Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 04.03.2015, Az. VIII ZR 166/14

BUNDES[X.]RICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
VIII ZR 166/14
Verkündet am:

4. März 2015

Ring,

Justizhauptsekretärin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
ja
[X.]R:
ja
[X.] § 573 Abs. 2 Nr. 2, § 242 Cd
a)
Die Gerichte haben grundsätzlich zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen sieht. Sie sind daher nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen ver-bindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters (oder seiner Ange-hörigen) zu setzen (im [X.] an [X.] 79, 292, 304 f.; 89, 1, 9; NJW 1994, 995; NJW 1995, 1480, 1481; NJW-RR 1999, 1097, 1098).
b)
Der vom Vermieter geltend gemachte Wohnbedarf ist nicht auf [X.], sondern
nur auf Rechtsmissbrauch zu überprüfen. [X.] ist nicht schon der überhöhte, sondern erst der weit überhöhte Wohnbedarf. Die Wertung, ob der geltend gemachte Wohnbedarf weit über-höht ist, haben die Gerichte unter Abwägung der beiderseitigen
Interessen anhand objektiver Kriterien unter konkreter Würdigung der [X.] zu treffen (im [X.] an [X.] 68, 361, 373 f.; [X.], NJW 1993,

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1637, 1638; [X.], 380, 384; NJW 1994, 995, 996; NJW 1994, 2605, 2606; NJW 1995, 1480 f.).
c)
Es lassen sich keine Richtwerte (etwa Wohnfläche) aufstellen, ab welcher Grenze bei einem Alleinstehenden von einem weit überhöhten Wohnbedarf auszugehen ist. Denn diese Beurteilung hängt nicht allein von der in [X.] genommenen Wohnfläche oder der Anzahl der Räume ab, sondern von einer umfassenden Würdigung der gesamten Umstände des Einzelfalls.
d)
Macht sich der Vermieter den (ernsthaften) Wunsch eines alleinstehenden volljährigen Familienangehörigen zu eigen, einen eigenen Hausstand zu gründen und mit einem (langjährigen) Freund eine Wohngemeinschaft (keine Lebensgemeinschaft) zu bilden, und bemisst er auf dieser Grundlage den aus seiner Sicht angemessenen Wohnbedarf, ist diese Entscheidung von den Gerichten grundsätzlich anzuerkennen.

[X.], Urteil vom 4. März 2015 -
VIII ZR 166/14 -
[X.] [X.]

AG [X.]

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Der VIII.
Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom

4. März 2015 durch die
Vorsitzende Richterin [X.], die Richterinnen [X.] und [X.] sowie [X.]
Bünger
und Kosziol
für Recht erkannt:

Auf die Revision des [X.] wird das Urteil der 9. Zivilkammer des [X.] vom 9. Mai 2014
aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des
Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die Beklagten sind seit dem 1. September 2000 Mieter einer Vierzim-merwohnung des [X.] in [X.] mit einer zwischen den Parteien [X.] von mindestens 125
qm und höchstens
136 qm. Der Mietver-trag wurde mit der im Jahr 2010 verstorbenen Mutter des [X.] abgeschlos-sen; der Kläger ist als ihr Alleinerbe in den Mietvertrag eingetreten.

Mit Schreiben vom 25. Oktober 2012
kündigte der Kläger das Mietver-hältnis wegen Eigenbedarfs zum 31. Juni
2013. Als Grund für die Kündigung führte er den [X.] seines damals 22
Jahre alten [X.] an. Dieser hatte ein Studium (Elektrotechnik) an der [X.] in [X.] auf-genommen, bis September 2012 ein dreimonatiges Auslandspraktikum in [X.] 1
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absolviert und wollte nach seiner Rückkehr nach [X.] einen eigenen Hausstand gründen.
Zur weiteren Begründung des geltend gemachten Eigenbedarfs führte der Kläger im Kündigungsschreiben aus, sein [X.] werde das Studium voraus-sichtlich Ende 2013 mit dem akademischen Grad Bachelor abschließen und im [X.] daran ein zweijähriges Masterstudium an der [X.] belegen. Im Rahmen des Studiums der Elektrotechnik komme es vor, dass praktische Arbeiten auch außerhalb der Hochschule und des Partnerunterneh-mens zu Hause erledigt werden müssten. Da dem
[X.] des [X.] im elterli-chen Heim nur sein Kinderzimmer zur Verfügung stehe, dieses für solche Arbei-ten
aber nicht ausreiche, habe er
weitere Räume im Haus belegt, was zu [X.] zwischen Eltern und [X.] geführt habe. Durch den Bezug der Miet-wohnung werde sich für seinen [X.] auch der Weg zur [X.] und zur Fachhochschule wesentlich verkürzen. Es sei geplant, dass sein [X.] die Mietwohnung mit mindestens einem Mitbewohner nutzen werde.
Die Beklagten
akzeptierten die Kündigung nicht.
Daraufhin hat der Kläger Klage auf Räumung
und Herausgabe der Wohnung
erhoben und ergänzend angeführt, sein [X.] wolle die Wohnung mit einem langjährigen Freund bezie-hen, der ein ähnliches Studium absolviere. Das Amtsgericht hat der [X.] stattgegeben,
das [X.] hat sie auf die Berufung der [X.] abgewiesen. Mit der
vom [X.]
zugelassenen Revision erstrebt der Kläger die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

