Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 02.12.2011, Az. V ZR 74/11

[X.]UNDESGERICHTSHOF

IM N[X.]MEN DES VOLKES

URTEIL
V [X.]
Verkündet am:
2. Dezember
2011
Lesniak
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.] § 13 [X.]bs. 2
Der teilende Eigentümer
kann sich in der Teilungserklärung ermächtigen lassen, bei Verkauf der Wohnungseigentumseinheiten dem jeweiligen Erwerber das Sondernut-zungsrecht an bestimmten Flächen einzuräumen und dessen Inhalt näher zu be-stimmen.
[X.], Urteil vom 2. Dezember 2011 -
V [X.] -
LG [X.]

[X.]G Siegburg

-
2 -

Der V. Zivilsenat des [X.] hat am 2.
Dezember
2011 durch [X.]
Dr.
Krüger, die Richter
Dr. [X.] und Prof.
Dr.
[X.]t-Räntsch und die Richterinnen Dr.
[X.] und Weinland

für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil der 29. Zivilkammer des [X.] vom 10. März 2011 wird auf Kosten des Klägers zu-rückgewiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Teilungserklärung der teilenden Eigentümerin enthält verschiedene Rege-lungen über die [X.]usgestaltung und Zuweisung von Sondernutzungsrechten. Die Eigentümerin wollte sich die Möglichkeit erhalten, über die Verwendung und Zuteilung der [X.]ußenstellplätze je nach [X.]edarf und Interesse zu entscheiden.
Daher behielt sie sich vor, "durch Nachtragsurkunde dem jeweiligen Ei-gentümer einer Sondereigentumseinheit das Sondernutzungsrecht an den [X.]u-"
[X.]is dahin waren die [X.] -
mit [X.]usnahme der teilenden Eigentümerin
-
von Gebrauch und Nutzen dieser [X.] ausgeschlossen. Die teilende Eigentümerin war nach einer [X.]nla-ge zur Teilungserklärung zudem ermächtigt und bevollmächtigt, die [X.]usgestal-tung der noch nicht verkauften Einheiten
sowie auch die Teilungserklärung zu ändern.
1
2
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3 -

Der [X.]eklagte erwarb 2009 seine Eigentumswohnung von der teilenden Eigentümerin, die dabei von der Ermächtigung Gebrauch machte und Son-dernutzungsrechte für drei Flächen zuwies, für die Fläche [X.] als Stellplatz, die Fläche [X.] als Garten und Terrasse nach genauer Maßgabe der Gestaltung und [X.]bgrenzung und für die Fläche C als Terrasse mit Pflanzkübeln.
Die Fläche [X.] nutzt der [X.]eklagte als Stellplatz, die Fläche [X.] nach [X.] als Terrasse. Das hält der Kläger -
jedenfalls hinsichtlich der Fläche [X.]
-
für rechtswidrig und verlangt [X.]eseitigung der Terrassenanlage und [X.] in den vorigen Zustand.
In den Tatsacheninstanzen ist seine Klage ohne Erfolg geblieben. Mit der zugelassenen Revision verfolgt er seinen Klageantrag weiter. Der [X.]eklagte [X.] die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:
I.
Das [X.]erufungsgericht
steht
auf dem Standpunkt, die Nutzung des [X.]e-klagten halte sich im Rahmen des wirksam begründeten Sondernutzungsrechts. Die in der Teilungserklärung enthaltene Vollmacht sei wirksam. Nach dem kla-ren Wortlaut erfasse sie Änderungen
"ohne jede Einschränkung"
und sei daher hinreichend bestimmt. Einer Mitwirkung sämtlicher Wohnungseigentümer habe es nicht bedurft, weil diese aufgrund der im Grundbuch eingetragenen [X.] von der Mitwirkung bei der Einräumung und Veränderung von Sondernutzungsrechten bereits ausgeschlossen gewesen seien. Da sich die Gestaltung des [X.]eklagten innerhalb des von der geänderten Teilungserklärung 3
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vorgegebenen Rahmens halte, sei auch eine
Zustimmung unter dem [X.]lickwin-kel einer baulichen Veränderung entbehrlich gewesen.

II.
Die Revision ist unbegründet. Das [X.]erufungsgericht
hat jedenfalls im Er-gebnis zu Recht [X.]nsprüche des Klägers nach §
1004
[X.]G[X.] i.V.m. §
15 [X.]bs.
3 [X.] verneint.

