Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 14.12.2000, Az. III ZR 3/00

BUNDESGERICHTSHOFIM NAMEN DES VOLKESURTEIL[X.]/00Verkündet am:14. Dezember 2000F r e i t a gJustizamtsinspektorals Urkundsbeamterder Geschäftsstellein dem [X.]:ja[X.]Z:[X.]:[X.] § 652Der Anspruch auf Zahlung des [X.] entfällt, wenn die [X.] des vom Makler nachgewiesenen oder vermittelten [X.] wegen eines arglistig verschwiegenen Sachmangels erfolgt,sofern infolge derselben Täuschung der Käufer auch zur [X.] nach § 123 [X.] berechtigt gewesen wäre.[X.], Urteil vom 14. Dezember 2000 - [X.]/00 -OLG [X.] LG Frankenthal- 2 -Der III. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] durch [X.] [X.], [X.] und [X.] Recht erkannt:Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des 1. Zivilsenats [X.] Oberlandesgerichts [X.] vom [X.] im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Klage inHöhe von 6.382,50 DM nebst Zinsen abgewiesen worden ist.Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur anderweitenVerhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Re-visionsrechtszuges, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.Von Rechts wegen- 3 -TatbestandDie Kläger kauften am 6. Oktober 1995 ein im [X.] gelegenesHausgrundstück zum Preis von 185.000 DM und zahlten dafür an die [X.] von 6.382,50 DM. Mit der Behauptung, das erwor-bene Wohnhaus weise zahlreiche, vom Verkäufer in betrügerischer Absichtverdeckte Mängel auf, erhoben sie im Mai 1996 gegen diesen Wandelungskla-ge. Das [X.] gab der Klage rechtskräftig statt und führte zur [X.] aus, die Statik des Hauses sei dermaßen unzureichend, daß [X.] bestehe. Diesen Mangel habe der beklagte Verkäufer arglistig verschwie-gen.Im vorliegenden Rechtsstreit nehmen die Kläger die Beklagte auf Rück-zahlung der Maklerprovision und Schadensersatz in einer Gesamthöhe vonzuletzt 186.820,60 DM in Anspruch. [X.] und [X.] Klage abgewiesen. Die Revision der Kläger hat der Senat nur insoweit an-genommen, als die Klage auch wegen eines [X.] von 6.382,50 DM ab-gewiesen worden ist.EntscheidungsgründeIm Umfang der Annahme hat die Revision Erfolg.- 4 -I.Das Berufungsgericht hat die Beklagte nicht als Vermittlerin des Kauf-vertrags, sondern lediglich als Nachweismaklerin angesehen. Daß die [X.] die ihr auch in dieser Eigenschaft obliegenden Aufklärungs- und In-formationspflichten gegenüber den Klägern verletzt und ihnen für den [X.] wesentliche Umstände verschwiegen habe, habe die Beweis-aufnahme nicht ergeben. Die vollzogene Wandelung des zunächst wirksamzustande gekommenen Kaufvertrags beeinflusse mangels Rückwirkung [X.] der Beklagten nicht.[X.] Erwägungen halten rechtlicher Nachprüfung insoweit stand, als esum die mit der Klage hauptsächlich geltend gemachten [X.] geht. Der Senat hat aus diesem Grunde die Revision der [X.] auch nicht angenommen. Entgegen der Auffassung des Beru-fungsgerichts kommt hingegen in Höhe der gezahlten Maklerprovision von6.382,50 DM aufgrund der Wandelung des Kaufvertrags ein Wegfall der [X.] und damit ein Bereicherungsanspruch der Kläger gegen die [X.] in Betracht (§ 812 Abs. 1 Satz 1 [X.]).1.§ 652 Abs. 1 [X.] macht das Entstehen eines Provisionsanspruchs [X.] nur vom Zustandekommen des [X.], nicht von dessen Aus-führung abhängig. Demnach schließen Umstände, die einen wirksamen Ab-- 5 -schluß des [X.] verhindern oder ihn als von Anfang an unwirksamerscheinen lassen (Formnichtigkeit, Gesetzwidrigkeit, Sittenwidrigkeit, anfäng-liche objektive Unmöglichkeit, Anfechtung wegen Irrtums oder arglistiger Täu-schung) eine Provisionspflicht aus. Dagegen lassen Umstände, die ohne eineim Vertragsschluß selbst liegende Unvollkommenheit lediglich die Leistungs-pflichten aus dem Vertrag beseitigen (wie nachträgliche Unmöglichkeit, Kündi-gung, Rücktritt oder einverständliche Vertragsaufhebung), den [X.] regelmäßig unberührt ([X.], Urteil vom 11. November 1992 - [X.] - NJW-RR 1993, 248, 249; Senatsurteil vom 20. Februar 1997 - III [X.]/96 - [X.], 1233; [X.][X.], [X.], 3. Aufl., § 652 Rn. 139m.w.[X.]).2.Zu den zuletzt genannten, nur die Durchführung des nachgewiesenenoder vermittelten Geschäfts betreffenden Umständen rechnet die ganz herr-schende Meinung auch eine Wandelung des Kaufvertrags, ohne Rücksichtdarauf, ob der Mangel der [X.] bereits bei [X.] oder erst nachträglich entstanden ist ([X.] 39, 208, 209;OLG [X.] 1956, 294; OLG Oldenburg RDM-Slg A 137 Bl. 13; [X.]