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Entscheidungsgründe:
Die Revision hat
Erfolg.

I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung
-
soweit für das Revisionsverfahren von Interesse -
im Wesentlichen ausgeführt:
Der
Kläger habe gegen die Beklagten
keinen Räumungs-
und Herausga-beanspruch. Die am
25. Oktober 2012 ausgesprochene Kündigung sei [X.], weil kein Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] bestehe. Zwar stehe dem Vermieter und Eigentümer als Ausfluss
des Eigentumsrechts nach Art.
14
Abs. 1 [X.] die gerichtlich nur beschränkt nachprüfbare Befugnis zu, ihm gehörenden Wohnraum selbst zu nutzen oder durch seine Angehörigen nutzen zu lassen. Diese Dispositionsbefugnis stehe jedoch unter dem Vorbehalt der Sozialpflichtigkeit des Eigentums nach Art. 14 Abs. 2 [X.] und sei daher mit den geschützten Interessen des Mieters in einen angemessenen Ausgleich zu brin-gen. Es sei deshalb anerkannt, dass der Vermieter nicht in missbräuchlicher Weise einen weit überhöhten Eigenbedarf geltend mache dürfe, dass eine Ei-genbedarfskündigung nur zu Gunsten des Mieters selbst und seiner Angehöri-gen zulässig sei (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.]) und dass eine Kündigung unzulässig sei, wenn der Bedarf nur kurzzeitig bestehe.
Nach diesen Maßstäben sei die ausgesprochene Kündigung aus mehre-ren Gründen unwirksam. Für seinen [X.] allein könne der Kläger keinen Wohnbedarf für die gesamte, mindestens 125 qm große Wohnung geltend ma-chen. In der Rechtsprechung sei wiederholt entschieden worden, welcher Wohnbedarf für einen alleinstehenden Studenten als angemessen zu erachten sei. Dabei seien Wohnungsgrößen ab 100 qm regelmäßig als unangemessen 5
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angesehen worden, wenn keine besonderen Gründe die Nutzung einer derart großen Wohnung durch eine alleinstehende Person ohne erhebliche Einkünfte rechtfertigten. Besondere Gründe, die in der Person seines [X.] lägen und einen höheren Bedarf rechtfertigten, habe der Kläger aber nicht geltend ge-macht.
Insbesondere begründe die Absicht seines [X.], in der Wohnung eine Wohngemeinschaft mit einem langjährigen Freund zu begründen, keinen höhe-ren Wohnbedarf, da dieser Wunsch im Rahmen der Interessenabwägung ge-genüber
dem Interesse der Beklagten am Fortbestehen des Mietverhältnisses zurücktreten müsse. Zwar schließe
es §
573 Abs. 2 Nr.
2 [X.] nicht aus, auch den Wunsch des Angehörigen
zu berücksichtigen, die Wohnung mit einem [X.] zu nutzen.
Dabei sei jedoch zu beachten, dass der Wunsch des Angehöri-gen, mit einem [X.] zusammenzuleben, nur mittelbar
geschützt
sei. [X.] sei, dass der Vermieter selbst ein berechtigtes Interesse an dem beabsich-tigten Zusammenleben habe.
Deshalb und mit Blick auf den von § 573 Abs.
2 Nr. 2 [X.] geschützten Personenkreis erkenne die Rechtsprechung einen er-höhten Eigenbedarf nur an, wenn zu dem [X.] eine stabile und auf dauerhaf-tes Zusammenleben ausgelegte Lebensbeziehung bestehe. Wenn dagegen keine so substantielle menschliche Verbindung bestehe, dass von ihr eine ge-wisse Beständigkeit erwartet werden könne, rechtfertige der Wunsch, mit dem [X.] zusammenzuleben, die Eigenbedarfskündigung einer über-großen Wohnung nicht.
Die Interessen der Beklagten würden aber selbst dann überwiegen, wenn der Wunsch des [X.] des [X.], eine Wohngemeinschaft mit einem langjährigen Freund einzugehen, grundsätzlich geeignet wäre, einen höheren Wohnbedarf zu rechtfertigen. Denn weder die geplante Wohngemeinschaft noch der [X.] des [X.] selbst seien auf Dauer angelegt. Zwar 9
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könne auch ein befristeter Bedarf eine Eigenbedarfskündigung auslösen. Bei einer angestrebten Nutzungsdauer von weniger als drei Jahren seien
jedoch strenge Anforderungen an die Bedarfssituation und an die Unzumutbarkeit von Belastungen des Vermieters
zu stellen. Eine Wohngemeinschaft unter Studen-ten sei -
anders als Wohngemeinschaften unter Lebenspartnern -
gerade nicht auf ein stabiles und dauerhaftes, sondern nur auf ein vorübergehendes und lo-ses Zusammenleben ausgerichtet. Nach den Angaben des vom Amtsgericht als Zeugen vernommenen [X.] des [X.] werde dessen Studium voraussicht-lich im September 2015 abgeschlossen sein, so dass der Bedarf aus den [X.] geltend gemachten Gründen nur noch für rund eineinhalb Jahre bestehen werde. Ob der [X.] des [X.] nach Abschluss des Studiums die [X.] in seinem Ausbildungsbetrieb in O.