1. Die Terrasse mit der vorgenommenen Gestaltung hält sich innerhalb des von der geänderten Teilungserklärung gesteckten Rahmens. Zwar bedür-fen bauliche Veränderungen nach §
22 [X.]bs.
1 [X.] grundsätzlich der Zustim-mung aller Wohnungseigentümer. Eine solche Zustimmung ist jedoch bereits in der Zuweisung des Sondernutzungsrechts enthalten, soweit bauliche Verände-rungen
Eingang in die [X.]eschreibung des Sondernutzungsrechts gefunden ha-ben oder wenn sie nach dem Inhalt des jeweiligen Sondernutzungsrechts übli-cherweise vorgenommen werden und der [X.] dadurch kein anderes Gepräge verleihen (ähnlich
Palandt/[X.]assenge, [X.]G[X.], 70.
[X.]ufl., §
13 [X.] Rn.
18 [X.]; vgl. auch [X.] in [X.]ärmann, [X.], 11.
[X.]uflage, §
22 Rn.
20). Gemessen daran
war vorliegend eine gesonderte Zustimmung nach §
22 [X.]bs.
1 [X.] entbehrlich.
a)
Die Gestaltung und Nutzung der dem Sondereigentum des [X.]eklagten zur Sondernutzung zugewiesenen Flächen ist schon aufgrund der ursprüngli-chen Fassung der Teilungserklärung,
die durch die Änderung der Teilungser-klärung lediglich konkretisiert worden ist, nicht zu beanstanden.
aa) Sondernutzungsrechte sind dadurch gekennzeichnet, dass einem oder mehreren Wohnungseigentümern unter [X.]usschluss der übrigen (negative Komponente)
das Recht zur Nutzung von Teilen des [X.]seigentums
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zugewiesen wird (positive Komponente). Wegen des Entzugs der [X.]efugnis zum Mitgebrauch nach §
13 [X.]bs.
2 [X.] kann es nur durch Vereinbarung (§
10 [X.]bs.
2 Satz 2 [X.]) oder durch den teilenden Eigentümer nach §
8 [X.]bs. 2, §
5 [X.]bs. 4 i.V.m. §
10 [X.]bs.
2 [X.] begründet oder geändert werden
(vgl. nur [X.], [X.]eschluss vom 20.
September 2000, V Z[X.] 58/99, [X.]Z 145, 158, 163; [X.] in [X.]ärmann, aaO, §
13 Rn.
74).
Vorliegend sind die in Rede
stehenden und damals noch als [X.]ußenstell-plätze bezeichneten Flächen unter [X.]usschluss der übrigen [X.] allein der Verkäuferin als teilender Eigentümerin zugewiesen worden. Es ist allgemein anerkannt, dass eine solche Gestaltung rechtlich unbedenklich ist
(vgl. nur KG, [X.], 384, 387
[X.]; [X.]/[X.]/Elzer, [X.], 3.
[X.]ufl., §
8 Rn.
56), sofern und solange der dadurch [X.]egünstigte -
wie hier
-
Eigentü-mer einer Wohnungs-
oder Teileigentümereinheit ist (Senat, [X.]eschluss vom 3.
Juli 2008 -
V ZR 20/07, [X.], 732, 734; [X.], [X.] und ihre [X.]egründung im Wohnungseigentumsrecht, S.
276
f., 279
ff.; vgl. auch [X.] in [X.]ärmann, aaO, §
13 Rn.
88 [X.]
und
unter Hinweis darauf, dass
ein bei [X.]usscheiden des teilenden Eigentümers aus der [X.] noch bestehendes Zuweisungsrecht in die geborene [X.]usübungsbefugnis der [X.] fällt).
[X.]) [X.] war bei nächstliegender [X.]uslegung der Teilungser-klärung nicht darauf beschränkt, die Flächen Erwerbern von
Wohnungseigen-tum
zur Nutzung als [X.]ußenstellplätze zuzuweisen. Es ist dort
von der Zuwei-sung positiver Nutzungsrechte die Rede. Spätestens in Verbindung mit der in [X.]ezug genommenen [X.]nlage ergibt sich klar die [X.]efugnis zu
einer einseitigen Änderung auch des
Nutzungsinhalts. [X.]nders als bei der Umwandlung von Ge-meinschafts-
in Sondereigentum oder umgekehrt (dazu Senat, Urteil vom 4.
[X.]pril 2003 -
V [X.], NJW 2003, 2165, 2166) betrifft eine Konkretisie-rung oder Änderung der positiven Komponente eines Sondernutzungsrechts 11
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nicht den Gegenstand, sondern lediglich den Inhalt des Eigentums.
[X.]ls [X.]us-druck der Privatautonomie kann die [X.]efugnis hierzu -
wie hier
-
durch eine Er-mächtigung
in der Teilungserklärung erteilt werden ([X.]rmbrüster, [X.], 244, 247; [X.] in [X.]ärmann, aaO, §
13 Rn.
85
f. [X.]; vgl. auch [X.]ayObLG, NJW 2005, 444, 445); auf das [X.]estehen einer wirksamen Vollmacht zum [X.] im Namen sämtlicher übrigen Wohnungseigentümer kommt es dann nicht an.

