Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 25.09.2008, Az. VII ZR 35/07

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/07 Verkündet am: 25. September 2008 [X.], Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja BGB § 328 a.F. Verpflichtet sich der vom Veräußerer einer noch zu errichtenden Eigentums-wohnung mit der Bauleitung beauftragte Architekt diesem gegenüber zur [X.], die Grundlage für die von den Erwerbern bei der finanzierenden Bank zu beantragende ratenweise Auszahlung des [X.] sein sollen, kommt dem Vertrag drittschützende Wirkung zu-gunsten der Erwerber zu. [X.], Urteil vom 25. September 2008 - [X.]/07 - OLG [X.]
[X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 25. September 2008 durch [X.], [X.] Kuffer, Prof. Dr. [X.], die Richterin [X.] und [X.] für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des 7. Zivilsenats des [X.] in [X.] vom 1. Februar 2007 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als auf die Berufung des [X.]n zu 2 die Klage abgewiesen worden ist. In diesem Umfang wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen
Tatbestand: Die Kläger nehmen den [X.]n zu 2, einen Architekten, wegen un-richtiger Bautenstandsberichte auf Schadensersatz in Anspruch. 1 Der am Revisionsverfahren nicht mehr beteiligte [X.] zu 1 war Ei-gentümer eines eingeschossigen Zweifamilienhauses. 1995 erwirkte er auf der Grundlage der von dem [X.]n zu 2 gefertigten Pläne eine [X.] - 3 - gung für den Ausbau von zwei Dachgeschosswohnungen. Im gleichen Jahr wurde auch der Anbau zweier Balkone baurechtlich genehmigt. 3 Unter Bezugnahme auf die Baugenehmigung begründete der [X.] zu 1 Wohnungseigentum mit drei Miteigentumsanteilen. 4 Die Kläger erwarben im November 1995 von dem [X.]n zu 1 die im Dachgeschoss zu errichtende Wohnung Nr. 3. Der Erwerbspreis war in acht Raten nach einem Zahlungsplan zu entrichten. Die für die Raten 2 bis 8 erfor-derlichen Bautenstandsberichte waren im Auftrag des [X.]n zu 1 von dem [X.]n zu 2, dem die Leistungen nach den Leistungsphasen 6 bis 8 des § 15 [X.] übertragen worden waren, zu erstellen. Mit einem zur Vorlage bei der den Erwerbspreis finanzierenden Bank bestimmten Schreiben vom 22. Februar 1996 erklärte der [X.] zu 2 verbindlich, der verantwortliche Bauleiter des Bauvorhabens zu sein und die von der Bank genehmigten und mit Prüfvermerk versehenen Baupläne einschließlich der dazu gehörigen Baube-schreibung zu kennen. Er bestätigte, dass das Bauvorhaben nach diesen Plä-nen errichtet werden solle. Außerdem gab er an, nach Baubeginn, Rohbaufer-tigstellung und Bezug/Fertigstellung unter Beachtung der ihm überlassenen [X.] eine dem jeweiligen Bautenstand entsprechende Bestätigung ab-zugeben. Der [X.] zu 2 hat sieben Bautenstandsberichte gefertigt. Die Kläger haben die letzte Rate, die aufgrund des achten Bautenstandsberichts zu zahlen gewesen wäre, nicht bezahlt. Die tatsächliche Bauausführung entspricht nicht der im [X.] in Bezug genommenen Baugenehmigung. Außerdem weisen sowohl das Sondereigentum als auch das Gemeinschaftseigentum teils erhebliche Mängel auf. Die Kläger haben den [X.]n zu 1 mit Erfolg wegen 5 - 4 - der Mängel des Objekts auf großen Schadensersatz in Anspruch genommen. Das Urteil ist inzwischen rechtskräftig. 