behalten könne, sei derzeit noch offen. Zudem sei nicht ohne weiteres davon auszugehen, dass der [X.] des [X.] bei einer dauerhaften Weiterbeschäftigung in O.

den Wohnsitz in [X.] beibehalten werde.

II.
Diese Beurteilung hält
rechtlicher Nachprüfung nicht stand.
Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann eine Unwirksamkeit der vom Kläger ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung nicht bejaht werden. Das Be-rufungsgericht hat bei seiner Bewertung, der vom Kläger geltend gemachte Ei-genbedarf sei aus mehreren Gründen nicht anzuerkennen, sowohl die nach der Rechtsprechung des [X.] bei der Anwendung und der Auslegung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.]
zu beachtenden verfassungsrechtlichen Vorgaben missachtet als auch den einfachrechtlichen Gehalt dieser Regelung unzureichend erfasst.
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1. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht die Eigenbedarfskündigung wegen Geltendmachung eines weit überhöhten [X.] als rechtsmiss-bräuchlich (§ 242 [X.]) bewertet. Dabei hat es die verfassungsrechtlichen Vor-gaben nicht hinreichend beachtet.
a) Bei der Auslegung und Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] ha-ben die Gerichte die
in § 573 Abs. 2 Nr. 2, §§ 574 ff. [X.] zum Ausdruck kom-mende Interessenabwägung des Gesetzgebers zwischen dem Erlangungsinte-resse des Vermieters und dem Bestandsinteresse des Mieters in einer Weise nachzuvollziehen, die dem
beiderseitigen Eigentumsschutz Rechnung trägt und die beiderseitigen Belange in einen verhältnismäßigen Ausgleich bringt

([X.] 89, 1, 8
ff.; [X.], NJW-RR 1999, 1097, 1098
[jeweils zu §
564b, §
556a [X.]]).
[X.]) Der Vermieter wird durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 [X.] in seiner Freiheit geschützt, die Wohnung bei Eigenbedarf selbst zu nutzen oder durch privile-gierte Angehörige nutzen zu lassen
([X.] 89, 1, 9).

