [X.] hatten schon vor dem [X.] jeweils Alleinbesitz an den erworbenen Einheiten begründet, indem sie jeweils einzelne Gegenstände in den erworbenen Wohnungen unterbrachten und dem Beklagten, dessen dahingehende Behauptung für das [X.] als richtig zu unterstellen ist, durch die Auswechslung der Haustür den Zutritt zu dem Haus verwehrten. Den zitierten Entscheidungen des Senats la-gen aber Sachverhalte zugrunde, in denen die Wohnungen zuvor übergeben worden waren. Die Frage, ob der Bauträger dem Erwerber den Besitz verschaf-fen muss, stellte sich daher nicht. Hiervon ist der Senat aber ausgegangen; denn er hat das Bedürfnis für die Anerkennung der werdenden [X.]gemeinschaft maßgeblich daraus abgeleitet, dass die Wohnanlage schon ab Bezugsfertigkeit und Übergabe der verkauften Wohnungen bewirt-schaftet und verwaltet werden muss, was sinnvollerweise unter Mitwirkung der Erwerber erfolgen sollte (Beschluss vom 5.
Juni 2008 -
V [X.], [X.]Z 177, 53 Rn. 12 [X.] u. Rn.
20; vgl. auch Urteil vom 11. Mai 2012 -
V
[X.], [X.]Z 193, 219 Rn. 6 [X.]: Besitzeinräumung).