cc) [X.]llerdings muss eine solche Ermächtigung -
soll sie im Wege der Grundbucheintragung nach §
10 [X.]bs.
3
[X.] verdinglicht werden
-
dem
sachen-
und grundbuchrechtlichen [X.]estimmtheitsgrundsatz genügen. Das ist hier jedoch der Fall, weil sich die [X.]bänderungsbefugnis auf
in einer weiteren [X.]nlage gekennzeichnete Flächen bezieht
und die [X.]efugnisse klar umrissen sind.

dd) Die Ermächtigung hält einer Inhaltskontrolle stand, und zwar gleich-gültig, ob man in der Teilungserklärung getroffene Regelungen an dem [X.] (§
242 [X.]G[X.]) oder -
was
zweifelhaft erscheint
-
an den für allgemeine Geschäftsbedingungen geltenden Vorschriften der §§
305
ff. [X.]G[X.] (ggf. in entsprechender [X.]nwendung) misst (zweifelnd bereits Senat,
[X.]e-schluss vom 20.
Juni 2002 -
V Z[X.] 39/01, [X.]Z
151, 164, 173
f. [X.] auch zum Streitstand; offengelassen auch in dem Senatsurteil
vom 13.
Oktober
2006 -
V
ZR 289/05, [X.], 213, 215).
(1)
[X.]ei einer an den rechtlichen Maßstäben von §
242 [X.]G[X.]
ausgerichte-ten
Inhaltskontrolle
ist
zunächst zu berücksichtigen, dass die teilende Eigentü-merin
die [X.]edürfnisse von Erwerbern nicht abschließend beurteilen kann. [X.] bei Flächen,
die vor oder hinter einer Eigentumswohnung liegen, kann sie nicht zuverlässig abschätzen, ob dem Erwerber an einem oder mehreren Stell-plätzen oder zumindest auch an einem Gartennutzungsrecht mit Terrasse
gele-13
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15
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gen ist. Dem trägt die Ermächtigung Rechnung. Demgegenüber fallen Vertrau-ensschutzgesichtspunkte der Erwerber schon deshalb nicht ins Gewicht, weil diese
von vornherein von dem Mitgebrauch der in Rede stehenden
Flächen ausgeschlossen waren und sie auch klar sehen konnten, dass eine Zuweisung nicht nur zum Zwecke des [X.]bstellens von Fahrzeugen, Fahrrädern etc. in [X.]e-tracht kam.
Die Ermächtigung ist
zeitlich nicht unbegrenzt. [X.]uch ohne ausdrückliche Regelung versteht es sich, dass
die Ermächtigung, die nur
der teilenden Eigen-tümerin zugewiesen
ist, mit der letzten Veräußerung von Wohnungseigentum an einen Erwerber endet. Zeitlich nachfolgende Konkretisierungen oder Ände-rungen des [X.] wären nicht
mehr von der Ermächtigung gedeckt.
[X.]uch mit der jeweiligen Zuweisung von Sondernutzungsrechten endet insoweit die [X.]bänderungsbefugnis der teilenden Eigentümerin.
Davon abgesehen ist im Rahmen der [X.]bwägung zu berücksichtigen, dass die Wohnungseigentümer
nicht jedwede inhaltliche [X.]usgestaltung der [X.] Eigentümerin hinnehmen müssen, so dass nicht die Gefahr besteht, dass die Rechtsposition der
Erwerber unzumutbar ausgehöhlt wird. Diese sind insoweit nach §
315 [X.]G[X.] vor einem Missbrauch der Gestaltungsmacht der
[X.] Eigentümerin
geschützt
(vgl. auch Senat, [X.]eschluss vom 8.
November 1985 -
V
ZR 113/84, NJW 1986, 845), der
eine [X.]rt Treuhänderfunktion gegen-über den (zukünftigen) Miteigentümern zukommt ([X.] in Festgabe für Weit-nauer, 1980, S.
205, 206 u. 217) und die
bei der [X.]usübung ihres Gestaltungs-ermessens
die [X.]elange der übrigen Wohnungseigentümer angemessen zu be-rücksichtigen hat ([X.], aaO, S.
306
f. [X.]).
(2) Im Ergebnis ergibt sich nichts anderes, wenn man die Ermächtigung an der Regelung des §
308 Nr.
4 [X.]G[X.] oder an der Generalklausel des §