Dabei haben die Fach-gerichte den Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung nunmehr selbst zu nutzen oder durch den -
eng gezogenen -
Kreis privilegierter Dritter nutzen zu lassen, grundsätzlich zu achten
und ihrer Rechtsfindung zugrunde zu legen ([X.] 68, 361, 373 f.; 79, 292, 304 f.; [X.], NJW
1991, 158; NJW 1994, 309, 310; NJW 1995, 1480, 1481).
Ebenso haben sie grundsätzlich zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter
für sich oder seine Angehöri-gen als angemessen ansieht ([X.] 68, 361, 373 f.; 79, 292, 304 f.; 89, 1, 9; [X.], NJW 1993, 1637; NJW-RR 1994, 333;
NJW 1994, 995; NJW 1995, [X.]O; NJW-RR 1999, 1097, 1098; [X.], 21 f.). Die Gerichte sind daher nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters
(oder seiner Angehörigen) zu set-12
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zen
([X.] 79, 292, 305
f.; 89, 1, 9; [X.], NJW-RR 1994, 333
f.; NJW 1994, 995 f.; NJW 1994, 2605; NJW 1995, 1480; NJW-RR 1999, 1097, 1098).
[X.]) Dem Erlangungswunsch des Vermieters sind allerdings
zur Wahrung berechtigter Belange des
Mieters Grenzen gesetzt. Die Gerichte dürfen den [X.] daraufhin nachprüfen, ob dieser Wunsch ernsthaft verfolgt wird, ob er von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist ([X.]sbeschluss [[X.]]
vom 20. Januar 1988
-
VIII ARZ 4/87, [X.]Z 103, 91, 100; [X.], [X.], 21 f. mwN)
oder ob er missbräuchlich ist, etwa weil der geltend gemachte Wohnbedarf weit über-höht ist,
die Wohnung die Nutzungswünsche des Vermieters überhaupt nicht erfüllen kann oder der Wohnbedarf in einer anderen (frei gewordenen) Woh-nung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann ([X.], NJW 1994, 309, 310; NJW 1993, 1637, 1638;
NJW 1994, 994 f.; NJW 1995, 1480, 1481).
Ferner wird der Mieter über die sogenannte Sozialklausel des § 574 [X.] geschützt (vgl. [X.], NJW 1994, 309, 310 mwN
[zu §
556a [X.]]; zum Verhältnis von § 573 Abs. 2 Nr. 2 und § 574 [X.] vgl. [X.]sbe-schluss [[X.]] vom 20. Januar 1988 -
VIII ARZ 4/87, [X.]Z 103, 91, 100 f.; [X.] 79, 292, 302 f.
[jeweils zu § 564b Abs. 2 Nr. 2, §
556a [X.]]), indem er Härtegründe anbringen kann. Dabei
hat der Mieter im Hinblick darauf, dass das
vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters ebenfalls durch Art. 14 Abs. 1 [X.] geschützt ist, Anspruch darauf, dass die Gerichte sei-nen gegen den [X.] und den geltend gemachten Wohnbedarf vorgebrachten Einwänden in einer Weise nachgehen, die der Bedeutung und Tragweite seines Bestandsinteresses gerecht wird ([X.] 89, 1, 9 f.).
[X.]) Bei der Prüfung, ob mit dem Erlangungswunsch ein weit überhöhter und damit rechtsmissbräuchlicher Wohnbedarf geltend gemacht wird ([X.]
79, 292, 305 f.; [X.], NJW 1993, 1637
f.; NJW 1994, 2605; NJW 1995, 15
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1480
f.),
haben die Gerichte, die -
wie oben unter [X.] a [X.] aufgezeigt
-
die Ent-scheidung des Vermieters über den für sich und seine Angehörigen angemes-senen Wohnbedarf grundsätzlich zu achten haben,
ihre Wertung
unter Abwä-gung der beiderseitigen Interessen anhand objektiver Kriterien unter konkreter Würdigung der Einzelfallumstände zu treffen
([X.] 68, 361, 373
f.;
[X.], NJW 1993, 1637, 1638; [X.], 380, 384; NJW 1994, 995, 996; NJW 1994, 2605, 2606; NJW 1995, 1480 f.). Pauschale oder formelhafte Wendungen,
wie etwa Wohnungen einer bestimmten Größenordnung seien generell für eine be-stimmte Personenzahl "ausreichend", erfüllen diese
Anforderungen nicht ([X.], NJW 1994, 2605, 2606;

NJW 1993,
1637, 1638; NJW 1994, 995, 996; NJW 1988, 1075, 1076).

b) Diesen Vorgaben genügt das Berufungsurteil nicht. Zum einen hat sich das Berufungsgericht unter Missachtung der vom [X.] geforderten, an objektiven Kriterien auszurichtenden Einzelfallbetrachtung von der Erwägung leiten lassen, die Nutzung einer Wohnung mit einer Fläche von 100 qm oder mehr durch
eine alleinstehende Person ohne erhebliche Ein-künfte sei regelmäßig als unangemessen anzusehen, wenn keine besonderen Gründe eine solche Nutzung rechtfertigten. Zum anderen hat es dadurch in un-zulässiger Weise in die aus dem Eigentumsrecht abzuleitende Entscheidungs-freiheit des [X.] eingegriffen, dass
es den vom Kläger akzeptierten Wunsch seines [X.], mit einem langjährigen Freund und Studienkollegen zusam-menzuziehen, als unbeachtlich bewertet hat.