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b) Auch in Rechtsprechung und Literatur wird die verbotene Eigenmacht zwar nicht erörtert, eine Übergabe aber meist stillschweigend vorausgesetzt. Die Maßgeblichkeit der Besitzerlangung als solche wird
nämlich häufig mit der Vorschrift des §
446 BGB begründet ([X.]/[X.], WEG, 2. Aufl., §
10 Rn.
53; [X.]/Suilmann, WEG, 13.
Aufl., §
10 Rn.
17; [X.]/[X.], §
10
WEG Rn.
68.4; [X.], NZM
2008, 625,
626); diese Bestimmung regelt den Übergang der Kosten und Lasten infolge der kaufvertraglich geschuldeten Übergabe der verkauften Sache. Teils wird auch ausdrücklich eine Einigung zwischen Bauträger und Erwerber über den Besitzübergang gefordert, die mit der Verschaffung unmittelbaren Besitzes -
etwa der Aushändigung der [X.] -
einhergehen soll ([X.], [X.] 2003, 111, 112; so auch [X.]/[X.], [X.] 2015, 322, 323, allerdings unter unzutreffender Her-anziehung von §
854 Abs.
2 BGB). Als ausreichend ist es aber auch angesehen worden, dass der Erwerber die Wohnung durch eigenen Bezug oder willentliche Nutzungsüberlassung an dritte Personen tatsächlich in Besitz nimmt; es komme weder auf die Abnahme in der vertraglich vorgesehenen Form (so [X.] 2003, 182, 186) noch auf die Einhaltung der vertraglichen Voraussetzungen für die tatsächlich erfolgte Besitzeinräumung an (so [X.], [X.], 517).
c) Nach Auffassung des Senats ist als
werdender Wohnungseigentümer nur anzusehen, wer (neben einem durch Vormerkung gesicherten Eigen-tumserwerbsanspruch)
den Besitz an der erworbenen Wohnung durch Überga-be erlangt hat. Daran fehlt es hier.
aa) Geklärt hat der Senat bereits, dass die mitgliedschaftliche Stellung
-
anders als es die Revision für richtig hält -
nur insgesamt übergehen kann. Wird der Bauträger von den Kosten und Lasten des Wohnungseigentums be-freit, verliert er zugleich das Stimm-
und Anfechtungsrecht (Senat, Urteil vom 11
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11.
Mai
2012 -
V [X.], [X.]Z 193, 219 Rn. 18). Dass die Willensbildung in der [X.] auf die Erwerber übergeht, ist erklärtes Ziel der Anerken-nung der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft, die dem Demokrati-sierungsinteresse der Erwerber Rechnung tragen soll (vgl. Senat, Beschluss vom 5. Juni 2008 -
V [X.], [X.]Z 177, 53 Rn. 20; Urteil vom 24. Juli 2015
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V [X.], NJW 2015, 2877 Rn. 15, vorgesehen zum Abdruck in [X.]Z). Infolgedessen bedarf es der Übergabe der Wohneinheit, die der Bauträger als Verkäufer gemäß § 433 Abs.
1 Satz
1 BGB schuldet; um diese vertragliche Verpflichtung zu erfüllen, muss er dem Erwerber den unmittelbaren Besitz [X.] (vgl. Senat, Urteil vom 24. November 1995 -
V [X.], NJW 1996, 586, 587). Wie das Berufungsgericht zu Recht hervorhebt, kann der Bauträger seine mitgliedschaftliche Stellung nicht ohne oder gegen seinen Willen verlieren und auf diese Weise aus der [X.] gedrängt werden. Ist die Übergabe erfolgt, ist es unerheblich, ob die vertraglichen Voraussetzungen hierfür vorla-gen (insoweit zutreffend [X.], [X.], 517) und ob darin im [X.] eine Abnahme zu sehen ist (vgl. [X.] 2003, 181, 186).
bb) Die Belange der Wohnungseigentümergemeinschaft stehen dem nicht entgegen. Insbesondere wird es dem Verband durch das Erfordernis der Übergabe nicht
über Gebühr erschwert, zu ermitteln, wer die mitgliedschaftli-chen Rechte und Pflichten innehat, also zu Eigentümerversammlungen [X.] werden muss, dort das Stimmrecht ausüben darf und die Kosten und Las-ten zu tragen hat (vgl. hierzu Senat, Urteil vom
24. Juli 2015 -
V [X.], NJW 2015, 2877 Rn. 16, vorgesehen zum Abdruck in [X.]Z).
(1) Hat der Erwerber die Wohnung bereits bezogen, kann der Verband grundsätzlich von einer erfolgten Übergabe ausgehen, da eine solche dem Ein-zug (zumindest stillschweigend) in aller Regel vorausgeht. In diesem Fall kann 14
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der Käufer die Erfüllung seiner mitgliedschaftlichen Pflichten im Verhältnis zu dem Verband nicht unter Hinweis auf eine unterbliebene Übergabe verweigern, weil dies im Widerspruch zu seinem eigenen Verhalten -
nämlich dem Einzug in die Wohnung -
stünde. Nur wenn der Bauträger seinerseits plausible Gründe dafür mitteilt, dass der Einzug ohne vorherige Übergabe erfolgt ist, ist im Zwei-fel die Grundbucheintragung maßgeblich und infolgedessen der Bauträger
wei-terhin als Wohnungseigentümer anzusehen.
(2) Ist die Wohnung -
wie hier -
noch nicht bezogen, ist schon die Besitz-begründung durch den Erwerber als solche nach außen nicht ohne weiteres erkennbar. Es obliegt den Parteien des [X.], dem Verband eine schon im Vorfeld des Einzugs erfolgte einvernehmliche Übergabe mitzuteilen. Im Zweifel ist auch hier die Grundbucheintragung maßgeblich und der [X.] als Wohnungseigentümer anzusehen. Bei einer gegen ihn gerichteten Zah-lungsklage hat der Bauträger darzulegen und unter Beweis zu stellen, dass die Voraussetzungen vorliegen, unter denen ein Übergang der mitgliedschaftlichen Stellung auf den Erwerber anzunehmen ist.
cc) Entgegen der Auffassung der Revision ist der Bauträger im Falle ei-ner verbotenen Eigenmacht durch die fortbestehende Haftung im [X.] nicht schutzlos. Ihm stehen seine Rechte als eingetragener Eigentümer und [X.] zu sowie ggf. Regressansprüche im Innenver-hältnis zu seinen Vertragspartnern.
3. Im Hinblick auf die Höhe des Zahlungsanspruchs
sowie
die Zuerken-nung von Zinsen und vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten sind Rechtsfehler nicht erkennbar; die Revision erhebt insoweit keine Einwendungen.

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III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Stresemann
Schmidt-Räntsch
Brückner

Göbel
Haberkamp
Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 22.01.2014 -
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LG [X.], Entscheidung vom 24.02.2015 -
11 S 29/14 -

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