Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 03.05.2006, Az. VIII ZR 168/05

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] Verkündet am: 3. Mai 2006 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja [X.] § 556 Abs. 3 Satz 1 [X.] § 152 Abs. 2 ZPO § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 a) Der Zwangsverwalter eines vermieteten Grundstücks hat bei einem im Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Anordnung der Zwangsverwaltung noch laufenden Miet-verhältnis über die vom Mieter geleisteten [X.] auch für solche Zeiträume abzurechnen, die vor der Anordnung liegen. b) § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 ZPO ist - wie § 538 Abs. 1 Nr. 3 ZPO a.F. - entspre-chend anzuwenden, wenn das erstinstanzliche Gericht eine Stufenklage insge-samt abgewiesen hat, das Berufungsgericht hingegen dem [X.] (Fortführung von [X.], Urteil vom 24. Mai 1995 - [X.], NJW 1995, 2229 m.w.Nachw.). [X.], Urteil vom 3. Mai 2006 - [X.] - [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 12. April 2006 durch die Vorsitzende Richterin [X.] und die Richter Dr. [X.], [X.] und [X.] sowie die Richterin [X.] für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der [X.] des [X.] vom 6. Juni 2005 insoweit aufgehoben, als die Berufung der Kläger gegen das Urteil des [X.] vom 15. Februar 2005 zurückgewiesen worden ist. Auf die Berufung der Kläger wird das vorgenannte Urteil des [X.] auch insoweit abgeändert, als die [X.] hinsichtlich der für das Abrechnungsjahr 2001 erhobenen Ansprüche abgewiesen worden ist. Die Beklagte wird verurteilt, über die Betriebs- und Heizkosten für die Wohnung der Kläger auch für das [X.] abzurechnen. Die Sache wird zur Entscheidung auch über den Anspruch der Kläger auf Auszahlung eines Nebenkostenguthabens für das Ab-rechnungsjahr 2001 sowie darüber hinaus zur Entscheidung über die Kosten des Revisionsverfahrens an das [X.]. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Die Kläger mieteten mit Wirkung ab dem 1. November 1999 eine Woh-nung in [X.]. Gemäß § 4 Ziff. 1, 5 und 6 des Mietvertrags vom 27. Oktober 1999 haben die Kläger neben der Miete Vorauszahlungen auf die dort aufge-führten Betriebskosten zu leisten; nach § 4 Ziff. 8 des Vertrags ist über die [X.] jährlich abzurechnen. Mit Beschluss vom 23. Juni 2003 ordnete das [X.] die Zwangsverwaltung des Grundstücks an; die Beklagte wurde zur Zwangsverwalterin bestellt. Die Betriebs- und Heizkosten für die vorangegangenen Jahre waren bis dahin vom Vermieter noch nicht [X.] worden. Die Beklagte erteilte den Klägern Betriebskostenabrechnun-gen lediglich für die Jahre 2002 und 2003. Die Kläger haben von der [X.] im Wege der Stufenklage verlangt, über die Betriebs- und Heizkosten auch für die [X.], 2000 und 2001 ab-zurechnen und die sich aus den Abrechnungen ergebenden Guthaben an sie auszuzahlen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger hat das [X.] die Beklagte zur Abrechnung hinsichtlich der [X.] und 2000 verurteilt und auf den Antrag der Kläger den Rechtsstreit zur Entscheidung über ihre entsprechenden Zahlungsanträge an das Amtsgericht zurückverwiesen. Hinsichtlich des [X.] 2001 hat das [X.] die Berufung der Kläger zurückgewiesen. Insoweit verfolgen die Kläger mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision die Stufenklage weiter. 