[X.]) Die in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum teilweise vertre-tene und vom [X.] geteilte Auffassung, ein von einer alleinstehenden Person mit geringen
Einkünften, insbesondere einem Studenten
oder Auszubil-denden, beanspruchter Wohnbedarf von etwa
100 qm sei unangemessen, so-fern nicht besondere Gründe einen erhöhten Bedarf rechtfertigten (vgl. [X.] 17
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Frankfurt
am Main, NJW 1990, 3277 f.
[107 qm]; [X.] München I, [X.], 352, 353
[117 qm]; [X.] Köln, [X.], 119, 120 [134 qm]; [X.] Kiel, [X.], 492 [110 qm]; [X.] Bremen, [X.], 20 [105 qm]; [X.] Münster, [X.], 372
[100 qm]; [X.] Bremen, [X.], 541 [84 qm];
AG [X.], [X.]
1991, 229 [126 qm]; [X.], [X.] 1992, 1155 [95 qm]; [X.], [X.], 403 [ca. 97 qm]; [X.], [X.], 678 f. [102 qm];
[X.]/[X.], [X.], 13. Aufl., § 573 Rn. 29; vgl. auch [X.] Gießen, [X.], 565, 567 [100 qm]; [X.] Köln, WuM
1995, 110 [100 qm]),
ist aus mehreren Gründen rechtsfehlerhaft.
(1) Sie verkehrt das vom [X.] entwickelte [X.] zwischen dem grundsätzlich zu respektierenden
Entschluss des Vermieters
über einen angemessen Wohnbedarf
und den bei objektiver Betrachtung nicht mehr hinzunehmenden Fällen eines Rechtsmissbrauchs in sein Gegenteil.
Denn sie
nimmt ab einem bestimmten Richtwert
einen weit überhöhten Wohn-bedarf
an
und macht dessen
Ausräumung von der Darlegung besonderer Gründe abhängig. Damit macht sie
in diesen Fallgestaltungen den an sich auf Ausnahmefälle beschränkten Rechtsmissbrauch (vgl. MünchKomm[X.]/
Häublein, 6. Aufl., § 573 Rn. 79; Lützenkirchen, Mietrecht, 2013, § 573 Rn. 251, 254) faktisch zum Regelfall und die grundsätzlich zu
achtende Entscheidung des Vermieters über den für seine Zwecke angemessenen Wohnbedarf zur Ausnahme.
Hierbei berücksichtigt sie nicht hinreichend, dass dem Vermieter im Hinblick auf die grundrechtlich verbürgte [X.] ein weiter Ermessensspielraum bei der [X.] eingeräumt ist
(vgl. Barthel-mess, Wohnraumkündigungsschutzgesetz, 5. Aufl., § 564b [X.] Rn. 73). Der von ihm angemeldete Wohnbedarf ist daher nicht auf Angemessenheit, sondern nur auf Rechtsmissbrauch zu überprüfen.
[X.] ist aber nicht schon der überhöhte, sondern erst der weit überhöhte Wohnbedarf.

