Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 16.03.2018, Az. V ZR 60/17

[X.]:[X.]:[X.]:2018:160318UV[X.].17.0

BUN[X.]S[X.]RICHTSHOF

IM NAMEN [X.]S VOLKES

URTEIL
V ZR
60/17
Verkündet am:

16. März 2018

Weschenfelder

Amtsinspektorin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
BGB §
556 Abs.
3
Ist der dinglich
Wohnungsberechtigte zur Zahlung von Betriebskosten ver-pflichtet, gelten für die Abrechnung der Betriebskosten die Regelungen in §
556 Abs. 3 BGB auch dann entsprechend, wenn keine Vorauszahlungen vereinbart sind (Fortführung von Senat, Urteil vom 25. September 2009

V
[X.], [X.], 672).
[X.], Urteil vom 16. März 2018 -
V [X.] -
LG [X.] ([X.])

AG Ludwigshafen am Rhein

-
2
-
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 16. März 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr.
Stresemann, die Richterinnen Prof.
Dr.
[X.]t-Räntsch und Dr.
Brückner, [X.]
Göbel und die Richterin Haberkamp

für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Land-gerichts [X.] ([X.]) vom 25. Januar 2017 wird auf Kosten der Klägerin zurückgewiesen.
Von Rechts
wegen
Tatbestand:

Auf der Grundlage eines notariellen
Kaufvertrags
vom 13. Juli 2006 er-warb die Klägerin von dem Beklagten
eine Eigentumswohnung und räumte [X.] daran ein
lebenslängliches und unentgeltliches
Wohnungs-
und Mitbenut-zungsrecht
ein. Der Beklagte verpflichtete sich,
die
auf einen Mieter umlegba-ren
Nebenkosten
hinsichtlich des Vertragsgegenstandes zu tragen, insbeson-dere die Kosten für Wasser, Abwasser, Heizung, Strom, Versicherung
und Grundsteuer.
Vorauszahlungen wurden nicht vereinbart.

Für das Kalenderjahr 2010 erstellte die Klägerin am 22. Dezember 2014 eine Nebenkostenabrechnung. Von dem
darin ausgewiesenen Betrag von 3.906,55

hat die Klägerin mit der Klage
zuletzt 3.827,7

geltend
gemacht. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung hat das [X.] 1
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zurückgewiesen.
Dagegen wendet sich die Klägerin mit der von dem [X.] zugelassenen Revision. Der Beklagte beantragt, die Revision [X.].

Entscheidungsgründe:
I.

Das Berufungsgericht meint, die Klägerin sei mit ihrer Nebenkostenab-rechnung nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB analog ausgeschlossen, weil sie nicht innerhalb der in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB vorgesehenen
Frist abgerechnet ha-be. Die Pflicht des Beklagten zur Zahlung von Nebenkosten ergebe sich aus einer neben dem dinglichen Wohnungsrecht stehenden vertraglichen Abrede. Auf diese seien die Regelungen des § 556 Abs. 3 BGB entsprechend anwend-bar. Das gelte auch dann, wenn keine Vorauszahlungen auf die Nebenkosten geschuldet seien.
Die Zielsetzung der Vorschrift,
dem
Wohnungsberechtigten
rasch
Gewissheit über die zu leistende Zahlung zu geben
und Streit über lange zurückliegende Abrechnungszeiträume zu vermeiden, spreche für ihre Anwen-dung
auch dann,
wenn
Vorauszahlungen
nicht
vereinbart seien.
Dass die [X.] dem Wohnungsberechtigten, anders als dem Mieter, auch ohne ge-sonderte Vereinbarung zur Last fielen, hindere die entsprechende Anwendung des § 556 Abs. 3 BGB nicht.

II.

Das hält rechtlicher Nachprüfung stand.
Die
Klägerin ist mit der Gel-tendmachung ihres Anspruchs auf Erstattung der Betriebskosten
für das Jahr 3
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2010 nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB analog ausgeschlossen, weil sie die [X.] versäumt hat.