6 Den [X.]n zu 2 haben die Kläger als Gesamtschuldner neben dem [X.]n zu 1 auf Schadensersatz in Höhe von 166.793,57 • zuzüglich Zinsen verklagt. Sie machen geltend, der [X.] zu 2 habe in den Bautenstandsbe-richten weder auf die Mängel noch auf die nicht der Baugenehmigung entspre-chende Ausführung des Bauvorhabens hingewiesen. Seine unrichtigen Bauten-standsberichte seien Grundlage für die Auszahlung der Raten durch die [X.] gemäß dem Zahlungsplan gewesen. Wären die Bautenstands-berichte zutreffend erstellt worden, hätten die Kläger die Zahlungen nicht veran-lasst, sondern von ihrem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch gemacht. Das [X.] hat den [X.]n zu 2 verurteilt, als Gesamtschuldner mit dem [X.]n zu 1 an die Kläger zur gesamten Hand 143.842,56 • nebst Zinsen zu zahlen. Es hat dem Architektenvertrag im Hinblick auf die zu erstel-lenden Bautenstandsberichte drittschützende Wirkung zugesprochen. Das Be-rufungsgericht hat auf die Berufung des [X.]n zu 2 die gegen ihn gerichtete Klage abgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision erstreben die Kläger die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils. 7 Entscheidungsgründe: Die Revision führt zur Aufhebung des Berufungsurteils, soweit der Beru-fung des [X.]n zu 2 stattgegeben wurde, und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. 8 - 5 - Auf das Rechtsverhältnis der Parteien sind die bis 31. Dezember 2001 geltenden Rechtsvorschriften anwendbar (Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB). 9 I. 10 Das Berufungsgericht hat festgestellt, dass das von den Klägern erwor-bene Sondereigentum und insbesondere das Gemeinschaftseigentum viele, teils auch schwerwiegende Mängel aufweist und die Kläger deshalb von dem [X.]n zu 1 vollständige Rückabwicklung des [X.]s und [X.] Schadensersatz verlangen können. Es hat des Weiteren festgestellt, dass die Bauausführung von der vertraglich in Bezug genommenen Bauge-nehmigung abweicht. Einen Mangel der Werkleistung hat es daraus im Hinblick auf die von ihm angenommene nachträgliche Genehmigung durch die [X.] nicht abgeleitet. Das Berufungsgericht ist der Auffassung, den Klägern stehe gegen den [X.]n zu 2 selbst dann kein Schadensersatzanspruch zu, wenn dieser den mangelhaften Zustand des Bauvorhabens hätte erkennen können und müssen und mithin die von ihm dem [X.]n zu 1 erteilten und von diesem mit [X.] des [X.]n zu 2 an die finanzierenden Kreditinstitute weitergeleiteten Bautenstandsberichte falsch gewesen seien. Selbst wenn man einem —schlich-tenfi Architektenvertrag potentiell drittschützende Wirkung zusprechen wollte, fehle es für einen Schadensersatzanspruch der Kläger im konkreten Fall an zwei zentralen Voraussetzungen. Es sei nicht erkennbar, dass der [X.] zu 1 ein besonderes Interesse gehabt habe, die Kläger in den Schutzbereich des [X.] einzubeziehen. Außerdem fehle es an dem erforderlichen Schutzbedürfnis, da die Kläger gegen den [X.]n zu 1 einen inhaltsgleichen vertraglichen Anspruch hätten. 11 - 6 - Für einen Schadensersatzanspruch nach § 826 BGB fehle es in Bezug auf die Kläger an einer Schädigungsabsicht des [X.]n zu 2. Dieser habe allenfalls die Banken, für die die Bautenstandsberichte bestimmt gewesen [X.], schädigen wollen; ein Schaden der Kläger sei allenfalls ein Reflex. 12 II. Das hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. 13 Die Begründung, mit der das Berufungsgericht den Klägern einen Scha-densersatzanspruch auf der Grundlage eines Vertrags mit Schutzwirkung für Dritte abgesprochen hat, ist nicht tragfähig. 14 1. Die Kläger waren in den Schutzbereich des zwischen den [X.]n geschlossenen [X.] einbezogen. 15 a) Der [X.] zu 2 war von dem [X.]n zu 1 mit der Erstellung der Bautenstandsberichte beauftragt. Er gab die Bautenstandsberichte nicht nur gegenüber dem [X.]n zu 1 ab, sondern bescheinigte den [X.] auf einem von ihm und dem Darlehensnehmer zu unterzeichnenden "Auszahlungsauftrag für ein Grundschulddarlehen". Ihm war dementsprechend bekannt, dass seine Bautenstandsberichte vor allem im Verhältnis zu [X.], nämlich zu der finanzierenden Bank und zu den die jeweiligen [X.] als Darlehensnehmer erteilenden Klägern, von Bedeutung waren. Die Klä-ger sind damit unmittelbar mit den von dem [X.]n zu 2 zu erbringenden Leistungen in Berührung gekommen. 