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(2)
Gleichzeitig lässt diese Auffassung eine Begründung dafür [X.], aufgrund welcher objektiven Kriterien sie einen Wohnbedarf von mehr als 100 qm für eine alleinstehende Person mit geringen Einkünften -
von besonde-ren Fällen abgesehen -
als weit überhöht bewertet. Es werden etwa weder sta-tistische Erkenntnisse noch sonstige Erfahrungswerte zu durchschnittlichen
oder "üblichen"
Wohnflächen bei Singlehaushalten angeführt,
noch wird darge-legt, ab welcher (gravierenden) Überschreitung der durchschnittlichen oder "üb-lichen"
Wohnfläche von
einem weit überhöhten Wohnbedarf auszugehen sein könnte.
(3)
Weiter lässt die genannte Auffassung außer [X.], dass es
letztlich nicht allein von der in Anspruch genommenen Wohnfläche
oder der Anzahl der Räume abhängt, ob ein weit überhöhter Wohnbedarf gegeben ist, sondern von einer umfassenden Würdigung der vom Tatrichter festzustellenden Gesamtum-stände des Einzelfalls
(so zutreffend [X.] Gießen, NJW-RR 1994, 910, 912).
Hierbei können neben der Wohnfläche und der Anzahl [X.] viele weitere Faktoren
eine Rolle spielen, wie etwa der
Zuschnitt und die Ausstattung der Wohnung, die
Bedürfnisse der [X.],
ihr
Lebensentwurf
und ihre Le-bensplanungen, die
persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse
der [X.] und des (ggfs. unterhaltspflichtigen) Vermieters,
die Lage auf dem Wohnungsmarkt, die Höhe der
von der [X.] zu zahlenden oder vom Vermieter erlassenen Miete sowie die Frage, ob die gekündigte Wohnung nur sporadisch
genutzt werden soll.
Von Bedeutung sein kann schließlich, ob auch der Mieter für seine eigene Nutzung einen großzügigen Maßstab angelegt hat (vgl. [X.], NJW 1994, 2605, 2606; O[X.] Düsseldorf, [X.], 49, 50).
(4) Das Berufungsgericht hat die
Richtigkeit der von ihm zugrunde geleg-ten Rechtsauffassung nicht hinterfragt. Es hat daher ausschließlich den
von manchen Instanzgerichten zugrunde gelegten "Richtwert"
von 100 qm für maß-20
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13 -
geblich erachtet und es dementsprechend für entbehrlich gehalten, eine an ob-jektive Kriterien anknüpfende und aufgrund der konkret festgestellten Umstände des Einzelfalls aufbauende Würdigung
vorzunehmen. Daher hat es keine Fest-stellungen zu den übrigen
für die Beurteilung
eines weit überhöhten [X.] maßgeblichen Umständen getroffen. Insbesondere hat es sich nicht mit dem vom Kläger dargelegten
Erfordernis eines gesonderten Arbeitszimmers für praktische Arbeiten (etwa
Lötarbeiten) befasst
(vgl. zu diesem Aspekt [X.]
Berlin, NJW-RR 1994, 850; [X.], [X.], 453, 454).
[X.]) Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht weiter den der Entschei-dung des [X.] zugrunde gelegten Wunsch seines [X.], mit einem lang-jährigen -
und ebenfalls studierenden -
Freund eine Wohngemeinschaft zu gründen, für unbeachtlich gehalten.
(1) Das Berufungsgericht folgert zu Unrecht aus der in § 573 Abs. 2 Nr.
2
[X.] vorgesehenen Beschränkung auf einen eng gezogenen [X.] und dem Umstand, dass im Rahmen des § 573 Abs. 2
Nr. 2 [X.] allein der [X.] und nicht der des
Angehörigen maßgebend ist (vgl. hierzu [X.]surteil vom 4. Februar 2015 -
VIII ZR 154/14, unter [X.] b [X.] 2 ([X.]), zur Veröffentlichung in [X.]Z bestimmt; BayOb[X.], [X.], 271, 272), dass
bei einem geplanten Zusammenleben eines Angehörigen des [X.] mit einem [X.] ein erhöhter Wohnbedarf nur dann anzuerkennen sei, wenn zu dem [X.] eine stabile und auf dauerhaftes Zusammenleben ausge-legte Lebensbeziehung bestehe, wie dies bei Familienangehörigen, aber auch bei nichtehelichen Lebenspartnern der Fall sei. Damit folgt das Berufungsge-richt einer in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum vereinzelt anzutref-fenden Auffassung (vgl. [X.] Frankfurt
am Main, NJW 1990, 3277; [X.]/
[X.], [X.], Neubearb. 2014, § 573 Rn. 102; BeckOGK-[X.]/[X.], Stand: 1.
Oktober 2014, § 573 Rn.
70).
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(2)
Mit diesen einschränkenden Anforderungen
verkennt das Berufungs-gericht die Reichweite des in § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] konkretisierten berechtig-ten Interesses des Vermieters an einer Beendigung des Mietverhältnisses und setzt sich zugleich
