Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 11.10.2007, Az. IX ZR 156/06

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] Verkündet am: 11. Oktober 2007 [X.] Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja [X.] §§ 9, 56, 57, 154; BGB § 566 Der Zwangsverwalter ist bei einer über den Zuschlag hinaus fortgesetzten Verwal-tung verpflichtet, die von dem Mieter des Grundstücks für die [X.] vor dem Zuschlag vereinnahmten, aber nicht verbrauchten Nebenkostenvorauszahlungen an den Ersteher auszukehren, soweit diesem die Abrechnung der [X.] und die Rückzahlung des Überschusses obliegt. [X.], Urteil vom 11. Oktober 2007 - [X.] - [X.] [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 11. Oktober 2007 durch [X.] [X.], [X.] Ganter, Prof. Dr. Gehrlein, [X.] und die Richterin [X.] für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des [X.] vom 5. Juli 2006 wird auf Kosten des Beklagten zu-rückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte war Zwangsverwalter eines Grundstücks, das die Klägerin durch Zuschlagsbeschluss des Amtsgerichts vom 4. Juni 2003 im Wege der Zwangsversteigerung erwarb. Die Aufhebung der Zwangsverwaltung erfolgte mit [X.]uss vom 26. Juni 2003. 1 Der Beklagte hatte das Grundstück während der Zwangsverwaltung be-fristet vom 1. April 2003 bis 30. September 2003 zu einem monatlichen Mietzins von 2.500 • zuzüglich 753 • Betriebskostenvorauszahlung vermietet. Für die Monate April, Mai und anteilig Juni 2003 bis zum Zuschlagsbeschluss [X.] er [X.] von insgesamt 1.581,30 •. Tatsäch-lich fielen in diesem [X.]raum Betriebskosten in Höhe von 525,45 • an. 2 - 3 - Die vom Beklagten für die [X.] nach dem Zuschlagsbeschluss [X.]n Miet- und [X.] leitete er an die Klägerin weiter. Diese wies den Beklagten auf einen Auszahlungsanspruch auch in Höhe der unverbrauchten Betriebskosten für den [X.]raum bis zum Zuschlagsbe-schluss hin. Der Beklagte stellte diese in die erwirtschaftete Masse aus der Zwangsverwaltung ein und kehrte die [X.] an die Gläubigerin aus. 3 Die Klägerin rechnete die [X.] mit dem [X.] ab und erstattete diesem das Guthaben. Sie beansprucht vom Beklagten Bezahlung der Differenz aus den [X.] für die Miet-zeit vom April 2003 bis zum Zuschlagsbeschluss und den in dieser [X.] tatsäch-lich angefallenen Betriebskosten, insgesamt 1.055,85 •. 4 Amtsgericht und Berufungsgericht haben der Klage stattgegeben. Mit der zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Klageabweisungsbegehren weiter. 5 Entscheidungsgründe: Die Revision bleibt ohne Erfolg. Das Berufungsgericht hat im Ergebnis richtig entschieden. 6 Der Beklagte schuldet der Klägerin gemäß § 154 Satz 1 [X.] Schadens-ersatz, weil er die vereinnahmten, aber von ihm nicht verbrauchten Betriebskos-tenvorauszahlungen nicht an die Klägerin ausbezahlt, sondern an die Gläubige-rin ausgekehrt hat. 7 - 4 - 1. Die Klägerin ist als Ersteherin des Grundstücks ab dem Zuschlag in der Zwangsversteigerung Beteiligte im Sinne des § 154 [X.]. 8 a) Die h.M. nimmt an, dass der Beteiligtenbegriff des § 154 [X.] mit demjenigen in § 9 [X.] übereinstimmt ([X.], 11, 12; [X.] [X.] 1980, 102; [X.] NJW-RR 1986, 1498; [X.], [X.] 18. Aufl. § 154 Rn. 2.2; [X.]/Wutzke/[X.]