Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 27.09.2002, Az. V ZR 262/01

[X.] DES VOLKESURTEIL[X.]/01Verkündet am:27. September 2002K a n i k ,[X.] Geschäftsstellein dem [X.]:jaBGHZ:[X.]: jaSachenRBerG § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. c) und g), § 12 Abs. 1 und Abs. 2Bauliche Maßnahmen an einem Eigenheim, die in der Erwartung der Enteignung [X.] und der Verleihung eines Nutzungsrechts am Gebäude vorgenommenwurden, begründen nur dann einen Anspruch nach dem Sachenrechtsbereinigungs-gesetz, wenn sie zu einer Rekonstruktion oder Änderung der Nutzungsart des [X.] geführt und nach Umfang und Aufwand einer Neuerrichtung entsprochenhaben; baulichen Maßnahmen aufgrund eines [X.] stehen sienicht gleich (im Anschluß an [X.]. v. 16. Oktober 1998, [X.], [X.], 94).BGH, [X.]. v. 27. September 2002 - [X.]/01 - [X.] Neubrandenburg- 2 -Der V. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] 27. September 2002 durch den Vizepräsidenten des [X.]Dr. [X.] und [X.], [X.], [X.] und [X.] Recht erkannt:Auf die Revision der Beklagten wird das [X.]eil des [X.] vom 28. Juni 2001 aufgehoben.Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung,auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das [X.] zurückverwiesen.Von Rechts [X.]:Die Beklagten sind Erben und Erbeserben der zu Zeiten der [X.] imGrundbuch eingetragenen, in der [X.] lebenden Eigentümer einesmit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks in [X.]. Der Kläger [X.] das 1932 erstellte Gebäude seit 1985. Auf der Grundlage des Berichtseines Bausachverständigen (Schwerpunkte u.a.: Erneuerung von [X.], Außenputz und Sanitäranlage) erteilte ihm der Rat der [X.] am28. Februar 1985 die Zustimmung zur "Rekonstruktion und Modernisierung"nach den [X.] Eigenheimverordnung. Durch Vereinbarung mit demRat des [X.] vom 3. Oktober 1985 verpflichtete sich der Kläger, die Maß-- 3 -nahmen mit einer Bausumme von 45.425 M/[X.] durchzuführen. Nachdem [X.] Rat des [X.] bestätigt hatte, daß dem Kläger "nach Klärung der [X.]" ein Nutzungsrecht an dem Grundstück verliehen werde,stellte ihm die Kreissparkasse ein zweckgebundenes, durch [X.] Darlehen zur Verfügung. Nach dem 25. Februar 1986 beantragteder Rat der [X.] zur Sicherung von [X.] an dem Ge-bäude die Enteignung des Grundstücks nach dem Baulandgesetz und seineBestellung zum Rechtsträger. Der [X.] stimmte dem nach Prü-fung der [X.] zu. Zu einer Enteignung ist es nicht ge-kommen. Ab April 1985 nahm der Kläger Arbeiten an dem Wohnhaus in Angriff.Der Kläger hat behauptet, er habe bis 1990 61.332,33 M/[X.], in [X.] 1992/1993 für die Umstellung der Heizungsanlage auf Erdgas weitere11.274,90 [X.] aufgewendet. Er hat beantragt, seine Anspruchsberechtigungnach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz festzustellen. Die Klage hatte inden [X.] Erfolg. Mit der Revision erstreben die [X.]