Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 09.02.2004, Az. II ZR 218/01

[X.] D[X.]S VOLK[X.]SURT[X.]ILII [X.]01Verkündet am:9. Februar 2004BoppelJustizamtsinspektorals Urkundsbeamterder Geschäftsstellein dem [X.]:ja[X.]Z:nein[X.]R: jaBGB § 675 Abs. 1; [X.] § 27 Abs. 2, Abs. 3a)Sind in einem städtebaulichen Areal ([X.]) gemeinschaftliche [X.] und Infrastruktureinrichtungen vorhanden, welche teilweise grund-stücksübergreifend, teilweise nur auf einzelnen privaten Grundstücken er-richtet sind, können auch Wohnungseigentümergemeinschaften, vertretendurch die jeweiligen Verwalter, einen Dritten langfristig mit der Unterhaltungund Instandsetzung der Anlagen sowie der Umlage der Aufwendungen be-auftragen, ohne daß § 27 [X.] dem entgegensteht.b)Ist in einem solchen Vertrag festgelegt, daß Gewährleistungsansprüche [X.] - im Gegensatz zu üblichen Instandsetzungsarbeiten - vom je-weiligen Auftraggeber der Bauleistung geltend zu machen sind, kommt diese[X.]inschränkung nicht mehr in Betracht, wenn über 25 Jahre seit der [X.] Bauarbeiten wegen des Ablaufs der Verjährungsfristen solche Ansprüchenicht mehr durchsetzbar sind.[X.], Urteil vom 9. Februar 2004 - II [X.]01 -OLG [X.] LG [X.] I- 2 -Der I[X.] Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] vom 6. Oktober 2003 durch [X.] Dr. Goette, [X.],Dr. Graf, [X.] und [X.] Recht erkannt:Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des [X.] des[X.]s [X.] vom 22. Mai 2001 aufgehoben.Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und [X.]ntscheidung,auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an den7. Zivilsenat des Berufungsgerichts zurückverwiesen.Von Rechts [X.]:In der klagenden Gesellschaft (im folgenden: Klägerin) haben sich eineReihe von Grundstückseigentümern und [X.] (im folgenden: [X.]) in [X.]. Die Klägerin verfolgt den Zweck, bestimmte übergeordneteAufgaben und Tätigkeiten wahrzunehmen, die sich auf den Betrieb gemein-schaftlicher [X.]inrichtungen des [X.] beziehen. Zu diesen Aufgaben gehört auch,notwendige [X.]rhaltungsmaßnahmen und [X.]rneuerungen dieser [X.]inrichtungen zuveranlassen; denn zahlreiche [X.]inrichtungen und Anlagen des ehemaligen [X.] -überschreiten die Grenzen der einzelnen Grundstücke. Da nach den [X.] des [X.] eine ordnungsgemäße Unter-haltung der Anlagen nur durch eine übergeordnete Verwaltung [X.], schlossen nahezu alle [X.]igentümer und [X.]igentümergemeinschaften bzw.[X.]rbbauberechtigten der zum [X.] gehörenden Grundstücke unter dem22. Dezember 1975 einen mit "Vereinbarungen über gemeinschaftliche Versor-gungsanlagen und [X.]inrichtungen im [X.]" überschriebenenVertrag, der Regelungen über die Nutzung und Unterhaltung der genanntengrundstücksübergreifenden [X.]inrichtungen enthält. Zu der in den [X.] vorgesehenen Bestellung und [X.]intragung von [X.] und Grunddienst-barkeiten durch die jeweiligen [X.]igentümer kam es in der Folgezeit aus grund-buchrechtlichen Gründen nicht.Beklagt sind die durch ihren Verwalter vertretenen Wohnungseigentümerder Wohnungseigentümergemeinschaft "H." (imfolgenden: Beklagte), deren Gebäude auf dem Gelände des [X.] liegen. [X.] waren unter der Bezeichnung "[X.]" von der [X.] (im folgenden: [X.]) errichtet