Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 07.11.2012, Az. VIII ZR 118/12

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
VIII
ZR
118/12
Verkündet am:

7. November 2012

Ring

Justizhauptsekretärin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

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Der VIII.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 7. November 2012 durch den Vorsitzenden [X.], die Richterin Dr.
Hessel, [X.]
Achilles und Dr.
Schneider sowie die Richterin Dr.
Fetzer

für Recht erkannt:
Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der [X.] des [X.] vom 6.
März 2012 wird zurückgewiesen.
Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die Klägerin als Vermieterin macht gegen die Beklagte als Mieterin die Kosten für die Wartung der zur Mietwohnung gehörenden Gastherme geltend.
In §
23 Nr.
5 des [X.] vom 27.
Oktober 1998 ist ver-einbart:
"Für die vorhandene Gastherme wird [der] Vermieter einmal jährlich eine Wartung durchführen lassen. Die Kosten hierfür hat der Mieter
zu über-"

Im Jahr 2010 wurde die Wartung der Gastherme durchgeführt. Die [X.] überwies den Betrag an die Klägerin. Da sie ihn später erfolglos zu-rückverlangte,
verrechnete sie ihn mit der Miete für Januar 2011. Die Klägerin 1
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nimmt die Beklagte

Zinsen und vorgerichtlichen Kosten in Anspruch.
Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten ist erfolglos geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Beklagte die Klageabweisung.

Entscheidungsgründe:
Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im [X.] ausgeführt:
Die Klägerin habe einen Anspruch auf Erstattung der Kosten für die War-tung der Gastherme, so dass die von der Beklagten erklärte Aufrechnung mit der anteiligen Monatsmiete für Januar 2011 nicht möglich sei.
Die Vereinbarung der Parteien über die Kostentragungspflicht in §
23 Nr.
5 des Mietvertrags sei wirksam. Zwar habe der [X.] im Jahr 1991 für eine vergleichbare Klausel abweichend entschieden, dass sie den [X.] unangemessen benachteilige, weil die
Kosten nicht der Höhe nach begrenzt seien. Die Entscheidung berücksichtige aber nicht, dass die Wartungskosten der Gasheizung gemäß §
7 Abs.
2 [X.] als Betriebskosten umlagefä-hig seien. Die Klausel sei auch nicht deshalb
gemäß §
307 BGB unwirksam,
weil die Wartungskosten nicht durch -
ratenweise zu zahlende
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Vorschusszah-lungen abgedeckt seien, sondern je nach Anfall und Abrechnung abgegolten würden.
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II.
Die Beurteilung des Berufungsgerichts hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision der Beklagten trotz der Säumnis der Klägerin durch kontradiktorisches Urteil zurückzuweisen ist ([X.], Urteil vom 14.
Juli 1967 -
V
ZR 112/64, NJW 1967, 2162).
Zu Recht hat das Berufungsgericht die Klausel über die Kostentragungs-pflicht in §
23 Nr.
5 des Mietvertrags der Parteien als wirksam angesehen und der Klägerin gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung der Kosten für die Wartung der Gastherme in Höhe von 58,48

Beklagten gegen die Mietforderung erklärte Aufrechnung (§ 387 BGB) nicht durchgreift.
1. Die Wartungskosten für eine Gastherme gehören zu den Betriebskos-ten einer Wohnung im Sinne von §
556 Abs.
1 Satz
2 BGB in Verbindung mit §
2 Abs. 1 Nr. 4 a, 4 b BetrKV. Sie können gemäß § 7 Abs. 2 [X.] vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden, sofern es sich bei der [X.] um eine zentrale Heizungs-
und/oder Warmwasserversorgungsanlage ge-mäß §
1 Nr.
1 [X.] handelt und keine Ausnahmeregelung hinsichtlich der Anwendbarkeit der Verordnung gemäß §§
2, 11 [X.] eingreift. Dazu hat das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen. Das ist indessen unschädlich, denn die Beklagte hat die Kosten der Wartung der Gastherme je-denfalls nach §
23 Nr. 5 des Mietvertrags zu tragen.

2. Die Betriebskosten einer Mietwohnung, deren Umlegung auf den [X.] entweder gesetzlich bestimmt oder von den Vertragsparteien vereinbart ist, 9
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hat der Mieter grundsätzlich in der angefallenen Höhe zu tragen. Eine Ober-grenze dafür sieht die gesetzliche Regelung nicht vor. Es ist lediglich das Gebot der Wirtschaftlichkeit aus § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz
2 BGB bei der [X.] und der Verursachung von Betriebskosten zu beachten. Dass die hier entstandenen Kosten der Gasthermenwartung dem [X.], wird von der Revision nicht geltend gemacht. Soweit sich aus der eine Vornahmeklausel betreffenden Entscheidung des Senats aus dem Jahr 1991 (Senatsurteil vom 15. Mai 1991 -
VIII
ZR 38/90, [X.], 1306, unter [X.]) etwas anderes ergeben sollte, hält der Senat hieran nicht fest.
Ball
Dr. Hessel
Dr. Achilles

Dr. Schneider
Dr. Fetzer

Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 21.06.2011 -
224 [X.]/11 -

LG [X.], Entscheidung vom 06.03.2012 -
65 [X.]/11 -