1.
Hat der Eigentümer, wie hier,
die von dem dinglichen Wohnungs[X.]en zu tragenden Betriebskosten verauslagt, ist Grundlage des Erstat-tungsanspruchs eine Abrechnung über die Höhe der tatsächlich entstandenen und umzulegenden Betriebskosten. Sind keine Vorauszahlungen geleistet, be-schränkt sich die Abrechnung auf die Zusammenstellung der im Abrechnungs-zeitraum entstandenen und umlagefähigen Betriebskosten.

2.
Rechtsfehlerfrei geht das Berufungsgericht davon aus, dass auf diese Abrechnung des Eigentümers über die von dem dinglich Wohnungsberechtigten zu tragenden Betriebskosten die Regelungen in § 556 Abs. 3 BGB entspre-chende Anwendung finden.

a) Der Senat hat bereits
entschieden, dass im Verhältnis von Eigentümer und dinglich Wohnungsberechtigten für die Abrechnung über die [X.], die der Berechtigte
auf die von ihm zu tragenden Betriebskosten zu leisten hat, die
Regelungen in §
556 Abs. 3 BGB entsprechend
gelten
(Urteil vom 25. September 2009 -
V [X.], [X.], 672 Rn. 11 ff.).
Das bedeu-tet, dass der Eigentümer die Abrechnung über die Betriebskosten dem dinglich Wohnungsberechtigten spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen
muss
(§
556 Abs. 3 Satz 2 BGB
ent-sprechend); nach dem Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung des Erstat-tungsanspruchs durch den Eigentümer ausgeschlossen, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ent-sprechend).

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b)
Noch nicht entschieden hat der Senat, wie es sich verhält,
wenn der dinglich Wohnungsberechtigte zwar Betriebskosten zu tragen hat, [X.] aber -
wie hier -
nicht vereinbart sind. Das ist umstritten.

aa) Teilweise wird angenommen, die Regelungen in § 556 Abs. 3 BGB seien auch in diesem Fall entsprechend anwendbar (doppelte Analogie, vgl. [X.], [X.], 763; [X.], [X.], 896 f.;
[X.], [X.] 2012, 231, 232;
[X.], [X.] 17/2017 [X.]. 3).
Nach anderer [X.] liegen die Voraussetzungen für eine Analogie nicht vor
(Grauer, [X.] 2018, 2176).
So hat es das
Oberlandesgericht Zweibrücken
in einem früheren
Rechtsstreit der Parteien über eine Betriebskostennachforderung für die Jahre 2007 bis 2009 gesehen.

[X.])
Auch im Wohnraummietrecht wird
die Anwendbarkeit des §
556 Abs.
3 BGB
für
den Fall, dass keine Vorausleistungen
des Mieters
auf Betriebs-kosten vereinbart sind,
unterschiedlich beurteilt.

Teilweise wird sie
bejaht.
Auch der Mieter, der die Mietkosten zu tragen habe, aber keine Vorauszahlungen schulde, sei daran interessiert,
in [X.] zu erfahren, welchen Betrag er für den abgelaufenen Abrechnungs-zeitraum zu entrichten habe. In dem Unterlassen einer Vorschussvereinbarung [X.], [X.] 2007, 1252; [X.]/[X.]/[X.], Miete, 5. Aufl., § 556 BGB Rn.
137, 202; [X.] in [X.]t-Futter, Mietrecht, 13. Aufl., § 556 BGB Rn. 446; [X.]/[X.] in [X.]/[X.], Betriebskosten-
und Heizkostenrecht, 8. Aufl., [X.]., Rn. 35; [X.]/[X.] [1.12.2017], §
556 BGB Rn. 1261; [X.], in [X.]/[X.], Mietrecht, 2013, 8
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§
556 BGB Rn. 351; [X.], NJW 2015, 3078; [X.], [X.] 2012, 231, 232; ders., [X.], 855, 856).