und mit Teilungserklärung vom21. Mai 1974 gem. § 8 [X.] in Wohnungseigentum bzw. [X.] worden. Der Teilungserklärung ist jeweils eine Gemeinschaftsordnung(GO) beigefügt, in der es unter Nr. 6 der Allgemeinen Bestimmungen u.a. [X.] ist Teil des [X.] – Aufgrund des-sen wurde eine Reihe von Baumaßnahmen durchgeführt und [X.]inrichtungenund Anlagen geschaffen, die eine enge und in manchen Bereichen unauflösli-che Verbindung mit den übrigen Grundstücken bzw. deren [X.]igentümern [X.] zentrale Verwaltungsstelle im [X.] bedingen. –Zur Sicherstellung der behördlichen Auflagen und eines ordnungsgemäßengemeinschaftlichen Betriebes und Unterhalts werden im Grundbuch entspre-chende Rechte bzw. Belastungen eingetragen, in denen auch die Kostenrege-lung enthalten ist."- 4 -Ferner wurde in einem ebenfalls der Teilungserklärung beigefügten "[X.]" die [X.] für die Dauer von fünf Jahren mit der Verwaltung [X.] beauftragt und ihr zugleich Vollmacht erteilt zur Vertretung der [X.] beim Abschluß von Verträgen und zur Vornahme [X.] im Rahmen der dem Verwalter nach dem [X.] und der [X.] Aufgaben. Insoweit ist in § 10 GO bestimmt:"In [X.]rweiterung der ihm nach dem Gesetz übertragenen Aufgaben hat der [X.] folgende Befugnisse:ba) mit Wirkung für die [X.](igentümer) im Rahmen seiner ihm nach dem [X.]und dieser GO obliegenden Verwaltungsaufgaben Verträge abzuschließen undsonstige Rechtsgeschäfte vorzunehmen –[X.]) die [X.] gegenüber der zentralen Verwaltungsstelle des [X.] zu vertreten undauch in diesem Zusammenhang Dienstleistungs-, Lieferungs- und [X.] abzuschließen bzw. in Verträge, die von dieser Stelle abge-schlossen werden, einzutreten;"Gestützt auf diese Vollmacht schloß die [X.] als Vertreterin der [X.]gemeinschaft mit der Klägerin am 22. September 1976 einensog. "[X.]". Inhaltsgleiche Verträge kamen zur gleichen Zeit auchmit anderen [X.]igentümern oder Wohnungseigentümergemeinschaften des [X.]und der Klägerin zustande. In diesem Vertrag werden der Klägerin die [X.] Wartung, der Betrieb sowie die [X.]rneuerung von gemeinsamen Anlagenund Anlagenteilen, die sich auf dem Grundstück des jeweiligen Vertragspart-ners befinden, übertragen. Die durch diese Tätigkeit entstehenden Kosten ausdiesem und allen anderen "Individualverträgen" hat die Klägerin, die nicht [X.] arbeiten darf, nach den Vertragsbedingungen zu einer Auftragssummezusammenzufassen. Die jeweils von den Vertragspartnern zu tragenden [X.] ergeben sich aus den [X.]inzelbestimmungen der "[X.] u.a. folgende Regelungen [X.] -§ 1 Abs. 3:"Der Auftrag versteht sich nicht auf Baumängeln und Folgeschäden. Deren Be-hebung verbleibt im Bereich der Bauträger bzw. der jeweiligen [X.]. ..."§ 1 Abs. 4:"Der Auftrag versteht sich weiterhin auf alle gemeinsamen Anlagen und [X.]in-richtungen im [X.] zugunsten sämtlicher Dorfbewohner wie z.B. die [X.] und gemeinsamen Außenanlagen, die öffentliche Fußgängerebene ..."§ 2"Der Auftragsumfang umfaßt die nachfolgenden Leistungen:1.Die regelmäßige Wartung und Pflege und Kontrolle aller Anlagen und [X.]teile gemäß § 1.2.