Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 16.01.2004, Az. V ZR 243/03

[X.] DES VOLKESURTEIL[X.]/03Verkündet am:16. Januar 2004K a n i k,[X.] Geschäftsstellein dem [X.]:[X.]:ja[X.]R: ja[X.] §§ 535, 912, 1018a)War dem Eigentümer des [X.]s der Überbau aufgrund eines Miet-vertrags über die überbaute Fläche gestattet, berührt der Ablauf des [X.] am Überbau nicht; er ist aber verpflichtet, dem Eigentümer des über-bauten Grundstücks das Eigentum am Überbau zu [X.])Dem Eigentümer des rechtmäßig überbauten Grundstücks kann das Eigentum [X.] durch Bestellung einer Dienstbarkeit zu Lasten des [X.]s(Ausschluß der Ausübung des [X.]) oder durch Aufhebung der Ge-stattung und Trennung des Überbaus vom übrigen Gebäude verschafft werden.c) Der Erwerb des [X.]s berechtigt den Erwerber nicht, den aufgrundeines von seinem Rechtsvorgänger abgeschlossenen Mietvertrags errichtetenÜberbau auf dem fremden Grundstück zu unterhalten.[X.], Urt. v. 16. Januar 2004 - [X.]/03 - [X.] [X.]- 2 -Der V. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] 16. Januar 2004 durch den Vizepräsidenten des [X.]Dr. [X.], [X.], [X.], [X.] und dieRichterin Dr. Stresemannfür Recht erkannt:Die Revision gegen das Urteil des 4. Zivilsenats des [X.] in [X.] vom 8. August 2003 wird [X.] der Klägerin zurückgewiesen.Von Rechts [X.]:Mit notariellem Vertrag vom 2. Februar 1998 kauften die Kläger von [X.] an dem Grundstück [X.] (imfolgenden: [X.]) in [X.]. Die im Erdgeschoß gelegenen Räume [X.] erstrecken sich über die Grundstücksgrenze hinweg auf eineTeilfläche von 42 qm des Nachbargrundstücks, dessen Nießbraucher der [X.] ist. Die Räume werden von der Firma [X.]zum Betrieb eines Super-markts genutzt. Auf der Teilfläche befindet sich das [X.]. Der [X.] hatte die Teilfläche am 11. Januar 1973 an den damaligen [X.] Grundstücks [X.] B. vermietet. Der Rechtsvorgänger im [X.]war, anders als die Kläger, in den Vertrag eingetreten. Der [X.] -vertrag war auf 20 Jahre geschlossen und konnte vom Mieter um [X.] werden.Das [X.] hat die Klage auf Rückzahlung geleisteten Mietzinsesrechtskräftig abgewiesen, da die Zahlungen auf Rechnung des [X.]erfolgt seien. Auf Widerklage hat es die Kläger zur Herausgabe der Teilflächeverurteilt. Die hiergegen gerichtete Berufung ist ohne Erfolg geblieben.Mit der vom [X.] zugelassenen Revision streben die Klä-ger weiterhin die Abweisung der Widerklage an.Entscheidungsgründe:[X.] Berufungsgericht stellt fest, daß die Räume auf der Teilfläche zu ei-nem einheitlichen Gebäude gehören, das von dem Eigentümer des Grundstücks[X.]über dessen Grenze gebaut worden ist. § 912 [X.] finde jedochkeine Anwendung, da der Überbau auf vertraglicher Grundlage beruhe. Mit deminzwischen eingetretenen Ende des Mietvertrags sei die Duldungspflicht [X.] erloschen. Anderes gelte auch nicht deshalb, weil der [X.] Grundstücks [X.] gewechselt habe.Dies hält den Angriffen der Revision stand.