16 b) Eines besonderen Interesses des [X.]n zu 1, die Kläger in den Schutzbereich des [X.] einzubeziehen, bedurfte es nicht. Der 17 - 7 - [X.] zu 2 war als bauleitender Architekt tätig und hat sich als solcher der finanzierenden Bank gegenüber ausgewiesen. Seinen Bautenstandsberichten kam daher eine besondere Beweiskraft zu. Sie waren in hohem Maße geeignet, Vertrauen in die Richtigkeit der ausgewiesenen Bautenstände zu erwecken. Bei dieser Sachlage steht die zu vermutende Gegenläufigkeit der Interessen des [X.]n zu 1 und der Kläger deren Einbeziehung in den Schutzbereich des [X.] nicht entgegen (vgl. [X.], Urteil vom 13. Mai 2004 - [X.], [X.] NJW-RR 2004, 1356; Urteil vom 7. Februar 2002 - [X.], [X.], 814 = NZBau 2002, 229 = [X.] 2002, 485; Urteil vom 2. April 1998 - [X.], [X.] 138, 257, 261; Urteil vom 10. November 1994 - [X.], [X.] 127, 378, 380). 2. Ein Schadensersatzanspruch der Kläger scheitert auch nicht daran, dass ihnen - wie das Berufungsgericht annimmt - ein gleichgerichteter Scha-densersatzanspruch gegen den [X.]n zu 1 zusteht. Der von den Parteien vereinbarte Zahlungsplan orientiert sich an der [X.]. Die Bautenstandsberichte 2 bis 8 dienten dem Zweck, dem [X.]n zu 1 nur Zahlungen zukommen zu lassen, die dem Wert des vertragsgemäß zu erstellenden Bauvorhabens entsprachen und damit der Absicherung der Kläger im Hinblick auf eine eventuell unzureichende Leistungserbringung durch den [X.]n zu 1. In einem solchen Fall, in dem die Tätigkeit des Architekten [X.] dazu dient, die Kläger vor Überzahlung und damit letzten Endes vor einem Verlust dieser Zahlung bei Zahlungsunfähigkeit ihres Vertragspartners zu schützen, entfällt ihre Schutzwürdigkeit nicht deshalb, weil sie Schadensersatz-ansprüche gegen den [X.]n zu 1 besitzen (vgl. [X.], Urteil vom 13. Mai 2004 - [X.], aaO; Urteil vom 10. März 2005 - [X.] ZR 220/03, [X.], 1052, 1054 = NZBau 2005, 397 = [X.] 2005, 460). 18 - 8 - 3. Ein Schadensersatzanspruch kann den Klägern auch nicht deshalb abgesprochen werden, weil - so die Ausführungen des Berufungsgerichts zu § 826 BGB - nicht ihnen, sondern nur der finanzierenden Bank ein Schaden entstanden sei. Der Schaden ist den Klägern entstanden, weil sie die Bank zur Auszahlung der jeweiligen Raten veranlasst haben und zur Zurückzahlung die-ser Beträge aufgrund des mit der [X.] sind. 19 III. Das Berufungsgericht wird nach Zurückverweisung der Sache zu prüfen haben, ob und inwieweit die jeweiligen Bautenstandsberichte fehlerhaft waren und diese Fehlerhaftigkeit für die Auszahlung der Beträge nach dem [X.] kausal geworden ist. Dabei wird zu berücksichtigen sein, dass die Bauten-standsberichte bereits dann objektiv fehlerhaft gewesen sein dürften, wenn nicht auf eine von der Baugenehmigung und der vertraglich vereinbarten Aus-führung abweichende Bauausführung hingewiesen wurde. Denn der [X.] zu 2 hat gegenüber der Bank bestätigt, dass das Bauvorhaben nach den von 20 - 9 - dieser genehmigten und mit Prüfvermerk versehenen Bauplänen errichtet wer-den sollte. Auf die Frage, ob die geänderte Bauausführung zu einem späteren Zeitpunkt baurechtlich genehmigt wurde, kommt es in diesem Zusammenhang nicht an. Dressler Kuffer [X.]

[X.] [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 27.06.2003 - 3 O 17/01 - OLG [X.], Entscheidung vom 01.02.2007 - 7 U 86/03 -