–3.Die Reparatur und Wiederinstandsetzung beschädigter oder zerstörter [X.] oder Anlagenteile ..."Anders als in den zurückliegenden Jahren weigerte sich die Beklagte [X.] 1999, die durch die Klägerin festgelegten monatlichen Vorauszahlungenfür die Sanierungs- und Unterhaltungskosten der gemeinschaftlichen [X.]inrich-tungen des [X.] zu entrichten. Sie hält sich nicht für zahlungspflichtig, weil [X.] an den "[X.]" gebunden sei und die Klägerin nach den Vor-schriften des Wohnungseigentumsgesetzes für die Instandhaltung und Instand-setzung des gemeinschaftlichen [X.]igentums der Wohnungseigentümer unzu-ständig sei. Ferner wendet sie sich gegen die Höhe der ihr abgeforderten Vor-auszahlungen.Die Klägerin, die die ausstehenden Zahlungen für die Monate August [X.] 1999 (insgesamt 133.632,94 DM) geltend macht, blieb vor [X.] und dem [X.] erfolglos. Mit ihrer Revision verfolgt [X.] Klagebegehren [X.] 6 -[X.]ntscheidungsgründe:Die Revision der Klägerin führt zur Aufhebung des Berufungsurteils undzur Zurückverweisung, wobei der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1S. 2 ZPO Gebrauch macht.[X.] Das Berufungsgericht ist der Auffassung, die Beklagte sei schon we-gen § 10 Abs. 2 [X.] weder an die Vereinbarung vom 22. Dezember 1975noch an den [X.] vom 22. September 1976 gebunden, weil dieheutigen [X.]igentümer der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft bei [X.] der "Individualvereinbarung" nicht zum Kreis der (ursprünglichen)[X.]igentümer gehört hätten und keine der Vereinbarungen im Grundbuch einge-tragen worden sei. Der Verwaltung durch die Klägerin - das gelte vor allem fürdie Sanierung der im gemeinschaftlichen [X.]igentum der [X.] stehendengrenzüberschreitenden Anlagen - stünden außerdem die zwingenden Vor-schriften der § 21 Abs. 1 und § 27 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 3 [X.] entgegen.Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Prüfung nicht stand.I[X.] 1. Aus der [X.]igentümervereinbarung vom 22. Dezember 1975 kann [X.] allerdings für sich nichts herleiten, weil sie an ihr nicht als [X.] beteiligt ist.2. Die [X.] konnte jedoch aufgrund der ihr erteilten Verwaltervollmachtals Vertreterin der Wohnungseigentümer den "[X.]" wirksam mitder Klägerin schließen. § 27 [X.] begrenzt die [X.] nur hinsicht-lich der gesetzlichen Aufgaben des Verwalters; durch Vereinbarung der [X.] ([X.]/Pick/[X.], [X.] 9. Aufl. § 27 Rdn. 192) wie- 7 -durch Regelungen schon in der Teilungsordnung ([X.], [X.] 1986,45 f.; [X.], MittRhNotK 1980, 111; s. ferner [X.]Z 88, 302, 304 [X.] die Befugnisse erweitert werden. Letzteres ist in § 10 der Gemein-schaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft [X.]. Die [X.] hat sich im Rahmen ihrer Vertretungsmachtgehalten, als sie den "[X.]" geschlossen hat. Ihre in § 10 aaO um-schriebene, das Ziel von Nr. 6 der [X.] konkretisie-rende Aufgabe war es, die Wohnungseigentümer gegenüber der zentralenVerwaltungsstelle des [X.] zu vertreten und in diesem Zusammenhang die [X.] Dienstleistungs-, Lieferungs- und Verwaltungsverträge zu schlie-ßen. Zumindest diejenigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft,die bei Vertragsschluß am 22. September 1976 bereits Wohnungseigentümerwaren, sind danach aufgrund des "[X.]es" verpflichtet, die anteili-gen Kosten für Betrieb, Unterhaltung, [X.]rneuerung und Verwaltung