- 4 -II.Der Beklagte kann nach § 985 i.V.m. § 1065 [X.] Herausgabe der [X.] verlangen, denn sie ist Bestandteil des Grundstücks, auf dem der Nieß-brauch lastet. Der Grenzüberbau, dessen tatsächliche Voraussetzungen [X.] nicht in Zweifel zieht, verschafft den Klägern kein Recht zum Besitz(§ 986 [X.]).1. Der Ausgangspunkt des Berufungsurteils, der Mietvertrag vom11. Januar 1973 habe dem Überbau nur eine Grundlage auf [X.] verschafft, [X.] zu beanstanden.a) Ohne Erfolg rügt die Revision, der Mietvertrag beschränke sich darauf,in Abweichung von den Rechtsfolgen der §§ 912 ff. [X.], das Entgelt für dieBenutzung des [X.] festzulegen, die Gestattung des [X.] selbst sei dagegen außerhalb des Vertrags erfolgt. Dies ist ungeeignet,einen Auslegungsfehler des Berufungsgerichts (§§ 133, 157 [X.]) aufzuzeigen.Die Rüge geht am Wortlaut und am inneren Zusammenhang des [X.]. Danach war der Mieter, der die Teilfläche in ihrem bestehenden Zustandübernahm, berechtigt, die erforderlichen Baumaßnahmen (auf eigene Kosten)vorzunehmen. Zu äußerlichen Veränderungen bedurfte er allerdings der vorhe-rigen Zustimmung des Vermieters. Diese hatte jedoch, soweit sie [X.] sein sollte, ihre Grundlage im [X.]). Die Zweifel der Revision an der Möglichkeit, den Überbau befristet zugestatten, sind, was die dinglichen Wirkungen der Grenzüberschreitung anbe-langt, dagegen begründet. Für die Entscheidung über den [X.] Beklagten kommt es aber nicht hierauf, sondern darauf an, ob die Klägerberechtigt sind, den in ihrem Eigentum stehenden Überbau auf dem [X.] zu unterhalten.aa) Die Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Überbauung sei-nes Grundstücks (rechtmäßiger Überbau) führt nach der ständigen Rechtspre-chung des [X.]s dazu, daß der Überbauende entgegen der Grundregel [X.] 946, 94 Abs. 1 [X.] Eigentümer des auf dem Nachbargrundstück [X.] wird (§ 95 Abs. 1 Satz 2 [X.] entspr.). Die Gebäudeeinheit er-weist sich unter dieser Voraussetzung, wie in den Fällen des [X.] (§ 912 [X.]), gegenüber der Einheit von Boden und Gebäude als dasstärkere Band ([X.], [X.]Z 62, 141, 144, 110, 298, 300 f; Urt. v. 3. [X.], [X.], LM [X.] § 912 Nr. 1; Urt. v. 21. Januar 1983, [X.]/81,NJW 1983, 1112; vgl. bereits [X.], 107, 110). Die dinglichen Wirkungenfolgen beim rechtmäßigen Überbau aus dem rechtsgeschäftlichen Willen [X.], im Falle des § 912 [X.] aus den Willensmomenten des Tatbestands(Fehlen von Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit, Ausbleiben des Widerspruchs;[X.], Urt. v. 18. Dezember 1970, [X.], NJW 1971, 426, 428; [X.]/[X.], [X.] [2002], § 912 Rdn. 67). Hinzu tritt jeweils der aus dem Überbau-tatbestand (Gebäudeeinheit, Zuordnung des einheitlichen Gebäudes zu einem[X.]) folgende Schutzgedanke, Wertvernichtungen zu vermeiden.Er findet in § 912 [X.] unmittelbar Ausdruck (Motive [X.]; [X.] [X.]Z 53, 5,11; 102, 311, 314) und bestimmt auch die Eigentumslage beim [X.]. Insoweit besteht zwischen dem rechtmäßigen und dem gesetzlichgeregelten gutgläubigen Überbau kein Unterschied (klarstellend [X.] [X.]Z62, 141, 144 gegenüber Urt. v. 13. Juli 1966, [X.], [X.], 1185, wo es- 6 -der [X.] offengelassen hatte, ob die dinglichen Wirkungen des gestattetenÜberbaus § 912 [X.] folgen).bb) Damit ist die rechtliche Bedeutung der (hier im Mietvertrag erteilten)Zustimmung aber nicht erschöpft. Wie § 912 [X.] beim gutgläubigen [X.] sie bei der rechtmäßigen Grenzüberbauung den Rechtsgrund dafür, daßder Nachbar den fremden Gebäudeteil auf seinem Grundstück dulden muß. [X.] dem Willen der Beteiligten beruhende Legitimation der Überbauung [X.] zugleich deren Umfang und Bestand. Dies hat der [X.] wiederholt