307 [X.]G[X.] misst. Denn mit [X.]lick auf die zuerst genannte [X.]estimmung ist die Ermäch-16
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tigung den Wohnungseigentümern
unter [X.]erücksichtigung der Interessen der teilenden Wohnungseigentümerin -
wie dargelegt
-
zumutbar.
Das strahlt auch auf die im Rahmen von §
307 [X.]G[X.] vorzunehmende Gesamtabwägung aus.
ee) Die Zuteilung des Sondernutzungsrechts mit dem hier in Rede ste-henden Inhalt hält sich innerhalb des der teilenden Eigentümerin nach §
315 [X.]G[X.] zustehenden [X.]
(zu Letzterem vgl. auch Senat, [X.]e-schluss vom 8.
November 1985, aaO).
Soweit der Kläger
in tatsächlicher Hin-sicht darauf verweist, er habe mit Nichtwissen bestritten, dass die nach der [X.]auordnung für das [X.] notwendige Zahl von [X.] auch nach der vorgenommenen Änderung noch eingehalten werde, führt dies nicht zu einer anderen rechtlichen [X.]ewertung.
Denn es liegt auf der Hand, dass der Kläger
für das Vorliegen der [X.]nspruchsvoraussetzungen nach §
1004 [X.]G[X.] die
Darlegungslast trägt.
ff) Soweit die Revision geltend macht, der [X.]eklagte habe sich nicht an die gestalterischen Vorgaben des zugewiesenen Sondernutzungsrechts gehal-ten, führt das nicht zu einer zumindest teilweise rechtswidrigen Nutzung. [X.]ller-dings sieht die Nutzungszuweisung durch die teilende Eigentümerin als [X.]e-grenzung der Terrassenfläche eine Hecke in Pflanzkästen aus Holz vor, wäh-rend der [X.]eklagte unter anderem einen Stahlgitterzaun und [X.]egrenzungssteine verwendet hat. Die [X.]eseitigung einer solchen baulichen
Änderung kann der Kläger
indes nur dann verlangen, wenn sie ihn über das in § 14 Nr. 1 [X.] be-stimmte Maß hinaus beeinträchtigt, §
22 [X.]bs.
1 Satz
1 [X.]. Eine solche [X.]e-einträchtigung haben die Tatgerichte -
der Sache nach
-
rechtsfehlerfrei ver-neint.
2.
Vor dem Hintergrund der genannten Vermutungswirkung scheitert eine wirksame Zuweisung des Sondernutzungsrechts schließlich auch nicht daran, dass das [X.]erufungsgericht keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob dingli-19
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-
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che Gläubiger
der Zuweisung zugestimmt haben.
Da der Kläger
auf kein dies-bezügliches Parteivorbringen verweist,
kommt es nicht mehr darauf an, dass eine Zustimmung nach §
5 [X.]bs.
4 Satz 2 [X.] schon deshalb entbehrlich sein dürfte, weil durch den [X.]usschluss der übrigen Wohnungseigentümer bereits die negative Komponente des Sondernutzungsrechts dinglicher Inhalt der Woh-nungs-
und Teileigentumsrechte geworden ist
und daher die Rechtstellung dinglicher Gläubiger durch die nachfolgende Zuweisung eines Sondernutzungs-rechts
an Erwerber unter Konkretisierung oder Änderung des Nutzungszwecks zumindest im Regelfall keine
Verschlechterung mehr erfahren dürfte
(vgl. auch [X.]ayObLG, NJW 2005, 444, 445; KG, [X.], 384, 387; [X.]/[X.]/
[X.], aaO, §
5 Rn.
100 [X.]).

-
10 -

III.
Die Kostenentscheidung
beruht auf §
97 [X.]bs.
1
ZPO.

Krüger
[X.]
Ri[X.] Prof. Dr. [X.]t-Räntsch

ist wegen Urlaubs
verhindert zu

unterschreiben.

Krüger

[X.]
Weinland

Vorinstanzen:
[X.]G [X.]rühl, Entscheidung vom [X.] -
23 [X.]/09 -

LG [X.], Entscheidung vom 10.03.2011 -
29 [X.]/10 -

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