Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 10.06.2005, Az. V ZR 235/04

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/04 Verkündet am: 10. Juni 2005 W i l m s, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja

[X.]G § 27 Abs. 2 Nr. 5

Der bestandskräftige Beschluß der Wohnungseigentümer, einzelne Mitglieder der [X.] allgemein zur Geltendmachung von Forderungen der [X.] zu ermächtigen, ist wirksam.

[X.] § 273 Abs. 1

Der nachhaltige Zahlungsrückstand des Mitglieds einer nicht rechtsfähigen Gemein-schaft berechtigt deren Mitglieder zur Verhängung einer Versorgungssperre.

[X.], Urt. v. 10. Juni 2005 - [X.]/04 - LG Berlin

AG Schöneberg

- - 2 Der V. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 10. Juni 2005 durch den Vizepräsidenten des [X.] Dr. [X.], [X.] [X.], [X.], die Richterin [X.] und [X.] Czub für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil der Zivilkammer 52 des [X.] vom 9. August 2004 wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen.

Von Rechts wegen Tatbestand: Den Parteien steht jeweils ein Erbbaurecht an Grundstücken des Bau-abschnitts 772 der "Gartenstadt [X.]" in [X.]

zu. Die Grundstücke sind mit Einfamilienhäusern bebaut. Diese verfügen über keine eigenen Anlagen zur Wärmeerzeugung, sondern werden gemeinschaftlich mit Heizwärme und war-mem Wasser versorgt. Ebenso erfolgt die Abfallentsorgung gemeinschaftlich. Die Spielplätze und Erschließungswege des Baugebiets sind auf Grundstücken angelegt, an denen den Berechtigten der Wohngrundstücke gemeinschaftliche Erbbaurechte nach Bruchteilen zustehen. Zur Verwaltung der gemeinschaftli-chen Versorgung und der gemeinschaftlichen Einrichtungen haben die Erb-- - 3 bauberechtigten eine "[X.]sordnung" vereinbart und auf der Grundla-ge einer "[X.]" einen Verwalter bestellt. Die Versorgung der Häuser mit Wärme erfolgt durch die [X.]Fernwärme GmbH ([X.] ). Jeder Erbbauberechtigte steht in einem [X.] zu [X.], aufgrund dessen S.

an sogenannten Übergabestationen Wärme in [X.] einspeist, an die jeweils bis zu 20 Häuser angeschlossen sind. Die [X.] führen durch [X.] der an-geschlossenen Häuser. Dort zweigen [X.] ab, über die das jeweilige Haus versorgt wird. [X.]rechnet die Kosten der Wärmelieferungen ge-genüber dem Verwalter auf der Grundlage von Meßeinrichtungen in den Über-gabestationen ab. Der Verwalter verteilt die Kosten gegenüber den Erbbaube-rechtigten auf der Grundlage der Ablesung von [X.], die sich an den [X.] befinden. Nach der "[X.]" haben die Erbbauberechtigten in Gestalt von "Hausgeld" Vorschüsse auf die Verwaltungskosten zu zahlen. Aus diesen begleicht der Verwalter [X.] die Kosten der Wärmelieferungen von [X.]