. Der Kläger beantragt die Zurückweisung des [X.].Entscheidungsgründe:[X.] Berufungsgericht läßt offen, ob der Kläger eine Rekonstruktion imSinne des [X.] durchgeführt hat. Es könne(nämlich) angenommen werden, daß er Aufwendungen für bauliche Investitio-nen aufgrund eines [X.] vorgenommen habe, die den für- 4 -diesen Fall geltenden Anforderungen entsprächen. Aus der Rechtswirklichkeitder [X.], insbesondere aufgrund eines [X.] aus dem [X.] und aufgrund des Umstandes, daß [X.] als "Eigentum [X.]" eingetragen worden seien, ergebe sich, daß das Grundstück unterstaatlicher Verwaltung gestanden habe. Der Rat der [X.] habe, auch wenn [X.] förmlichen Eintragung des [X.] nicht gekommen sei, gegenüberdem Kläger eine Rechtsstellung eingenommen, als sei er bereits als Rechts-träger im Grundbuch eingetragen. [X.]n und den nach In-krafttreten des Zivilgesetzbuches abgeschlossenen "Nutzungsverträgen [X.]" sei gemeinsam gewesen, daß der Nutzer die öffentlichen [X.] tragen und die Instandhaltung von Grundstück und Gebäude zu überneh-men gehabt habe. Auch bei Nutzungen nach § 287 ZGB sei ein Entgelt nichtzwingend zu zahlen gewesen. So hätten die Dinge, wie sich aus der Inan-spruchnahme des Grundstücks (nach dem Baulandgesetz) und der Vereinba-rung vom 3. Oktober 1985 ergebe, beim Kläger gelegen. Er habe in der, ohnedie Veränderung der politischen Verhältnisse begründeten, Erwartung inves-tiert, eine eigentümerähnliche Stellung zu erhalten.Dies hält der rechtlichen Überprüfung nicht stand.[X.] Nach §§ 1 Abs. 1 Nr. 1 c, 4 Nr. 1, 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 SachenRBerGist das Sachenrechtsbereinigungsgesetz auf den Erwerb oder Bau von Eigen-heimen anzuwenden, wenn Grundstücke mit Billigung staatlicher Stellen in [X.] genommen und mit einem Eigenheim bebaut worden sind. Zu den in § 5- 5 -Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 genannten Regelbeispielen zählen Bebauungen mit [X.] Eigenheimen aufgrund von [X.]n (Buchst. c) und der Fall,daß Eigenheime aufgrund einer die bauliche Nutzung des fremden Grund-stücks gestatteten Zustimmung nach der Eigenheimverordnung (oder einer an-deren Billigung staatlicher Stellen) errichtet wurden, die Zuweisung eines Nut-zungsrechtes, die nach den [X.] [X.] für diese Art der [X.] war, jedoch ausblieb (Buchst. g). Für bauliche Maßnahmen anbestehenden Gebäuden, die im Streitfall nur in Frage kommen, gilt, wenn sieaufgrund eines [X.] erfolgten ("Bebauungen an [X.]"), die Besonderheit, daß sie bereits dann - wie die Errichtung von [X.] - zu den Bebauungen zählen, wenn sie die Wohnfläche um mehr [X.] vergrößerten (§ 12 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 SachenRBerG) oder, worauf dasBerufungsgericht abstellt, wenn der Wert der Aufwendungen nach näherer Be-stimmung die Hälfte des [X.] des überlassenen Gebäudes überstieg(§ 12 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG). Sonst sind bauliche Maßnahmen anbestehenden Gebäuden nur dann Bebauungen, wenn sie eine Rekonstruktiondes wegen schwerer Bauschäden nicht mehr nutzbaren Gebäudes oder eineÄnderung der Nutzungsart zum Gegenstand hatten und die Maßnahmen nachihrem Umfang und Aufwand einer Neuerrichtung entsprechen (§ 12 Abs. 1SachenRBerG). Das Berufungsgericht hat die Baumaßnahmen des [X.] amGebäude der Beklagten zu Unrecht wie eine Bebauung aufgrund eines Über-lassungsvertrags behandelt. Abzustellen ist auf das Regelbeispiel des § 5Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. g SachenRBerG, mit dem sich das [X.] nicht näher befaßt hat. Diese Vorschrift begründet einen Bereinigungsan-spruch (§ 14 SachenRBerG) allerdings nur dann, wenn den Voraussetzungendes § 12 Abs. 1 SachenRBerG genügt ist.