der [X.] grenzüberschreitenden Anlagen und [X.]inrichtungen zu [X.] ist demgegenüber, ob etwaige Sondernachfolger,die erst nach Abschluß des genannten [X.] oder auf dem Wege der Zwangsversteigerung erlangt haben,dieselbe Verpflichtung trifft.Anders als die Klägerin meint, ist dieser Personenkreis nicht automatischan den "[X.]" gebunden. Aus der Teilungserklärung samt Anhän-gen konnten diese hinzugetretenen Wohnungseigentümer nicht ersehen, [X.] Verpflichtungen in der Vergangenheit eingegangen worden waren und [X.] Belastungen damit auf sie zukamen (vgl. [X.]Z 88, 302, 306). Das [X.] einer über den gesetzlichen Rahmen hinausgehenden Verwaltervollmachtund die Regelung Nr. 6 der [X.] mußte bei ihnen- 8 -eher die Vorstellung wecken, daß etwa eingegangene Verpflichtungen als Bela-stungen im Grundbuch eingetragen waren.[X.]ine Bindung dieser Sondernachfolger an die Regelungen des "[X.]" kommt jedoch dann in Betracht, wenn sie die entsprechendenVerpflichtungen beim [X.]rwerb ausdrücklich oder in der Folgezeit durch konklu-dentes Verhalten übernommen haben. Im Zusammenhang mit dem zuletzt ge-nannten Umstand ist zu würdigen, daß die Wohnungseigentümer rund 23 [X.] die von der Klägerin geforderten Zahlungen erbracht haben und- nach dem bisherigen Sachvortrag - nicht ersichtlich ist, daß der jeweilige [X.] eigenmächtig und ohne hierzu von der informierten [X.] mit den dafür erforderlichen Mitteln versehen worden zu sein,gehandelt hat.II[X.] 1. Der Rechtsstreit bedarf der Zurückverweisung an das [X.], damit dieses die fehlenden Feststellungen dazu treffen kann, welcheWohnungseigentümer von Anfang an an den "[X.]" gebunden [X.] und ob bzw. welche Sondernachfolger ausdrücklich oder durch [X.] Verhalten die Verpflichtungen aus diesem Vertrag übernommen [X.] Die Zurückverweisung gibt dem Berufungsgericht ferner die Gelegen-heit, die bisher - von dem bislang eingenommenen Standpunkt aus folgerichtig -nicht getroffenen Feststellungen zur Höhe der von der Klägerin geltend ge-machten Forderung nachzuholen. Dies betrifft nicht nur den Verteilungsschlüs-sel, sondern ebenso die Frage, ob nach dem Vertrag ein Anspruch auf [X.] für erst künftig vorzunehmende Arbeiten besteht, sowie die Berech-tigung der von den [X.] erklärten [X.] 9 -3. Für das weitere Verfahren weist der Senat darauf hin, daß die nachdem "[X.]" bestehende Pflicht zur anteiligen Kostenübernahmeauch solche Aufwendungen betrifft, die für die Sanierung von Baumängeln [X.] anfallen. § 1 Abs. 3 des "[X.]es", den das [X.] nicht, wie geboten, beiderseits [X.] ausgelegt hat,steht dem - anders als die [X.] meinen - nicht entgegen. Die Bestimmungbeansprucht Geltung allein für die Zeit unmittelbar nach [X.]rrichtung der [X.] sind von den jeweiligen [X.] der Bauleistung geltend zu machen. Sind aber derartige Ansprüche nichtmehr durchsetzbar - nach über 25 Jahren seit der Abnahme der [X.] diese Voraussetzung schon wegen des Ablaufs der Verjährungsfristenvor - sind auch Reparaturmaßnahmen oder notwendige Sanierungsmaßnah-men Instandsetzungsarbeiten im Sinne des "[X.]es", unabhängigdavon, worauf die Schäden zurückgehen, insbesondere ob sie auf [X.] oder erst später entstanden sind.Goette[X.]GrafGehrleinStrohn