in Widerspruch zu der verfassungsrechtlich verbürgten und von den Gerichten grundsätzlich zu achtenden Befugnis des Vermieters, seine Wohnung durch einen Angehörigen nutzen zu lassen und den hierfür angemes-senen Wohnraum eigenverantwortlich zu bestimmen.
(a) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist daraus, dass §
573 Abs. 2 Nr. 2 [X.]
auf das Interesse
des Vermieters abstellt
("Vermieter be-nötigt") und nur den [X.] eines eng gezogenen, dem Vermieter na-hestehenden
Personenkreises anerkennt, nicht zu folgern, eine Eigenbedarfs-kündigung komme nur dann in Betracht, wenn der Vermieter selbst an dem Zu-sammenleben seines (Familien-)Angehörigen mit einem [X.]
ein (eigenstän-diges) berechtigtes Interesse habe, was nur dann anzunehmen sei, wenn die in § 573 Abs.
2 Nr. 2 [X.] genannten Personen mit ihren Familienangehörigen oder [X.] zusammenziehen wollten. Denn der Vermieter, der den vermieteten Wohnraum einem (Familien-)Angehörigen überlassen
will, macht sich -
was das Berufungsgericht übersieht -
regelmäßig die
Bedarfssituation
des Angehörigen und damit dessen Nutzungsvorstellungen zu eigen (BayOb[X.], [X.], 271, 272; [X.], [X.]O; BeckOGK-[X.]/[X.], [X.]O). Das be-rechtigte Interesse des Vermieters an einer Beendigung des Mietverhältnisses liegt in diesen Fällen darin, den
Angehörigen zur Verwirklichung der von diesem verfolgten Lebensvorstellungen mit Wohnraum zu versorgen (vgl. [X.], [X.]O
Rn. 76).
(b) Die
Entscheidung des Vermieters, die Nutzungsvorstellungen seines (Familien-)Angehörigen zu achten, haben die Gerichte -
wie bereits oben [X.] -
grundsätzlich zu respektieren. Ihnen ist es verwehrt, ihre Vorstellungen 25
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15 -
von angemessenem
Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Eigentümers oder seiner Angehörigen zu setzen ([X.] 79, 292, 305 f.; 89, 1, 8 f.; [X.],
NJW-RR 1994, 333; NJW 1994, 995 f.; NJW 1994, 2605; NJW 1995, 1480
f.; NJW-RR 1999, 1097, 1098 f.).
Macht sich der Vermieter -
wie hier der Kläger -
den Wunsch seines alleinstehenden volljährigen [X.]
zu eigen, einen eigenen Hausstand zu gründen, jedoch nicht alleine
zu wohnen, sondern mit einem langjährigen Freund und Studienkollegen eine [X.] zu
bilden, und bemisst er auf dieser Grundlage
den aus seiner Sicht angemessenen Wohnbedarf, so ist diese Entscheidung grundsätzlich [X.].
Der Wunsch, mit einem Freund in einer Wohngemeinschaft zu leben, ist in der pluralistisch und liberal geprägten Gesellschaft der Bundesrepublik [X.] ebenso anerkennenswert
wie der Entschluss,
eine Lebensge-meinschaft zu bilden. Bei einer Wohngemeinschaft handelt es sich um eine in der heutigen Gesellschaft häufiger anzutreffende und vor allem unter Studenten weit verbreitete Lebensform. Ließe man den vom Kläger mitgetragenen Wunsch seines [X.], mit dessen
langjährigen Freund und Studienkollegen eine Wohngemeinschaft einzugehen, bei der Bemessung seines
[X.] außer [X.], liefe dies darauf hinaus, seinem
Wohnkonzept und seinen Lebens-vorstellungen weniger Gewicht einzuräumen als einer [X.], die in der vermieteten Wohnung eine nichteheliche Lebensgemeinschaft begründen [X.]. Dafür gibt es aber keine sachlich einleuchtenden
Gründe. Der Entschluss eines Alleinstehenden, eine kameradschaftliche Wohngemeinschaft zu bilden, ist ebenso schützenswert wie der von [X.] gefasste Entschluss, gemeinsam eine Wohnung zu beziehen. In Anbetracht dessen haben manche Instanzgerichte eine Wohngemeinschaft mit einer Lebensgemeinschaft gleich-gesetzt ([X.] Kassel, [X.], 416 f.; vgl. auch [X.] Berlin, [X.] 1993, 182; [X.]/[X.], [X.]O Rn. 73 [beliebige Dritte]).
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Ob dies auch dann zu gelten hat, wenn die Wohngemeinschaft allein aus wirtschaftlichen Gründen gebildet werden soll und von vornherein auf [X.] ihrer Mitglieder angelegt ist
(sogenannte Zweck-Wohngemeinschaft), kann offenbleiben. Ein solcher Fall ist hier nicht gegeben. Für die Beurteilung der Frage, ob der Kläger mit seinem Überlassungswunsch einen
weit überhöhten
Wohnbedarf geltend macht, ist daher von einer
Belegung der -
mindestens 125 qm, höchstens 136 qm großen -
Vierzimmerwohnung mit zwei Personen
auszugehen.