. Soweit die Vorschüsse nicht ausreichen, den Aufwand zu decken, hat der Verwalter [X.]. Am 18. Oktober 1995 beschlossen die Erbbauberechtigten der [X.] 771 bis 774 mehrheitlich, "zur Vereinfachung der Prozeßführung und der Durchsetzung evtl. Zwangsverfahren gegen säumige Wohnungseigentümer ... (jeweils zwei oder drei namentlich benannte Erbbauberechtigte der [X.]) in den Status der [X.] zu versetzen". Dies sind für den Bauabschnitt 772 die Kläger. Die Beklagten sind mit den an den Verwalter zu leistenden Zahlungen seit Jahren im Rückstand. Zu Beginn des Jahres 2003 betrug ihr Rückstand - - 4 16.534,06 •. Die Vollstreckung der titulierten Rückstände gegen sie bietet [X.] auf Erfolg. Im Hinblick auf den Zahlungsrückstand der Beklagten beschlossen die Erbbauberechtigten des Bauabschnitts 772 in der "[X.]" vom 5. März 2003, die Versorgung des Hauses der Beklagten mit Heizwärme durch Trennung der Stichleitung von der Ringlei-tung im [X.] des Hauses der Beklagten zu unterbrechen, bis ihre "[X.] getilgt bzw. nachhaltig und regelmäßig abgezahlt" würde. Den mit der Trennung beauftragten Mitarbeitern eines [X.] verweigern die Beklagten den Zutritt. Die Kläger haben beantragt, die Beklagten zu verurteilen, die Unterbre-chung der Stichleitung und nach näherer Maßgabe das Betreten ihres Hauses durch die Mitarbeiter eines [X.] zu diesem Zweck zu dulden. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung der Beklagten ist ohne Erfolg geblieben. Mit der von dem [X.] zugelassenen Revision erstreben die Beklagten die Abweisung der Klage. Entscheidungsgründe: [X.] Das Berufungsgericht bejaht die geltend gemachten Ansprüche. Es meint, die Beklagten seien aufgrund der "Verwaltungs- und Betreuungsord-nung" den übrigen Erbbauberechtigten der "Gartenstadt" gegenüber verpflich-tet, die von dem Verwalter in Rechnung gestellten rückständigen und laufen-den Zahlungen zu begleichen. Da sie diese Pflicht nachhaltig verletzten, über-steige das Interesse der anderen Erbbauberechtigten, ein Anwachsen des Rückstands zu verhindern, das zu berücksichtigende Interesse der Beklagten - - 5 an der ungestörten Nutzung ihres Hauses. In entsprechender Anwendung von § 242 [X.] seien die Beklagten daher verpflichtet, die Unterbrechung der [X.] mit Heizwärme hinzunehmen und hierzu den [X.] zu gewähren. Diese Ansprüche könnten die Kläger gegenüber den Beklagten durchsetzen. Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung im wesentlichen stand. I[X.] 1. Ohne Erfolg wendet sich die Revision gegen das [X.]. Es folgt aus dem Beschluß der Erbbauberechtigten vom 18. Oktober 1995, durch den die Kläger ermächtigt worden sind, Ansprüche gerichtlich und außergerichtlich in [X.] der Erbbauberechtigten geltend zu machen. Dieser Beschluß ist nach den Regeln des Wohnungsei-gentumsrechts, das die "[X.]sordnung" für anwendbar erklärt, wirk-sam. Er verstößt weder gegen § 27 Abs. 3 [X.]G, noch handelt es sich um ei-nen vereinbarungsabändernden Beschluß, der nach der Rechtsprechung des Senats ([X.] 145, 15, 162 ff.) wegen fehlender Beschlußkompetenz nichtig wäre. Zwar ist nach § 13 Abs. 2 Nr. 5 der "[X.]sordnung" der Verwal-ter berechtigt, im Namen aller Erbbauberechtigten mit Wirkung für und gegen sie Ansprüche gerichtlich und außergerichtlich in [X.] geltend zu machen. Das Recht steht jedoch unter dem Beschlußvorbehalt der [X.]