Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 12.05.2004, Az. VIII ZR 235/03

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] ZR 235/03 Verkündet am: 12. Mai 2004 [X.] , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit

- 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 12. Mai 2004 durch [X.] [X.] als Vorsitzenden, [X.], [X.], [X.] und die Richterin [X.] für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der [X.] des [X.] vom 13. Juni 2003 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin verlangt von den Beklagten die Zustimmung zur Mieterhö-hung nach § 2 [X.]. Mit Mietvertrag vom 29. November 1959 mieteten die Beklagten von der [X.]

eine Wohnung im [X.], [X.]. Die Klägerin ist Rechtsnachfolgerin der V.

Wohnungsverwaltung [X.]

. Sie hat an dem Haus M.

straße Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt und dafür Mittel aus zinsverbilligten Darlehen der [X.] erhalten. Mit Schreiben vom 30. Mai 2001 verlangte sie von den Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 2 [X.] von monatlich 223,94 • auf 271,73 • ab dem 1. August 2001. Für die Einordnung der Wohnung zur Er-- 3 - mittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete legte die Klägerin in einzelnen Merk-malgruppen den modernisierten Zustand zugrunde. Hinsichtlich der Merkmal-gruppe "Wohnung/Gebäude" ging sie jedoch von dem unmodernisierten Zu-stand aus. In dem Mieterhöhungsverlangen wies die Klägerin auf die Verwen-dung zinsverbilligter Darlehen der [X.] für die [X.] und Instandsetzungsmaßnahmen hin. Sie wies einen Kürzungsbe-trag von 0,07 DM/qm aus und bezog diesen in die Berechnung der Mieterhö-hung ein. Weitere Angaben zu den verwendeten öffentlichen Mitteln wurden nicht gemacht. Die Beklagten stimmten dem Mieterhöhungsverlangen der Klä-gerin um den geforderten Betrag zu, allerdings nur mit der Maßgabe, daß sie davon ausgingen, in allen Merkmalgruppen sei der modernisierte Zustand der Wohnung Grundlage der Einordnung. Die erhöhte Miete wird von den [X.] seit dem 1. August 2001 gezahlt. Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin die uneingeschränkte Zustimmung der Beklagten zur Erhöhung der Miete entspre-chend dem Mieterhöhungsverlangen vom 30. Mai 2001. Das Amtsgericht hat die Klage als unbegründet abgewiesen. Mit dem Be-rufungsurteil hat das [X.] - nachdem der Senat das erste Berufungsur-teil aufgehoben und die Sache zurückverwiesen hatte - die Berufung erneut mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß die Klage als unzulässig abgewiesen [X.]. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Anliegen einer uneingeschränkten Zustimmung der Beklagten zum [X.] vom 30. Mai 2001 weiter. - 4 - Entscheidungsgründe: [X.] Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt: Die Klage sei unzulässig, weil mangels einer wirksamen Mieterhöhungs-erklärung die Überlegungsfrist des § 2 Abs. 3 [X.] und damit die Klagefrist nicht in Lauf gesetzt worden sei. Das Schreiben der Klägerin vom 30. Mai 2001, mit dem sie von den Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangt, enthalte nicht die für eine Auslösung der Überlegungsfrist des § 2 Abs. 3 Satz 1 [X.] nötigen Informationen. Welche Informationen ein Erhöhungsverlangen enthalten müsse, sei eine Frage des Einzelfalls. Dabei sei eine Interessenab-wägung zwischen Vermieter und Mieter vorzunehmen und der Zweckbestim-mung des § 2 Abs. 2 [X.] Rechnung zu tragen. Diese bestehe darin, dem [X.] die Möglichkeit der Information und Nachprüfung zu geben, damit er sich anhand der mitgeteilten Daten schlüssig werden könne, ob er dem [X.] zustimmen wolle oder nicht. Insoweit reiche der Hinweis, die ortsübliche Vergleichsmiete reduziere sich durch den Einsatz zinsverbilligter Darlehen aus Mitteln der [X.] im Zusammenhang mit den durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen um einen Kürzungsbetrag von 0,07 DM/qm, nicht. Diese Formulierung gebe dem Mieter nicht die [X.], die er benötige, um sich im Wege der Nachprüfung der Berechnung schlüssig zu werden, ob er dem Mieterhöhungsverlangen zustimmen wolle. Der Mieter könne die Berechnung des [X.] nur nachvollziehen, wenn ihm wenigstens mitgeteilt werde, wer wann welche Mittel zu welchem Zinssatz mit welcher Zweckbestimmung gezahlt habe. Zwar fehle in § 2 [X.] eine [X.] Regelung wie in § 3 Abs. 3 [X.], wonach alle Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 [X.] zu erläutern seien. Auch sei eine Verweisung auf § 3 Abs. 3 - 5 - [X.] in § 2 Abs. 1 Satz 1 [X.] nicht enthalten. Dies bedeute jedoch nicht, daß bei einem Erhöhungsverlangen nach § 2 [X.] an die Erörterung der Berech-nung der Kürzungsbeträge geringere Anforderungen zu stellen seien als bei einem Erhöhungsverlangen nach § 3 [X.]. I[X.] Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung stand. Die Klägerin ist nicht berechtigt, von den Beklagten Zustimmung zu der von ihr mit Schreiben vom 30. Mai 2001 geltend gemachten Mieterhöhung zu verlangen. Das Mieterhöhungsverlangen ist formell unwirksam, da es nicht [X.] begründet wurde. Nach § 2 Abs. 2 Satz 1 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe ([X.]), das gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB auf den vorliegenden Fall noch anwendbar ist, ist ein Mieterhöhungsverlangen dem Mieter gegenüber schriftlich geltend zu machen und zu begründen. Wie der Senat bereits in sei-nem Urteil vom 25. Februar 2004 ([X.] ZR 116/03 unter [X.], zur [X.] bestimmt) ausgeführt hat, sind in das Mieterhöhungsverlangen auch die nach § 2 Abs. 1 Satz 2 und § 3 Abs. 1 Satz 3 bis 7 [X.] anzusetzenden Kürzungs-beträge aufzunehmen (ebenso [X.]/[X.], Mietrecht, 8. Aufl., § 558 a Rdnr. 30). Nach dem Sinn und Zweck der Regelung ist es [X.] nicht ausreichend, wenn der Vermieter lediglich die [X.], ohne die ihnen zugrundeliegenden Berechnungspositionen darzulegen. Mit dem Verfahren nach § 2 [X.] soll dem Mieter die Möglichkeit gegeben werden, die Berechtigung eines Mieterhöhungsverlangens durch den Vermieter zu überprüfen. Damit sollen überflüssige Prozesse vermieden werden. Diesem - 6 - Regelungszweck ist aber nur dann Genüge getan, wenn dem Mieter auch die Berechnungsgrundlage für die Kürzungsbeträge bekannt ist, da er nur dann nachvollziehen kann, ob er die vom Vermieter berechnete und verlangte Miete zu zahlen hat (vgl. Senat aaO; [X.], [X.] 1998, 933, 935 f.). Der [X.] muß, wenn er eine öffentliche Förderung erhalten hat, diejenigen Be-rechnungsgrundlagen für die Kürzungsbeträge darlegen, von denen allein er Kenntnis hat. Hierzu gehört die Angabe, wann er welche Mittel, zu welchem Zweck - Modernisierung oder Instandsetzung -, gegebenenfalls zu welchem Zinssatz erhalten hat. An diesem Ergebnis ändern entgegen der Auffassung der Revision auch die sprachlichen Unterschiede zwischen § 2 [X.] und § 3 Abs. 3 [X.] nichts. Während nach § 3 Abs. 3 [X.] die Mieterhöhungserklärung nur wirksam ist, wenn in ihr die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen nach Abs. 1 der Vorschrift erläutert wird, fordert § 2 Abs. 2 [X.] eine schriftliche Begründung des [X.]. Aus diesem sprachlichen Unterschied läßt sich jedoch keine Differenzie-rung hinsichtlich der Anforderungen an das jeweilige Begründungserfordernis ableiten (so im Ergebnis schon Senat aaO). Eine solche folgt auch nicht daraus, daß § 3 Abs. 3 [X.] ausdrücklich auf Abs. 1 der Regelung verweist, während § 2 Abs. 2 [X.] einen solchen Verweis nicht enthält. Die in den jeweiligen [X.] der Vorschriften genannten Voraussetzungen für ein Mieterhöhungs-verlangen des Vermieters sind so unterschiedlich, daß daraus für die Intensität des [X.] keine Schlüsse gezogen werden können. Dieses Ergebnis steht im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundes-verfassungsgerichts, wonach an die Begründungspflicht eines Mieterhöhungs-verlangens keine überhöhten Anforderungen gestellt werden dürfen. Das Bun-- 7 - desverfassungsgericht hat zwar ausgeführt, daß eine Handhabung der Verfah-rensregeln, die praktisch zu einem Mietpreisstopp und zu einer Beseitigung des gesetzlichen Anspruchs auf die Vergleichsmiete führen würde, im Widerspruch zum Gesetz stehe und auch das Grundrecht des Art. 14 Abs. 1 GG verletze ([X.] 53, 352, 358 f.). Es hat aber auch ausdrücklich die Zweckbestim-mung des § 2 Abs. 2 [X.] hervorgehoben, die darin bestehe, dem Mieter die Möglichkeit der Information und Nachprüfung zu geben, damit er sich anhand der ihm mitgeteilten Daten schlüssig werden könne, ob er zustimmen wolle oder nicht. Der Mieter ist nur dann in der Lage, die Berechtigung des [X.]s zu überprüfen, wenn ihm die der Berechnung [X.] Fakten bekannt sind. Dagegen ist es für den Vermieter nicht unzumut-bar, die diesbezüglichen Daten an den Mieter zu übermitteln. Schließlich ist nur die Mitteilung der Eckdaten der dem Vermieter gewährten Förderung erforder-lich. Für den Vermieter ist damit keine nennenswerte Mehrbelastung verbun-den; denn für die Ermittlung des [X.] muß er ohnehin genau die-se Berechnung anstellen, und es geht nur noch darum, daß er das Zahlenwerk in die Begründung seines Mieterhöhungsverlangens überträgt. - 8 - 3. Da die Klägerin den Beklagten lediglich den Kürzungsbetrag von 0,07 DM/qm, nicht jedoch die diesem Betrag zugrundeliegenden Berechnungs-positionen mitgeteilt hat, ist das Mieterhöhungsverlangen vom 30. Mai 2001 formell unwirksam. Das Berufungsgericht hat die Klage daher zu Recht als [X.] angesehen (vgl. Senatsurteil vom 12. Mai 2004 - [X.] ZR 234/03, zur [X.] bestimmt). Die Revision ist deshalb zurückzuweisen.
Dr. [X.] [X.] [X.]
[X.] [X.]