2 - 4 - Entscheidungsgründe: [X.] 3 Das Berufungsgericht hat, soweit für das Revisionsverfahren von [X.], zur Begründung ausgeführt: 4 Die Berufung der Kläger sei nicht begründet, soweit sie von der [X.] als Zwangsverwalterin des Grundstücks die Abrechnung der Betriebskosten für das [X.] verlangten. Die Beklagte sei nicht verpflichtet, eine Abrech-nung zu erteilen, weil die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter oder den Zwangsverwalter betreffend das [X.] gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 [X.] bereits mit Ablauf des Jahres 2002 ausgeschlossen gewe-sen sei und deshalb von vornherein kein Anspruch mehr bestanden habe, der von der Beschlagnahme hätte erfasst werden können. Die Beklagte sei auch nicht deshalb zur Abrechnung verpflichtet, weil den Klägern ein [X.] hinsichtlich der laufenden [X.] zustehe, wenn die Beklagte die Nebenkosten nicht auch für das [X.] abrechne; ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht der Kläger sei jedenfalls verwirkt. Die Kläger würden durch die Verneinung einer Abrechnungs- und Zahlungspflicht der [X.] nicht rechtlos gestellt; ihnen stehe ein fälliger Anspruch gegen den Vermieter auf Rückzahlung der geleisteten [X.] zu. I[X.] Die Entscheidung des Berufungsgerichts hält der rechtlichen Nachprü-fung im Ergebnis nicht stand. Die Kläger haben gegen die Beklagte als [X.] des Grundstücks auch für das [X.] einen Anspruch auf Erteilung einer Abrechnung über die von ihnen geleisteten Betriebskosten-vorauszahlungen und auf Auszahlung eines sich aus der Abrechnung [X.] - 5 - den Guthabens. Der Zwangsverwalter eines vermieteten Grundstücks hat bei einem im Zeitpunkt der Anordnung der Zwangsverwaltung noch laufenden Mietverhältnis über die vom Mieter geleisteten [X.] auch für solche Zeiträume abzurechnen, die vor der Anordnung liegen. 6 1. Die Verpflichtung des [X.] zur Erteilung einer [X.]abrechnung kann sich zunächst, wovon das Berufungsgericht zutreffend ausgegangen ist, aus § 152 Abs. 1, 2. Halbs. [X.] ergeben. Danach hat der Zwangsverwalter die Ansprüche geltend zu machen, auf welche sich die Be-schlagnahme erstreckt. Hierzu gehören auch Nachforderungen von [X.], die der Mieter nach dem Mietvertrag zu tragen hat. Da die Höhe einer etwaigen Nachforderung nur durch eine ordnungsgemäße Betriebskostenab-rechnung zu ermitteln ist, obliegt die Erstellung dieser Abrechnung dem Zwangsverwalter jedenfalls insoweit, als eine mögliche Nachforderung gemäß §§ 148 Abs. 1, 21 Abs. 2 [X.] der Beschlagnahme unterliegt (Senat, Urteil vom 26. März 2003 - [X.] ZR 333/02, NJW 2003, 2320, unter [X.]). Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass eine etwaige Nachforderung betreffend den Abrechnungszeitraum 2001 nicht von der Be-schlagnahme erfasst wäre. Denn ein Anspruch auf eine mögliche Nachforde-rung bestand bereits nicht mehr, als die Wirkung der Beschlagnahme im Juni 2003 durch Anordnung der Zwangsverwaltung eintrat (§§ 146 Abs. 1, 20 Abs. 1, 22 Abs. 1 [X.]). Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 [X.], der auf das Abrechnungs-jahr 2001 anzuwenden ist (vgl. Art. 229 § 3 Abs. 9 EG[X.]), ist die Geltendma-chung einer Nachforderung durch den Vermieter nach Ablauf einer Frist von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 Satz 2 [X.]) ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltend-machung nicht zu vertreten. Danach war eine Nachforderung des Vermieters hinsichtlich der im [X.] angefallenen Betriebskosten im Zeitpunkt der [X.] - 6 - schlagnahme des Grundstücks bereits ausgeschlossen, weil die Abrechnungs-frist mit dem Ende des Jahres 2002 abgelaufen war. Das Vorliegen von Um-ständen, wonach der Vermieter die verspätete Geltendmachung einer mögli-chen Nachforderung nicht zu vertreten hatte, hat das Berufungsgericht verneint; dies wird von der Revision auch nicht angegriffen. 