- 6 -a) Die nach einem Muster des [X.] der [X.](später des Amtes für Rechtsschutz der [X.], vgl. [X.] 5- 1993 - S. 11 ff, 65 ff), vornehmlich Anfang der siebziger Jahre über sog.[X.] abgeschlossenen, [X.] waren nach [X.] in ihrer Legitimität und Wirksamkeit umstritten (näher: [X.]/[X.], [X.], 1996, Art. 232 § 1 a EG[X.], Rdn. 4 f). Das Registerverfah-renbeschleunigungsgesetz vom 20. Dezember 1993 bestimmte mit Art. 232§ 1 a EG[X.] deren Wirksamkeit und definierte zugleich die Tatbestands-merkmale des wirksamen Geschäfts. [X.] sind danach vordem 3. Oktober 1990 geschlossene Verträge, durch die ein bisher staatlichverwaltetes (§ 1 Abs. 4 [X.]) Grundstück durch den staatlichen Verwalteroder die von ihm beauftragte Stelle gegen Leistung eines Geldbetrages für [X.] sowie etwa aufstehende Gebäude und gegen Übernahme der öf-fentlichen Lasten einem anderen zur Nutzung überlassen wurde. An diese De-finition knüpfen die Gesetze zur Überleitung in das Rechtssystem der [X.], § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. c SachenRBerG, §§ 28, 34 ffSchuldRAnpG, an. Daß die Voraussetzungen des Art. 232 § 1 a EG[X.] [X.] des [X.] nicht erfüllt sind, verkennt auch das Berufungsgericht nicht.Sein Versuch, einen Bereinigungsanspruch auf der Grundlage eines Überlas-sungsvertrages gleichwohl zu begründen, hat rechtlich keinen [X.]) Eine Anwendung der für [X.] geltenden Grundsätzedurch Heranziehung des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 SachenRBerG, der seinemWortlaut nach passen könnte, scheidet aus. Nach der Rechtsprechung desSenats ist der für [X.] geltende Auffangtatbestand des § 5 Abs. 1Nr. 3 Satz 1 SachenRBerG (ebenso wie der Auffangtatbestand für gewerblicheund andere Nutzungen, § 7 Abs. 1 SachenRBerG) auf "unentdeckte Fälle" he-- 7 -ranzuziehen, die bei wertender Betrachtung einem der [X.], hier [X.] 2 des § 5 Abs. 1 Nr. 3 SachenRBerG, gleichzustellen sind (BGHZ 134,50, 53; [X.]. v. 3. Mai 2002, [X.], zur [X.]. bestimmt). Der Fall des[X.] steht der Bereinigung aufgrund eines Überlassungsvertrags nichtgleich. § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. c SachenRBerG stellt einen der [X.] dar, in denen im Wege der Rückausnahme (§ 2 Abs. 1 Nr. 2, 2. Halbs.SachenRBerG) das Sachenrechtsbereinigungsgesetz auf schuldrechtlicheRechtsverhältnisse anwendbar ist. Der Senat hat diesen Ausnahmecharakterbetont und dem Pächter, der mit staatlicher Billigung bauliche Maßnahmen zuWohnzwecken durchgeführt hatte, einen Bereinigungsanspruch nach den für[X.] geltenden Grundsätzen (§ 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz [X.]. [X.]. § 12 Abs. 2 SachenRBerG) versagt ([X.]