Nach anderer Auffassung
ist § 556 Abs. 3 Satz 3
BGB nur anwendbar, wenn eine Pflicht zur Entrichtung von Vorauszahlungen besteht. Die Regelung wolle den
Mieter vor
unvorhergesehenen Nachforderungen schützen. Dieses
Schutzes
bedürfte ein
Mieter, der keine Vorauszahlungen leiste, nicht.
Demge-genüber
würde
der Vermieter, der nicht binnen zwölf Monaten
nach Ablauf
des Abrechnungszeitraums dem Mieter die Abrechnung mitteile,
mit seiner Forde-rung gänzlich ausfallen und
schlechter stehen
als der Vermieter, der sich mit dem Mieter
auf Vorauszahlungen verständigt habe
(vgl. [X.], [X.], 342; [X.], [X.], 565 f.; [X.], [X.], 48; AG
Berlin-Köpenick, [X.] 2006, 1411; [X.]/[X.], BGB [2018], § 556 Rn.
106; [X.]/Drager
[1.1.2018], §
556 Rn. 101; [X.]/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 556 BGB Rn. 48; [X.], in [X.], 2011, [X.], 529 ff.; [X.], [X.], 777; [X.], [X.], 322; Grauer, [X.] 2018, 2176).

c)
Der Senat entscheidet die Rechtsfrage für das dingliche Wohnungs-recht im Sinne einer analogen Anwendung des § 556 Abs. 3 BGB. Ist der
ding-lich
Wohnungsberechtigte zur Zahlung von Betriebskosten verpflichtet, gelten für die Abrechnung der Betriebskosten die Regelungen in § 556 Abs. 3 BGB auch dann
entsprechend, wenn keine Vorauszahlungen vereinbart sind.

aa) Für diesen Fall liegt
eine weitere planwidrige Regelungslücke im Bürgerlichen Gesetzbuch vor.
Die erste, bereits von dem Senat geschlossene Lücke bestand darin, dass eine § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB entsprechende Rege-lung für den Fall
fehlte, dass ein Wohnungsberechtigter Vorauszahlungen für 12
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-
die von ihm zu tragenden Betriebskosten an den Eigentümer leistet
(vgl. Urteil vom 25. September 2009 -
V [X.], [X.], 672 Rn. 11 ff.).
Eine Rege-lung fehlt auch für den
hier gegebenen
Fall, dass Vorauszahlungen nicht ver-einbart sind.
Der Wortlaut des § 556 Abs. 3 BGB erfasst diesen Fall nicht. Die Vorschrift betrifft
die Abrechnung über die
Vorauszahlung
für die Betriebskosten
(Satz 1 und 2) und die
Geltendmachung einer Nachforderung
durch den [X.]
(Satz
3). Darum handelt es sich
begrifflich nur, wenn nach Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist ein Betrag verlangt
wird, der eine bereits er-teilte Abrechnung oder, falls eine rechtzeitige Abrechnung nicht erstellt worden ist, die Summe der Vorauszahlungen übersteigt (vgl. [X.], Urteil vom 31.
Oktober 2007 -
VI[X.], [X.], 142 Rn. 25; Urteil vom 9.
März
2005 -
VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499, 1503).

[X.]) Das Fehlen einer Regelung für den Fall, dass derjenige, der Be-triebskosten zu tragen, aber keine Vorauszahlungen an den Eigentümer zu [X.] hat, ist keine bewusste gesetzgeberische Entscheidung. Es
erklärt sich vielmehr daraus, dass
der
Gesetzgeber bei Einführung der
Vorschrift des § 556 BGB durch Art. 1 des [X.], Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) vom 19. Juni 2001 ([X.] I S. 1149) die Überwälzung von Betriebskosten ohne Vereinbarung von Vorauszahlungen nicht bedacht hat. Entscheidend für die Regelung der Abrechnungspflicht in §
556 Abs. 3 Satz 2 BGB
und der Abrechnungsfrist in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB war die Vorstellung des Gesetzgebers, dass zur besonderen Abgeltung von Betriebskosten durch den Mieter entweder eine Pauschale
vereinbart wird, bei der eine spätere Abrechnung über die Betriebskosten nicht erfolgt, oder Vo-rauszahlungen
zu leisten sind, über die abzurechnen ist. Letztere hat er als [X.] angesehen
(vgl. Begründung des [X.] zum [X.], BT-Drucks.
14/4553, [X.], 51).
Die Abrechnung über
Betriebskos-15
-
8
-
ten ohne Vereinbarung von Vorauszahlungen wurde
nicht für regelungsbedürf-tig angesehen, weil die Vereinbarung
einer Nettomiete ohne Vorauszahlungen
für das Wohnraummietverhältnis unüblich ist. Daraus kann nicht auf einen Wil-len
des
Gesetzgebers
geschlossen werden, die Regelungen des §
556 Abs. 3 BGB seien für die Abrechnung nicht anwendbar, wenn der Nutzer
keine Vo-rauszahlungen
zu leisten hat.