8 Ob die Beklagte, wie die Revision meint, gleichwohl nach § 152 Abs. 1, 2. Halbs. [X.] über die im [X.] geleisteten Vorauszahlungen schon [X.] abzurechnen hat, weil die Kläger, solange diese Abrechnung nicht erteilt ist, ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der von der [X.] einzuziehen-den laufenden [X.] ausüben könnten (§ 273 Abs. 1 [X.]), bedarf keiner Entscheidung. Denn dem Mieter steht ein Anspruch gegen den Zwangsverwalter auf Erteilung einer Abrechnung über geleistete [X.]vorschüsse nicht nur unter den Voraussetzungen des § 152 Abs. 1, 2. Halbs. [X.] zu, sondern auch aufgrund der - auf Miet- und Pachtverträge be-schränkten - Vorschrift des § 152 Abs. 2 [X.] (dazu nachfolgend unter 2.). Dies hat das Berufungsgericht nicht berücksichtigt. 2. Die Kläger haben gegen die Beklagte einen Anspruch auf Erteilung der Betriebskostenabrechnung (auch) für das [X.] gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1, 1. Halbs. [X.] in Verbindung mit § 152 Abs. 2 [X.]. 9 Nach § 152 Abs. 2 [X.] ist der Miet- oder Pachtvertrag auch dem Zwangsverwalter gegenüber wirksam, wenn das Grundstück vor der Beschlag-nahme einem Mieter oder Pächter überlassen worden ist. Diese Voraussetzung ist hier erfüllt, weil das Grundstück, auf dem die von den Klägern seit November 1999 gemietete Wohnung gelegen ist, im Juni 2003 beschlagnahmt wurde. § 152 Abs. 2 [X.] bezieht sich auch auf den in § 556 Abs. 3 Satz 1 [X.] [X.] und in § 4 Ziff. 8 des vorliegenden Mietvertrags wiedergegebenen [X.] - 7 - spruch des Mieters auf Erteilung einer jährlichen Abrechnung der geleisteten [X.]. Dies gilt auch dann, wenn der abzurechnende Zeitraum - wie hier - vor der Beschlagnahme des Grundstücks liegt. 11 a) Aufgrund der Sondervorschrift des § 152 Abs. 2 [X.], die den Schutz des Mieters bezweckt, hat der Zwangsverwalter die Pflichten des Vollstre-ckungsschuldners - des Vermieters - aus dem Mietvertrag zu erfüllen, weil [X.] Aufgaben vom Schuldner nicht mehr wahrgenommen werden können, da ihm nach § 148 Abs. 2 [X.] aufgrund der Beschlagnahme die Verwaltung und Benutzung des Grundstücks entzogen ist (Senatsurteil vom 9. März 2005 - [X.] ZR 330/03, NJW-RR 2005, 1029, unter II 3 a). Der Zwangsverwalter wird in allen Fällen, in denen Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis berührt sind, wie ein Vermieter behandelt; der zuvor abgeschlossene Mietvertrag bindet den Zwangsverwalter mit seinem gesamten Vertragsinhalt (Senatsurteil, aaO, unter II 3 b m.w.Nachw.). Daraus folgt, dass der Zwangsverwalter nach § 152 Abs. 2 [X.] in alle Pflichten des Vermieters aus dem Mietvertrag eintritt und somit - ebenso wie die Mietsicherheit nach § 551 [X.] - Vorauszahlungen für Betriebskosten abzurechnen und dem Mieter einen Überschuss zu erstatten hat (Senatsurteil , aaO unter II 3 b (2) m.w.Nachw.; [X.], NJW-RR 1990, 151; [X.] in [X.]/[X.]/[X.]