/[X.], Zwangsverwaltung 4. Aufl. § 154 [X.] Rn. 2; [X.], [X.] 4. Aufl. § 154 Rn. 2; [X.]/[X.], [X.] 4. Aufl. Rn. 631; [X.]/[X.]/[X.]/[X.], [X.] 12. Aufl. § 154 Rn. 4). 9 b) Nach anderer Auffassung sollen in entsprechender Anwendung der Grundsätze zu § 82 KO, § 60 Abs. 1 Satz 1 [X.] in den Beteiligtenbegriff alle einbezogen werden, zu denen der Verwalter kraft der Zwangsverwaltung in rechtliche Beziehungen tritt, die somit in irgendeiner Weise mit dem Verfahren in Berührung kommen ([X.], [X.] 1989, 1592, 1593; Mohrbutter [X.] 1980, 169). 10 c) Der Senat hat diese Frage bisher offengelassen ([X.] 109, 171, 173). Sie bedarf auch jetzt keiner Klärung. Hier geht es nur darum, ob derjeni-ge, der das Eigentum an dem zwangsverwalteten Grundstück durch Zuschlag erwirbt, als Beteiligter im Sinne des § 154 [X.] anzusehen ist, wenn die Zwangsverwaltung über den Zuschlag hinaus fortgeführt wird. Für diesen Fall ist schon bisher anerkannt, dass der Erwerber ab dem [X.]punkt des Zuschlags Beteiligter im Sinne des § 154 [X.] ist ([X.] 39, 235, 241; [X.] NZM 2006, 160; OLG Düsseldorf NJW-RR 1997, 1100, 1101; [X.]/ Wutzke/[X.]/[X.], aaO § 154 [X.] Rn. 2 a.E.; [X.], aaO § 154 [X.] Rn. 2.5; [X.], aaO § 154 Rn. 2). Hieran ist festzuhalten. Ab dem Zuschlag 11 - 5 - tritt der Ersteher in Bezug auf das Grundstück in die Rechtsstellung des Schuldners ein, obwohl er das Eigentum originär und nicht als Rechtsnachfolger des Schuldners erwirbt ([X.] 112, 59, 61; 159, 397, 400). Daher entspricht es Sinn und Funktion der Haftungsvorschrift des § 154 [X.], dass von diesem [X.]punkt an die berechtigten Belange des [X.] geschützt sind, solange die Zwangsverwaltung fortdauert. Soweit der Verwalter ab diesem [X.]punkt Pflichten nicht mehr gegenüber dem Schuldner, sondern gegenüber dem Ersteher zu erfüllen hat, mit dem keine vertraglichen Beziehungen bestehen, kann er ihm gegenüber nicht haftungsfrei sein oder lediglich nach dem Recht der unerlaubten Handlung haften ([X.] 39, 235, 241; [X.] aaO). Der Zuschlag ist am 4. Juni 2003 erfolgt. Ab diesem [X.]punkt war die Klägerin Eigentümerin des Grundstücks (§§ 90 Abs. 1, 146 Abs. 1 [X.]). Auf den [X.]punkt der erst später eingetretenen Rechtskraft des Zuschlagsbe-schlusses kommt es nicht an ([X.], Urt. v. 25. Mai 2005 aaO). Die Zwangsver-waltung hat gemäß § 12 Abs. 1 ZwVerwVO (vgl. nunmehr §§ 12, 25 [X.] vom 19. Dezember 2003) bis zum Erlass des [X.] vom 26. Juni 2003 fortgedauert (vgl. [X.]/Wutzke/[X.]/[X.], Zwangs-verwaltung 2. Aufl. § 12 ZwVerwVO Rn. 2 f). 12 2. Nach Aufhebung der Zwangsverwaltung hatte der Beklagte zwar keine allgemeine Rechnungslegungspflicht gegenüber der Klägerin gemäß § 154 Sät-ze 2 und 3 [X.] ([X.] NJW-RR 1986, 1186; [X.], aaO § 154 Rn. 4; [X.]/Wutzke/[X.]/[X.] Zwangsverwaltung 4. Aufl. § 154 [X.] Rn. 4; a.A. [X.] in [X.]/[X.]/[X.]/[X.], aaO § 154 Rn. 11). Durch den Erwerb des Eigentums infolge Zuschlags ist jedoch die Klägerin ab diesem [X.]punkt gemäß § 57 [X.], § 566 BGB anstelle des Schuldners in das 13 - 6 - vom Beklagten abgeschlossene Mietverhältnis eingetreten ([X.], aaO § 57 [X.] Rn. 3.4; Bub/[X.]/Heile, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. [X.] II Rn. 858a; [X.], [X.], 9). Ab dem Zuschlag gebühren gemäß § 56 [X.] die Miete und die [X.] dem Er-werber ([X.]