/[X.], [X.], 10. Aufl., § 652 Rn. 40 a.E.; [X.]/[X.], [X.], 59. [X.] 652 Rn. 26; [X.]-RGRK/[X.], 12. Aufl., § 652 Rn. 13; [X.]/[X.],[X.], 12. Aufl., § 652 Rn. 33; [X.], [X.] bei fehlerhaftem Hauptvertrag, 1984, [X.] f.; im Ergebnis teilweise abwei-chend - bei ursprünglichen Sachmängeln könne die wirtschaftliche Gleichwer-tigkeit zwischen dem beabsichtigten und dem abgeschlossenen Hauptvertragfehlen: [X.][X.], § 652 Rn. 150; [X.]/[X.], [X.], 13. [X.] 652, 653 Rn. 102). Etwas anderes soll nur dann gelten, wenn die Wande-lung an die Stelle eines sonst bestehenden Anfechtungsrechts nach § 119- 6 -Abs. 2 [X.] tritt, weil der Makler aus den auf die [X.] Sonderregelungen über die Sachmängelgewährleistung inden §§ 459 ff. [X.], die in ihrem Anwendungsbereich einen Rückgriff auf dieallgemeinen Vorschriften grundsätzlich ausschließen, keine Vorteile ziehendürfe ([X.] NJW 1954, 1083; OLG Karlsruhe RDM-Slg A 137Bl. 9; [X.]/[X.], § 652 Rn. 40; [X.], [X.], 1913,S. 67 f.; [X.], Maklerrecht, 4. Aufl., Rn. 492; im Ergebnis auch [X.]/[X.], §§ 652, 653 Rn. 85 f., 103 - fehlende wirtschaftliche Gleichwer-tigkeit; a.A. [X.], aaO, S. 65 ff., [X.] muß diese Fragen ebensowenig entscheiden wie dazu Stel-lung nehmen, inwieweit ein ursprünglicher Sachmangel die [X.] der beiden Geschäfte entfallen lassen kann. Eine Irrtumsanfechtunggreift hier schon deswegen nicht durch, weil der Kaufvertrag einen umfassen-den [X.] enthält, der auch eine Anfechtung wegen Ei-genschaftsirrtums umfaßt (vgl. [X.]Westermann, § 459 Rn. 85m.w.[X.]). Eine Ausnahme von dem Grundsatz, daß spätere Einflüsse auf dasrechtliche Schicksal des [X.] sich nicht auf die Maklerprovision [X.], ist aber jedenfalls in den Fällen geboten, in denen - wie bei der arglisti-gen Täuschung (§ 123 [X.]) - wegen desselben Mangels ein Anfechtungsrechtneben den kaufrechtlichen Gewährleistungsvorschriften besteht und der [X.] der Wandelung daher zugleich das aus derselben Fehlerquelle [X.], alternative Recht des Käufers, den Kaufvertrag ex tunc zu beseitigen, [X.] (vgl. auch [X.]/[X.], §§ 652, 653 Rn. 87 zur Ausübung eines ge-setzlichen Rücktrittsrechts statt der Anfechtung). Der Käufer hat bei einem [X.] Sachverhalt - ohne Rücksicht auf den [X.] (§ 476[X.]) - die freie Wahl zwischen dem Verlangen nach einer Gewährleistung und- 7 -der Anfechtung des Kaufvertrags ([X.]Westermann, § 459 Rn. 86m.w.[X.]); wofür er sich entscheidet, wird weitgehend von den ihm im [X.] Rechtsfolgen abhängen. Aus der Sicht des Maklers ist diese Ent-scheidung rein zufällig. Es wäre willkürlich, hiervon das Bestehen seines Provi-sionsanspruchs abhängig zu machen. Für die Maklervergütung ist vielmehrallein maßgebend, daß der vermittelte oder nachgewiesene Vertrag wegen des"Makels der Anfechtbarkeit" von Anfang an an einer Unvollkommenheit leidetund daran wirtschaftlich auch scheitert, vergleichbar darin denjenigen Fallge-staltungen, in denen die Vertragsparteien den Hauptvertrag mit Rücksicht aufein Anfechtungsrecht einverständlich wieder aufheben (s. hierzu [X.] 1997, 693; [X.] NJW-RR 1999, 128; [X.], 351; [X.], aaO, Rn. 473; vgl. auch [X.]; [X.]/[X.], §§ 652, 653 Rn. 93). Eine solche Gleichbehandlungvon Gewährleistung und Vertragsanfechtung setzt allerdings voraus, daß [X.] noch bestand, der Käufer mithin seine Gewährleistungs-rechte insbesondere noch innerhalb der einjährigen Anfechtungsfrist des § 124Abs. 1 [X.] geltend gemacht hat (vgl. [X.], aaO Rn. 492).3.Im Streitfall ist nicht zu bezweifeln, daß die Kläger mit ihrer am 31. Mai1996 erhobenen Wandelungsklage diese Jahresfrist eingehalten haben. [X.] läßt sich revisionsrechtlich nicht sicher beurteilen, ob die Vorausset-zungen einer Anfechtung des Kaufvertrags wegen arglistiger Täuschung auchim übrigen vorgelegen haben. Das Berufungsgericht hat hierzu - aus [X.] folgerichtig - keine hinreichenden Feststellungen getroffen; das [X.] Urteil des [X.]s im vorausgegangenen Verfahren gegen denVerkäufer, in dem das Gericht einen wesentlichen Sachmangel und eine argli-stige Täuschung der Käufer über diesen Umstand bejaht hat, bindet [X.] 8 -einer Streitverkündung die Beklagte nicht. Infolgedessen muß das [X.] in diesem Umfang aufgehoben und die Sache zur erneuten tatrichterli-chen Prüfung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesenwerden.RinneWurm[X.][X.]Galke