/[X.], [X.], 12. Aufl., § 152 Rdnr. 35). b) Die auf dem Mietvertrag beruhende Verpflichtung des Vermieters zur jährlichen Abrechnung der Betriebskosten und zur Auszahlung eines daraus sich ergebenden Guthabens des Mieters hat der Zwangsverwalter nach § 152 Abs. 2 [X.] auch dann zu erfüllen, wenn die Betriebskosten - wie hier - für ei-nen Zeitraum abzurechnen sind, der vor der Beschlagnahme liegt und hinsicht-lich dessen die Geltendmachung einer etwaigen Nachforderung zugunsten der [X.] nach § 152 Abs. 1 2. Halbs. [X.] in Verbindung mit § 556 12 - 8 - Abs. 3 Satz 3 [X.] ausgeschlossen ist. Denn die dem Schutz des Mieters die-nende Sondervorschrift des § 152 Abs. 2 [X.] begrenzt die Wirksamkeit des Mietvertrages gegenüber dem Zwangsverwalter nicht auf nach der Beschlag-nahme entstandene Ansprüche des Mieters, sondern ordnet sie unabhängig vom Eintritt der Wirkungen der Beschlagnahme an. II[X.] Auf die Revision der Kläger ist das Berufungsurteil daher aufzuheben, soweit ihre Berufung zurückgewiesen worden ist, und auf die Berufung der Klä-ger ist die Beklagte zur Erteilung der geforderten Abrechnung auch für das [X.] zu verurteilen (§§ 562 Abs. 1, 563 Abs. 3 ZPO). Insoweit ist der [X.] darüber hinaus zur Entscheidung über den im Wege der Stufenklage (§ 254 ZPO) geltend gemachten Anspruch auf Auszahlung eines sich aus [X.]r Abrechnung ergebenden Guthabens auf Antrag der Kläger an das Amtsge-richt zurückzuverweisen (§ 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 ZPO analog). 13 Nach der durch das Gesetz zur Reform des Zivilprozesses vom 27. Juli 2001 ([X.]l. I S. 1887) neu gefassten Bestimmung des § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 ZPO, die § 538 Abs. 1 Nr. 3 ZPO a.F. weitgehend entspricht, darf das [X.] die Sache, soweit ihre weitere Verhandlung erforderlich ist, unter Aufhebung des Urteils und des Verfahrens an das Gericht des ersten [X.] nur zurückverweisen, wenn im Falle eines nach Grund und Betrag streiti-gen Anspruchs durch das angefochtene Urteil über den Grund des Anspruchs vorab entschieden oder die Klage abgewiesen ist und eine Partei die [X.] beantragt, es sei denn, dass der Streit über den Betrag des [X.] zur Entscheidung reif ist. Nach der ständigen Rechtsprechung des [X.] war § 538 Abs. 1 Nr. 3 ZPO a.F. entsprechend [X.] - 9 - den, wenn der dem Ausnahmetatbestand vergleichbare Fall gegeben ist, dass das erstinstanzliche Gericht - wie im vorliegenden Fall - eine Stufenklage insge-samt abgewiesen hat, das Berufungsgericht hingegen dem [X.] (Senatsurteile vom 14. November 1984 - [X.] ZR 228/83, NJW 1985, 862 = [X.], 303, unter I und vom 24. Mai 1995 - [X.], NJW 1995, 2229 = [X.], 1774, unter [X.], [X.]. m.w.Nachw.). An dieser Rechtsprechung hält der Senat auch nach der Neufassung des § 538 ZPO fest (vgl. auch [X.], [X.], 252, 253; [X.]/[X.], 2. Aufl., § 538 Rdnr. 58; Musielak/ Ball, ZPO, 4. Aufl., § 538 Rdnr. 30; [X.]/[X.]/[X.], ZPO, 25. Aufl., § 538 Rdnr. 48). Der Gesetzgeber hat den Ausnahmetatbestand des § 538 Abs. 1 Nr. 3 ZPO a.F. - abgesehen von dem nunmehr bestehenden, hier erfüll-ten Erfordernis des Antrags einer Partei auf Zurückverweisung - in § 538 ZPO n.F. übernehmen wollen (vgl. Begründung des [X.], BT-Drucks. 14/4722 S. 102 f.). Den Gesetzesmaterialien ist nicht zu entnehmen, dass aufgrund der Neufassung des § 538 ZPO eine Zurückverweisung in dem bisher anerkannten Fall der Abweisung einer Stufenklage in erster Instanz und der Stattgabe hinsichtlich des Auskunftsanspruchs durch das Berufungsgericht, an dessen Stelle der Senat entscheidet, nicht mehr zulässig sein soll. § 538 15 - 10 - Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 ZPO ist daher - wie zuvor § 538 Abs. 1 Nr. 3 ZPO a.F. - auf diesen Fall entsprechend anzuwenden. [X.] Dr. [X.] [X.] [X.] [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 15.02.2005 - 14 C 612/04 - [X.], Entscheidung vom 06.06.2005 - 62 S 86/05 -