. v. 16. Oktober 1998,[X.], [X.], 94). Der vorliegende Fall gibt keinen Anlaß zu [X.] Beurteilung. Hierbei kann es dahinstehen, ob der für die [X.] Vermögenswerten durch den staatlichen Verwalter (§ 1 Abs. 1 Buchst. c[X.]) vom [X.] entwickelte Begriff der faktischen Ver-waltung (BVerwG [X.] § 1 I c [X.] 3/94; vgl. aber Senat, [X.]. v. 26. April1994, [X.], [X.] § 1 I c [X.] 2/94) auf den [X.] werden könnte. Das Berufungsgericht trifft nämlich keine Feststel-lungen dazu, daß die Voraussetzungen für die Anordnung einer staatlichenVerwaltung aufgrund der von § 1 Abs. 4 [X.] erfaßten Vorschriften gegebengewesen wären. Aus den einleitenden Angaben des [X.] ergibtsich lediglich, daß die damaligen Eigentümer in [X.] lebten; derUmstand, daß bereits vor der Finanzierung durch den Kläger Aufbauhypothe-ken bestellt waren, ist kein zureichender Hinweis auf den Status des Vermö-genswertes. Nach der Rechtswirklichkeit der [X.] kam für die Verwaltung sog.[X.] nicht nur die Einsetzung eines staatlichen Verwalters in [X.] 8 -tracht; dies war grundsätzlich nur bei einem illegalen Verlassen der [X.] oderbei "altem [X.]", d.h. bei Vermögen von Personen, die bereits [X.] in [X.] lebten, der Fall. Daneben kamen rechtsge-schäftliche Verwaltungen, Verwaltungen aufgrund zivilrechtlicher Pflegschaftenoder treuhänderische Verwaltungen auf anderer Rechtsgrundlage in Frage, dieeiner Verwaltung im Sinne des § 1 Abs. 4 [X.] auch faktisch nicht gleichzu-stellen waren. Auch ein de-facto-Zugriff in Fällen, in denen die [X.] einer staatlichen Verwaltung nicht vorlagen, führte nicht zu einer § 1Abs. 4 [X.] gleichzustellenden faktischen Verwaltung (BVerwG [X.] § 1 IV[X.] 2/96). Selbst wenn indessen von einer faktischen Verwaltung auszuge-hen wäre, die auch im Sinne des Art. 232 § 1 a [X.] einer staatlichen Ver-waltung nach § 1 Abs. 4 [X.] gleichstände, käme der Bereinigungstatbe-stand des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. c SachenRBerG nicht zum Zuge. [X.] zählen, auch wenn sie vom staatlichen Verwalter abge-schlossen wurden, nach dem Gesetzeswortlaut und nach dessen Sinn (Senat,[X.]. v. 16. Oktober 1998, [X.], aaO) nicht bereits aus diesem Grundezu den in die Sachenrechtsbereinigung einbezogenen [X.]n.Wesentlich für einen Überlassungsvertrag war, daß der Nutzer bei [X.] den Gegenwert für das Grundstück und bei Vorhandensein von [X.] auch für diese zu hinterlegen hatte, wofür ihm (bzw. seinen Erben), [X.], nach Ablauf von 20 bis 30 Jahren (in [X.] nach lebenslänglicher Nutzungszeit) ein Erwerbsrecht, allerdings [X.], in Aussicht gestellt wurde (vgl. [X.], [X.] 1992, 2,4 f). Das Berufungsgericht hat keine Feststellungen dazu getroffen, daß [X.] für die Übernahme von Besitz und Nutzungen an Boden- und Wohnflä-che ein Entgelt entrichtet hätte. Es geht, wie sich aus den [X.] ergibt, sogar vom Gegenteil aus, denn es argumentiert damit, auch für ein- [X.] an einem volkseigenen Grundstück, § 287 ZGB, sei ein Entgeltnicht zwingend vorgeschrieben gewesen. Die Nutzung durch den Kläger einerNutzung aufgrund eines [X.] gleichzustellen, verkennt diewirtschaftlichen Grundlagen der Überlassung von "[X.]" auf [X.] des Vertragsmusters der [X.]