/Wutzke/[X.]/[X.], aaO § 161 [X.] Rn. 10, 18). Soweit der Verwalter diese Gelder bis zur Aufhebung der Zwangsverwal-tung noch vereinnahmt, hat er sie an den Erwerber als den materiell Berechtig-ten auszukehren. Wenn nach dem Zuschlag die Nutzungen dem Erwerber ge-bühren, gleichwohl aber die Zwangsverwaltung noch andauert, muss sie in [X.] [X.]raum für den Ersteher geführt werden ([X.]/ Wutzke/[X.]/[X.], aaO 4. Aufl. § 6 [X.] Rn. 11). In entsprechender Anwendung von § 667 BGB hat der Verwalter das hierbei Erlangte an den Ersteher herauszugeben. 14 3. Der Beklagte war auch verpflichtet, die von ihm in der [X.] bis zum Zuschlag vereinnahmten, aber in dieser [X.] nicht verbrauchten Betriebskosten-vorauszahlungen an die Klägerin herauszugeben, weil diese zur Abrechnung der Betriebskosten und zur Auszahlung des Überschusses aus diesem [X.]-raum an den Mieter verpflichtet war. Da der Beklagte diese Pflicht schuldhaft verletzt hat und die Differenz nicht mehr als Verwalter auszahlen kann, hat er der Klägerin in dieser Höhe Schadensersatz zu leisten. 15 a) Nachdem die Klägerin mit dem Zuschlag anstelle des Zwangsverwal-tungsschuldners in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag eingetreten war, hatte sie nach Beendigung des Mietverhältnisses gegenüber dem Mieter die [X.] abzurechnen ([X.], Urt. v. 3. Dezember 2003 - [X.], NJW 2004, 851, 852; [X.], aaO § 152 Rn. 12.9 am 16 - 7 - Ende; [X.]/Langenberg, Mietrecht 9. Aufl. § 556 BGB Rn. 372). Der Beklagte dagegen war zur Abrechnung nicht verpflichtet, weil während der Zwangsverwaltung die Nebenkostenabrechnung nicht fällig war (vgl. [X.], Urt. v. 26. März 2003 - [X.], NJW 2003, 2320, 2321). Sie war erst bei [X.] des Mietverhältnisses vorzunehmen. Die Abrechnungsverpflichtung der Klä-gerin umfasste auch den Ausgleich des sich ergebenden Saldos, hier also die Rückzahlung des Guthabens an den Mieter ([X.], Urt. v. 26. März 2003 aaO; v. 9. März 2005 - [X.], NJW-RR 2005, 1029, 1030). Hierüber besteht zwischen den Parteien kein Streit. Die Klägerin ist entsprechend verfahren. b) Der Beklagte hatte die von ihm vertraglich vereinbarten Nebenkosten-vorauszahlungen der Mieterin zu vereinnahmen. Die erweiterte [X.] erfasste in der Zwangsverwaltung gemäß § 148 Abs. 1 Satz 1, § 21 Abs. 2 [X.] auch die Miet- und Pachtforderungen. Weil Mietnebenkosten, die gesondert ausgewiesen und erhoben werden, Teil des mietvertraglichen Ent-gelts sind, unterfallen auch vereinbarte Vorauszahlungen der [X.]agnahme ([X.], aaO § 148 Rn. 2.3). Der Verwalter hat deshalb auch sie einzuziehen ([X.], aaO § 152 Rn. 12.9). 17 Wird das Mietverhältnis während der Zwangsverwaltung beendet, hat der Verwalter Nebenkostenvorauszahlungen abzurechnen und ein Guthaben zu-rückzuzahlen, auch wenn ihm die betreffenden Vorauszahlungen nicht [X.] zugeflossen sind ([X.], Urt. v. 26. März 2003 aaO [X.]). Deshalb ist der Verwalter befugt, vom [X.] vereinnahmte, aber nicht verbrauchte Nebenkostenvorauszahlungen herauszuverlangen. 