OLG München, Entscheidung vom 09.02.2015, Az. 34 Wx 31/15

Am 9.8.2013 schlossen die Beteiligte zu 1 als Verkäuferin und die Beteiligte zu 2 als Käuferin einen notariellen Kaufvertrag über ein Teileigentum. Der dem Grundbuchamt am 22.7.2015 zur Eigentumsumschreibung vorgelegte Vertragsauszug (S. 1 bis 4, 14) enthält nicht selbst - auch nicht als Verweis - die Auflassung. Nebst Bewilligung und Antrag befindet sich diese vielmehr auf S. 15 („Anlage“).

Das Grundbuchamt hat darauf hingewiesen, dass die Auflassung fehle, weil aus dem Text der Niederschrift selbst nicht der Wille der Beteiligten hervorgehe, dass auch die „Anlage“ Gegenstand ihrer Erklärung sei. Zudem fehle für die Erwerberseite - eine tschechische Gesellschaft (s. r. o.) - eine Vertretungsbescheinigung der handelnden Person. Schließlich hat das Grundbuchamt am 10.9.2014 eine fristsetzende Zwischenverfügung wegen des ausstehenden Vertretungsnachweises erlassen und die gesetzte Frist wiederholt verlängert.

Mit Beschluss vom 29.12.2014 hat das Grundbuchamt den Eintragungsantrag wegen unterbliebener Behebung des mit Zwischenverfügung aufgezeigten Eintragungshindernisses -des fehlenden Vertretungsnachweises - sowie deshalb zurückgewiesen, weil die Auflassung nicht ordnungsgemäß beurkundet sei.

Hiergegen richtet sich das Rechtsmittel der Urkundsnotarin, der das Grundbuchamt nicht abgeholfen hat. Ausdrücklich anerkannt wird der Zurückweisungsbeschluss, soweit er das Fehlen des Vertretungsnachweises bemängelt. Im Übrigen wird jedoch die Auffassung des Grundbuchamts beanstandet, dass die Auflassung nicht ordnungsgemäß erklärt worden sei. Im Beschwerdeverfahren nachgereicht wurde dazu die beglaubigte Abschrift der gesamten Kaufvertragsurkunde (S. 1 bis S. 15), die in Abschn. IV. - S. 5 - (u. a.) enthält:

1. Die Vertragsparteien bewilligen und beantragen in das Grundbuch einzutragen a) den Eigentumswechsel gemäß der Auflassung;

Die Voraussetzungen für eine zulässige Beschwerde nach § 71 Abs. 1 GBO liegen nicht vor, weil nach ganz herrschender, vom Senat geteilter Meinung der entscheidende Teil nur insgesamt anfechtbar ist, einzelne Entscheidungsgründe allein aber nicht anfechtbar sind (BayObLGZ 1994, 115/117; OLG Köln Rpfleger 1986, 184; Demharter GBO 29. Aufl. § 71 Rn. 11; Meikel/Schmidt-Räntsch GBO 11. Aufl. § 71 Rn. 31; Hügel/Kramer GBO 2. Aufl. § 71 Rn. 97). Von untergeordneter Bedeutung ist in diesem Zusammenhang, ob das Rechtsmittel dann schon nicht statthaft ist (so Hügel/Kramer a. a. O.) oder ob ihm das Rechtsschutzbedürfnis fehlt (so OLG Köln a. a. O.).

Eine andere Sichtweise ergibt sich vorliegend schon deshalb nicht, weil nicht erkennbar ist, dass das weitere Eintragungshindernis überhaupt beseitigt werden kann. Denn der vorgelegte Auszug aus dem tschechischen Handelsregister weist als vertretungsberechtigten Geschäftsführer für die Käuferin eine andere als die handelnde und als vertretungsberechtigt bezeichnete Person aus.

Der Senat merkt noch an:

Nach § 9 Abs. 1 Satz 2 BeurkG gelten Erklärungen in einem Schriftstück dann als in der Niederschrift selbst enthalten, wenn in der Niederschrift darauf verwiesen und das Schriftstück dieser beigefügt ist. Notwendig ist hiernach in der Niederschrift selbst die unzweideutige Erklärung der Urkundsbeteiligten, dass das beigefügte Schriftstück ihren Willen enthalte und Gegenstand der Beurkundung sein solle (BGH NJW 1981, 1781/1782; OLG Köln FGPrax 2014, 12; Rpfleger 1993, 71; Huhn/von Schuckmann BeurkG 3. Aufl. § 9 Rn. 22: „nur durch Worte“; Lerch BeurkG 3. Aufl. § 9 Rn. 14: „sollte in Worten ausgedrückt sein“; Winkler BeurkG § 9 Rn. 51.: „Verweisung muss als Erklärung der Beteiligten protokolliert ... werden“). Daran fehlt es in der maßgeblichen Urkunde; namentlich enthält Abschn. IV. keinen Verweis; die fragliche Klausel selbst enthält auch nicht die Auflassungserklärung der Parteien. Dass nur eine einzige Anlage der Niederschrift beiliegt, ist unerheblich.

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.

Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens bemisst sich nach dem Wert des zur Auflassung stehenden Grundbesitzes.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (vgl. § 78 Abs. 2 GBO) liegen nicht vor.

Erlass des Beschlusses (§ 38 Abs. 3 Satz 3 FamFG): Übergabe an die Geschäftsstelle am 10.02.2015.