cc) Die
Lücke ist für das dingliche Wohnungsrecht durch eine entspre-chende Anwendung von § 556 Abs. 3 BGB
zu schließen.
Das Ziel
von
§ 556 Abs. 3 Satz 2 u. 3 BGB, durch eine zeitnahe Abrechnung dem Mieter Abrech-nungssicherheit zu geben und Streit zu vermeiden (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S.
37;
Beschlussempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses, BT-Drucks. 14/5663, S. 79;
[X.], Urteil vom 21. Januar 2009 [X.], [X.], 274 Rn. 15; Urteil vom 5. Juli 2006 VIII ZR 220/05, [X.], 740 Rn. 17 mwN), das
auch dem Interesse des dinglichen Wohnungsberechtigten ent-spricht (Senat, Urteil vom 25. September 2009 -
V
[X.], [X.], 672 Rn.
15), rechtfertigt die Anwendung der Vorschrift auch dann, wenn der dinglich
Wohnungsberechtigte Betriebskosten zu tragen hat, aber keine Vorauszahlun-gen leisten muss.

Der dinglich Wohnungsberechtigte
kann
zwar
mangels Vorauszahlungen kein Guthaben
erlangt
haben, über das er in angemessener [X.] Gewissheit erlangen soll. Er muss auch damit rechnen, dass Forderungen auf ihn zukom-men. Trotzdem hat er ein Interesse daran, innerhalb einer absehbaren
[X.] nach Ablauf des Abrechnungszeitraums Klarheit
über die Höhe der Betriebs-kosten zu erlangen.
Stünde es im Belieben des Eigentümers, wann er die [X.] abrechnet, könnten sich über mehrere Abrechnungszeiträume hin-weg hohe Forderungen ansammeln.
Für den Beginn der Verjährung des Nach-16
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9
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zahlungsanspruchs ist nämlich der [X.]punkt maßgeblich, in dem dem [X.]
die Abrechnung
zugeht, weil vorher der Anspruch
mangels Fälligkeit noch nicht entstanden
ist (§
199 Abs. 1 Nr. 1 BGB; zur [X.] vgl. [X.], [X.] in Mietsachen vom 19. Dezember 1990

VIII
ARZ
5/90, [X.]Z 113, 188, 194; Urteil vom 14. Februar 2007

VIII
ZR
1/06, NJW 2007, 1059 Rn. 8; Urteil vom 28.
Mai 2008 -
VIII
ZR 261/07, [X.], 2260 Rn. 10). Der Berechtigte müsste für lange [X.] Rücklagen [X.],
ohne zu wissen, ob deren
Höhe ausreicht. Demgegenüber könnte
er
bei zeitnaher
Abrechnung
je nach deren
Ergebnis sein weiteres Verhalten ausrich-ten, nämlich entweder -
bei verbrauchsabhängigen Betriebskosten -
den [X.] beibehalten oder -
insbesondere bei verbrauchsunabhängigen Betriebs-kosten -
die Rücklagen unverändert lassen, erhöhen oder herabsetzen. Dieses Interesse
deckt
sich mit
dem des Wohnberechtigten, der Vorauszahlungen
auf Betriebskosten zahlt
(vgl. dazu Senat, Urteil vom 25.
September 2009

V
ZR
36/09, [X.], 672 Rn. 15). Es entspricht
auch
dem Willen des [X.], durch die Regelung über die Abrechnungspflicht und -frist dem Nutzer
Anreiz zu einem energiebewussteren
Verhalten und zur [X.] zu geben (vgl. BT-Drucks. 14/4553, [X.]).