aus-gesprochen (Urt. v. 13. Juli 1966, [X.], a.a.O. für die Grundstücksleihezum Zweck des Überbaus; Urteil vom 18. Dezember 1970, [X.], NJW1971, 426, 428 für die räumliche Überschreitung der Gestattung). Freilich be-deutet dies nicht, daß mit dem Ende der Gestattung, hier mit dem Ablauf [X.] vom 11. Januar 1973, der Überbau ohne weiteres Bestandteil desüberbauten Grundstücks und damit zum Gegenstand des Nießbrauchs [X.] geworden wäre. Bei der Errichtung eines Gebäudes auf einem frem-den Grundstück zu einem nur vorübergehenden Zweck (§ 95 Abs. 1 Satz 1[X.]) ist für die Eigentumslage die Zwecksetzung im [X.]punkt der Verbindungmit dem Grund und Boden maßgeblich ([X.], Urt. v. 16. Mai 1956, [X.], [X.] VO Nr. 7; [X.]Z 23, 57, 59). Eine nachträgliche Ände-rung der Zweckbestimmung durch den Eigentümer des Gebäudes berührt des-sen Eigenschaft als vom Grundstück gesonderte, bewegliche Sache nicht. [X.] in den Bestandteilsverband des Grundstücks ist eine dinglicheEinigung der beiden Eigentümer erforderlich ([X.] in den vorstehenden Ent-scheidungen; ferner Urt. v. 19. September 1979, [X.], [X.], 771; v.31. Oktober 1986, [X.], NJW 1987, 774; vgl. auch Urt. v. 25. Mai 1959,V [X.], NJW 1959, 1487). Entsprechendes gilt, wenn die [X.] -Zweckbestimmung mit Ablauf der vereinbarten [X.] entfällt. Denn das Merkmalder Verbindung zu einem nur vorübergehenden Zweck besteht gerade darin,daß der Verbindende bei der Errichtung des Bauwerks den Willen hat, diesesbei Beendigung des Vertragsverhältnisses nicht "in das Eigentum seines Ver-tragspartners übergehen zu lassen" ([X.], [X.]Z 8, 1, 6; 104, 298, 301; Urt. [X.] Dezember 1995, [X.], NJW 1996, 916 f., in [X.]Z 131, 368, 370nicht ausgeführt; Urt. v. 15. Mai 1998, [X.], [X.], 1633). Für [X.] der Berechtigung zum Überbau sind diese Gesichtspunkte in glei-cher Weise maßgeblich. Der kraft Gestattung auf [X.] Überbauende hat sich [X.], sein Eigentum auf dem fremden Grundstück zu unterhalten, zwar nurauf [X.] gesichert. Seiner Eigentümerrechte am Überbau, etwa des Rechts, fürdessen Übertragung auf den Grundstückseigentümer, je nach den Umständen,ein Entgelt zu verlangen oder den Gebäudeteil, je nach Bauweise, insgesamtoder zu Teilen anderweit zu nutzen, hat er sich nicht begeben. Im Unterschiedzu dem Gebäude, das einen Scheinbestandteil auf dem fremden Grundstückbildet, liefe ein Eigentumswechsel am Überbau kraft Fristablaufs ohnehin sa-chenrechtlichen Grundsätzen zuwider. Immobiliareigentum, zu dem der [X.] zählt ([X.], [X.]Z 62, 141, 145; 110, 298, 300), ist auf [X.] im Sachen-recht nicht vorgesehen (vgl. § 925 Abs. 2 [X.]).cc) Wie eine Übertragung des Eigentums am Überbau auf den [X.] des überbauten Grundstücks rechtlich vor sich geht, hat der [X.] nochnicht abschließend entschieden. Soll ein Eingriff in die Gebäudesubstanz unter-bleiben, kommt die Belastung des [X.]s mit einer Dienstbarkeit [X.], die die Ausführung des [X.] ausschließt (§ 1018 [X.],3. Alt.; [X.], Urt. v. 26. April 1961, [X.], LM [X.] § 912 Nr. 9). Der[X.] hält dies aber nicht für die einzige Möglichkeit, den Überbau in den Be-- 8 -standteilsverband des überbauten Grundstücks zurückzuführen. In Frage [X.] ein der Begründung des Eigentums am Überbau gegenläufiges Geschäft.In diesem Falle muß mit der erforderlichen Einigung über die Beendigung des[X.] (vgl. RGRK/[X.], [X.], 12. Aufl., § 921 Rn. 21) die Beseiti-gung der Gebäudeeinheit einhergehen, die den Überbau zum Bestandteil [X.] macht. Dies kann durch baulichen Abschluß des Überbausvon dem übrigen Gebäude erfolgen. Eine rechtsbegründende Dokumentation [X.] ist nicht möglich, da der Überbau als Grundstücksbelastung nichteintragungsfähig ist (vgl. [X.], Urt. v. 3. Dezember 1954, [X.], LM [X.]