18 - 8 - Insoweit gilt nichts anderes als bei der Kaution, wo die entsprechende Rechtslage anerkannt ist: Auch eine Kaution unterliegt der [X.]agnahme. Sie ist deshalb vom Verwalter einzufordern, wenn sie der Mieter noch nicht bezahlt hat ([X.], Urt. v. 9. März 2005 aaO [X.]; [X.], aaO § 152 Rn. 12. 13c; Bub/[X.]/[X.], Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. [X.] Rn. 151). Sie ist - wenn die sonstigen Voraussetzungen hierfür vorlie-gen - von ihm zurückzuzahlen, selbst wenn sie weder vom Mieter an ihn bezahlt noch vom Schuldner an ihn herausgegeben wurde ([X.], Urt. v. 16. Juli 2003 - [X.], NJW 2003, 3342, 3343; v. 9. März 2005 - [X.] aaO [X.]; v. 9. März 2005 - [X.], NJW-RR 2005, 962, 963). [X.] ist der Zwangsverwalter befugt, von dem Schuldner die Überlassung einer vor der [X.]agnahme von einem Mieter des Objekts an ihn geleisteten [X.] herauszuverlangen ([X.], [X.]. v. 14. April 2005 - [X.], [X.] 2005, 463, 464; [X.], aaO § 152 [X.] Rn. 12. 13c; [X.]/Blank, aaO vor § 535 Rn. 230, § 551 Rn. 110; Bub/[X.]/[X.], aaO [X.] VII A Rn. 151). 19 c) Im Verhältnis zwischen Verwalter und Ersteher gilt nichts anderes, wenn die Abrechnung der Nebenkosten durch den Ersteher erfolgen muss. 20 Die Forderung auf Nebenkostenvorauszahlungen unterliegt zwar der Be-schlagnahme. Soweit die geleisteten Vorauszahlungen nicht für tatsächlich an-gefallene Nebenkosten verbraucht werden, sind sie dem Mieter jedoch zurück-zugewähren. Sie stehen nicht für die Kosten und die Befriedigung der Gläubiger im Zwangsverwaltungsverfahren zur Verfügung. Deshalb durfte der Beklagte diese Beträge für die Zwecke der Zwangsverwaltung nicht behalten und an die Gläubiger auskehren. 21 - 9 - Wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat, besteht vom Zuschlag bis zur Aufhebung des Verfahrens zwischen dem Verwalter und dem Ersteher von Gesetzes wegen hinsichtlich dieser Zahlungen eine Sonderrechtsbezie-hung mit treuhänderischem Charakter. Der Verwalter hat nicht verbrauchte [X.] zurückzuhalten und nach Aufhebung der Zwangs-verwaltung an den Ersteher herauszugeben, wenn dieser die Abrechnung vor-zunehmen hat. Er selbst wird hierdurch nicht belastet; er ist in diesem Fall we-der zur Abrechnung noch zur Auszahlung eines Guthabens gegenüber dem Mieter verpflichtet. 22 Das Berufungsgericht hat auch zutreffend erkannt, dass hierdurch die Abwicklung der Zwangsverwaltung nicht erschwert wird. Der Verwalter kann im Verhältnis zum Ersteher die Nebenkostenvorauszahlungen zum [X.]punkt des Zuschlags abrechnen, weil er lediglich den tatsächlich während der Zwangs-verwaltung geleisteten Vorauszahlungen die in dieser [X.] tatsächlich für die [X.] Nebenkosten erbrachten Zahlungen gegenüberstellen muss. 23 d) Der Beklagte hat diese Auskehrungspflicht schuldhaft verletzt. Bei sorgfältiger rechtlicher Prüfung war für ihn erkennbar, dass die vom Ersteher [X.] überhöhten Nebenkostenvorauszahlungen nicht für Zwecke des Zwangsverwaltungsverfahrens verbraucht, insbesondere nicht an die Gläu-bigerin ausgezahlt werden durften. Hierauf war er zudem von der Klägerin mit 24 - 10 - Anwaltsschreiben vor Auskehrung der [X.] am 28. November 2003 hin-gewiesen worden. [X.] [X.]Gehrlein

[X.] [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 28.12.2005 - 46 C 335/05 - [X.], Entscheidung vom 05.07.2006 - 1 S 37/06 -