Die
analoge Anwendung von
§ 556 Abs. 3 BGB
führt zwar
zu Nachteilen
für den Eigentümer. Versäumt er die Frist, ist sein Anspruch auf Erstattung der Betriebskosten gänzlich ausgeschlossen. Er
steht somit schlechter als derjeni-ge,
der nicht fristgerecht über vereinbarte, aber
von dem Wohnberechtigten
tat-sächlich nicht erbrachte Vorauszahlungen abrechnet. In diesem Fall kann der Eigentümer nach Ablauf der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nämlich den [X.] bis zur Höhe der vertraglich geschuldeten Vorauszahlungen verlangen. Nur hinsichtlich des darüberhinausgehenden [X.], der sog. Abrechnungsspitze, handelt es sich
dann
um eine [X.]
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10
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lässige Nachforderung im Sinne des § 556 Abs.
3 BGB, mit der er ausge-schlossen ist
(vgl. zum Wohnraummietrecht [X.], Urteil vom 31. Oktober 2007 [X.], [X.], 142 Rn. 25 f.).

Diesem Nachteil steht jedoch der Gewinn an Rechtssicherheit gegen-über, der nicht nur im
Interesse des
dinglich Wohnungsberechtigten,
sondern auch im Interesse des Eigentümers erzielt wird.
Eine zeitnahe Abrechnung ist weniger streitanfällig. Nach einem langen [X.]ablauf wird
es häufig
schwierig sein zu klären, ob die Betriebskosten korrekt ermittelt bzw. Einwendungen [X.] sind oder nicht.
§ 556 Abs. 3 BGB bietet zudem ein ausgewogenes Re-gelungskonzept, das
der für den Eigentümer geltenden Abrechnungspflicht und Abrechnungsfrist den Einwendungsausschluss
des Wohnungsberechtigten
ge-genüberstellt
(§ 556 Abs. 3
Satz 5
u. 6 BGB; vgl. zur Wohnraummiete
[X.], Urteil vom 10.
Oktober 2007 -
VIII ZR 279/06, [X.], 81 Rn. 24 f.; [X.] vom 31. Januar 2012 -
VIII ZR 335/10, [X.] 2012, 543 Rn. 4; Beschluss vom 18. Februar 2015 -
VIII ZR 83/13, [X.], 336 Rn. 2).
Dadurch entsteht in absehbarer [X.] nach einer Betriebskostenabrechnung Klarheit über die [X.] folgenden
Ansprüche.
Die berechtigten Belange von Eigentümer und [X.] werden dadurch gewahrt, dass die
(Nach-)Forderung bzw. die Einwendungen nicht ausgeschlossen sind, wenn der Eigentümer bzw. der Nutzer die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten haben
(§
556 Abs. 3 Satz 3 u. Satz 6 BGB
entsprechend).

3.
Danach ist die Klägerin mit der Geltendmachung ihres
Anspruchs
auf Erstattung der Betriebskosten für das Kalenderjahr
2010 ausgeschlossen, weil
sie -
ausgehend von den [X.] und unbeanstandet gebliebenen Feststellungen des Berufungsgerichts, dass das Kalenderjahr als [X.] vereinbart ist -
die Abrechnung
nicht bis zum Ablauf des Monats 19
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Dezember 2011, sondern erst
im Dezember 2014 dem
Beklagten mitgeteilt
hat. Dass sie die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat, ist nicht [X.] und wird von der Revision auch nicht geltend gemacht.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Stresemann [X.]t-Räntsch Brückner

Göbel Haberkamp
Vorinstanzen:
AG Ludwigshafen am Rhein, Entscheidung vom 25.04.2016 -
2i C 342/15 -

LG [X.]
([X.]), Entscheidung vom 25.01.2017 -
2 [X.]/16 -

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