. Die Erbbauberechtigten sind also sowohl in ihrer Entscheidung, ob und in welcher Höhe sie Ansprüche geltend machen wollen, als auch in ihrer Ent-scheidung, wen sie zur Geltendmachung ermächtigen wollen, frei. Sie können mithin auch durch [X.] einen Dritten, insbesondere einzelne - - 6 Erbbauberechtigte zur Geltendmachung von Ansprüchen ermächtigen (Stau-dinger/Bub, [X.], 12. Aufl., § 27 [X.]G Rdn. 28, 34). Ob ein solcher Beschluß ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, kann hier offen bleiben, weil der Beschluß nicht angefochten wurde, sondern bestandskräftig geworden ist. 2. Die Beklagten sind verpflichtet, die Unterbrechung ihres Hauses mit Heizwärme zu dulden und hierzu den Mitarbeitern des von dem Verwalter be-auftragten [X.] Eintritt in den [X.] ihres Hauses zu gewähren. a) Jeder Erbbauberechtigte der Gartenstadt schuldet den übrigen Be-rechtigten, die Zahlungen an den Verwalter zu leisten, die zur Deckung des laufenden Aufwands und etwaiger Rückstände beschlossen worden sind. So-weit die [X.] Energie an die Erbbauberechtigten liefert und die [X.] hierfür von den Erbbauberechtigten als Gesamtschuldnern zu erbrin-gen ist, bedeutet die Leistung der [X.]im Verhältnis der [X.] untereinander wirtschaftlich eine Leistung der [X.] an den [X.] (vgl. zur Wohnungseigentümergemeinschaft [X.], [X.] 2004, 109, 112). Kommt ein Mitglied der [X.] seinen Pflichten nicht nach, sind die üb-rigen Mitglieder der [X.] grundsätzlich berechtigt, den Säumigen von dem weiteren Leistungsbezug auszuschließen (vgl. [X.] NJW-RR 1991, 1118; BayObLG [X.] 1992, 347; NJW-RR 2004, 1382; [X.] [X.] 1994, 269, 272; KG NJW-RR 2001, 456, 457; [X.] 2002, 182, 183; [X.], [X.] 1997, 565; [X.], 534, 535; [X.]/Bub, [X.], 12. Aufl., § 28 [X.]G Rdn. 148; [X.] in [X.]/[X.], [X.], Teil 19, Rdn. 352 ff., 375; Armbrüster, [X.] 1999, 14, 15; Suil-mann, [X.] 2001, 476, 477). Grundlage dieses Rechts ist § 273 [X.] ([X.], aaO, [X.]). Die Konnexität der zurückgehaltenen Leistung mit der Verpflich-tung, zu deren Durchsetzung das Zurückbehaltungsrecht ausgeübt wird, folgt - - 7 aus der für alle Mitglieder der [X.] bestehenden Berechtigung zur Teilhabe an den gemeinschaftlichen Leistungen und der damit [X.] Pflicht zur Erfüllung der jedem Mitglied der [X.] gegenüber allen anderen Mitgliedern bestehenden Verpflichtungen ([X.], aaO, [X.]). Das wird im Urteil des [X.], 301, 302 und von [X.], aaO, Rdn. 378 verkannt. b) Die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechtes ist ein Druck- und Si-cherungsmittel der [X.]. Es geht über die durch die "[X.]s-ordnung" und die "[X.]" dem Verwalter einge-räumten Befugnisse zur Anforderung laufender und rückständiger Zahlungen hinaus und bedarf daher eines Beschlusses der Mitglieder der [X.] (vgl. [X.] NJW-RR 1991, 118; Armbrüster, [X.] 1999, 14, 17; Kümmel/v. Seldeneck, [X.] 2002, 1045). Die Bedeutung der Belieferung mit Heizwärme für die Bewohnbarkeit der an die gemeinschaftliche Versorgung angeschlossenen Häuser und die Pflicht der Mitglieder der [X.] untereinander zur Rücksichtnahme läßt einen Beschluß, die Versorgung mit Heizwärme zu [X.], nur bei einem erheblichen Rückstand des betroffenen Mitglieds [X.] sein. Als erheblich ist insoweit ein Rückstand mit mehr als sechs Mo-natsbeträgen des "[X.]" anzusehen (vgl. [X.]/Bub, aaO, § 28 [X.]G Rdn. 147; Armbrüster, [X.] 1999, 14, 16, Kümmel/v. Seldeneck, [X.] 2002, 1045, 1046). Die Voraussetzung ist hier erfüllt. Des weiteren muß dem Vollzug der Sperre eine Androhung vorausgehen ([X.], aaO, [X.]), sofern um den Vollzug nicht - wie hier - prozessiert wird. c) Die technischen Gegebenheiten ermöglichen die Unterbrechung der Versorgung des Hauses der Beklagten nur in dessen [X.]. Gemäß § 10 der "[X.]" ist der Verwalter zur Wahrnehmung - - 8 seiner Aufgaben berechtigt, das Haus der Beklagten zu betreten und sich [X.] Dritter als Erfüllungsgehilfen zu bedienen. Um diese handelt es sich bei den Mitarbeitern des Unternehmens, das die Sperrung vornehmen soll. Dies würde entgegen der Meinung der Revision nicht durch eine Be-rechtigung von [X.] ausgeschlossen, die Versorgung des Hauses der Beklagten mit Heizwärme zu unterbinden. Das Bestehen derselben Berechti-gung eines weiteren Berechtigten beschränkt die Befugnisse eines anderen Berechtigten nicht. Darüber hinaus übersieht die Revision, daß [X.]die Versorgung des Hauses der Beklagten nicht unterbrechen darf, solange ihre Ansprüche von der [X.] der Erbbauberechtigten erfüllt werden. [X.]

Krüger
Klein

Stresemann

Czub