-Verwaltung. Sie liefe auch dem [X.] [X.] [X.] zuwider,denn nach einem Beschluß des Ministerrats der [X.] vom 23. Dezember 1976(BAROV-Schriftreihe aaO, [X.]) sollten fortan keine [X.]mehr abgeschlossen, sondern ausschließlich die im Zivilgesetzbuch vorgese-henen Gestaltungsformen gewählt werden.c) Der Anwendungsbereich des [X.]nach Maßgabe des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. g ist nach den inhaltlichunstreitigen Dokumenten des [X.] dagegen gegeben. Der Kläger hat diebaulichen Maßnahmen am Hausgrundstück der Beklagten aufgrund einer Zu-stimmung nach der Eigenheimverordnung durchgeführt. Die Enteignung [X.] war durch den Rat der [X.], der Rechtsträger werden sollte, indie Wege geleitet. Ein Nutzungsrecht an dem Grundstück nach dessen Über-führung in Volkseigentum war für den Kläger, wie sich aus der Bestätigung desRates des [X.] gegenüber der Kreissparkasse ergibt, vorgesehen. [X.] verlangt der Tatbestand des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. g SachenR-BerG nach seinem Wortlaut die Errichtung, nicht nur den Ausbau eines [X.]. § 12 Abs. 1 SachenRBerG, der neben der Errichtung von [X.] bauliche Maßnahmen an bestehenden Gebäuden unter bestimmten Vor-aussetzungen zu den Bebauungen zählt, ist als solcher nicht dazu bestimmt,den sachlichen Anwendungsbereich des Gesetzes über die Tatbestände [X.] 4 bis 7 SachenRBerG hinaus zu erweitern. Er legt nur im Anschluß an [X.] 10 -reinigungstatbestände, die von der Bebauung ausgehen, fest, was hierunter [X.] ist. Wenn die baulichen Maßnahmen des [X.] indessen die Vor-aussetzungen der Rekonstruktion oder, was wohl kaum in Frage kommt, [X.] der Nutzungsart im Sinne des § 12 Abs. 1 SachenRBerG erfüllen, istes gerechtfertigt, sie den Regeln des § 3 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. gSachenRBerG unmittelbar oder in Verbindung mit dem Auffangtatbestand des§ 3 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 SachenRBerG zu unterstellen. Denn eine Nutzungs-rechtsverleihung kam nach den Vorschriften des [X.]-Rechts (§§ 287 ff [X.] 2 des Nutzungsrechtsgesetzes vom 14. Dezember 1970) auch dann in Frage,wenn die Rekonstruktion von Wohngebäuden in Aussicht genommen war, [X.] ihrem Bauzustand für den Abriß vorgesehen waren, oder wenn es um [X.] früher nicht zu Wohnzwecken bestimmter Gebäude zu Eigen-heimen ging. Solche Maßnahmen standen dem Neubau von [X.] (Bodenrecht, Autorenkollektiv unter Leitung von [X.], 1989, [X.] Nach Zurückverweisung der Sache wird das Berufungsgericht zuprüfen haben, ob die baulichen Maßnahmen des [X.] den Anforderungendes § 12 Abs. 1 SachenRBerG genügen. Hierbei wird es nicht wie bisher aufeinen im Jahr 2000 liegenden [X.] abstellen können. [X.] zu bleiben hat die 1992/1993 erfolgte Umstellung der [X.] auf Erdgas. Genügen die baulichen Maßnahmen des [X.] den Voraus-setzungen des § 12 Abs. 1 SachenRBerG nicht, steht ihm der Bereinigungsan-spruch, dessen Feststellung er begehrt, nicht zu.- 11 -Im Hinblick auf die Zurückverweisung der Sache erübrigt sich ein [X.] Eingehen auf die Gegenrüge des [X.], insbesondere darauf, ob die be-haupteten Tatsachen in irgendeiner Beziehung zum Abschluß eines Überlas-sungsvertrages stehen könnten.[X.]Tropf LemkeGaier[X.]