2. Nicht frei von [X.] ist schließlich die Auffassung des [X.], die Eigenbedarfskündigung sei auch deswegen unzulässig, weil mit ihr nur ein vorübergehender Bedarf geltend gemacht werde.

a) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Erlangung der ver-mieteten Wohnung kann -
was das Berufungsgericht im Ansatz zutreffend er-kannt hat -
nicht schon deswegen verneint werden, weil von vornherein abseh-bar ist, dass er (oder sein Angehöriger) die Wohnung nach einer gewissen Zeit wieder räumen wird (BayOb[X.], [X.], 252, 254). Vielmehr kann auch ein
zeitlich begrenzter Bedarf eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen (vgl. [X.], NJW 2014, 2417 Rn. 29; [X.]surteil vom 20. Oktober 2004 -
VIII ZR 246/03, [X.], 143
unter [X.]). Dabei lässt sich keine feste zeitliche Grenze ziehen.
[X.]) Die Dauer des Eigenbedarfs ist für die Frage, ob der Nutzungs-wunsch anerkennenswert ist, also auf vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen beruht, nicht allein maßgeblich. Entscheidend sind vielmehr
die Ge-samtumstände des Einzelfalls (BayOb[X.], [X.]O). Hierbei können
neben der Dauer der geplanten Nutzung viele weitere Faktoren Bedeutung gewinnen. Eine Rolle spielen kann
etwa, ob der genaue Zeitpunkt, zu dem der Vermieter die 29
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Wohnung wieder freigeben kann, endgültig feststeht oder nur in Aussicht [X.] ist, ob der Vermieter ein besonderes Interesse gerade an der Erlan-gung der vermieteten Wohnung hat oder ob ihn finanzielle Gründe zur Gel-tendmachung des Eigenbedarfs veranlasst haben (BayOb[X.], [X.]O).
[X.]) Darüber hinaus dürfen angesichts des von den Gerichten grundsätz-lich zu respektierenden Entschlusses des Vermieters, die vermietete Wohnung selbst zu nutzen oder durch den -
eng gezogenen -
Kreis privilegierter Dritter nutzen zu lassen, und im Hinblick auf die Mobilität in der heutigen Gesellschaft auch an die Dauer des geltend gemachten Eigenbedarfs keine allzu strengen Anforderungen gestellt werden. Häufig
wird einem
Eigenbedarfswunsch,
der auf etwa ein Jahr ausgerichtet ist, nicht abgesprochen werden können, dass er auf vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen beruht
(so auch [X.] Landau, NJW-RR 1993, 81; [X.], [X.], 53; vgl. auch [X.], [X.], 510; aA
BayOb[X.], [X.]O
[auf mehrere Jahre angelegt]; [X.] München I, [X.], 677 f.
[mindestens [X.] [X.], [X.], 250, 251
[auf mehrere Jahre ausgerichtete Nutzung]).
Je nach den Umständen des Einzel-falls kann aber auch ausnahmsweise ein kürzerer
Zeitraum eine Eigenbedarfs-kündigung rechtfertigen oder umgekehrt eine Eigenbedarfskündigung trotz einer in Aussicht genommenen Nutzung von einem Jahr ausgeschlossen sein.
b) Gemessen an diesen Maßstäben hat das Berufungsgericht dem Über-lassungswunsch des [X.] zu Unrecht die Anerkennung mit der Begründung versagt, weder die geplante Wohngemeinschaft noch der [X.] des [X.] seien auf Dauer angelegt. Das Berufungsgericht hat sich von der [X.] leiten lassen, bei einer angestrebten Nutzungsdauer von weniger als drei Jahren seien strenge Anforderungen an die Bedarfssituation des [X.] zu stellen. Diese seien nicht erfüllt, weil nach den Angaben des [X.] des [X.] vor dem Amtsgericht dessen Studium voraussichtlich im Septem-33
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ber 2015 abgeschlossen sei, so dass -
gerechnet ab diesem Zeitpunkt -
der Bedarf aus den geltend gemachten Gründen nur noch für rund
eineinhalb Jahre bestehen werde.
Dies ist aus mehreren Gründen rechtsfehlerhaft. Zum einen hat das Be-rufungsgericht einen zu strengen Maßstab an das Vorliegen eines berechtigten Interesses angelegt. Zum anderen hat es die Länge der von ihm angenomme-nen Nutzungsdauer
falsch berechnet, denn es kommt auf die
zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung absehbare Dauer des Eigenbedarfs (hier beginnend ab dem 1.
August 2013 [Ende des Mietverhältnisses]) und nicht auf den Zeitpunkt der mündlichen
Verhandlung vor dem Amtsgericht oder dem Berufungsgericht an. Zudem steht nicht einmal fest, dass der [X.] ab Oktober 2015 entfällt. Ein Studium und ein
sich daran anschließender
Einstieg in
das Berufs-leben sind Lebensphasen, deren Verlauf sich nicht zuverlässig planen lässt. So könnte sich etwa der Studienabschluss verzögern, der [X.] des [X.] nach Abschluss seines Studiums ein Aufbaustudium absolvieren oder promovieren, eine Arbeitsstelle in [X.] finden oder in seinem Ausbildungsbetrieb unter Beibehaltung der Wohnung eine Festanstellung erlangen.

III.
Nach alledem hat das Berufungsurteil keinen Bestand; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur
Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht weder
hinreichende Feststellungen getroffen hat, die eine abschließende -
in erster Linie dem Tatrichter obliegende -
Beurteilung zulas-sen, ob ein weit überhöhter Eigenbedarf vorliegt, noch Feststellungen dazu, ob der geltend gemachte [X.] ernsthaft verfolgt wird und ob
für die Befriedigung des geltend gemachten
Eigenbedarfs eine
zum 1. Mai 2012 frei-35
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19 -
werdende gleichwertige Alternativwohnung zur Verfügung
stand. Der [X.] ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsge-richt zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Der [X.] macht dabei von der Möglichkeit des § 563 Abs.
1 Satz 2
ZPO Gebrauch.
[X.]
[X.]
[X.]

Dr. Bünger
Kosziol
Vorinstanzen:
AG [X.], Entscheidung vom 17.01.2014 -
4 C 371/13 -

[X.] [X.], Entscheidung vom 09.05.2014 -
9 [X.] -