§ 912 Nr. 1) und die [X.] der Grundbücher von der [X.] bleiben (§ 2 GBO in Verbindung mit dem Liegenschaftskataster). [X.] gegenüber den allgemeinen Regeln der [X.] und Aufhebung dinglicher Rechte (§ 873 [X.]) ist in der [X.] gestatteten Überbaus begründet, die den rechtsgeschäftlichen Willen [X.] mit der gesetzlichen Anordnung des § 912 [X.] verbindet (oben aa).Die Aufgabe des Besitzes an der Teilfläche, die Gegenstand des [X.] ist, kann durch die vom Berufungsgericht aufgezeigten Maßnahmen(Abriß des [X.]; baulicher Abschluß des [X.]s vom [X.] übrigen, gegebenenfalls mit Eröffnung eines Zutritts vom Grundstück [X.] aus) erfolgen.2. Nicht zu beanstanden ist auch die Auffassung des Berufungsgerichts,diese Rechtslage erfahre durch den Wechsel des Eigentums an dem [X.], von dem aus der Überbau erfolgt ([X.]), keine Änderung.a) Die Rechtsnachfolge im Eigentum am [X.] berührt diedingliche Rechtslage, das Eigentum am Überbau, ebensowenig wie der Ablauf- 9 -der [X.], für die der Überbau gestattet war. Die dem Rechtsvorgänger schuld-rechtlich, hier durch Mietvertrag, erteilte Gestattung, die Grenze mit dem Bau zuüberschreiten, bietet allerdings für den Rechtsnachfolger, der in den Mietvertragnicht eingetreten ist, keine Grundlage dafür, den Überbau beizubehalten. [X.] ist aber die Folgerung der Revision, wegen der nur schuldrechtlichenWirkung der rechtsgeschäftlichen Gestattung rücke zugunsten des [X.] im Eigentum am [X.] die gesetzliche Regelung des§ 912 [X.] an die Stelle des vom Rechtsvorgänger abgeschlossenen Vertrages.Die gesetzliche Duldungspflicht des Eigentümers des überbauten Grundstücksberuht auf dem nachbarrechtlichen Tatbestand der rechtswidrigen, aber gut-gläubigen Überbauung und dem Ausbleiben des Widerspruchs hiergegen (obenzu 1 b). Ihr Gegenstand, das fremde Eigentum am Überbau, ist, insoweit [X.] der gutgläubig erworbenen fremden Sache (§ 932 [X.]) oder demaufgrund Verbindung, Vermischung oder Verarbeitung erworbenen Eigentum(§§ 946 ff., 951 [X.]), einem Herausgabeanspruch wegen ungerechtfertigterBereicherung entzogen. Wer immer der Eigentümer des Überbaus ist, hat die-sen gegenüber dem Grundstückseigentümer mit Rechtsgrund inne. Von dergleichen Rechtsstellung des Eigentümers am Überbau ist der [X.], worauf [X.] abhebt, allerdings auch in Fällen der gestatteten, mithin [X.]ung der Grenze ausgegangen (Urt. v. 21. Januar 1983, [X.]/81,NJW 1983, 1112; v. 25. Februar 1983, [X.], NJW 1983, 2022). Gegen-stand dieser Rechtsprechung waren Überbauungen, die auf eine rechtsge-schäftliche Gestattung zurückgingen, die, wie die Duldung kraft gesetzlicherAnordnung im Falle des § 912 [X.], auf Dauer erfolgt war. Die Sachlage [X.] mit dem versehentlichen Überbau nach § 912 [X.] insofern nicht [X.], als den Beteiligten im Gestattungsfall die Überbauung der [X.]sgrenze bewußt ist, sie mithin die Möglichkeit haben, das Eigentum am- 10 -Überbau durch Bestellung einer Grunddienstbarkeit rechtlich zu sichern(§§ 1018, 95 Abs. 1 Satz 2 [X.]). Das Interesse an der Erhaltung des mit [X.] geschaffenen Wertes, das der Duldungspflicht nach § 912 [X.]zugrunde liegt (oben 1 b), bietet aber eine hinreichende Grundlage, dem Ge-stattungswillen, auch wenn er sich nicht in einer Dienstbarkeit [X.], wohl aber wie im Falle des § 912 [X.] auf Dauer angelegt ist, Bestand zuverleihen ("Verdinglichung der Zustimmung"; vgl. [X.]/[X.], aaO, § 912Rdn. 69). Den "Erst [X.] vom Fortbestand des rechtswidrigen auf dendes rechtmäßigen Überbaus beim Eigentumswechsel hat der [X.] mit Tatbe-standselementen des § 912 [X.], nämlich damit begründet, im Hinblick auf diedem Rechtsvorgänger am [X.] erteilte Gestattung falle [X.] weder Vorsatz noch grobe Fahrlässigkeit zur Last.Dies schafft indessen keine Grundlage dafür, den Eigentümer, der die In-anspruchnahme seines Grundstücks für einen fremden Überbau auf bestimmte[X.] gestattet hat, auch nach deren Ende zu binden. Die Bindung widersprächeseiner autonomen Befugnis als Teilnehmer am Rechtsverkehr, schuldrechtlicheRechtsverhältnisse im Rahmen zwingender Vorschriften mit beliebigem Inhalteinzugehen. Der Eigentümer, der auf die Ausübung eines Teiles seiner Rechteam Grundstück (§ 903 [X.]) auf [X.] verzichtet, behält sich vor, nach derenAblauf von seinem Eigentum wieder in vollem Umfang Gebrauch zu machen,mithin den Überbau zu gleichen oder veränderten Bedingungen weiterhin zudulden oder Herausgabe der überbauten Fläche zu verlangen. [X.] ist es,worauf das Berufungsgericht zu Recht hinweist, den [X.] Erlöschen des Mietzinsanspruchs auf die gesetzliche Überbaurente zuverweisen, die auf die Verhältnisse zum [X.]punkt des [X.] abstellt(§ 912 Abs. 2 Satz 2 [X.]). An die Stelle der mit Ablauf der [X.] eröffneten Möglichkeit, frei die Nutzungen (§ 100 [X.]) des [X.]s zu ziehen, träte der "versteinerte" ([X.]/[X.], aaO, Rdn. 47), einerAnpassung etwa nach § 323 ZPO entzogene, Rentenanspruch. Der Gesichts-punkt der Erhaltung des mit dem Überbau geschaffenen Wertes tritt [X.] zurück. Die Laufzeit von Mietverträgen, die der Gebäudeerrichtung- undNutzung dienen, ist im Rechtsverkehr regelmäßig so bemessen, daß die Kostender Gebäudeerrichtung, der mit der Nutzung erzielte Gewinn und die [X.] der Substanz in einem kalkulierten Verhältnis stehen. In dieses, von [X.] verantwortete Wertverhältnis unter dem Gesichtspunkt der Werter-haltung einzugreifen, besteht kein Anlaß. Der Eingriff ließe eher eine Wertver-nichtung durch Fixierung überholter Verhältnisse befürchten.b) Praktische Probleme treten, wenn der Überbau nach dem [X.] am [X.] seine Rechtsgrundlage behalten soll,nicht auf. Herrscht unter den Beteiligten Einverständnis, kann der neue [X.] anstelle seines Rechtsvorgängers durch dreiseitigen [X.]. [X.] der Mietvertrag eine Untervermietung zu, kann sich der [X.] hierdurch eines Herausgabeanspruchs erwehren (§ 986 Abs. 1 Satz 1[X.]). Im Falle des [X.] am überbauten Grundstück tritt [X.] nach Maßgabe der §§ 578, 566 ff. [X.] in den Mietvertrag ein.- 12 -III.Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.[X.] Tropf Lemke Schmidt-Räntsch Stresemann